中国城镇居民住房销售面积的多因素分析

摘 要：自20世纪90年代以来，中国房地产业持续高速发展，并且成为了中国经济发展的引擎和典型性支柱产业。近年来城市房价涨得过快、房价过高，已是一个不争的事实。根据目前房地产业的状况，从计量经济学的角度解释说明居民平均货币工资，商品房屋销售住宅均价，房地产开发建设竣工房屋面积，国民生产总值对商品住宅房屋销售总面积的影响程度，继而从中发现值得深思的问题。

关键词：F值；t值；多重共线性；城镇居民；住房；销售面积

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0167-02

一、问题的提出

1980年，中国城镇人均住宅建筑面积仅为7.18平方米，经过住房商品化改革，1998年达到18.7平米，直至2010年增加到31.6平米。专家预测，到2020年，按人均住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将更加逐渐突出。

但近年来城市房价涨得过快、房价过高，已是一个不争的事实。而房地产这种不合理增长也会带来的一系列负面影响：一是房地产市场泡沫的不断扩大，将进一步加大市场风险；二是很多中低收入者缺乏基本的现实购买力；三是抑制其他方面投资，造成畸形发展，降低了中国在国际经济环境中的竞争力。因此，研究房地产业的现状和发展趋势是十分必要的，通过研究结果来制定正确的应对方针，以期实现投资者和决策者利益最大化。

二、变量的选择

影响消费者购房行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。因此，我们主要选取了居民工资水平，商品住宅房屋的价格和供给，以及国民生产总值作为此次研究模型的解释变量。

三、构建模型

从中宏数据库采集1994―2011年的样本数据，依据计量经济模型的构思，建立模型：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+U

其中，被解释变量Y代表商品住宅房屋销售总面积；解释变量X1代表居民平均货币工资；X2代表房地产开发建设竣工房屋面积；X3代表商品房屋销售住宅均价；X4代表国民生产总值；U为随机误差项。

四、模型估计结果

根据相关数据，运用EVIEWS软件计算出：

Y=-32 983.16+1.577X1+0.252X2+23.571X3-0.161X4

经济意义：从经济意义上来说，居民住房购买面积会随着居民平均工资，房屋住宅供给和房屋住宅价格的增加而增加，而与国民生产总值呈反向关系。

五、计量经济学检验

（一）统计检验

拟合优度：由R2=0.988988可知，方程的拟合程度很好。

F检验：在显著水平为0.05的情况下，查询得到 F（4，13）=

3.18，很明显F=291.8934大于3.18，全部变量联合起来对模型有显著影响。

T检验：在显著条件为0.05的情况下，查询得到T（13）=

2.16，只有X3的解释变量显著。 X1、X2、X4的t检验不显著，说明可能存在多重共线性问题。

（二）多重共线性检验并修正

由数据显示：F值很高，但X1、X2、X4的T检验不显著，已经表明存在多重共线性问题。因此，采取逐步回归法以消除多重共线性，分别利用EVIEWS6.0软件进行回归。

经过修正得出，X2和X3方程的拟合程度最高，并且T检验和F检验均能通过，模型达到最优。

六、结论

经过以上计量经济学检验，得出的最终方程为：Y=-28 258.03+

0.386X2+18.80X3

本模型的经济意义可解释为：居民住房购买面积会随着房屋供给和房屋价格的增加而增加，而国民生产总值与居民人均工资水平对其的影响不太显著。

按照经济学原理，一般商品的价格同需求呈反比例关系，但是，在中国的房地产市场，商品住宅房的购买数量却随着价格的增加而增加。由此可见，中国的商品住宅房已经从正常消费品的行列进入到奢侈品行列，高涨的房价使得购房成为一种奢侈行为，加之物价水平的一直上涨，买房也成为了一些投资者用来保值增值的手段，这逐渐使得房产市场上的投机需求不断增加，并且随着城镇化进程的不断加快，房屋住宅的正常需求也明显增加，于是出现了房价越高，购买数量越多的现象。中国房地产的泡沫现象已经很严重，若继续任由其发展，其未来会令人十分堪忧。因此，中国政府必须进行房地产市场改革，才能维持经济的健康发展。建议如下：（1）加快实现房地产发展由粗放型向集约型转换，实现可持续发展；（2）加大财税体制改革力度，调整财政收入分配关系，减少政府对土地财政的高度依赖；（3）通过房产税及限购政策控制投机性需求；（4）大力发展保障房建设，为低收入者提供廉租房，抑制市场跟风现象；（5）优化供给结构，防止结构性过剩。参考文献：

[1] 田磊.房地产价格波动、货币政策与中国经济波动[D].武汉：华中科技大学，2013.

[2] 郑娟尔.土地供应模式和供应量影响房价的理论探索和实证研究[D].杭州：浙江大学，2008.

[3] 白忠菊.城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究[D].重庆：西南大学，2013.

China’s Urban Residents Housing Sales Area of Multi-factor Analysis

MA Yi-dan

（Xian University of Electronic Science and Technology Institute of Economics and Management，Xi’an 710071，China）

Abstract：Since the 1990 s，the rapid growth of China's real estate industry，and become the engine of China’s economic development and typicality pillar industry.Urban housing prices rose too fast in recent years，housing prices are too high，is an indisputable fact.In this paper，according to the current situation of the real estate industry，from the Angle of econometrics，explain the average of the monetary wages，commodity house average home sales，real estate development and construction completion of building area，the gross national product of the influence degree of the commodity residential housing sales area，and then find the problems worthy of thinking deeply.

Key words：F value；T value；Multicollinearity；urban residents；house；sales area