房地产健康发展模式思考

摘要:中国在实行改革开放后,多种经济齐头井进,房地产经济迅速发展,房地产在经济发展过程中起到了不可估量的作用,但是同时由此而来的种种弊端也凸显出来。本文意在从市场经济体制形势下,观摩房地产经济妁发展的规律性特点,从而寻求房地产的健康发展模式。

中国,一个具有两千年文明历史的文明古国,在经济迅速发展的21世纪,迎来了它新的发展契机,改革开放以来在各种行业经济迅速发展的趋势下,房地产行业首当其冲。

一、房地产历史进程对中国经济的影响

中国的房地产市场起步是从八十年代,也是伴随着我们的住房制度改革,城市建设的发展模式开始出现。最早的时候我们叫做房地产综合开发,城市综合开发,城市综合改建办公室这样的设置。

第一次的调控是在93年,主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步陕复和发展从99年开始房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响,之后的市场又进一步发展,而且引发了政府的一系列干预,这主要是控制投资规模,改善市场结构,打击市场投机,这个是大家比较熟悉的阶段。

在市场的发展过程当中,我们首先遇到的就是土地使用制度的改革。这为房地产市场发展提供了重要前提。改革的实质就是从无偿无限期的划拨到有偿有期限使用。我们把土地的所有权和使用权分离,土地的所有权可以出让,这是一次非常大的理论突破,起始标志就是87年深圳卖的第一块地,现在我们国家也有了非常正规的制度,

第二个就是住房制度改革,为房地产市场的发展提供了广阔的市场前景,初始改革阶段是多方筹措住房建设维护资金,迅速提高城市居民住房水平。当时的目标就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房供给和消费的市场化和社会化。改革措施:补贴出售新建公有和旧有住宅,提高公有住宅的租金。

完全标志:1998年6月房改工作会议,提出“停止住房实物分配,实现住房分配货币化”并规定在2000年底前,完全制度转换。当时状况:初步建立了以商品住宅为主,以社会保障性质的经济适用房,廉租房为辅的住房制度。

二、房地产市场发展的特点

近几年,中国的房地产业可谓是大放光彩、大红大紫,甚至不可一世了。中国政府、社会、学者、老百姓无不都在对此发表者自己的看法,都想对此“下药”;但是不论如何到现在为止,中国的房地产业仍然在疯狂着,也没有出现以前某位知名专家所说的“泡沫”等等命题。但是有一点,我们不得不明确:其中肯定有问题。否则怎么可能在近三四年的时间内,价格能够疯长的几乎飞起来。这是传统的西方经济学,甚至马克思主义经济学所解释不了的。中国房地产发展具有以下特点:

第一、与银行联系紧密,政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授一周前在海南省举办的中国房地产研讨会上报告:中国的房地产业资金80%来源于银行贷款,其他的融资途径很少。所以在中国政府2007年连续调高银行存贷款基准利率的时候,中国的房地产业每一次都是面临着巨大的资金成本还贷压力。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强,是政策导向型产业。

第二、流动性差,地域性明显。房地产虽然也是一种商品,但是它又有许多不同于一般商品的特性。在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响,不能够用传统的西方经济学来解释。

第三、关系重大,要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康,且消费周期长,故在政府要求方面十分严格。

第四、资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大,需要有足额的资金支撑,完善的资金链!所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。

第五、大众心理需求更明显。中国人对于房子仍然有着不解情结,可能是由于中国传统文化的影响,“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。

三、积极营造建立房地产行业的健康发展模式

(一)政府的宏观调控作用的约束力

1　坚持有保有压、区别对待,针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况,根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象,未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重,满足自住性和改善性需求,抑制投资性和投机性需求,促进房地产市场健康稳定发展。

2　财政货币政策多管齐下,抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策,严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高(如达到3%),适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税(专题论坛)政策,抑制投资投机性需求。

3　完善供给结构。进一步增加保障性住房建设尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐,从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收人家庭的住房需求来看,我国保障性住房供应依然不足,建设步伐依然缓慢。未来几年,国家应进一步加大保障性住房建设力度,增加市场有效供给,达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的

4　引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策坚持因地制宜、有保有压,引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素,实行差别化的信贷政策。

(二)对于房地产企业,开发商也提到了一点,虽然市场恢复,交易量增加,存货在减少,现金流压力不大了,但是仍然存在着一个严峻的考验,还有一些企业面临着生存的危机。从长期发展的角度要探索出适合企业自身特点的战略和模式,形成以管理能力和市场成熟商业模式支撑的企业发展格局。

虽然我们面临如此多的挑战,但是中国还是处在高速城市化、工业化发展的过程中,对新建空间的需求将是长期的,这就要求我们:增强信心、稳定预期、加强合作、同舟共济、尊重规律、勇于创新。