房地产开发项目容积率与经济效益之间的关系

【摘要】房地产开放商追逐每一个项目投资的最大经济效益，而容积率作为房地产开发项目经济效益控制操作性的规划指标，如果开发商能够正确处理容积率与经济效益之间的关系，不仅能够给购房者带来良好舒适的住房环境，开发商也能够从中获取最大的开发经济收益。因此，本文通过分析容积率对开发商所开发项目经济效益的影响，从而帮助开发商如何确定以最合理的容积率换取最大的开发经济效益。

【关键词】房地产开发；容积率；经济效益

1.容积率与经济效益关系的误区

由于城市规划的需要以及开发地理环境的限制，某些开发楼盘项目的楼层受到了限制，或者规划可用地面积的利用率无法满足开发需求，而如果规划用地的面积不变，项目的户数就会减少，从而使得开发商的开发效益降低。因此，很多开发商为了更大限度地增加地上建筑面积，在设计方面会通过以下方式提高容积率：首先是盲目增加楼层，一般情况下，楼盘的楼层增加了，其容积率就会提高，但是建筑高度和建筑自重也在相应的增加，从而导致建筑安装、消防设施以及地基加固处理等工程量的增加，那么楼盘的开发成本肯定也会加大。另外盲目增加楼层在北方还会带来日照遮挡的不利因素，使整个楼盘品质下降。其次是缩短栋距，即楼盘所能用于建设的用地不变，通过缩短楼与楼之间的间距来提高地上建筑面积，但栋距过小的楼盘，将会产生户与户之间的噪音干扰、视线干扰、私密性低、压迫感高、采光程度低、通风性差等缺点，购房者对于这样的楼盘青睐程度肯定不高。再次是开发商为了节约用地而盲目增加进深，造成住房过于狭长，而室内距离门窗等采光点过远时就会出现自然光线不足的情况，通风条件也会被削弱。最后是减少园林绿化面积，园林绿化是楼盘的综合卖点之一，笔者调查过数个楼盘项目，发现大部分园林绿化面积大的项目，购房者对其的选择率会更高，而大多数购房者表示，小区园林属于生活的一部分，其绿化、区内人造水池系统等是促成他们购房的重要因素之一，通过减少园林面积来提高容积率是不明智的。因此，房地产开发商通过缩短栋距、增加进深、减少园林面积等方式来提高容积率，这样做的话，项目的建筑密度肯定会增加，自然采光和通风条件也势必大打折扣，这样设计的房屋在房地产市场的价格方面是绝对没有任何优势的，购房者也会在选择这样的房子方面举棋不定，销售业绩肯定会因此受到影响。

笔者分析，开发商提高容积率的动机往往是想追求更高额的卖房利润，而实际上，在一定程度上提高容积率降低开发成本无可厚非，甚至是一个可行的途径，但如果容积率的提高超过了购房者所能接受的程度，其效果将会适得其反，再加上住房供应需求等社会因素和施工管理监督不严格的影响，高容积率所带来的问题层出不穷，也使得开发商经济效益得不到提高反而下降。

2. 最佳容积率的确定方法

最佳容积率并不是最高的容积率，而是指将项目开发的成本与市场销售的情况进行结合分析，当开发楼盘改变容积率后产生的成本没有使得预计的销售利润减少，而是保持不变或者增加的时候，楼盘的容积率就是最佳的容积率。笔者通过分析，认为最佳容积率的确定有利于指导房地产开发项目的决策，使得开发商不会因为盲目追求容积率最大化而陷入经济效益误区，可以让房地产的投资与市场供求结合起来，使得投资更加科学性。

