房地产开发设计阶段成本控制方法

摘要：房地产设计阶段的成本控制方法是整个成本控制过程中的“事前控制”阶段。文章结合我国房地产开发设计阶段成本控制现状，分析房地产开放阶段成本控制中存在的问题，并提出相应的对策

关键词：房地产开发；设计阶段；成本控制

引言

房地产开发在设计阶段的成本控制是为了实现项目开发全过程的事前控制，其目的是为了最大限度的减少建筑施工过程中不确定因素导致的事后变动而带来的成本增加，具有高屋建瓴的作用。在房地产开发的整个项目的成本预算中，设计费用占其中很小的比例，只有1.5%--3%左右，但是其对项目开发成本的影响深远，可影响整个房地产项目的75%以上，所以设计阶段的成本控制具有十分重要的地位性作用。合理科学的设计阶段成本控制，能够在一定程度上非常有效的降低工程造价。其基本的控制控制设计原则为：科学、周密、系统的规划设计、方案的科学讨论总结、严格的预算审批制度。然而目前在房地产项目的实际施工建设中，设计院、项目开发单位、施工单位大多重视建筑技术，而轻视工程造价带来的经济效益，对项目经济上的合理性和科学性考虑的不够周全，从而造成建设成本上的浪费。其中对设计阶段的成本控制轻视度更大，造成了项目成本的浪费。合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是房地产项目成本控制的关键与重点。设计阶段成本管理的总体思路为：以技术可行性分析为前提，以设计的过程控制为主线，以方案设计阶段成本控制为重点，以成本经验数据库为支撑，以设计招标和限额设计等为手段，构建有效的成本管理体系。

一、 成本控制的概念

广义的成本控制包括成本的事前控制、事中控制和事后控制。【2】所谓的设计阶段成本控制，是在房地产建设项目实际投产之前，对项目的可能投入成本进行科学、系统的规划，通过各项数据的分析评估选择最佳的成本设计方案，通过设计方案来规范和指导项目的实际建设所需要整合的各项资源来编制成本预算。其实质是针对一个项目，在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本控制目标，及时发现并纠正偏差，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动。

二、 设计阶段成本控制的必要性

随着我国市场经济的迅速发展，越来越的房地产建设工程陆续登场。由于目前建设行业的竞争激烈程度以及工期的需要，导致房地产建设项目重视宣传、效果以及建设周期，而轻视了建设成本的造价控制。设计单位技术水平和管理能力参差不齐，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，使得设计保守、不合理、浪费大。我国目前的房地产建设工程设计单位对建筑和结构负责，经济指标并没有作为考核设计单位综合实力的指标，设计单位为了企业效益在设计人员的编制上节省开支，常常有担任负责多项目设计，对设计人员的待遇和地位认知比较低。建设单位的普遍意识是设计阶段的概算管理只是一个参考，对其重要性没有足够的认识，在一定程度上忽略了设计阶段的成本管理和控制。此外另一方面，面对目前房地产市场的空前繁荣势态，房地产建设单位在利润的诱使下纷纷成立。面对市场高度竞争带来的压力，只有降低项目施工成本才能使企业在市场竞争中保持优势地位。一个科学、合理的设计阶段成本控制方案是项目获利的基本保障，项目成本控制要设计出项目开展所应采用的建筑结构形式、建筑布局、建筑材料、施工队伍组建、项目管理制度等，项目设计负责单位对建筑设计方案进行选择和组织专家会审以取得最优的建设方案，科学经济的设计不仅在居住条件和功能设施上能满足用户的实际需求，而且具有很高的可销售性，能够在总多房地产项目中脱颖而出，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。

三、 设计阶段的成本控制措施

1、 推行设计方案招标

房地产建设项目的设计单位选定必须采用竞标性的制度，对设计方案的可实施性、经济合理性进行审核比较，择优选择具有设计优势和经济优势的设计单位。规划设计阶段通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。建设单位设计部门负责项目的整体规划，在仔细研究定位报告的同时结合当地竞品楼盘指标分析的基础上撰写设计任务书，由战略合作设计单位根据设计任务书提交规划设计方案。方案汇报阶段各部门各司其职，设计部复核设计参数，营销部负责核对产品定位，成本合约部负责根据方案进行造价比较，给出费用最合理的设计方案的建议，最终综合多个部门的建议确定设计方案。【3】积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等综合一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新。

2、 设计阶段成本控制的组织措施

在项目组织构架内，明确造价管理、设计管理、技术管理及设备管理等各专业管理部门或专业管理人员在设计阶段成本控制中的职责、任务和相互协调配合关系，编制本阶段成本控制的详细工作流程，包括在设计招标、设计合同签订、设计审查、概预算审查及设计方案优化比选等方面的工作流程及各自岗位的分工协作。从设计阶段开始参与设计方案技术经济比较分析、优化等。越来越多的开发商开始重视设计参与工程管理，并在现场提供服务，及时解决现场设计问题。

3、开展限额设计，有效控制造价 ，并做好限额设计的复核工作

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。开发单位的设计任务书中应明确提出限额设计的指标，如：含钢量、含砼量、墙地比、地下停车位单方指标、软硬景比例等，设计合同中应明确限额设计复核的奖惩方法激励设计人员。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，熟悉当地设计规范和造价指标，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

4、引入设计咨询单位对设计进行全过程监控

设计咨询单位的主要工作目的不是仅对设计院工作提出异议，而是受建设单位的委托重点对设计阶段全过程中的指标复核、方案优化等，设计咨询单位在建筑风格、材料选用、结构优化等方面可以通过建设单位向设计院提出合理的意见和建议，或者通过专项研讨确定经济、合理的设计方案以达到降低成本的目的。

5、严格控制设计变更

在项目实施前要制定工程变更管理办法，要求所有变更不得影响工期、不得超出造价指标，按照“先批准、后变更，先变更、后施工”的规定，按规定的程序完成变更审批后再进行施工【4】设计变更是影响工程造价的重要因素。不同阶段发生的变更，其损失费用并不相同，变更发生得越早，损失越小。对于使设计、建设更趋于完善的设计变更，在一定范围内是允许的，当施工图设计变更涉及建设规模、产品方案或设计方案重大变更，使原初步设计失去指导施工图设计的意义时，必须重新编制或修改初步设计文件，并重新报原审查单位审批。

参考文献

[1] 牛季收，何平. 价值工程在施工项目成本管理中的应用[J]. 建筑经济. 2007（02）

[2] 刘佑清. 浅谈房地产开发项目的成本控制[J]. 铁道建筑. 2006（02）

[3]葛昌明，金伟. 房地产开发企业成本管理探讨[J]. 中国科技信息. 2005（10）