房地产开发企业诚信评价研究

摘要：住房问题关系国计民生，从事商品住宅开发的房地产开发企业的诚信不仅影响住房质量，还影响社会稳定。文章在界定房地产开发企业诚信内涵的基础上，通过文献研究、问卷调查和分析，构建了包含26个指标的房地产开发企业诚信评价指标体系，并通过实例阐述了基于ANP的房地产开发企业诚信模糊综合评价过程。

关键词：房地产开发企业；诚信评价；指标体系；模糊综合评价

一、 引言

自取消住房实物分配的十多年来，商品住宅开发就成为我国大多数房地产开发企业（以下简称“房地产企业”）的主要业务，这种状况将随着新型城镇化建设的推进而延续。我们在肯定房地产企业对发展国民经济和改善城镇居民居住条件做出贡献的同时，也应该看到，房屋质量纠纷、绿化面积缩水、虚假品质宣传、拖欠施工企业工程款等与房地产企业诚信相关的问题时有曝光。这些问题会扰乱市场秩序，影响社会安定。因此，需要强化对房地产企业的诚信管理。

诚信评价是诚信管理的基础。目前国内外对房地产企业诚信评价的研究多着眼在财务指标方面，对于商品住宅开发建设、销售的业务过程考察较少，也缺少守约、自律等评价内容。

本文从房地产企业业务特点出发，在界定房地产企业诚信内涵的基础上，采用理论分析、问卷调查相结合的方法对房地产企业诚信评价问题进行研究。

二、 房地产企业诚信内涵

诚信是一个历史范畴，涉及道德、经济、法律三个领域。在市场经济飞速发展的今天，诚信已融入社会生活的各个方面，被公认为协调不同利益主体之间关系的准则之一。简单地说，诚信就是要“说到做到”：“说到”为事前承诺（体现为法律法规、标准规范、合同契约和社会道德等中的要求），“做到”是履约表现（体现为守法程度、合同履行状况等），两者之间的匹配程度即为诚信水平。诚信具有过程性和积累性。

结合诚信内涵和房地产企业业务特点，对房地产企业诚信内涵作如下界定：在一定的诚信环境下，房地产企业在从土地获取直至产品销售的过程中，其业务行为满足法律法规和合同要求的程度。

三、 房地产企业诚信评价指标体系构建

1. 概念模型。分析房地产企业业务过程，结合以往研究成果，在文献研究基础上，从诚信基础（资本实力、土地储备等）、业务诚信（包括前期开发诚信（如规划许可诚信）、建设阶段诚信（如竣工验收诚信）、营销推广诚信（如交付使用诚信））、诚信环境（诚信法律环境、征信体系建设水平等）三大方面构建了房地产企业诚信评价指标体系概念模型。

2. 房地产企业诚信评价指标体系确立。根据构建的概念模型，设计出指标体系调查问卷。问卷包括三大部分，第一部分是问卷调查背景、目的及房地产企业诚信概念；第二部分是受访问对象的背景资料选项，包括供职单位、从业年限、职称、学历等；第三部分罗列了依据概念模型细化出的26个表征房地产企业诚信的指标。

问卷于2012年下半年通过现场和网络向来自房地产企业、建筑业企业、监理企业、主管部门的专家和消费者代表发放240份，回收188份，有效问卷177份，满足问卷分析样本数量要求；被调查者中具有高级职称的占69.3%，有15年以上工作年限的占67.6%。调查对象来源和业务水平保证了问卷调查质量。有效问卷统计分析结果如下：

（1）描述性统计分析。各指标评分的均值介于3.37～4.46之间，标准差除“社会贡献水平”指标之外均小于1，说明大部分指标的评分趋于一致；偏度绝对值介于0.048～1.016之间，峰度绝对值介于0.014～1.341之间，均满足“偏度值小于2，峰度值小于5”的基本要求。总体表明样本数据满足正态分布的要求。

（2）t检验。对问卷数据进行t检验，假设H0：u

（3）信度分析。问卷的整体量表Cronbach's Alpha值为0.909，大于0.7；并且删除任意指标之后整体量表的Cronbach's Alpha值均有所下降，表明量表中各指标具有很高的内部一致性，问卷具有较高的信度。

（4）效度分析。问卷有效样本数据KMO值为0.795，大于0.50，Bartlett球形检验“卡方值”显著性概率0.00060%，因子分析效果显著。

构建结构方程模型，各拟合指标计算结果（见表1）均满足判断要求，说明模型具有较好的拟合效果，指标体系通过效度检验。

根据上述分析确立如表2所示的房地产企业诚信评价指标体系。该模块化体系可根据诚信信息获取情况有选择地采用，如“诚信环境”指标模块（多为主观定性指标）因不易获取权威数据，当前评价时可略去。

四、 模糊综合评价实例应用分析

根据设置的评价指标特点，选择模糊综合评价法对房地产企业诚信进行评价。根据企业年度报告，广泛收集企业相关诚信信息，对两家房地产企业诚信进行实例评价。

1. 确定评价因素集。评价因素集由表2中的各指标构成，指标评语集设定为V={较差、差、一般、好、很好}，赋值为S={60，70，80，90，100}，并设置“三等五级”的诚信等级分级标准。

2. 设定评价指标的评分标准。依据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设单位不良行为记录认定标准（A1）》等相关法律法规以及哈尔滨、重庆、烟台等地的管理办法，在专家研讨基础上，制定了房地产企业诚信评价指标的评分标准（见表2）。

3. 计算指标评分值，确定指标隶属度矩阵。根据评分标准对样本企业诚信评价指标打分，采用分级隶属度函数法（梯形分布函数）计算定量指标的隶属度，采用“模糊统计法”计算定性指标的隶属度，最终形成判断矩阵。

4. 确定指标权重Wij。采用网络分析法（Analytic Ne-twork Process，ANP）作为赋权方法，并借助超级决策软件（Super Decisions，SD）计算出房地产企业诚信评价指标权重，详见表2括号中数值。

5. 模糊运算和综合评价。经过一、二级模糊运算，结合评语集赋值，最终得到两家实例房地产企（下转第120页）业的诚信分值分别为86.85分和95.19分，对应“三等五级”的诚信等级分级标准，这两家企业的诚信等级分别为“AA”和“AAA”级。请相关专家进行直观评价对比，与研究评价结果一致，表明评价结果合理、实用。

五、 结语

本文通过文献研究和问卷调查的方法建立了一套较为全面的房地产企业诚信评价指标体系；运用模糊综合法进行了实例评价，评价结论符合评价对象实际情况，研究结果合理。但部分指标设置略显笼统，评分标准亦需进一步细化，多项目同时参评时如何综合计算等问题有待深入研究。当然，制度设计也是推进诚信评价的必要保障。

参考文献：

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7. 吕俊友.房地产开发企业诚信评价研究.南京：东南大学硕士学位论文，2013.

基金项目：国家社科基金项目（项目号：09CJY070）。

作者简介：郑磊，博士，东南大学建设与房地产系副教授；刘元春，东南大学建设与房地产系硕士生；吕俊友，东南大学建设与房地产系硕士生。

收稿日期：2013-04-17。