房地产企业资本结构问题及对策研究

摘要：中国改革开放至今三十余年，经济发展取得了许多重大成就，各行各业均呈蓬勃发展之势。房地产行业也从改革开放初期，真正开始了自己的发展历程。在经过起步、调整推进、协调发展、房价调控等几个阶段后，进入深度调整期，这给房地产行业带来前所未有的考验。

关键词：房地产企业；资本结构；优化对策

一、房地产企业资本结构普遍存在的问题及其影响

（一）企业融资方式不合理，股权融资偏好严重

与西方发达国家不同的是，我国股票上市公司普遍具有资产负债率较高的特征。而权益资金比例与负债资金的比例基本持平，反映出企业具有明显的股权融资偏好。企业发展营运的长期资金来源以股权融资为主，很少涉及债务融资。

（二）负债结构不合理，流动负债率过高

我国上市公司普遍存在的问题是债务资本中流动负债所占比例过大。而过高的流动负债是导致企业的营运资金减少的重要原因，使得企业资金周转不便，并且大大降低了企业的短期偿债能力。偏高的流动负债水平严重制约上市公司在金融市场环境中的发展，如果利率上下波动，企业的资金将难以周转，最终会导致上市公司的信用风险和流动经营风险大幅上升。

（三）融资顺序失调，严重依赖外部融资

在西方优质合理融资理论系统中，企业融资的顺序最先考虑的是内部融资，在企业无法通过内部融资获得所需资本时，再考虑无风险或低风险的举债融资，新的股权融资则是排在优序融资理论末端的选择。而在我国上市公司其融资顺序与之截然相反，企业更多情况下以商业银行的贷款和股权融资作为首先考虑的融资方案。

二、资本结构问题给企业造成的影响

（一）资本结构的不合理性阻碍企业快速发展

我国房地产行业受国家政策影响非常明显，政府相继出台的多项关于房地产宏观调控的政策，都是针对于房地产公司目前的发展状况予以整治，给房地产企业发展带来极大的影响。由于我国大型房地产公司仍是以银行贷款为主要的融资方式过于简单，所以在国家政策干预下，房地产上市公司的融资行为有较大改变。近年来我国的大多数房地产上市公司正处在一个不断扩大规模的阶段，但大部分的房地产上市公司都有权益资本偏少、资产负债率普遍偏高的特点，资本结构的不合理性阻碍了企业的快速发展。因此，对如何解决上市房地产公司资本结构问题的研究成为当前行业发展的重中之重。

（二）资本结构存在的问题导致企业无法满足市场需求

伴随着我国城市化进程的快速发展，居民的购买能力也有大幅提高，以市场为导向来满足城市居民的住房需求已经成为当今经济社会的必然发展趋势。随着城市居民人均及家庭可支配收入的持续增长，居民对住宅市场也有了更大的需求，因而房地产行业有着广阔的发展前景。我国大多数居民对居住的需求发生了质的改变，更多居民在改善住宅条件、提高人均居住面积等方面有明显需求，并且这样的需求以成为主流趋势，也会随居民收入的提高随之上升。目前房地产上市公司的发展状况明显无法满足这种需求。所以如果想要房地产行业高速发展下去，就必须依靠大量的流动资金作为后盾。要从根本上解决企业对资金需求的这个难题，就要着眼于金融产品的创新和融资渠道的日益完善。

（三）资本结构的缺陷致使企业无法融入资本市场

从我国目前资本市场发展的状况来看，其发展具有被动滞后的特征。由于金融抑制政策和银行主导型机制的双重因素的干扰，导致其发展速度相当迟缓，更无法与社会经济的快速增长相比较。此外由于我国股票市场和债券市场正处于发展不平衡的阶段，直接导致了我国很多房地产上市公司的股权结构不合理，难以维持企业在资本市场中站稳脚跟。

三、优化建议

（一）降低资产负债率，减轻企业的经营风险

目前，随着国家加大对房地产企业信贷规模的管理和稳定房价系列政策的出台，在调整资本结构目标时，最先需要考虑的是如何增强企业经营的抗风险性。通过运用最优资本结构模型的科学计算，得出适合企业的最佳资产负债率，对于资本结构优化就要立足于这个基数，进行整体的调整。首先假设企业资本总额始终保持不变，这这种情况下找到适合企业的资本结构优化方案，其次，考虑到资本结构受内外部环境因素和财务弹性的影响较大，从影响因素的发展规律探索出适合企业资本结构的具体优化方案，最后，结合企业目前的发展状况和国外房地产上市公司发展经验及国内优秀的同行的实践结果设置合理的资本结构区间，降低企业的资产负债比例，从而实现企业资本结构的全方位优化，以减轻企业的经营风险。

