中国当前房产税税制改革思考

摘要：从中国房地产现状入手，分析中国房产过热的原因，找出美国房产税的征收和中国房产税征收的区别，并联系中国房产税征收的不合理性，来揭示房产税不能降低房价的原因，提出相应的解决办法。

关键词：房产税 不合理性 改革

中图分类号：F810.423文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0016-03

住房即使社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域。近年来，由于中国城市化进程的不断推进，加速了社会住房的需求，住房逐渐变成了中国的焦点问题。2008年，受二套房贷限制、全球金融危机导致的流动性短缺以及价格下调预期的影响，投资者和投机者的融资能力和购买意愿大幅下降，纷纷撤场。中央政府在2008 年下半年密集出台多项针对房地产的救市措施，包括多次下调存贷款基准利率和存款准备金率，此外，国际资本看好中国的经济前景，国内外投资者和投机者的融资能力和购买意愿迅速扩张。在这些政策的刺激下，2009 年中国房价开始一轮新的上涨，其幅度远高于金融危机前的2007 年。2010 年4 月，以“国十条”为代表的一系列政策出台，新一轮调控开始。2010 年的政策让许多专业人士惊呼“稳、准、狠”，但是，2010―2011年初，尽管中国出台了一系列政策来控制房价，但是房价的走势仍然连连攀升，在这号称史上最严厉的政策调控下，房价依然迈着上涨的步伐让我们望房兴叹。2010 年北京房价涨幅42%，位居全国各城市之首，四大一线城市新建商品住宅价格同比涨幅最小的是广州，也达23%[1] 。2010年下半年，政府和人民对于房产税的呼声也越来越高，希望通过房产税来打压房价，实现房价真正的调控。

一、中国热衷于投资房地产的原因分析

（一）2008年金融危机对中国的冲击――制造业危机

社会各界普遍认为，2008年的金融危机抑制了中国的房价，但是实际上，它却是加速中国房地产泡沫的元凶之一。2008年金融海啸的袭来，给中国制造业带来了巨大的冲击。在金融危机的冲击下发达国家进入经济的萧条期，对产品的需求下降，这就使得发展中国家促进出口的外部需求急剧减少。而发达国家的产品市场需求是中国主要的出口方向，外部需求的降低，必然导致中国出口规模的下降。

金融危机对于实体经济的冲击，使中国的进口规模也会大幅度下降。中国的民营企业一般处在产业链的最低端，通过最简单的加工出口来获得微薄利润（占售后总利润的10%）。而大部分外资企业处在产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售这六大真正获利产业链环节（占售后总利润的90%）。因为中国制造业的局限性和对外资企业的高度依赖性，加上金融危机给中国银行拉响了警钟，银行对企业的借贷更为谨慎，使得中国企业难以抵挡金融危机而纷纷倒闭。民营企业的生存环境进一步恶化。

中国为了渡过2008年的金融危机，投资4万亿来拉动内需，缓解金融危机对中国的影响，这项政策的出台表现中国对抗金融危机的积极性，但是从另一方面考虑这项政策也存在很大局限性，大量资金用在建设公路、铁路方面，使得中国已经饱和的铁路网变得过饱和。中国依靠大量投资建设铁路和公路从而带动相关企业生产和就业率增长，造成了中国短暂时间内GDP升高的“假象”。金融危机对中国真正的冲击是对民营企业的冲击，民营企业承载着中国近80%的就业人口总数，而大量的资金流入公路、高铁等建设，必定会使中国财政出现巨大坑洞，而地方政府为了填补资金的漏洞，唯一的办法就是增加税收，导致中国的民营企业经营环境更加恶化，从而使大量热钱从投资民营经济领域转向投资房地产，造成了中国内部经济的恶性循环。

（二）产能过剩和通货膨胀

后金融危机时代，由于出口贸易的严重萎缩，市场供给和市场需求之间的矛盾日益突出，使中国存在着严重的产能过剩的危机。产能过剩是指在一定时期内供大于求的表现，在市场需求不足的情况下就形成了产能过剩。中国经济已进入通货膨胀已是不争的事实。最近，国务院印发的一份通知中，钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电设备六大行业被确定为产能过剩调控和引导的重点。电解铝、造船、大豆压榨等产能过剩问题较为突出的行业也被点名，各行业的产能过剩，又摆在我们的面前。中国的产能过剩不仅是由于金融危机遗留的后遗症，中国本身的国有企业垄断的经济体制，也是造成中国产能过剩的一个重要原因。

