我国房地产行业融资问题研究

摘要：随着我国改革开放的发展，经济体系改革也在不断地深入，在土地有偿使用和住房制度改革等因素的影响下，我国的房地产行业得到了蓬勃发展。融资几乎贯穿了房地产行业的整个发展过程，目前我国的房地产行业在融资方面存在诸多问题，其已经严重影响到我国房地产行业的健康持续发展，成为了当前亟待解决的问题。本文的研究意义在于通过对房地产行业融资相关理论的研究，对我国当前房地产行业融资的问题进行分析，在结合我国实际国情的基础之上，对我国未来房地产行业的融资发展探索新的出路，期待能够通过本文的研究为我国房地产行业在融资问题方面提供一个新的思路。

关键词：房地产行业；融资模式；融资策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02

房地产属于资金需求较大的一个行业，巨大的资金需求单单依靠自身所拥有的资金是远远不够的，所以，融资就成为了决定房地产能够稳定快速发展的重要因素。因此，对我国房地产行业融资问题的研究，对于保障我国房地产行业的健康持续发展与我国经济的稳定发展是有着重要意义的。

一、房地产融资概述

1998年我国的金融行业对房地产行业的支持开始向投资与销售两方面转变，在1998年，我国房地产的开发贷款余额数达到2028.92亿元，而在2003年我国在房地产的开发贷款余额数则达到了6657.35亿元，房地产的开发贷款方面的增长速度是要比同期的房地产全部金融机构贷款的增长速度高出较多的。在2004年我国的房地产开发资金筹资总额达到了17168.8亿元，这也表现出了我国的房地产融资有了较大的进步，在这个时期我国的房地产融资主要来自房地产开发企业自主所筹措的资金、银行给房地产开发商的贷款、预售定金、预售所收取的资金。我国的房地产行业在2007年其进行融资的手段不断增加，银行借贷、证券市场融资和其他一些融资方式都成为了房地产行业进行融资的手段。2008年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机，对国内的房地产市场产生了巨大的影响，房地产投资增速从这时开始筑底。从房地产行业融资方面来看，政府部门及银行出台的一系列相关控制政策，对房地产企业的融资产生了巨大的冲击，大部分的中小房地产企业投资上因为筹集不到银行资金，而使得大部分的中小房地产企业不得不通过地下钱庄或高利贷暂时缓解财务危机，但许多中小房地产企业都因为高额的负债而不得已选择破产。

二、我国房地产行业融资现状

（一）我国房地产行业融资策略的现状

房地产行业融资策略指的是房地产企业采用一定的方法和步骤，在某一段时间之内为了能够实现融资所指定的一系列计划。权益资本与分债务资本是房地产开发企业的资本结构的两个部分，债务资本是指房地产企业因为自身经营过程之中向银行和某些金融机构进行贷款所产生的债务关系从而形成的一种资本；权益资本是指房地产企业所有者在对企业进行投资或者是企业在自身的经营过程之中因利润分配而产生的积累。

房地产行业是一个资本密集型的行业，需要投入大量资金，一般的房地产项目，少则需要投资数千万，多则就要投资几亿甚至数十亿。房地产的项目通常从规划，征地拆迁、建设直到销售，其周期短则需要3年，长则需要5到8年，投资之后要进行资金回收的周期是很长的，而在这个期间是没有收入的。所以，房地产企业是否拥有雄厚的资金作为后盾，资本的结构是否合理，融资渠道是否完善的，这些都是是房地产企业的开发项目能否正常平稳运行的决定性因素。

