房地产估价中收益法的运用研究

摘要： 本文对房地产估价中收益法的运用进行了研究，探讨了资本化率的确定方法，包括市场提取法、安全利率调整法、实际利率调整法、收益风险倍数法，并针对各种方法的不同特点，探讨了其适用的具体情况，进行了实证分析；此外本文探讨了运用“收益分配法”准确测算待估房地产的净收益，并进行了实证分析。

Abstract： This article analyzes Income approach's application to appraisal of real estate， and analyzes the rate of capitalization's calculation methods， including "market comparison approach" "security interest rate adjustment method" "actual interest rate adjustment method" "income-risk multiple method"， and analyzes respective characteristics of the methods， in order to point out these situation suitable for use. Based on this， the article carries on empirical research. This article also analyzes "method of income distribution" in measuring and calculating net income of real estate， and carries on empirical research.

关键词： 房地产估价；收益法；资本化率；收益分配法

Key words： appraisal of real estate；income approach；the rate of capitalization；method of income distribution

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0152-02

0 引言

收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等。运用收益法评估房地产价格的关键在于准确预测未来各期净收益和确定资本化率，尤其是资本化率。对于直接资本化法和报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算方法也就不同。

1 资本化率的确定

1.1 市场提取法 市场提取法的理论基础是收益决定价格，估价对象房地产的年净收益越低，计算出来的资本化率也就越低，反之亦然。对于估价对象房地产，其年净收益就是年净租金收入，资本化率=年租金/售价，实际就是“租售比”，属于直接资本化法。

市场提取法（即直接资本化法）计算简单，能够显示市场状况，该方法在房地产处于稳定经营，或者存在大量可比实例的情况下得到广泛应用。

实证分析：选取山东省济南市2012年1月的30个样本，测算其成交均价为8900元/m2，市场月租金为15.5元/m2，则用市场提取法计算直接资本化率为：

直接资本化率=租售比=15.5×12/8900=2.09%

1.2 安全利率调整法 安全利率是指无风险资本投资收益率，资本化率=安全利率+风险调整值。我国一般采用一年期居民定期储蓄存款利率作为安全利率。在实例评估中，风险调整值被看做是一个经验系数，可以用当前通货膨胀率和该区域同类房地产租金年增长率相加得出。除此之外，还可以从其它角度，如房地产的类型、物业的的新旧程度、租赁时间的长短等来规范风险调整值。

应用安全利率调整法计算出的资本化率适用于报酬资本化法的计算。根据报酬资本化法：资本化率=（年租金+年增值额）/售价，变形即为：资本化率=年租金/市价+年增值额/市价。其中，年租金的收入风险是比较小的，年租金与市价的比率可以认为是安全利率；而年增值额的正负、多少都是有风险的，是需要投资者承担的，因此年增值额与市价的比率可以认为是风险调整值。安全利率调整法适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时期内处于不规则变化的情况。

实证分析：选取山东省济南市2008年1月的30个样本，测算其成交均价为5100元/m2；同时选取同区域同类房产2012年1月的30个样本，测算其成交均价为8900元/m2，市场月租金为15.5元/m2，则应用安全利率调整法计算资本化率如下：

资本化率=安全利率+风险调整=年租金/市价+年增值额/市价=15.5×12/8900+（8900-5100）/4/8900=12.76%。

1.3 实际利率调整法 实际利率调整法使用的前提是可比实例的资料比较容易收集。在交易发达的地区，由于交易活跃，容易收集资料，实际利率调整法是操作性很强的一种方法。

实证分析：待估物业A位于山东省济南市，四个可比实例均与物业A处于同一供需圈内。对四个可比实例分别进行交易情况、交易时间、房产状况三方面的价格修正后，采用专家打分法赋予其不同的权重，并用加权平均法计算得到其价格为6700元/m2。A物业可出租获取租金收益，其收益年限为40年，市场上该类房地产每平方米年纯收益为490元。利用实际利率调整法计算资本化率如下：

直接资本化率r1=a/v=490/6700=7.313%

将r1代入收益有限期的公式，则：r2=a/v×[1-1/（1+r1）40]= 490/6700×[1-1/（1+7.313%）40]=6.879%

如此反复：

r3=a/v×[1-1/（1+r2）40]=490/6700×[1-1/（1+6.879%）40]=

6.802%

r4=a/v×[1-1/（1+r3）40]=490/6700×[1-1/（1+6.802%）40]=

6.787%

r5=a/v×[1-1/（1+r4）40]=490/6700×[1-1/（1+6.787%）40]=

6.785%

此时，r5与r4相差0.002%，已经非常接近了，可将r5=6.785%当做资本化率。

那么：v=a/r5=490/6.785%=7222.21元/m2。

1.4 收益风险倍数法 收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进得到的一种方法。计算步骤为：若购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A；同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为V，期限也为n，年利率为i，本息年收益和为B，则：

购买国债时：V=B/i[1-1/（1+i）n]

投资房产时：V=A/r[1-1/（1+r）n]

由于投资房地产的风险大于投资国债，因此其收益也必然大于国债收益。若投资房地产的年收益比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则：

A=（1+C）*B

代入V=B/i[1-1/（1+i）n]=A/r[1-1/（1+r）n]得到：

1/i[1-1/（1+i）n]= （1+C）/r[1-1/（1+r）n]

其中C为风险收益倍数。在利用上式计算资本化率时，首先应该确定公式中的参数i、C、n，i为购买国债的利率，n为房地产的尚可使用年限，C为风险收益倍数。其中，i和n容易确定，而C的取值与投资房地产的年纯收益A有关，在市场交易不发达、同一供需圈内同类房产的年纯收益变化不大的情况下，风险收益倍数C也就比较好确定，从而容易计算出资本化率。

2 收益的确定

收益法的基本思想是将购买收益性房地产看做一种投资，即买方购买收益性房地产，是为了在支付价格后，可以在未来取得由该房地产所带来的净收益，即买方的净现值NPV>0；否则，如果NPV=0，买方无利可图，是不能形成房地产交易的，也就不能形成公平的房地产价格。

实际上，正常成交的房地产一般是将房地产未来的净收益在买方和卖方之间进行了一个合理的分配。假设分配给买方的净收益比率是R（0

实证分析：待估物业A位于山东省济南市，2年前以有偿出让方式获得土地使用权限40年，以现在为估价时点，应用“收益分配法”进行估价过程如下：

①确定收益期限：40-2=38年；

②求取净收益。通过资料收集和分析，对该物业的潜在毛收入、有效毛收入、年运营费用等进行测算，求得年净收益为12.5万元；

③确定净收益的分配比例。通过大量的市场调查和资料分析，计算得到投资该类物业的收益率为10%，即：R/（1-R）=10%，由此算得：R=9.09%；

④求取资本化率。利用加权平均成本法的公式：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款利率，确定资本化率为7%；

⑤应用公式计算待估房地产的价格。选取报酬资本化法的计算公式：

V=（1-R）A/r[1-1/（1+r）n]

上式中，R=9.09%，A=12.5万元，n=38年，r=7%，则：

V=（1-9.09%）×12.5/7%[1-1/（1+7%）38]=149.93万元

3 结语

本文探讨了运用收益法进行房地产估价时资本化率和收益的确定方法，但无论何种方法，都是定性分析和定量计算相结合的过程，这要求估价人员在运用严谨的公式、科学的方法时，还要具有丰富的实践经验，以及对市场的熟悉程度，这样才能准确估算出房地产价值。

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