2010年，由于中国发行9.59万亿信贷资金，造成了人民币的购买力严重下降，加上人民币汇率的上升，使得中国企业在接受金融风暴的冲击下雪上加霜。巨量信贷产生通货膨胀现实。2010年第二季度由于翘尾因素影响，物价指数大幅上升，引起市场恐慌，导致国内炒家大量入市，引起住房市场剧烈波动。而信贷的波动，按照现行商业银行制度，第一季度是贷款的高峰期，尽管银监会一再强调加强监管，这些信贷资金仍通过其他渠道大量进入炒家手中。同时国际投机客看准中国楼市，人民币升值预期，中国经济的良好增长，中国关于住房发展的政策，导致国际热钱的流入 [2]。

综上所述，中国的民营企业在自身无法盈利的状态下，只能改换投资方向。而现今社会，中国在通货膨胀等的压力下，只有房地产行业依然是供不应求，从而导致大量热钱涌入中国房地产。由于受到通货膨胀的影响，尽管百姓的真实需求比较稳定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和舆论的影响，产生非理性消费，这些都将加速房地产市场的需求。再者由于人民币的升值，使得国际上一些金融机构的热钱涌入中国楼市，造成中国“房产盛世”的假象。

二、中国房产税的征收情况

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入 [6]。

（一）中国征收房产税的原因及现状

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。1949年中华人民共和国建立后，政务院《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋和土地征收房产税和地产税，税种名称定为城市房地产税，并在全国范围内执行。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日国务院了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税 [6]。

房产税改革试点从短期来看，政策效应一定会对楼市造成心理冲击，房地产市场成交量也有可能下降，从而有助于抑制投机，稳定房价。在一般均衡分析以及严格的假定下，从需求层面来看，房产税改革直接增加了购房者的持有成本，压低了部分需求，因而带来房价的下降； 从供给层面来看，多套住房的持有者将会倾向减少持有房屋的数量，市场上房屋实际供给量增加，价格也就有所下跌。因此，从供需层面来讲，房产税的推出会导致房价一定程度下跌 [3]。

据上海市统计局公布的数据显示，今年第一季度，上海市商品住房销售面积同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房销售面积下降超过30%。在价格方面，据《文汇报》报道，今年第一季度，上海市商品住房成交均价为每平方米22 237 元，环比下跌3%，同比上涨12% [4] 。这说明，政府房产税出台后房价的成交量虽然有所下跌，但是房价并没有如政府和百姓的预期。同时房价的上涨和房产税的征收使得房租上涨，百姓不但没有从房产税中得到好处和保障，反而大部分买不起房的租房者陷入更困难的境地。

（二）房产税征收时存在的问题

1.征税范围过窄抑制了房产税收入的正常增长。根据房产税条例规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不开征。这样，农村就被排除征税范围。随着中国经济的不断发展，在农村和城市交界处开办的工商企业越来越多，其问题日益突出，过窄的征税范围抑制了房产税的正常增长。

2.计税依据不尽合理，影响地方财政收入。现行房产税的计税依据采用从价计税和从租计税，从价计税是按房产原值一次减除10 %～30 %后的余值计算缴纳，这种计税依据暴露出来的矛盾是房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。

3.项目繁多的收费扰乱了房产税功能的正常发挥。当前中国房地产业面对的税费数量与日俱增，在一些城市各种税费和地价约占总房价比例50 %左右，多达百余项，其中重复与不合理收费约占总房价30 %[5]。

四是房产评估与财产登记不够健全。现行房产评估制度不够完善，影响了房产税税额的正确计算。主要表现在法规之间衔接不够，统一管理协调难，评估机构相互扯皮，部门干预，使评估机构独立、客观、公正地开展评估受到影响，继而影响了对税基的正确核定和税收政策的恰当执行。另外，中国的财产登记管理制度不够健全，尤其是私有财产登记制度，还没有明确的法律规定，缺乏权威性的申报和登记档案，房产管理部门与税务部门的协作配合不够，造成房产税税源大量流失。

（三）中国征收房产税的自身问题

从中国征收房产税与美国征收房产税目的区别来看，一般认为征收房产税的情况是基于美国等发达国家房产税的执行，但是很重要的一点在于中国和美国的房产税征收有着本质的区别，美国房产税征收是为了提高房价，藏富于民。而中国房产税的征收则是为了压低房价，控制房价上涨。中国房产税征收的目的和美国背道而驰，而从中国现如今的国情和经济局势来看，因而中国的房产税在本质上存在很大的局性。中国房产税和其他税种的区别在于纳税人在没有创收的条件下，收取税费。

