房地产开发项目环境影响评价要点探讨

[摘要]根据房地产开发项目对环境影响的特点,从选址合理性、施工期影响、运营期影响等方面探讨了房地产开发项目环评工作的要点。

[关键词]房地产环境影响评价环评要点

1房地产开发项目环境影响评价的重要性

随着经济的发展,城市房地产建设突飞猛进,已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点,它在促进经济社会发展的同时,带来的环境问题也日益突出。因此,作为房地产开发项目环境管理的重要制度,房地产开发项目环境影响评价显得越来越重要。

房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程及建成使用过程对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估,并提出减少这些影响的对策措施。

2房地产开发项目环境影响的特点

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程,其对环境的影响具有两重性:一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响,是一个环境污染源;同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所,需要舒适、安静的环境,又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价,既要评价它对外环境的影响,还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。

3房地产开发项目评价中关注的主要环境问题

与传统建设项目相比,房地产开发项目环境影响评价开展较晚,技术尚未成熟,还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范,很多方面需要进一步探讨。因此,科学、全面的评价房地产开发项目所造成的影响是环境影响评价工作的重要内容。笔者根据多年来的环评工作经历,从选址合理性等几个角度,简要地分析房地产项目环评工作及报告编写过程中应当关注的主要环境问题。

3.1 选址的合理性分析

选址分析在房地产环评中非常重要。房地产项目需要一个舒适、安静的环境,因此在房地产项目环评过程中,首先应考虑项目选址与规划的符合理性。

建设项目应根据当地城镇规划,了解所开发地块的用地性质和开发使用的一致性,分析项目与周围环境规划的协调性。对于某些存在问题的规划,聘请有关专业人员进行咨询。同时对拟建场址周围环境应当进行详细的调查,了解周围的污染源分布情况,并从环保角度分析房地产开发项目选址的合理性,必要时应提出调整建议。对于工业企业搬迁后的土地用作房地产开发的,在环评时必须对原有工业用地内的污染情况进行调查监测,防止遗留污染物或土壤污染造成环境污染事故。若发现土壤受到污染的,在环评中应提出采取的处置措施,以免日后产生纠纷。

3.2 施工期的环境影响

施工期环境污染是房地产项目环境影响评价的重点。施工期环境污染问题主要包括施工弃土、扬尘、废水、噪声等四个方面问题。

施工弃土可根据挖、填方量平衡计算弃土产生量,落实弃土堆存场地,分析弃土运输线路合理性并提出防护措施。

施工扬尘的影响分析,大型项目应根据挖、填方量定量预测扬尘对大气环境的影响,小项目可简化只作一般性分析。对于扬尘的影响评价,应按照国家环境保护总局、建设部环发(2001)11号文《关于控制城市扬尘的通知》的要求,提出切实可行的扬尘污染控制措施[2]。

废水影响分析应包括施工人员生活废水和施工废水两部分。施工人员生活废水可根据施工场地情况分析,如位于城区可进入污水管道,位于农村可采用旱厕等。对于施工废水一般应提出回用要求,不得排放。

施工噪声影响分析中对于大项目应根据施工机械的种类和数量,分析声源强度,定量预测对场界和敏感点的影响,小项目可从简只作一般性分析。施工噪声影响评价中,应按照《建筑施工场界噪声限值》要求,提出具体的对策措施[2]。

3.3 营运期环境影响

住宅小区建成后的环境影响应重点关注商业用地的餐饮油烟、地下车库的废气、噪声、生活垃圾收集、绿化及污水处理等方面。

3.3.1废气污染

房地产开发项目的废气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃烧废气、地下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。

评价中要明确项目锅炉的位置、吨位、型号、除尘脱硫设备及去除率、烟囱高度、燃煤的煤质、废气的达标情况;还要说明餐饮油烟的净化装置型号、去除率;地下停车场风机位置、排风口的朝向、排风方式等。对这些污染源进行环境影响分析,并提出相应的污染防治措施[1]。

从近年来的发展趋势看,由于餐饮产生的烹调油烟不易处理,对住宅小区的影响较大,曾多次引发住户与店户的纠纷,故不宜在小区内设置餐饮店,在环评报告中应突出此点。

3.3.2废水污染

房地产开发项目的废水主要是洗浴、冲厕、餐饮等生活污水,环评中应明确建设项目污水量及排污去向,确定污水处理方案。对排入城市污水处理厂的污水,其排放水质要求满足污水处理厂入水水质要求;若污水无法进入城市污水处理厂,项目应考虑建设污水处理站,并依据建设项目性质、规模,确定中水回用处理方案。

对于分期报建的大型房地产项目,在环评报告中应明确污水建设的期限,或与现有开发项目污水处理的依托关系等。

3.3.3噪声污染

房地产开发项目的噪声污染主要来自空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声及社会噪声,其中最突出的是水泵和换热站运行产生的噪声和振动影响,必须按建设项目内容有针对性地提出公建配套设备噪声的防治措施。

为避免公建设施建成后使用功能改变而产生扰民现象,环境影响评价中需明确项目商业网点数量、规模、位置、用途等情况,限制商业网点的使用范围[2]。

3.3.4固体废物污染

房地产开发项目的固体废物主要是生活垃圾,可采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量,确定生活垃圾、锅炉房产生废渣、污水处理产生污泥处理方案,明确固体废物排放去向。对于生活垃圾的处理,需重视垃圾收运站位置、规模是否合理。

3.3.5生态影响

房地产开发项目在建设前,应明确项目建设过程中破坏绿地、农田及砍伐树木情况,提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足城市绿化条例规定的要求,在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时,还应注意绿化布置的功能性(实用、经济),水体、树木等的亲和性,植物的多样性等,达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。

3.4 项目的公众参与调查

房地产开发项目在环境影响评价过程中需要落实公众参与内容,重点调查对象为项目周边群体及企事业单位,可采用填调查表、专家咨询、座谈会、听证会等方式进行调查。根据调查结果分析公众对建设项目的态度、意见、建议和要求,为环境管理提供参考。

3.5 其他环境影响因素

对于高层建筑须关注高楼风、光遮挡和光污染等对交通安全及周围居民生活的影响,应提出相应的污染防治措施[2];

注意房屋装修所带来的环境污染及噪声扰民,应推广精装修房,加强装修管理,控制装修时段。

项目建设涉若涉及到文物保护地区或风景区,选址上应考虑是否符合文物保护或风景名胜区的有关法律法规,原则上应先考虑规划布局的调整再考虑上措施,并从景观方面进行评价是否和谐、可行。

此外,如项目区周边存在微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染,在评价过程中要分析上述污染源对建设项目的环境影响并提出具体的防护措施,必要时应提出规划调整。

4结论

房地产开发项目既是污染源又是被保护的对象,其对环境的影响具有两重性。在环境影响评价过程中,依据项目特点和周围环境状况,全面、综合的考虑分析房地产开发所带来的主要环境影响,才能使房地产项目环评工作得到比较客观,真实的评价,使项目评价工作真正为项目服务,有利于为项目建设单位的决策提供合理化,科学化建议和要求,减少或避免了环境污染纠纷,也有利于房地产项目环境影响评价工作日趋完善。

参考文献:

[1] 姜文胜,吴少林,游汉兴,毛勇军. 关于房地产项目环境影响评价工作的思路和要点[J].南昌航空工业学院学报:自然科学版,2006, (12).

[2] 罗春,蒋湛,周超平,马立实,王颖杰等.关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨[J]. 项目管理者联盟, 2007, (6).