房地产造价人员如何做好建设实施阶段的成本控制

作为房地产开发企业造价人员，其工作常常被委以项目“成本控制”等含义。对于成本控制工作，纵观各类研究理论和学术讨论，无不把项目前期阶段的造价控制作为重中之重。但因一般造价人员对项目前期阶段的工作参与较少，且较多企业的造价人员从事的多半也是技术计量等工作，对如何控制成本也只从计量等方面着手，故对项目全局的成本控制作用不大。但作为一位造价人员，有必要熟悉建设全过程的成本控制工作并逐步参与。结合笔者的工作经验，本文就建设实施阶段的成本控制工作总结了一些要点，希望能与同行分享，更期能抛砖引玉。

一、研究工程规范和地方规定，熟悉工程图纸，找出设计有关问题，力求使工程设计、施工质量与项目定位一致，减少多余功能。设计文件是项目建设的依据，也是工程造价产生的主要内容。设计方案的优劣、设计质量的高低，直接影响到投资的多少和项目经济效益的高低。一般可从下列方面进行：

1、参与设计方案的审查。因设计经验及时间的限制、建设单位与设计单位的交流不够等原因，设计方案可能还不能完全体现业主的建设要求。造价人员可对设计方案的户型比、容积率、建筑密度、公用面积等各项经济技术指标从建筑合理性、结构安全性、经济效益性各方面进行比较分析，找出结构不合理、超标准的设计问题并提出自己的意见供设计修改。认真分析设计概算，检查各单项成本是否合理，确定各单项成本的控制目标，编制建造成本预算。

2、参与施工图设计的审查。从建设效率出发，一般施工图出图后即送施工图审查机构审查，以便及时办理建设手续。在这期间，造价人员应根据工程规范对照各专业熟悉设计施工图并形成自己的认识，结合自己的认识分析审查意见的合理性，核实是否已按审查意见修改并对已修改内容做好记录。通常来说，审查意见提出的大多是违反建设强制性标准的内容，而造价人员还应对高于强制性标准等方面进行审查，如《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》规定“除敞开式汽车库以外的Ⅰ类汽车库、Ⅱ类地下汽车库和高层汽车库以及机械式立体汽车库、复式汽车库、采用升降梯作汽车疏散出口的汽车库，应设置火灾自动报警系统”。但从温州地区来看，绝大多数Ⅲ类地下汽车库甚至几百平方的自行车库都设计了火灾自动报警系统，而往往这些地方因疏于管理而使系统验收后即停用，白白浪费投资。

3、参与施工图纸会审。施工图会审一般邀请设计、监理、施工单位的专业技术人员参加，可以起到集思广益的效果，也是进一步熟悉施工图纸的过程。造价人员主要应从施工角度出发，找出专业冲突、工艺复杂等问题，减少设计及施工中的漏、碰等问题，避免设计不合理或失误造成的返工、返修等投资和工期浪费。同时还应认真甄别其他各方提出的有关问题，达成统一意见各方签字后形成图纸会审纪要，作为施工和确定造价的依据。

4、熟悉和研究工程规范和地方规定。此处的“研究”是指对涉及较大造价变化方面的规范、规定进行分析，做到项目建设能符合有关规范及规定。工程建设规范有专业多、技术含量高、更新快，地方规定又有地域性强等特点，故也要求造价人员能有选择性的熟悉相关规范和规定，不断更新知识，提高自身业务素质，这也是造价人员能参与上述三项审查工作的技术前提和基础。

二、学习招标理论知识，掌握招标工作技巧。引入竞争机制，推行招标采购工作。竞争是市场经济发展的必然结果，也是供求企业适应市场经济的结果，工程项目招标正是基于这种竞争模式下的一种采购方式。招标采购方式的应用避免了在以往与施工（供货）单位面对面的讨价还价过程中的人情尴尬及信息不对等而使发包单位处于被动地位的局面。

1、编制完善合理的招标文件。招标文件应当“包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。招标文件以其作为“要约邀请”的法律属性，给予了招标企业最大的自和免责权，为此，作为招标人的所有要求都应尽可能载入招标文件中，尤其是报价范围的界定和合同条款必须严谨，才能在接下来的评标定标和合同谈判中处于主动地位。而也因为“要约邀请”这一属性，也赋予了投标企业“投与不投”、“投高还是投低”的自，使招标文件既能充分反映招标人的意志又不失公平公正原则。

