房地产开发与容积率的探讨

摘要:在目前房地产迅猛发展和土地政策紧缩的情况下,阐述了容积率的概念,分析容积率对成本的影响,要处理好房地产迅猛发展和土地紧缺这两者的矛盾,就必须认真研究对两者影响的主要因素进行仔细分析,作出科学决策。

关键词:房地产开发;容积率;土地

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)19-0136-02

一、容积率的概念和由来

容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。容积率是一个比值。通常以地块面积为1,总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。

例,某地块面积66 667 m2(100亩),允许修建的总建筑面积为133 334 m2,则该地块容积率=133 334/66 667=2。

容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下,容积率越大,表示地块建设开发强度越高,土地利用率也越高;反之,容积率越小,地块建设开发强度越低,土地利用率也越低。

容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。Area Ratio,缩写为FAR;英国(包括香港地区)称作Plot Ratio,实际上与FAR含义相同。该指标被译为“容积率”,始于香港、台湾地区,多年来已被广泛使用。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。由于“容积率”这个指标含义明确,能够集中而直观地表述地块的开发建设强度,特别是近五六年来开始实行城市国有土地出让制度和房地产业的兴起,也为了便于和国外的相关行业“对接”,中国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中,而且也在广大群众中流传和使用。中国过去的城市规划编制程序和做法中,不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m2/ha)简称“建筑密度”,也同样是表述修建用地上的建设容量的,其内涵与“容积率”是一致的。主要是这两种指标的表述形式不同。

容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值,因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性,只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置,以至常常容易发生概念上的混乱和误解,从而造成决策失误,甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失,则是非常有害的。当前,中国的房地产业方兴未艾,城市土地的出让、转让还要进一步发展,而容积率的使用如此广泛,它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置,因此,对其性质和作用进行一番科学的分析和研究,实在是刻不容缓和十分必要的。

二、容积率是土地合理利用的重要指标

土地是国家不可再生的重要资源。城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源,具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义,同时还有重要的社会意义和环境意义。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一,也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。

城市土地是否能得到合理利用,主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的,具体的规划设计;二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。其中,用地管理则是直接影响土地利用效率的。而在城市用地管理中,地块的划分和合理使用又是最基本的因素。

地块是指被城市道路所包围的,供修建用的地段;也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。中国现行的做法是通过控制性详细规划来划分地块。

地块的合理利用,决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。(1)使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。(2)开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。目的是使地块得到有效而合理的利用,其集中的指标表述就是“容积率”。因此,容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。

三、确定容积率的主要因素

1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求,如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等。

2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同,如市中心或城市边缘,会有不同的出让价格。一般说,市中心或环境、交通等条件较好,土地出让价格较高的地区,为提高土地利用效率,容积率应高于其他地区。

3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件,包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说,较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。

4.地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系,以及城市设计上的要求,如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等。

5.地块的土地出让价格,即政府的期望价格。一般情况下,容积率与出让价格成正比。期望价格高,容积率也要相应提高。

以上各项因素,应结合城市的实际情况,经过综合研究后确定。此外,为了考虑到综合因素,以及为不可预知的某些因素留有余地,公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。

四、地块容积率的宏观影响

地块容积率是城市规划中的一个微观问题。因此,人们往往以为某一、二个地块的容积率不合理是件“小事情”,不伤大局。然而,这种认识是不全面的。城市用地的结构是由很多地块组合起来的。如果地块容积率不合理,比如都超高一些,加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的“环境容量”,从而带来明显的或潜在的城市“病害”。最直接的影响,往往是人口密度增高,交通流量增大,超过通道的容纳能力,甚至“侵占”了必要的公共设施用地和绿地,增加水、电、热、气的负荷等,从而使城市的整体效益下降,环境质量恶化。这些问题反过来也会影响投资环境的质量,降低开发的经济效益。因此,容积率虽“小”,敏感性很“强”。在实行市场经济和城市土地租让制度的条件下,“容积率”对城市土地利用和环境质量在宏观上的影响是不可忽视的。

对房地产商来说,衡量土地利用经济效益的核心指标无疑是房地产开发这种商业行为的利润。在房地产开发中,容积率是一项重要的指标。对于一块将要开发的土地,开发的密度是他的核心属性。从开发商角度来看,利益最大化是他们经营目的。开发商总是考虑在扣除成本后能从土地上获得最大的收益。由于容积率和地价、那个地产开发开发利润这三者之间有着复杂的互动影响关系,所以无论是对地方政府还是对房地产开发商来说,容积率都将对用地的经济效益产生决定性的影响。

一般情况下,高容积率的项目增加公摊面积,降低购买者的实际使用面积。其次高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性,导致住宅的价值下降,从而降低小区内房地产的价格。因此,当容积率提高时,消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。另一方面,容积率的改变对房地产企业的开发成本也有较大的影响。高容积率可以增大居住区内土地上的建筑面积,增大土地的利用强度,从而增加总建筑面积。我们知道随着面积的增大,会使单位面积上所含土地固定成本摊薄,在建筑成本固定的情况下,售价就会增加,从而开发商的利润也就增大,这也是房地产开发商总希望容积率提高的原因所在。但是由于容积率的提升提高了建筑面积和单体建筑的层数,这大大提高了其他可变成本。

五、结论

通过对容积率的研究要正确处理好土地使用过程中对容积率的合理确定,要充分认识容积率的确定关系到整个社会经济效益和环境效益的全面发展,容积率越高,相同的单位建筑面积所含的地价就会降低,但同时建筑物的开发成本也会随着容积率的升高而升高。如果容积率过高会造成很多的负面影响,因此在确定容积率的时候,首先要考虑项目地段的平均销售价格及本项目自身预期的销售价格、开发成本和容积率之间的关系。另外,在提高容积率的同时要从另一方面提高产品的附加值增加销售收入, 避免由于容积率的提高、品质下降,导致的价格下降的尴尬局面。因此,对容积率的研究是必要的,是如何获得利润最大化非常关键的一个环节。

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