2.1容积率对经济效益的影响分析

容积率如果太小，土地开发利用的收效就会降低，而容积率太高的话，住房的设计合理性将会受到影响，购房者也不会轻易接受住起来舒适程度太低的住房。因此，对于开发商来说，合理确定建筑容积率，就要分析调整容积率对项目开发经济效益的影响。首先是对工程造价的影响，因为容积率一般是在规划用地面积不变的情况下，通过增加地上建筑面积的方式来提高，譬如上文所说的缩小栋距、增加楼层、增加进深和减少园林绿化面积等，这样一来，在楼房建设的材料方面、配套方面、施工和安装等成本就会增加，也就是说，通过这种方式提高容积率，工程造价也会提高，如果楼盘价格不变，经济效益就会下降。其次是对楼盘价格的影响，由于工程造价提高，开发商就会通过提高楼盘价格的方式，来提高销售收益，但一旦楼盘价格超过市场均价的时候，楼盘就很有可能出现滞销，那么经济效益也不会得到任何提高的。再次是开发商在征地、拆迁等开发费用的影响下，也会通过提高容积率来进行弥补，而投资者或者购房者的置业需求和置业能力一旦不变，开发商也是不能从中获得任何经济效益的。

2.2最大经济效益容积率的确定

房地产开发商项目的容积率越高，单位建筑面积所能承受的地价压力就会越低，但与此同时，建筑成本也会不断增加。另外不同容积率的项目也会影响购房者的购房决心，一旦容积率过高，会产生一定的负面影响，譬如房价下降等。那么，开发商应该如何确定最佳的容积率，提高项目开发的经济效益呢？笔者认为要从以下几个方面进行考虑：（1）市场价格的对比分析。购房的首要考虑因素是价格，同等价格的楼盘，购房者就会综合楼盘的建筑风格、建筑质量、建筑设计和周边环境等因素进行对比，而舒适程度同等或者相仿的楼盘，购房者则会选择价格较低的项目。因此，开发商在确定所开发项目容积率之前，要对市场同等容积率的楼盘价格进行收集和对比分析，并考察这些价格在市场上的接受程度，如果市场大部分购房者能够接受与开发经济效益匹配的容积率，则证明这个容积率是最佳的容积率；（2）对市场购房需求以及楼盘供求情况的分析，购房者购置房产，无非两个目的，一个是置业，另外一个则是安居。前者在国家近年来相关房地产调控政策，尤其是限购和限价政策的影响下，其需求已经明显下降，因此开发商在开发项目的时候，重点要对购房需求和楼盘供求情况进行分析，如果楼盘供大于求，则表示购房者有更多的楼盘选择，如果楼盘供小于求，则表明市场的楼盘供求不能满足购房者的需求，对于受容积率的影响而品质一般的楼盘，购房者也会纳入选择范围。（3）对建筑成本进行分析，当容积率的提高在规划条件许可和市场接受程度的范围内，则可以通过加大建筑密度或高度等方式来进行提高，但也要建立在建筑成本允许的范围内，譬如加大建筑密度，在国家规定的允许值范围内，要对加大部分的建筑成本进行分析，如果增加部分的单位成本大于销售价格，则容积率的提高是不合理的，如果增加部分的单位成本小于销售价格，则容积率的提高对于经济效益的提高是有效的。（4）容积率提高的底线，其中包括购房者所能接受的舒适程度和建筑技术水平所能承受的最大值。譬如栋距被无限缩小，使得购房者所购买的房子不能够正常采光和通风，则这样的房子不能够被市场接受；或者楼盘的楼层被无限增加，造成建筑工程和技术难度加大，而超过一般高层住宅地基基础处理技术水平，出现建造成本的跳跃性增加，可能使项目亏损。也就是说，容积率要建立在以上两个极限值上，方可进行提高。

3.结束语

综上所述，房地产开发项目最佳容积率的确定，无非是建立在开发经济效益最大化的基础上，如果容积率的变化不能够提高经济效益，则其变化是没有任何意义的。因此，笔者综合分析了房地产开发商在项目开发时对容积率调整的一些做法，探讨盲目提高容积率可能出现的问题，并对容积率对经济效益的影响因素进行分析，最后提出确定最佳容积率的具体方法。总之，房地产开发商只有结合项目所在地区的房地产市场以及建筑市场行情，方可准确、合理地确定容积率。

参考文献

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