（二）选择合理负债结构，减轻企业偿债压力

若公司的资本结构与最优资本结构依然存在可观差距，流动负债比例高于行业平均水平，则负债规模存在明显缺陷，必须选择合适的负债融资方式用以优化公司的资本结构。负债融资方式主要通过向银行贷款。由于商业银行的主要资金来源是短期储蓄存款，所能提供的贷款也都是短期的流动贷款，这对迫切需要长期资本的房地产企业来说，具有明显的制约性，不能保证持续丰富的资本供应。因此，除考虑向国内的商业银行贷款等短期流动负债之外，还应争取选择其他形式的负债融资，例如具有可持续行的长期负债融资等。通过选择合理负债结构，减缓企业的偿债压力，能辅助公司长远发展。

（三）合理分配股权，为企业扩大规模提供保障

对于股权比较分散的问题，会给公司带来消极的影响。其中对于大股东股权集中度的下降，导致公司失去大股东们的强有力支持。由于股权分散程度高、信息不对称和监督成本过高等原因，导致两权分离，在此条件下出现经营者支配的局面，大量分散的小股东无意识也无不愿支付监督成本，因此，对公司的经营决策产生阻碍，更注重个人利益，而不去监督经营者，从而形成了内部管理的漏洞。因此，在提高可流通股比例的同时还必须加强大股东股权的集中控制，提高大股东在公司的股权比例。合理分配股权融资和债务融资的比例，使企业资产负债率处于合理稳定的水平，减少企业营运资金的长期占用，保持金融等效弹性，方便企业获得更多的流动经营资金。同时在一定程度上降低流通股所占比例，企业内两权制衡的同时，也使公司获得更稳定的资金支持，为企业将来发展扩大规模提供有力的保障。

（四）开拓新的融资渠道，满足企业对资金的需求

影响房地产上市公司的融资成本和效率的关键是企业对于融资方式的选择。为了企业能更好的获得资金来源，降低企业对单一筹资渠道的依赖，应选择多种不同形式的融资。央行对于加强房地产企业信贷业务管理的通知发表，及 2008 年起国家实施的对房地产行业的宏观调控政策的调整，也敦促着公司开发新融资方式的脚步应进一步加快。单单依靠银行贷款这种传统单一的资金渠道，很难再满足企业对营运资金的需求，所以新兴的信托融资和房地产投资基金这两种比较新型的渠道正在市场经济的大环境下成为受到更多房地产上市公司瞩目的新星。因此增加这两种融资渠道可以更有效的实现公司的融资目标，满足企业对运营资金的需求。所以拓展多元化的融资渠道是推动公司资本结构成功优化的关键所在。

四、结语

企业的资本结构是否合理直接影响到企业能否筹得足够流动资金，对企业的日常经营有重大的影响，是直接关系到企业营业利润能否达到最大化目标的根本依据，同时也是保障企业债权人能够得到与其承担的风险相对应的收益率的重要指标。所以，研究企业资本结构的优化问题对企业长期持续的良好发展至关重要，健全合理的企业资本结构影响到企业生存和发展，同时也决定着公司价值最大化能否实现。其次，企业的资本结构应时刻保持动态调整，由于国家政策、经济环境等因素的影响，导致企业的资本结构一直处在不断变化中而不仅仅是一个静态的定义。因此，确定企业的最优资本结构应该是一个范围，一个合理的选择，而不是从一个静态模型探讨出来的一点。此外，采用科学的方式为企业筹集资金，使企业的负债结构与股权结构保持相对平衡，达到企业资本结构的优化目标，将有助于企业的持续发展。

参考文献：

[1]刘泽，马妍.房地产公司资本结构问题对企业的影响[J].当代财经，2011（08）.

[2]丁露.资本结构因素对我国上市公司的影响[J].湖南行政学院W报，2012（03）.

（作者单位：辽宁师范大学）