房地产全过程造价控制
时间：2022-04-02 01:07:10
【前言】房地产全过程造价控制由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。①盲目决策偏多，投资估算准确性不足。工程造价受项目决策确定的内容影响很大。投资决策阶段是对工程造价影响程度关系性极高的阶段，甚至能够占到70%-80%，因此决策内容正确与否很大程度上关系到决策阶段之后各个建设阶段诸如施工阶段、竣工阶段工程造价的计价与控制...
摘要： 近年来一系列宏观政策的出台使国内的房地产行业之间的竞争日趋激烈。因此，房地产企业要想实现持续健康的发展，就必须控制房地产项目的成本，加强对项目造价的全过程管理。
0 引言
为了保证项目设定的管理目标的实现以及使业主的投资目的得以保证，在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目施工阶段、建设项目竣工阶段等各个阶段，随时纠正发生的偏差，有效地将建设工程造价控制在批准的限额以内。这是全过程造价控制的主要目的和内容。
1 房地产项目造价控制现状
①盲目决策偏多，投资估算准确性不足。工程造价受项目决策确定的内容影响很大。投资决策阶段是对工程造价影响程度关系性极高的阶段，甚至能够占到70%-80%，因此决策内容正确与否很大程度上关系到决策阶段之后各个建设阶段诸如施工阶段、竣工阶段工程造价的计价与控制合理与否。决策的深度不同，投资估算的精确度也不一样，所以采用科学的估算技术和准确可靠地数据信息资料才能合理估算投资造价，也从而保证其他阶段的造价符合控制要求。②房地产企业对设计阶段重视不足。开发商长期以来对设计重视不够，导致图纸的设计质量偏低，而且一味地追求美观使得经济上不够合理。有的企业把设计时间压缩地很短，把设计费用压缩地很低，所以设计院会设计粗糙，导致各专业不配套，这样就造成在施工阶段出现的问题繁多，变更频繁。而且设计工期过于紧张使得造价人员和设计人员没有太多时间进行交流，这就造成了造价人员无法参与到设计之中。最其实设计阶段造价控制的效率很高，有数据表明，设计费一般只占到项目全寿命周期费用的1%左右，但对工程投资的影响却达到70%以上，由此可见，设计阶段是控制工程造价的重点。③招标形式不严谨，造价制定问题多。在很多地方违规采用邀请招标的形式，这种招标方式很容易产生围标串标等违规违法行为。还有一些房地产采用议标方式，这种方式竞争力差，使得承包商在价格方面产生虚高。因此，选用严谨的招标方式使得成本制定更为科学。④发包人过多地依靠工程价款的支付来控制施工阶段的造价管理，但是建设项目施工是一个系统的动态过程，由于建设周期长，施工条件复杂，资源消耗多，在施工时受到各种原因，诸如业主、设计或者其他原因的影响使得该阶段的造价管理十分复杂，并非单单能靠工程价款的支付就能控制。
2 建筑项目各阶段工程造价控制的有效控制措施
根据上面的现状的问题阐述，可以看出只有采用有效的举措，加强建设项目不同阶段每个环节的造价管理控制，就能更大程度上使项目投资效益得到保证。
2.1 投资决策阶段的工程造价控制
2.1.1 认真进行市场分析，减少决策风险 其中应该做到了解经济与发展形势，了解房地产市场发展态势，房地产政策法规和政府有关措施，这其中就包括：①新开工面积销售面积；②空置面积市场变化情况；③施工面积；④近几年同类型的房地产开发项目完成投资额；⑤销售价格；⑥竣工面积；⑦以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析等等。
2.1.2 提高投资估算的准确程度 通过仔细整理类似建设项目竣工结算的实际造价资料，结合时间、物价以及现场条件做调差研究，不硬套造价数据，合理估算工程预备费用等等让估算更为准确。
2.2 设计阶段工程造价控制 ①实行设计方案招标和方案竞赛制度。房地产单位应该在委托设计时应该将竞争机制引入进来，遴选出色的设计单位是可以从设计招投标这个阶段得以实现的，从而保证设计的科学性以及合理性。另外还可以选择优秀的设计方案，从而避免了因为设计落后而影响了销售情况，造成投资效益无法得到保证。②完善业主设计管理组织，强化管理人员设计管理中的审查、参与、协调工作，加强图纸会审工作。将工程变更确定在施工之前，努力克服施工图上的问题和矛盾，避免因设计考虑不周造成重大经济损失。③正确理解限额设计，合理确定和分解投资限额。强化设计人员控制建设投资意识，在拟定技术方案和选择材料设备的过程中应严格按照限额设计所分解的投资额进行设计，做好各专业的平衡调整，以将造价和工程量控制在限额范围之内。
2.3 招投标阶段的造价管理 发包方在施工招投标阶段，要编制招标计划，选择和确定符合国家法律规范要求的招标方式、工程发承包模式，确定好工程的发承包范围、计价方法、评标方法。建设单位要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制，组织人员编制合理规范的招标文件，采用全面审核法、重点审核法以及筛选法来更好的审核招标控制价，根据评标要求择优选择承包商，签订完善的承包合同文件。这样对于控制工程造价有重要意义，对减少施工阶段的纠纷也起到了巨大作用。
2.4 施工阶段的造价管理 施工阶段这个阶段造价情况是资金投入最多，资源消耗最大。该阶段的造价管理应采用诸如组织、技术、经济、合同之类的措施。建设单位工程造价控制的主要任务有挖掘节约工程造价潜力来实现实际发生的费用在计划投资之下，并且需要通过工程付款控制、工程变更控制预防并处理好费用索赔。
①建立合理的组织结构，落实每个人员的任务分工和职能分工，如：必须落实从质量检验、计量、审核等等程序落实涉及到的组织和人员用来针对支付工程款。②编制合理的施工阶段投资控制工作计划，规范诸如资金支付、采购、设计变更等主要管理工作的详细工作流程。③深入现场更多的掌握资料和信息，对工程计量应该严格把关，对工程付款账单进行复核，然后签发付款证书。④对设计变更进行严格控制，对设计变更进行技术经济分析，把设计变更尽量控制在设计的初始阶段做好动态控制工程造价。
2.5 竣工验收、后评估阶段的造价管理
2.5.1 控制建设成本 重点审查竣工结算、决算的真实性、可靠性、合理性，防止不应列入成本的计划外费用计入建设成本。
2.5.2 控制工程结算编制依据 其中审核的重点是：①施工以及签署过的协议；②使用的预算定额；③费用定额；④采用的材料价差计算方法；⑤进行的设计变更及图纸会审纪录；⑥施工现场变更签证单的审核；⑦设计变更及图纸会审纪录是否经设计单位盖章；⑧施工变更签证是否由甲乙双方共同签字盖章确认；⑨工程结算取费标准是否与合同签订的标准是否一致。
综上，建筑工程造价的控制以及管理是一个动态的控制过程。在投资决策、招标投标、项目设计以及建设施工的每个阶段都有所体现，所以每个工程建设的有关主体都应该逐渐转变错误观念，主动采取科学合理的造价管理模式，从而有效控制建筑工程造价。
参考文献：
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