一直以来我国的房地产企业其资产的负债率都较高。在我国大型的房地产上市企业其资产负债率是比同行的其他企业低出较多的，相反中小型的房地产企业其资产负债率则是同行企业高多较多了。中小型的房地产企业其所负债大部分都属于短期负债，而中小型房地产企业的偿还债务的能力较弱，其存在着较大的财务风险。目前我国的房地产企业其资本结构特征主要有两点：其一，房地产企业自身所拥有的资金较少，房地产企业的资本总额当中权益资本所占有的比例过小，对于风险的抵抗能力较差。其二，房地产企业通常其自身的负债比例比较高，在房地产企业的资本总额当中长期负债所所占有的比例比较小，在融资方面短期的银行借款所占比重较大，企业的负债结构不合理。

（二）我国房地产行业融资模式的现状

融资策略限定了融资方式的种类和使用方式，融资方式在融资策略的实施过程中体现出自身的价值。我国房地产企业融资方式一般有以下几种：

1.信贷

在当前的各类融资产品当中，银行融资所具备的低成本和其成熟性是其他融资方式所不具备的，这也导致了在之前的时期之内，银行信贷对于房地产行业的快速发展起到了决定性的作用。另一方面，随着房地产的不断发展银行对于风险管理机制不断完善，这使得房地产进行银行融资的门槛不断增加。目前银行对于房地产企业的贷款推出了信贷营销方针，因此，房地产企业若是要得到银行贷款就一定要在加强企业自身的管理，使得企业的资金链能够良性发展。

2.信托

2004年之后我国的房地产行业信托市场得到了快速的发展。2006年1月到3月之间，我国的房地产信托市场共推出23个房地产信托产品，其所设计的资金达到了31.67亿元，而且信托资金投向几乎囊括了房地产所设计的每个领域与环节，在其运用的方式方面也是各种各样。当前我国房地产信托市场的繁荣真是因为房地产信托融资所促成的。

3.上市

上市作为一种重要的融资手段和方式不但能够帮助房地产企业发展，分散金融风险，同时也能够为房地产企业赢得良好的品牌效应。上市能够提升企业的竞争力，实现企业的规模扩大。当前我国的房地产企业其上市所面临的障碍主要在以下四个方面，第一，房地产企业通常有着较强的地域性，股民对于房地产企业所经营的环境不甚了解；第二，房地产具有较长的开发周期，因此，企业的投资回收周期过长；第三，房地产企业盈利模式不够透明，第四，对于房地产泡沫的危害认识不够。

4.联合开发

联合开发指的是房地产开发商和一家或者几家具备实力的企业，共同合作进行房地产项目的开发。当前我国的大部分中型房地产企业都会采取这种融资方式，其一方面能够让企业的资金充裕，另一方面还能够分散与转移融资的负担。当前我国一些资金较为充足的企业都会以合作或者是股权投资的方式进入到房地产市场当中。对于这种融资方式而言，房地产企业应该不断加强其和其他企业的经济合作，通过支付利率或者是其他方式获取其他企业投资，这是房地产企业的一种比较良性的融资方式。对于中型房地产企业而言，其和大企业进行联合开发，既可以实现企业的融资，又可以凭借大企业的信誉实现房地产的良好销售。

三、对我国房地产行业融资的建议

（一）对我国房地产行业融资策略的建议

1.初创期企业发展战略

对于创业初期的房地产企业而言，其应该尽可能的采取权益资金，而尽量少的采用债务资金，对其最为重要的融资内容就是吸引风险投资者。在创业初期的房地产企业，其面临着较大的风险，大多数的风险投资者是不会进行投资的。特别是风险投资者通常是不会对房地产企业的生产经营进行干预的，因此他们会特别注重房地产企业是否有着长远的发展规划和具备长远发展的能力。

2.成长期企业发展战略

对于成长期的房地产企业而言，其在资质上已经达到了一定的高度，在土地的储备上面有了较高的能力，企业通常也有了一定的社会知名度和信誉，企业和银行之间的关系有了长足的进步。这个时期的房地产企业需要更多的利用资本市场的机会，通过各种手段进行上市融资；而在这个时期的房地产企业因为有了大量的房地产信托与房地产基金进入，这也使得房地产企业获得了和国际性投资机构合作的可能性；若是有机会企业则可以发行债券，采用债券融资的方式。

