房地产工程管理浅析

摘要：房地产开发工程管理是项目建设的重要任务之一，它贯穿于整个工程项目设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工验收的全过程，是房屋质量好坏的重要保证。

关键词：工程管理；房地产开发；质量管理

中图分类号：E271文献标识码： A

在我国目前房地产市场低迷的大环境下，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的工程管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重工程管理团队的素质和建设，这些都是项目成败的基础。房地产开发是一个复杂、庞大的工程，房地产开发工程管理是项目建设的重要任务之一，它贯穿于整个工程项目设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工验收的全过程。

从工程管理流程上看，从工程前期准备到入住，工程管理主要包括以下几个方面：

工程前期准备

项目工程管理人员要从项目规划设计阶段就开始加入，在项目前期对工程如何开展有个初步的认识并且根据自身经验和项目的特点与设计人员进行探讨。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。

施工图设计质量是房屋产品质量的基础保证，先天不足必将带来后患无穷。所以工程管理人员要对设计方案中住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等深刻理解，在保证结构可靠的前提下，对施工图设计进行仔细分析并设计出初步施工方案。

二、工程计划管理

计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严丝合缝地配合工程项目进度的完成，因此工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已就可以解决，但是涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求。

三、工程技术管理

工程技术管理是提高房地产产品质量的重要环节，其中包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，辅助施工直接关系着房产质量。为了提高房产质量，一定要选择项目现场管理能力好、技术质量管理能力高、专业素养高、资质等级高的建筑企业施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，并且达到有关国际规范、标准的要求，并必须具有出厂合格证、保修证书。但在进入工地前，仍需进行严格检验、检查。

直接施工的技术管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：

1、要强化施工队伍“质量第一”的意识。通过思想道德教育，达到从企业领导到全体职工，都拥有“质量为先”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。

2、要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取请专业技术强，专业素养高的老师教学的形式学习先进技术和先进经验，也可以根据施工现场实地施工技术普及项目相关基本知识，强化技能。

3、强化施工现场的技术人员管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。

四、工程成本管理

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。由此工程管理人员必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。

房地产开发项目工程成本可通过多种方式进行优化，而工程管理人员主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。三是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。四是加强合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强工程实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。

总之，成本预测为工程成本确立目标，成本控制才有针对性，不进行成本控制，成本预测也就失去了存在的意义，也就无从谈成本管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。

五、安全文明施工

项目施工现场是一个露天、受到不同气候影响,多工种立体交叉作业,临时设施多,作业面变化多,而且是人员集中的生产场所。由于“产品”固定,作业环境多变，人、机流动性大,安全管理系统不能及时适应、配套、跟上。并且随着经济体制的改革,建筑市场的开放,乡镇建筑队伍发展很快,这些队伍由于没有很好地经过安全培训,职工队伍安全素质低,自我保护能力差,施工现场安全管理混乱,致使乡镇建筑队伍重大伤亡事故频频发生。因此,为减轻伤亡事故带来的损失,在施工现场安全管理中进行经常性的检查,发现问题及时处理,防患于未然,强化施工现场的安全动态管理刻不容缓。

六、成品保护及质保期服务

在施工过程中，部分工程已经完成而部分工程仍尚在施工；或者某些部位已经完成，其它部位正在施工。如果对于成品不采取妥善措施加以保护，会造成损毁或伤害，影响结构和观感质量。因此，加强成品保护是一项关系到工程整体质量、提高项目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要环节。

工程施工完毕，房屋交付后其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法，常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到公司有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

工程管理对房屋质量的好坏有深重的影响，房屋质量的好坏，直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。而加强工程管理的关键是对预防措施的落实，在施工图设计及工程实施中加强对施工图的审核，在现场施工的临近时就可大力减少返工成本。并在施工环节加强对每个环节的质量控制，才能建造出高质量、高水准的工程，提高投资的能效和价值，为使用阶段的安全高效提供保证，所以工程管理是开发商工作中的重中之重。