中国房地产百强企业的发展概况

2011年3月25日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位组成的中国房地产TOPIO研究组在北京举办会议，了“2011中国房地产百强企业研究”与“2011中国房地产策划百强企业研究”。这是中国房地产TOP10研究组自2004年来连续八年对中国房地产行业优秀企业群体的又一次全面评价。

中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，以2008－2010年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的30个指标和其他数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2011中国房地产综合实力百强企业。

研究表明：中国房地产百强企业在整体发展上呈现如下特点。

1.销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高

在政策调控逐步深入的背景下，2010年，百强企业的经营绩效继续领先同行企业，表现出良好的持续发展势头。从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6％、19.1％。与全国商品房销售额18.3％的增长率、销售面积10.1％的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27与9个百分点。在市场环境的变化中，百强企业以更快的反应速度、更完善的业务们局、更灵活的资源整合能力，有效地分散了市场风险，从而取得引领行业发展的增长速度。

2.规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1％

2010年，百强企业总资产52.1％的增长速度引人注目，总资产均值达到了358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6％。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8％，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。

3，盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接近20％

在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长。百强企业2010年营业收入均值同比增长48.2％，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度较上年虽然略有放缓，但仍高达47.0％，维持近年来的高位。从数量分布来看，净利润超过10亿元的百强企业有27家，较上年增加11家；其中净利润超过30亿元的百强企业有13家，万科、保利、中海、SOHO中国等企业表现出色。

盈利质量方面，百强企业的总资产收益率(ROA)为5.6％，同比仅增加0.1个百分点，ROA变化不大的主要原因是企业规模扩张较快，期末总资产的增速略高于净利润的增长。百强企业的净资产收益率(ROE)同比则有所提高，达到19.8％，提升了1.7个百分点。ROE的提高一方面是受益于2010年良好的销售业绩，企业资产周转效率较快，销售利润提高；另一方面源于百强企业费用控制能力提高，销售管理财务三项费用率较上年下降了1.2个百分点。

4.成长性：成长性指标表现良好

2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1％，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7％；净利润同比增长47.0％。从新开工面积来看，百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3％，占比较上年的7.8％提高近4个百分点。但从新开工面积的增长率来看，百强企业的这一指标为36.1％，落后于全国房地产企业新开工面积40.7％的增长，从侧面反映百强企业应对市场调控变化、主动调整开发节奏的反应速度快于行业平均水平。

5.稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战

2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6％，为企业2011年的营业收入结转打下良好基础。

经营现金流净额方面，百强企业2010年的该指标均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；经营性现金流净额为正值的百强企业个数由上年的81家下降到52家。土地购置和新开工项目上的大量投入，是百强企业经营性现金流趋紧的主要原因。

6.融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6％

从百强企业2010年的融资情况来看，新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速较上年明显放缓，己由上年的164.9％下降到13.0％，反映了银行信贷渠道的收紧。相形之下，百强企业的筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6％，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。

7.运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点

2010年，百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。总资产周转率的提高源于百强企业当年的销售速度加快，销售业绩普创新高，从而使资产利用率保持了较高水平；另外，百强企业的存货周转率均值达到0.62，提高了7个百分点，存货的消化速度提高，存货加快转化为现金或应收帐款，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。