3.成熟期企业发展战略

对于成熟期的房地产企业而言，在这个时期，房地产企业能够快速的采用负债融资和公司较低的利润留存寻求融资。在成长期企业是完全采用权益资本融资，而在成熟期企业则可以采用一些债务融资的方式，这样能够为企业带来较大的价值。房地产企业最重要的融资方式之一就是债权融资，债权是一个房地产企业产权非常重要的组成内容，成熟期的房地产企业有着良好的社会知名度和信誉度，这些都是企业获取银行信贷的保证。

（二）对我国房地产行业融资模式的建议

1.改善自身融资条件

房地产企业需要不断完善企业的经营管理，提升企业的经济效益，不断加强对投资者的吸引力；同时，房地产企业还应该诚实守信，不断提升企业自身的资信度，用企业良好的信用和真实信息去获得融资一方的信任与支持。

2.消除股权融资的壁垒

房地产企业若是资金不够充裕，就需要放弃保守观念，消除企业股权融资的壁垒，扩大企业股权对外融资。其一，当前银行信贷政策要求房地产企业要达到35%以上自由资金；其二，虽然债权融资能够保障企业的控制权，然而债券融资在某些时候会因为房地产企业自身所限制而不可以保障企业能够获得所需要的足够资金，同时债券融资对于企业而言成本过高，对于房地产企业来说并非会适合其在任何情形下都采用这种方式进行融资，若是对房地产企业发展有利的话，让出一部分的企业的控制权也是可以的，股权的转让是一种能够让房地产企业快速发展的途径，使得房地产企业的资金越来越多。股权融资的途径随着金融产品的不断丰富，其选择余地也越来越大，除了传统的联合开发、股票上市等方式外，新近兴起的房地产投资信托、风险投资等方式也可供选择。

3.采用多元融资方式

目前房地产行业越来越受到政府的重视，政府对于房地产的调控政策不断增多，这导致了当前房地产企业要进行融资的门槛不断增高，所以，在这种情况之下 ，房地产企业在融资的方式上面应该多元化，多元化的融资方式才可以保障企业在当前的政策大环境下能够得到更好的发展。多元化的融资方式能够让房地产企业根据自身实际情况，采取最为适合自身的融资方式以达到最佳的融资效果。

4.做好融资规划，最大限度降低融资成本

对于房地产企业来说，融资始终是其发展过程当中非常重要的一个环节，因此，房地产企业的管理者一定要重视企业的融资问题，做好房地产企业的融资规划，把融资规划纳入到房地产企业的整体发展战略当中。这样能够让房地产企业更好的把握机会进行融资，对融资的风险更好的控制，选择一种最为适合企业的融资方式，最大限度地降低企业的融资成本。同时，由于房地产企业的融资和项目的开发进度是紧密联系的，在工程项目的投资决策分析阶段，需要配套的编制项目的现金流量进行预测，以统筹资金的盈亏，做好相应的融资方案，才能够避免当资金富裕时还负债，增加利息费用的负担，以及不因资金的紧缺而仓促融资，产生额外的融资费用。房地产企业在其经营过程当中资金流量巨大，企业若能够对融入资金和支出资金的配比做好规划，就能够为企业省下较多的融资成本，这对于房地产企业是有着良好效益的。

结语

房地产行业的发展对国家经济的发展有着重要的促进作用，当前房地产业已成为了我国国民经济的支柱产业，其对于我国经济持续健康快速发展有着至关重要的作用。在新的环境之下，我国房地产业要有着持续的良性发展就首先要解决的就是房地产行业的融资问题，从改善自身融资条件、消除股权融资的壁垒、采用多元融资方式、做好融资规划，最大限度降低融资成本和聘用专业融资顾问几个方面入手，这样才能够保障房地产行业的健康持续稳定发展。

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