目前，房产税征收人群存在不合理性。首先，房产税征收对象存在误解，中国征收房产税真正的目的在于打压房价，中国的炒房人群是房产的短期持有者，而房产税的征收人群却是房产的长期持有者，这样就对房产税的征收对象产生误差，真正炒房的人没有受到房产税的限制，房产的长期持有者，即住房人群却无辜牵连。其次，房产的长期持有人包括一部分的富有人群，还有绝大多数的工薪阶级和退休阶级，房产税对富有人群的打击并不大，因为那部分人可以通过提高房地产租赁费用等方法，平衡房产税征收的损失。而剩下一部分不富裕人群才是房产税的真正打击对象。

国家运用房产税也存在不合理性。国家在运用房产税方面存在严重的问题，怎样去合理使用房产税，真正缓解房地产紧张的局势，才应该是政府首先要考虑的问题。房产税的征收可以给政府带来巨大的财政来源，以杭州为例，中国房产税的征收年平均率是0.8%。照这样去计算，杭州一年的房产税收入将超过该城市一年的预算，总额在400亿~500亿左右。面对如此惊人的税收总额，如果政府可以真正落实运用到百姓身上，才能体现税收的真正意义，但是面对中国目前存在的“三公”现象以及将大量资金流入到建高铁等领域，显然公民想得到真正的利益还遥遥无期。

老百姓要自己承担土地增值和房价折旧之间也存在矛盾。在国外因土地增值要收地产税，国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是住房每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部分也是国家的土地增值，增值部分的物业税政府不可能向自己征收，因而转向老百姓，但老百姓的房在折旧贬值，为此，这部分价值只有转嫁去抬高房的价格，造成房价暴涨。征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出。

三、房产税并非解决中国高房价问题的良药

改革开放以来，伴随着住房制度改革的深化，中国基本建立了与经济体制改革进程相适应的住房新体制，并逐步建立了多项配套制度。城镇住房以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。但是，由于住房制度体系仍处在逐步完善的过程中，长期看来，中国住房在许多方面存在着不少问题，而这些问题的解决也有不少挑战。这使得城镇居民的住房问题逐步演化成为中国经济、社会生活的焦点问题：不仅中低收入和贫困家庭的住房十分困难，而且大多数居民难以承受不断上涨的房价 [2] 。面对如此紧张的住房现状，政府应该立即采取措施，抑制房价升值。

1.加快住房保障建设既是民生目标，又对稳定住房市场，扩大住房投资，促进经济增长具有重要作用。中国政府应采取多种方式，来不断丰富和完善住房保障制度。比如采取长期的税收优惠、住房贷款担保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共经济租赁房、经济适用房先租后售，同时扩大保障性住房的消费范围等形式，加大住房保障的保障范围。

2.改革完善住房公积金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加强公积金制度的推广力度，应扩大其范围，涵盖弱势群体，加大中低、低收入居民的住房货币保障。二是促进公积金联名卡的推广，简化公积金提取程序，促进公积金的异地互贷，提高公积金的使用效率。三是加强公积金管理，增加公积金收益及其分配。同时，增加概念股基金的收益及其分配，对中低、低收入居民另外实行公积金存款补贴利率，以此提高居民的住房可支付能力。

3.完善经济适用房的经营管理模式。建立强制性的经济适用房回购制度。政府应控制经济适用房在二级市场上的流动。加强经济适用房的监管，严格控制经济适用房的面积，严审消费资格，定期进行经济适用房使用情况的监督，以免出现经济适用房分配不到位的情况。进一步完善廉租房制度。确保廉租房建设的资金来源，在扩大廉租房制度建设资金来源的同时，地方政府应严格按照相关规定将公积金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建设 [2]。

4.只有政府更多更快的建设经济适用房和廉租房，减少在建设和分配过程中的现象的发生，才能有效实现中国中低、低收入人群对房屋的需求，从而使得人人有房住，这不但解决了房价问题，也使得人民生活更加幸福，是达到社会和谐的重要保障。参考文献：

[1]丁晓辉.中国楼市调控中征收房产税的分析[J].人口与经济，2011，(S1)：109-110.

[2]倪鹏飞.中国住房发展报告(2009―2010)[M].北京：社会科学文献出版社，2009：27-43.

[3]段涛.中国房产税改革刍议[J].邵阳学院学报，2011，(1)：50-51.

[4]位宇祥.房产税政策试行3个月沪渝两地房价依然坚挺[N].中华建筑报，2011-04-30(2).

[5]严忠.房产税税制改革探讨[J].宁夏党校学报,2003，(6)：54-55.

[6]http：//baike.省略/view/53744.htm.