房地产开发企业财务管理研究

摘要：随着社会主义市场经济的发展，我国房地产企业逐步转向专业化与复杂化的发展模式，财务管理是企业管理的重中之重，它是企业资金的获得和有效使用的管理工作，企业财务管理的目标取决于企业的总目标，具有极为重要的作用。本文从房地产开发企业财务管理含义出发，分析了房地产开发企业财务管理的特点，并提出了目前房地产企业财务管理出现的问题，并且做出行之有效的对策。

关键词：房地产开发企业；财务管理；对策

中图分类号： F293.33 文献标识码： A

引言：

房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。

房地产开发企业财务管理的含义及特点

（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。

二、房地产开发企业财务管理内容及任务

企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。

房地产企业财务管理的内容

对开发企业资金筹集的管理

对开发企业开发成本及费用的管理

对开发企业资金投资运用的管理

对开发企业税务筹划的管理

对开发企业利润分配的管理。

房地产开发企业财务管理任务

筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；

积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；

4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；

5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。

三、房地产开发企业财务管理存在的问题

（一）资金管理体系不完善

房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

管理制度形式化

财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

审计监督力度不足

尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。

融资渠道单一

目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。

税负居高不下

一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。

四、完善房地产开发企业财务管理措施

建立健全资金管理体系

房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

加强财务管理制度建设

房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。

加强投资项目中期的资金管理

在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。

建立完善内部控制制度

内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。

（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用

在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。

（六）强化房地产开发企业经营风险意识

加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

五、结束语

房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。

参考文献：

[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01

[2]朱玉瑛.试论房地产开发企业中财务的意义[J].中国外资.2011(02).

[3]徐平.浅谈房地产开发企业财务管理[J].中国集体经济.2010(21).