关于房地产造价问题探讨

【摘要】随着同质化竞争的加剧，工程造价控制成为了房地产企业赚取利润的主要途径。房地产企业要求房地产项目工期短、投资效益好，能够对项目投资的费用进行有效的控制，从施工技术、材料使用、工程招标等多方面降低工程造价，从而提高对房地产的投资效益和社会效益。对于房地产成本的控制，主要可以从土地成本、前期费用、管理成本、财务费用、工程成本、营销成本六个方面着手。土地成本和工程成本所占的比例是最大的，也是房地产造价应该考虑的重点因素。本文将从房地产造价失控的原因、影响房地产造价的因素、房地产的造价控制途径三个方面展开探讨。

【关键字】房地产造价；工程成本；控制途径

在房地产的建设工程项目管理中，必须要在确保工程质量的前提下，有效的进行房地产工程造价控制，尽可能的降低工程造价。建设工程造价实际上就是指在某项工程建设上所花费的全部费用。即建设项目投资中固定资产的费用和形成的无形资产和流动资金的一次性费用的总和，也就是说在工程项目中花费的有形的财产和无形的资产均是建设工程造价里的一部分。对房地产工程造价的有效控制，就是不仅要优化建设方案、设计方案，而且要在工程施工的过程中采取一定的方法和措施把可能提高工程造价的因素予以解决，使工程造价在合理的范围和核定的造价限额之内。在整个项目实施的过程中，最容易出现问题的部分便是建设工程的造价问题。所以，这就要求房地产企业必须始终将工程造价控制贯穿于工程建设的全过程。

1 房地产造价控制存在的主要问题

1.1 对工程设计阶段的造价控制不够重视

现如今，还有不少房地产开发企业对工程设计的造价控制不够重视或控制不当。只将控制设计费作为设计阶段成本控制重点的时有发生。大多数房地产开发商不按照国家规定的费用支付设计费，将设计师应得的费用压得很低。一味压低设计费，压缩合理的设计周期。设计周期太短，设计方案没有经过充分优化，这样只会导致图纸设计质量不高。由于费用不高，设计师们在设计的过程中投入也不够，没能尽自己最大的力量。再加上房地产开发企业自身在这一阶段由于自身专业性等方面的因素对工程造价控制的投入也很不足。导致在工程设计阶段工程造价控制工作基本没有开展或开展程度大打折扣。

另外，房地产商的招标方式欠妥，工程造价的计算十分的不科学。有的房地产公司直接采用邀请的方式进行招标，这样就削弱了竞争力。还有的房地产公司直接采取议价的这种方式，直接讨价还价，导致项目的造价估算不精准，投资的方案不合理。这些问题都对房地产工程项目的造价有不利影响。

1.2 合同管理对工程造价控制的意识不够强烈

合同管理是一项长期性工作。一份约定清晰的合同需要通过成分的沟通、洽谈才能得以形成。在现实中，重招标、轻合同谈判的情形时有发生。合同洽谈没有必要的时间投入、人力投入，合同洽谈给工程进度让步。有很多工程合同文本不够严谨，甚至不采用、借鉴具有行业示范文本。合同里包含的条款不够严谨、全面、准确，这导致在出现问题的时候，会产生很大的纠纷，特别是工程造价问题和相关费用的计算等争议最大。施工单位在工程开始实施，找各种各样的理由、想方设法的要求增加工程造价。如遇原材料价格出现较大幅度上涨等情况，有些施工单位干脆就接合同争议停止施工，与开发商进行讨价还价。这些问题的出现都是由于合同不够严谨造成的，如果开发商的合同管理意识强烈，就会在很大程度上减少因这种情况引起的工程造价上升。

1.3 项目工程造价的事前准备工作不足

项目工程造价在事前的准备工作做得好，可以有效的控制工程造价。但是实际上，很多房地产企业对工程造价的事前准备不充分。如在新材料的选用、地方材料和特种材料的选择方面信息不对称。管技术、不管经济的现象时有发生。对工程造价管理造成了不利影响。

2 房地产工程造价失控的主要原因

第一，在项目决策阶段，对投资估算的准确性差。在项目的建设书阶段，对投资的估算经审批后将作为此项目工程造价的控制指标。但是，在这个阶段，投资估算的准确性差，主要有三方面的原因。首先，在这个阶段，一般以经济分析和设计的方案为主，工程量不大明确，主要力量没有集中在工程造价问题上，造成投资估算的准确性很差。其次，建设单位对工程的流程和设计方案的理解不够透彻，导致对工程费用的估算没有把握，最终产生估算不准确的问题。最后，有些建设单位为了所报的项目能够被批准，故意将估算费用压低，这样就导致了投资费用估算的不准确。

