房地产开发项目关键阶段

【摘 要】房地产行业是典型的资金密集型行业，投资额巨大，涉及面广，操作过程复杂。对于现在的房地产投资地产行过热，房地产开发企业在项目开发过程中没有进行科学成本管理是一个重要原因。随着房地产行业进入调整期，竞争日趋激烈，企业利润将趋向微利，要提高房地产企业竞争力，就要提高企业成本管理水平。所以，在提高销售额的同时，加强成本管理水平成为房地产企业面临的任务。现阶段，随着房地产企业间竞争的不断加剧，项目开发成本也随着攀升，从而使项目开发风险加大。笔者从房地产开发项目的2 个关键阶段，即设计阶段和施工阶段论述了如何去控制开发项目的成本，使得有效的资金产生更大的经济效益。

【关键词】房地产开发项目；成本控制；设计阶段；施工阶段

合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，也可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，在开发建设的全过程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制的2 个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。

长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重（概算超估算，预算超概算，结算超预算） ，甚至“烂尾楼”。房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是房地产发展商普遍存在的一种共识，他们认为只要对施工阶段的监控予以加强，就一定可以大量节约成本。然而，最终结果是，房地产发展商们待项目建成后却发现这样的处理方法并没有致使成本下降。而该问题的关键是在于他们忽视了设计阶段的监控环节要有效地控制项目开发成本[9]。笔者认为首先就要做好项目设计阶段的成本控制，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

房地产开发项目设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。规划设计是立项后对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定， 开发商商将根据这一阶段的成果完成项目的建据测算设计费在项目开发建设全过程费用中所占比例较少，一般只占施工阶段建安成本的2 %～3 % ，但对项目工程造价的影响可达75 %以上；由此可见，设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。据有关资料测算分析，合理科学的设计可降低工程造价10 %左右[1]。但现阶段在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得很少，没有将项目的技术、经济有机结合起来综合分析考虑后才进行设计。设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的，必须引起房地产开发企业的高度重视，应积极采取有效措施进行预控，具体可采取的主要措施如下：

1.1 推行设计招标或设计方案竞赛，优选设计单位

设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。众所周知，设计是工程建设的龙头，当一份施工图付诸于施工时，就基本决定了工程质量的好坏和工程造价的高低，也就是说项目的成败在设计阶段已大体定型，这一点应引起开发企业决策层高度重视。比如：在方案设计时很多单位都能做到2 个以上方案进行技术比较，但在经济上是否合理却考虑很少。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、工艺流程、功能方案、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本[16]，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标已势在必行。而开发单位通过应用价值工程理论等方法对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案也是不可省略的步骤。

1.2 开展限额设计，事前有效控制成本

所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味地考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重实际，实事求是，精心设计和保证设计科学性的先进的设计理论方法。要求设计单位在工程设计中推行限额设计，采取投资分解和工程量控制手段定量分析计算各专业的设计内容，技术与经济相结合，用数据说话，在设计时应充分考虑施工的技术可能性和经济合理性，特别注意选用建筑材料、设备的经济性，杜绝使用那些技术未过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量采用标准化的设计，各专业设计要严格按照建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规程等进行设计；同时责令设计者在设计过程中承担相应的设计技术经济责任，以其应承担的责任约束设计行为和设计成果，督促其把握好项目功能（ 质量） 标准和价值标准的协调统一，力保限额设计指标的实现。限额设计也绝不是房地产开发商说个数或定个单方造价就限额了，更重要的是：首先要将这个限额按专业进行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的结果合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析没有得到满意的答案，则说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。要注意在设计之前， 对限额进行分解分析是不可或缺的一步。

在实践中，企业应向委托设计单位详细说明开发项目品质和成本等方面的要求，并采用限额设计制度控制目标成本。同时企业应对项目进行价值功能分析，注重设计方案中各项技术经济指标是否符合项目品质定位，材料设备定位是否符合产品品质定位。最后企业应对设计方案分析比较，在保证项目质量的前提下进一步优化目标成本[2]

1.3 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度

现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任；不管工程设计质量的好坏，不论投资超不超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要出了图纸，就得给设计费[17]。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，更不利于工程造价的控制，也助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想。实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或在施工过程中随意变更，致使工程造价居高不下和决算价大大超出原概算的情况，其对建筑业的正常发展造成了较大的不良影响。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励， 因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，时刻考虑如何降低造价，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。另一方面，对设计费也预留一个百分数尾款，待工程竣工结算后再结清最后的尾款，这样就可防止设计人员在施工过程中随意变更或不到现场进行技术指导的现象，同时迫使设计单位重视建设项目的投资控制。

1.4 推行设计监理制度

目前，虽然我国推行施工阶段建设监理制，但政府主管部门一直未出台设计监理制度，即设计阶段的监理制还未强制执行。让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段来，在一些开发单位已经实施，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。

1.5 加强设计质量控制

设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于项目全寿命费用的1 %以下，但正是这少于1 %的费用对工程造价的影响度占到75 %以上。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的，设计阶段的成本控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，优质高效地把工程建设好，降低工程成本也是大有益处的。

1.6 采用合同措施，严格控制造价

应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它却真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。合同的条款设立必须严谨，尽量做到全面细致。要根据经验，将在合同实施过程中容易产生争议、分歧的地方事先考虑周全，在合同订立时就给予明确处理方式，给出定量、定性的处理方法。合同条款中不应出现含糊不清的词句，合同条款必须只有一种解释，避免以后出现扯皮现象[6]。

参考文献：

[1]尤佳. 基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J ] . 成本管理2010 ，（1） .

[2]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J ]. 铁道建筑 2006，（2）.

[3]王怀.如何控制开发项目的建设成本[J ]. 商场现代化 2005，（1）

[4]林新.试论房地产企业建安成本的控制[J ].上海产业 2003，（1）

[5]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J ].建筑经济 2006， （8）

[6]高盛兰.谈房地产企业的工程成本控制[J ]. 现代经济信息 2009，（7）

[7]闫晶.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J ].商业运营 2010，（21）

[8]姜薪萍. 关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J ]. 企业经济 2004，（7）

[9]路伟.房地产开发寿命周期成本控制探讨[J ].成本管理 2011，（7）

[10]吴关荣.浅议房地产开发项目全过程造价的控制和跟踪管理[J ]. 上海会计 2003，（11）