中国城市化与房价互动发展关系研究

一、引言

2000年～2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直观上来讲，城市化带来的对住房的刚性需求推动房价上涨是必然的，但是面对如此高不可及的房价，我们也不得不换一个角度重新审视一下它们的关系。另一方面，城市的拥挤以及加剧污染也让我们觉得不堪重负，这些是城市化过程中不可避免的成本吗？我们先来看看网络上的言论。

“城市化决定论”认为城市化进程加快，城市人口激增，土地资源稀缺，住房需求旺盛，物以稀为贵，故房价持续走高。黄祖斌在他的博客中提到“要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。” （《房价大跌是中国城市化的必然要求》）

城市化在房价一路飙升的过程中究竟扮演了什么样的角色？高房价又会对城市化产生什么样的影响？我们从两个角度探讨这个问题，一是城市化促使房价居高不下，而是高房价对城市化的抑制作用。我们不会把重心放在城市化这一概念上，但首先必须明确一下对城市化水平的衡量。从本文的角度出发，我们认为健康、平稳、可持续的城市化不是简单表现在城镇人口和总人口的比率上，而是城镇居民生活水平、公共基础设施以及二三产业之间的协调的发展。也就是说，不单看农民是否离开土地进入城市、是否有城镇户籍，更要看他们在城市的生活条件、收入状况和享有的社会保障、福利等。

二、我国城市化进程推动房价上涨

1.初步分析。从城市化进程来看（下表），中国城市化水平涨幅比较平稳，每年保持在1%~2%之间，到2005年底，全国城市化水平达到42.81%。

从房价变化趋势来看（下图），1991年~2005年，中国房地产价格总体处于上升趋势，年均增长9.83%，远远超过同期居民可支配收入的增长率。

陈石清和黄蔚在论文《中国房地产价格与城市化水平实证分析》（《财经理论与实践》2007年第2期）中指出：

城市化水平的不断提高，总人口不断增加，这也意味着城市人口的绝对数在更大幅度地增加；城镇居民对生活性消费用房的正常需求在扩大，商业与工业用房的生产性用房的正常需求也在扩大；城镇居民对以上用房的投机性需求相应增加。

2.实证分析 。本文作者运用协整分析方法与误差纠正模型，考察了1991年~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。两个变量分别是中国房地产价格(FDCP)和中国城市化水平(CSH)。

结果表明，在不考虑其他因素的情况下，中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系。中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因；反过来，中国房地产价格的上升对中国城市化水平的提高没有显著的因果关系。当长期均衡关系出现偏离时，从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较慢。中国城市水平的提高对中国房地产价格的影响总体上具有较为明显的正向响应，但具有不明显的滞后一期效应。

3.对于中国房地产价格高起的原因及影响因素，不少学者从不同的角度进行了分析： 李建峰和李小庆在论文《我国房地产供求态势的思考》（北方经贸 2005(12)）中提出：房地产供给存在结构性矛盾。一方面广大工薪阶层有改善居住条件的强烈愿望，而他们有能力购买的经济适用房太少，另一方面高档商住楼，写字楼和别墅等出现一定程度的闲置。崔光灿在论文《房地产价格波动与宏观调控》（中国房地产 2006(01)）中提出：(1)房地产价格波动的基本特征：阶段性，城市差异性与协同性，泡沫性。(2)房地产价格波动与基础性经济变量的关系：经济增长、收入水平、利率、人口数量及城市化、通货膨胀率。(3)房地产价格波动与非基础性影响因素的关系：心理预期、金融与财政政策。

三、房价对我国城市化的负面影响

房价上涨是城市化进程中不可避免的正常现象，但是过高甚至畸高的房价却会对城市化造成负面影响，使城市化不能健康推进并造成一系列社会问题。现阶段我国房价飞涨，高房价问题已经引起了社会各界的广泛关注，而对于高房价对城市化的影响的研究还不是很多，实证分析也做得不够严谨，我们选取了几篇有代表性的文章进行了回顾。

1.文献简介。(1)《房价、农民市民化成本和我国的城市化》。这篇发表在2004年3月《农村经济》的论文，作者陈广桂，围绕着我国城市房价这个问题展开研究，讨论了房价虚高是造成我国农民市民化成本高昂、农民市民化成本收益率规模递增以及国城市化滞后的反常现象。(2)《房价上升对我国城市化的影响机制研究》。由杨柳和杭雷鸣发表的房价上升对我国城市化的影响机制研究这篇论文主要分析了高房价对我国城市化的阻碍作用, 认为稳定住房价格有利于城市化战略的顺利推进。

