房地产开发中的经济学应用及目标成本控制

中图分类号：F275.3 文献标识码：B 文章编号：1674-3954（2013）21-0235-02

任何工程项目总是通过投资活动才得以实现。在市场经济条件下，通过经济分析评价投资方向的合理性，选择最合理的工程建设项目，保证项目有限的资金发挥最大的经济效益；通过经济分析为实现某一项目成本的最终目标选择最优的实现途径。在房地产开发过程中，目标成本控制是房地产开发管理的重要组成部分，工程项目的经济分析为工程成本控制的真实性、准确性、全面性提供了保障。

1 房地产开发中成本控制具体措施

1.1 事先控制

（1）落实施工项目计划成本责任体制。一个成熟的施工企业在工程开工前，根据以往的工程经验，首先应该确定成本计划，根据计划的要求，采用目标分解法，由项目经理部将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，签订成本承包责任状（或合同），然后由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

（2）根据设计图纸和有关技术资料对施土方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的分析，并运用价值工作原理，制定出科学先进、经济合理的施工方案。

（3）项目投资估算控制与项目招标估算控制。

设计阶段为项目估算控制环节的关键部分，投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并在基本确定的基础上，估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需要量。投资估算是制订融资方案、进行经济评价，以及编制初步设计概算的依据。投资估算的准确定，将直接影响到对工程项目全寿命周期费用的合理估计，因此，在各项技术方案确定的基础上，确定一个在规定的误差范围内的投资估算。

1.2 事中控制

（1）加强管理施工任务单和限额领料单制度。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，做好实际耗用的人工、材料、机械等的数量核对，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。

（2）核对结算资料与施工预算的数据，计算分析分部分项工程的成本差异，并采取有效的纠偏措施。

（3）收集和整理月度成本原始资料。月度直接成本分析表主要是反映分部分项实际完成工程量与成本相对应的情况，以及该分部分项工程预算成本和计划成本相对比的实际偏差和目标偏差。为找出偏差产生的原因及制定相应措施提供了依据。月度间接成本分析表主要反映间接成本的发生情况，此外，还可通过间接成本比例来分析其支用水平。最终成本控制报告表中反映出每季度或半年己完产值和己完累计成本，并联系后期工程量和未发生的成本，对最终成本进行预测，对项目经理部前期的成本控制进行评估，为项目部纠正偏差，制定对策提供依据，为实现各项经济指标作新的要求。

1.3 事后控制

（1）抓好每一环节，认真做好审计工作。审价、费用控制人员应经常深入施工现场，及时掌握施工动态，并做好造价相关资料整理。在竣工结算阶段，除应准确计量取费外，更要注意实施变更应有相应的证明性文件才能纳入结算。搜集有效的经济文件，包括图审记录、隐蔽记录、签证变更、竣工图等，做好工程决算审计工作。

（2）做好工程相关记录，为反索赔提供依据。合同文件是索赔的重要依据，建设方应充分解读合同，才能有力的反驳承包人索赔：同时还要收集有关工程资料及相关证据，为建设单位进行反索赔做好准备。作为建设单位，可以对工程质量问题、延误工期及施工方原因为发包方造成损失等反索赔。要想成功反索赔，必须有充分有力的证据，并发挥监理的作用，保存好现场工程图片和相关会议纪要等原始资料。

2 房地产开发中目标成本核算的具体方法

在不同阶段根据现有信息所制定的项目成本，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，按项目开发进度的不同阶段，编制各个阶段性的控制成本。项目定位阶段的估算成本，建筑方案确定后的目标成本，主体施工图阶段的修正目标成本。时刻监控成本动态，简历预警机制，预测成本动态变化，随时就可能超成本的细项进行预警，以防患未然，达到事前控制的效果。

2.1 成本核算的一般步骤

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分己完工和在建开发产品之间的开发成本，按具体核算对象分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反应各成本核算对象的成本情况。

2.2 成本核算对象的确定

成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。

结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、等当地实际情况，确定具体成本核算对象：

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近，有同一施工单位施工的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（2）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

（3）同一项目有不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按工程划分成本核算对象。

2.3 成本科目的设置

项目成本科目的设置应兼顾成本管理、财务管理、合同管理的需要根据房地产项目特点，结合项目成本核算的一般要求，房地产项目的成本科目分为成本类和财务类，两大类的设置基本相同。

（1）成本费用的归集与分配

单独一期开发的项目，其土地成本一次性计入项目开发的土地成本。分期开发的项目，每期的土地成本计算按每期项目占用总项目土地面积的比率分摊总土地成本。每期内有不同类型的开发产品，应当单独计算各类型产品应分摊到额土地成本。

（2）配套费用及间接费用的分摊：同一开发期内的公共配套费用及间接费用，按各产品类型的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本里。为多期服务的成本较高的公共配套成本，应当在各期内分摊。

（3）贷款费用的计算摊销。

（4）开发成本的结转。

3 总结

工程经济学在房地产开发管理中，以工程技术为载体，经济管理为依托，运用了经济学的理论和分析方法，是由实用工程学、经济学与管理学融合而成的一门综合性学科。它具有理论面宽、政策性高、实践性强的特点。用工程经济学研究工程项目的可行性、投资评估、技术政策制定、施工方案比选、工程经济活动的预测和决策，可以达到技术先进、经济合理的目的。

目标成本管理关注产品整个生命周期的成本，关注产品与流程设计，通过竞争性的市场价格减去期望利润来确定成本目标。如今，企业必须面对全球性的竞争的环境，适应快速变化的特点。目标成本管理成为企业守住利润的重要利器。