房地产上市公司资本结构优化研究

摘要：本文首先分析我国房地产业资本结构现状，然后以沪深两市140家上市房地产公司2013年的数据为依据，在总结归纳相关理论研究的基础上，全面系统地选取影响资本结构的指标，通过因子分析和受限因变量回归模型实证研究了影响我国房地产上市公司资本结构的因素，并提出资本结构优化建议。

关键词：资本结构 因子分析 受限因变量回归模型 优化建议

一、房地产业资本结构的现状

（一）资产负债率较高

根据央行数据，我国土地熟化和房地产开发所需的大约80%资金来自于银行业。根据国资委公布的《企业绩效评价标准值2013》显示，2012年我国房地产行业平均资产负债比率为76.4%，而且最高值达到96.2%。

（二）资产流动性较差

根据《企业绩效评价标准值2013》数据，2012年我国房地产业平均总资产周转率为0.3次，流动资产周转率为0.4次，平均速动比率为69.1%。

（三）股权结构严重失衡

我国房地产业中的大部分上市公司都是国有股占绝对控制地位，使股权结构严重失衡。

二、资本结构对我国房地产行业的适用性分析

资本结构分为负债结构和股权结构，资本结构对企业绩效的影响主要表现在两个方面，一是资本结构决定融资成本的高低，进而影响经营者的融资行为选择；二是资本结构对公司治理结构有很大的影响力，进而影响到公司决策行为的科学性和经营者的积极性。

房地产行业属于资金密集型行业，需要大量资金，我国房地产上市公司通过直接融资方式筹集到的资金只能是房地产项目的一小部分，房地产行业的主要融资方式仍然是信用贷款。我国房地产市场存在着巨额利润，房地产公司都通过采用尽可能高的财务杠杆经营，想尽办法圈地和开发项目等来获得最大化利润，这就决定了当前我国房地产行业资本结构研究的重要性。

三、文献综述

（一）国外相关研究

70年代初，卡格和巴克特等提出资本结构决定因素理论，之后学者对该理论做了进一步的发展，根据该理论，影响企业资本结构的因素大致可以归纳为四类：企业规模、企业权益的市场价值、企业盈利能力和行业因素。80年代，国外对资本结构影响因素研究贡献较大的是Titman和Wes-sels，他们认为影响资本结构的因素主要是：获利能力、规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾和变异性。

（二）国内相关研究

陆正飞和辛宇（1996）认为：资产负债率与企业规模、收益率负相关，而且与企业组织形式及所有制结构也存在关系。陈胜权通过对相关指标的计算和对比，从筹资等方面对27家房地产上市公司进行定性分析。他认为我国房地产业流动负债比例偏高；企业往来账款所占比例过高；长期负债比例偏低。严也舟和刘艳收（2013）以沪深两市房地产上市公司2010年-2012年期间的数据为样本，通过多元线性回归方法实证分析了我国房地产上市公司资本结构的影响因素。

综上所述，国内关于房地产上市公司资本结构方面的相关研究有很大一部分停留在定性方面，定量研究的部分在选取影响资本结构的因素方面比较片面，不具有足够说服力。本文在以往研究的基础上，全面总结归纳影响上市房地产公司资本结构影响因素的基础上，提出资本结构优化建议。

四、实证分析

（一）变量及数据选取

因变量选取：Y=资产负债率=总负债/总资产

自变量选取：X1=总资产，X2=总股本，X3=主营业务收入，X4=净利润，X5=总资产报酬率，X6=净资产收益率，X7=资产增长率=（年末资产-年初资产）/年初资产，X8=净资产增长率=（年末净资产-年初净资产）/年初净资产， X9=主营业务收入增长率=（本年主营业务收入-上年主营业务收入）/上年主营业务收入，X10=净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润，X11=（存货+固定资产）/总资产，X12=折旧/总资产，X13=主营业务收入变异=三年来主营业务收入标准差/三年来主营业务收入均值，X14=净利润变异=三年来净利润标准差/三年来净利润均值， X15=净资产收益率变异=三年来净资产收益率标准差/三年来净资产收益率均值。

所有指标数据均来源于各上市公司财务报表。

（二）模型建立

由于自变量指标选取比较全面，这里采用因子分析中的主成分分析法进行降维处理。

1、自变量检验及提取主成分

从表1可以看出，KMO检验值为0.836（一般该值大于0.6就视为符合主成分分析条件），Bartlett检验的伴随概率为0（一般该值小于0.05就视为符合主成分分析条件），这说明自变量能够进行主成分分析。

由表2方差累计贡献率可知，这里选取六个公因子，方差累计贡献率已达到90.103%（一般该值到达80%就包含了原自变量的大部分信息，可以进行降维分析）。这说明提取六个主成分可以涵盖原有几个自变量的几乎全部信息。

由表3结果可以看出，影响房地产上市公司资本结构的因素可以概括为企业规模、盈利能力、成长能力、资产担保价值、非负债税盾及盈利波动状况等六个方面。

2、受限因变量回归分析

由于因变量资产负债比率介于0与1之间，这里采用受限因变量回归方法，回归结果见下表：

由表4可以看出，各代表因子在5%的显著性水平下均通过了显著性检验，而且回归整体效果较好，结果具有较强说服力。回归结果表明，企业规模、成长能力、非负债税盾及盈利波动与房地产上市公司资本结构正相关，盈利能力、资产担保价值与房地产上市公司资本结构负相关。

五、资本结构优化建议

企业规模与资本结构正相关，随着公司规模的增大，规模经济显著增强，单位资产的盈利能力随之上升，我国房地产上市公司应通过规模的逐步扩大来优化资本结构。

成长能力与资本结构正相关，表明我国房地产上市公司在高负债财务杠杆经营的情况下，应考虑内生增长，减低留存收益，减少外部负债，优化资本结构，减低经营风险。

非负债税盾、资产担保价值与资本结构的关系均与国外相关研究相背离，一方面因为我国房地产上市公司普遍存在国有股一股独大的情况，另一方面是因为上市公司信用得不到严格控制，公司融资规模过于庞大。因此，我国应允许并逐步鼓励高效率的民间资本参与到房地产中去，并严格监督规范房地产上市公司融资过程，优化资本结构。

盈利能力与资本结构负相关，盈利波动与资本结构正相关，随着获利能力的增强，企业可以更多地留存利润，企业的外部负债逐渐减少，但是盈利波动性增加了留存收益的不确定性。因此，增强上市公司自身的盈利能力，减小盈利波动是减少负债比率，优化资本结构的重要手段。

参考文献：

[1]严也舟.我国房地产上市公司资本结构的影响因素分析[J].海南金融，2013（12）：67-77

[2]陆正飞.上市公司资本结构主要影响因素之实证研究[J].会计研究，1998 （8 ）：36-39

[3]陈维云.对资本结构财务影响因素的实证研究[J].财经理论与实践，2002（1）：76-79