第二，在勘察设计阶段，工程造价失控。工程的设计阶段是工程造价控制的重要阶段，同时也是工程造价控制中最薄弱的环节。在此阶段，导致工程造价失控的原因有三个。首先，对于地质的勘察不够深入和仔细，当设计的方案开始实施的之时才知道原本设计的方案不符合此处的地基情况，只有变更设计的方案才能使工程得到实施。但是，变更设计方案、改变基础形式相比一次性设计到位往往代价昂贵，这些都在很大程度上增加了工程造价。其次，设计方案决定工程施工中投入的人力、物力、财力的多少，设计质量直接影响着工程建设费用的多少。但是，设计人员的经济意识薄弱，没有将工程的造价控制问题作为工作重点，这也直接影响了工程造价的增加。最后，不能够严格按照基本建设程序实施，边勘察、边设计、边施工，直接导致工程的造价失控。

第三，在工程的施工阶段，造价最容易失控，原因也是三方面的。首先，施工承包的合同不够严谨，缺陷较多，而且在施工过程中的一些索赔费用也直接增加了工程造价。在施工的过程中，结构的改变和装修档次的提高导致装修材料费用的增多，这都会导致工程造价增加。不仅如此，如果在变更结构等出现其他的问题，还将对其他问题进行索赔，甚至出现停工的现象。其次，房地产项目管理人员大多是从设计人员、施工管理人员等转职过来的，这也意味着他们相对比较缺乏经济意识。在执行的过程中只习惯对工程施工进行规范，但是他们不了解如何降低工程造价。更有房地产项目现场管理人员在潜意识上将自已与工程造价的联系区分开来，所以在施工的过程中没能对工程造价控制进行充分的考虑。这也在很大程度上为工程造价失控创造了空间。最后，缺乏对设计单位的监督制度。工程设计这项任务与工程造价紧密联系，而且工程的设计工作复杂，在工程造价控制上，很容易出现错误，所以对设计单位的监督制度是不可少的。只有在设计单位建立严密的监督制度，才能在出现问题的时候得到及时的纠正，这样才能将损失减少到最小。

3 房地产造价的控制途径

3.1 项目工程造价的事前控制

项目工程造价事前造价的重点是项目决策阶段的工程造价控制。投资决策是产生工程造价的源头，这一阶段的耗资虽然只约占总投资额的0.5%～3%，但却对工程造价产生决定性的影响。据资料统计显示，此阶段对工程造价的影响高达80%-90%。所以重视对决策阶段的造价控制能对项目工程造价控制起到决定性作用。在这个阶段重点是做好市场调查、项目评估、设计方案招标及比选、做好项目可行性分析。

3.2 项目工程造价的事中控制

项目工程造价的事中控制的重点是设计阶段和施工招标及实施阶段。

据分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命周期费用的1%以下，而其对工程造价的影响却占75%以上。做好设计阶段的成本控制一是要选择一家好的设计单位，二是运用价值工程对设计方案进行优化，三是要推行限额设计。限额设计能有效地控制整个工程的造价。技术人员往往经济观念比较欠缺，设计思想保守，是设计成果的经济性得不到充分体现的原因。为使限额设计达到预期目的，参与设计人员必须是有经验、懂技术经济的设计师，其设计的成果必须是实用、先进，而且造价合理。

建设单位可以以竞争方式择优确定施工单位，使工程造价得到比较合理的控制，从根本上消除了先干后算造成工程造价失控的局面。施工招投标阶段造价控制的重点:一是工程项目招标文件的编制，应该做到内容严谨、完整、准确，所提招标条件应公平合理，符合有关规定。二是要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限,应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。三是中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理。

最后是要建立有效的工程造价信息管理系统，做好工程造价的动态实现控制工作。及时的掌握市场动态，掌握价格变动的趋势，做好施工图会审，加强合同管理，采取相应的措施，控制设计变更和现场签证，控制对工程造价的不良影响。

3.3 项目工程造价的事后控制

项目工程造价的事后控制是房地产开发商不可忽视的一项重要任务，一是做好竣工决算，二是通过竣工决算反映工程管理中的薄弱环节，改进工程造价控制工作。

做好工程决算是工程造价事后控制的重点。坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。一是要深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。二是采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理。

通过竣工决算反映工程实际造价和控制效果的文件。及时总结分析建设过程的经验教训，发现工程造价管理中的薄弱点，提供造价控制能力。

4 总结

房地产造价受经济环境和市场环境的影响，需要根据所需费用的实际情况确定合理的方案。工程造价的有效控制的重点在于项目决策阶段和设计阶段，应该采取价值工程等一系列有效的方法优化设计方案、控制工程造价。做好房地产工程造价控制工作关键是针对房地产项目工程造价存在的问题和工程造价失控的原因，通过调查评估、方案招标、设计比选、方案优化、限额设计、施工招投标、建立工程造价信息管理系统、工程决算二审制等措施，做好房地产工程造价事前、事中、事后控制工作。这样才能把房地产项目的工程造价控制在一个合理水平，实现经济效益和社会效益的最大化。

参考文献：

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作者简介：

黄兰（1976-），女（汉族），江西南昌人，上海信戴造价咨询有限公司，工程师，本科，主要研究方向房地产开发项目造价管理。