2、完善招标组织，规范招标程序，严格评标。招标工作是一项团队工作，需要经营人员、设计人员、造价人员及技术人员的参与和相互支持，为此需要建立一个分工合作的招标组织。为能得到领导的支持，最少需要有公司执行层以上的领导参与，而造价人员应在招标组织中作为骨干力量。同时，招标工作也是一项系统工作，在时间、空间和资源上牵涉范围比较大，必须制订有关的招标工作程序，做到有计划、有目标的开展招标工作，才能达到事半功倍的效果。严格评标能起到查遗补漏作用，定标前对投标文件的评定审查能找出投标文件中的疏漏和陷阱，从而可通过定标前的询标逐个消化，使定标更合理，避免风险。

3、学习招标理论知识，掌握招标工作技巧。要使招标工作取得实效，必须要使整个招标工作合理有序的进行，这就要求造价人员应学习与招标工作有关的知识，如相关法律法规、工程技术和工程计量知识，还需借鉴别人的成功经验，同时需要与设计人员、现场管理人员及清单或标底编制人员沟通，还应多熟悉工程项目情况、熟悉工程图纸，考虑项目位置、工期、质量等各方面的要求，了解市场行情，完善合同条款，才能编制出一份既符合建设单位要求又能符合市场规律的招标文件，达到合理确定工程造价和择优选择施工单位的目的。相反，粗制滥造的招标文件、形式主义的招标不是造成流标就是“引狼入室”。

三、规范合同管理，积极参与合同谈判，认真审核合同条款，降低合同风险：在供求双方共同执行的如图纸、技术标准等文件中，合同作为唯一的法律文件，是双方工作的最高纲领。签订一份合理合法的工程合同，对建设工程的质量、工期和投资控制将起到决定的作用。为此，须坚持按照招标文件及投标书的承诺与承包人签订合同，同时要掌握应有的合同知识和法律知识，认真分析合同条款，避免埋下纠纷的隐患，减少合同风险。如对变更索赔、签证洽商的处理方法要写明生效条件、时间时效、结算方式、量度标准，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。同时还应做好合同管理工作，加强合同信息化管理，做到能实时监控合同的履行。

四、参与市场调查、掌握施工建造成本数据：争取利润最大化是合作各方的共同的目标，无论采用那种发包方式，都必须保证承包单位的合理利润，为此，造价人员必须深入市场，掌握材料动态，在此基础上进行工程成本分析，取得经验数据，这样才能确定出正常合理的工程造价，才能做到知己知彼，促进合作双方的互惠互利；节约成本是合作各方争取利润最大化的最有效方式，一般情况下，应与承包方签订相对固定的总价合同，有利于充分发挥施工单位的专业优势，促进施工单位降低成本，分担建设风险。

五、加强专业工程及垄断行业的造价控制工作：

以某地某住宅小区工程为例，工程建造造价构成如下：

从上图中某工程建造造价构成可以看出，专业工程及垄断行业占建造成本的比例较大，一般因未全面引入或无法引入竞争机制，可挖掘潜力也比较大。如对垄断行业，首先在处理好相关部门的关系的基础上，作为造价或技术人员，应提前准备好项目与垄断行业有关的技术资料，从工程实际出发，分析如何与相关专业接口，先做好内部预设计，估算造价，然后再提供完整全面的技术资料委托相关部门设计，避免因资料不完整所造成的设计修改和拖延工期，及时指出对方设计及报价中的问题，达到控制造价的目的。

六、跟踪项目进展，提前做好成本预测及成本控制工作规划，有的放矢展开成本管理工作：工程成本的发生伴随着工程建设的全过程，作为造价人员，一般应在每个项目正式启动前即应做好相关成本方面的规划，如造价确定方式，施工单位的选择方式等等。按照工作规划展开工作。

七、跟踪工程进度，及时解决有关问题：作为基层造价人员，应与现场管理人员一道配合各专业提前做好工作预案，及时解决工程进展中的有关问题。同时须完善现场签证手续，避免不合理签证，建议实行现场代表及造价员、工程部经理、项目负责人签字的三级签证制度甚至个别签证须总工签字的四级签证制度，签证单上必须明确签证的原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班、价格和签证时间。从本人今年办理的某地某住宅小区工程结算造价来看，设计变更及签证单造价（不含材料价格动态调整）占结算总造价的比例达到了15%以上。

八、积极寻求新技术、新工艺、新材料并推荐辩证使用：建筑技术、工艺和材料都在不断更新，新技术、新工艺、新材料的使用有利于保证工程质量、节约造价、节约工期或发挥综合效益，但必须经论证比较后才能才能使用，避免当试验品。

建设工程造价是建设项目投资决策和衡量建设投资效益的一个重要指标。严格控制和合理确定工程造价是项目得以建设成功的一个重要措施。造价人员应主动做好并能积极引导项目建设成员参与造价控制工作，积极学习造价知识和积累成功的经验。此外，造价人员的工作内容也决定造价人员应坚持实事求是、公平公正的原则，不参与建设腐败。