2.文献回顾。(1)城市房价虚高的经济现实。“中国三口家庭总收入为13543.5元,据以计算的房价收入比为12. 4:1。也就是说,在不吃不喝、没有其他支出的情况下,一个家庭为购得平均住房面积的住房,需要花费12. 4年的积累。而西方发达国家房价收入比大多在2:1～7:1之间。其中,日本为6.7:1,这个比例在被比较的这些国家中也属于比较高的。很显然,中国的住房价格在不讨论其绝对价位是否合理的情况下,已经远远超过了中国一般公民的承受能力,也超出了国际公认的公平标准。”房价上涨改变了居民家庭财富的分配格局，主要体现为两个方面：在城乡之间, 房价的不同涨幅导致家庭财富增长向城市居民集中；在城市内部, 房价大幅上涨导致财富向高收入群体集中。这主要因为，由于银行存款利率较低等原因, 住房便成为部分高收入群体首选的投资对象。(2)房价虚高是导致我国农民市民化成本过高的主要因素。“住房成本占农民市民化成本的比重,根据上述资料的简均计算,我国平均高达30. 7 % ,占家庭总收入的20 %左右。而西方国家通常认为,住房成本占总收入的比重在5 %～8 %以内,才是可以接受的。在“利率租金决定机制”有效的情况下,房租收入比过高只能归因于房屋价款虚高。” 作者通过计算农民生活成本明细，计算家庭住房成本占生活成本的比重，说明了房价虚高是导致我国农民市民化成本过高的主要因素。

高房价增加了农村剩余劳动力的转移成本。一是房价过高将使农村劳动力缺乏向城市转移的必要经济基础。据调查,绝大部分市民表示难以承受当地房价。二是房价过高将使进城农民的人力资本投入减少。三是房价过高将增加农村劳动力转移的心理成本。农民是理性的, 他们进城时总是带着各自的动机与愿望, 如果他们的期望得不到很好的满足,他们在城镇工作和生活的稳定性就会下降, 并影响农民的进城决策, 与其在城市因贫困而边缘化,还不如留在农村图个安稳。

(3)房价虚高对我国城市化的负面影响以及高房价阻碍城市化进程的表现形式。农民市民化成本虚高是我国城市化滞后的主要原因，我国不同类型城市的农民市民化成本收益率(家庭总成本与家庭总收入的比) 存在着以下关系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小县城(0.44)>农村小城镇(0.325)，我国的农民市民化的成本收益率是规模递增的，受农民市民化成本收益的影响,我国小城镇的快速发展将会造成社会资源配置的低效率。农民市民化成本虚高将会在客观上减少居民的有效需求,造成市场上有效需求不足,并通过减缓经济增长速度来减缓城市化进程。

高房价阻碍城市化进程的表现形式: 制度性壁垒与市场性壁垒。制度性因素包括户籍制度、土地制度、社会保障制度等; 市场因素包括就业市场、住房市场等。在制度性壁垒方面，户籍制度被认为是农村劳动力转移的最大障碍，城乡劳动力市场人为隔绝的户籍制度的继续存在, 造成了暂时性的劳动力流动替代了永久性的人口迁移。在市场性壁垒的方面，城市对于新进入的农村劳动力来说,则有许多方面，如劳动力市场, 消费品市场与住房市场等, 都会对新进入者的居住稳定性产生不同程度的影响。

3.小结

人口移动、房价波动统一于城市演化过程当中。城市人口增长必然产生对土地、住房的需求, 从而导致城市地价、房价上涨。近年来住房价格的快速上涨是与城市化背景下城市人口的增长不无关联的。值得重视的是, 房价上涨对城市发展具有反馈机制的作用，以稳定房价为重点的宏观调控措施是与城市化战略相契合的, 稳定住房价格有利于城市化战略的顺利实施。

四、总结

本文从两个角度探究房价与我国城市化的互动发展关系，一是城市化促使房价居高不下，而是高房价对城市化的抑制作用。城市化确实对高房价有正向的推动作用，但当前的高房价并不是由城市化引起的正常的供求关系所致。城市化推动房价居高不下的预期导致房价虚高反过来极大的增加了城市化的成本，阻碍了城市化健康稳定的推进。也给宏观经济带来了极大的风险，投机的目的最终是为了套现，一旦经济环境发生变动，房地产将成为最大的最危险的不稳定因素。有必要调控房价，抑制房价过快增长，同时保证城市化稳定、循序渐进的发展。

参考文献:

[1]陈石清,黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析.财经理论与实践,2007年第2期

[2]李建峰,李小庆.我国房地产供求态势的思考.北方经贸,2005(12)

[3]崔光灿.房地产价格波动与宏观调控.中国房地产,2006(01)

[4]陈广桂.房价、农民市民化成本和我国的城市化.农村经济,2004年3月

[5]杨柳,杭雷鸣.房价上升对我国城市化的影响机制研究.中国物价,2007年第二期