铁路房地产公司委托贷款业务探讨

摘要：目前铁路房地产开发公司资本金来源局限性较大，绝大部分公司面临资金紧缺，资产流动性不足等问题，制约了房地产公司业务的持续发展。为突破这一瓶颈，本文就开展委托贷款业务，为正在发展中的铁路房地产开发公司进行外源融资，并对其可行性、合规性及存在风险进行分析，提出具体操作方法。

关键词：铁路房地产开发公司；委托贷款业务；可行性；风险；对策

一、铁路房地产开发公司基本情况

铁路房地产开发公司系铁路局所属全资子公司，主营房地产开发经营、商品房出售、出租和物业服务、园林绿化等。主要承担铁路局职工住宅代建、旧城改造、土地开发等职能，对改善铁路办公、生产及职工居住条件，提升站区服务功能和整体形象具有重要意义。

二、积极拓宽融资渠道是铁路房地产开发公司可持续发展必然选择

目前铁路房地产开发公司开发模式为利用铁路局现有旧站区与政府洽谈并签订项目合作框架协议，明确规定向国土局支付的土地出让金全部返还，以用于站区改造基础设施建设。对商业开发建设涉及有关费用，城市配套费用等行政事业性收费，按照政府招商引资和旧城区改造的优惠政策收取。在诸多优惠政策下公司只需筹集开发建设资金即可。但铁路房地产开发公司资金来源局限性较大，主要是向资金结算所内部调剂流动资金。目前铁路局调剂资金量大，存调比超过60%，按照资金风险管理要求，超过60%不得发生新的调剂业务。因此房地产开发公司只能暂停资金调剂。针对铁路房地产开发公司健康持续发展存在的资金瓶颈问题，在国家政策允许范围内，逐步拓宽铁路房地产开发公司的融资渠道，允许符合条件的公司拓展易于管理且较为成熟的外源融资模式，成为铁路房地产开发企业可持续发展的必然选择。

三、委托贷款业务是拓宽铁路房地产开发公司融资渠道的有效方式

1.委托贷款业务根据人民银行《贷款通则》，委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。在委托贷款业务中，委托人为铁路非运输企业；贷款人（受托人）为中国铁路财务有限责任公司（以下简称铁路财务公司）；借款人为铁路房地产开发公司。2.房地产开发公司开展委托贷款业务可行性分析（1）无需总公司审批。《中国铁路总公司企业资金管理暂行办法》（铁总财〔2015〕201号）第二十二条规定“所属企业及其控股的各级企业除银行借款（含内部调剂资金）、票据融资外的其他债务性融资事项，有下列情形之一的需报总公司批准：①公开市场融资；②可能涉及资产所有权转移的事项；③可能导致所属企业资产负债率超过80%的事项；④总公司要求报批的其他事项”。铁路房地产开发公司接受委托贷款，若资产负债率不超过80%则无需审批。若需要铁路局提供担保，根据《中国铁路局总公司关于规范铁路局对非运输企业担保事项的补充通知》（铁总财〔2016〕154号）“铁路局按照风险可控的原则自主决策对所属非运输企业担保事项，担保余额（不含对新增铁路基本建设担保）不得超过铁路净资产的50%，担保事项按年度向总公司报告”的规定，铁路局对委托贷款提供担保，也无需总公司审批。（2）筹资成本低。根据委托贷款操作方法，非运输企业进行委托贷款，贷款额度、利率、期限等由委托方自行决定，受托方办理手续约需3-4个星期，降低了铁路房地产公司筹资难度，提高了效率；同时委托贷款在3年期银行贷款基准利率（目前4.75%）的基础上还可下降10%，与商业银行房地产开发贷款基准利率上浮10-20%、且条件苛刻、监控严格等相比，筹资成本极低；最后委托贷款最长期限3年，比内部调剂资金只能使用1年且不能用于购地支出相比，有利于公司在较长时期内无需考虑资金问题而专注于项目建设及销售。（3）需要铁路局审批。《南宁铁路局重大财事项管理暂行办法》（宁铁财〔2013〕177号）第十四条规定“多元投资集团公司及所属企业借款审批权限……预计资金借入后，企业资产负债率达到或高于70%，以及资产负债率低于70%但累计借款余额在1000万元以上的，逐级上报，由多元投资集团公司履行内部集体决策程序后，经局筹融资管理领导小组审查同意，提交局党政联席会审议、决定”、第十五条规定“铁路单位向社会金融机构以银行借款及公开发行融资工具以外的其分方式借入资金，其操作流程、审批权限比照银行借款办理”。目前，多元投资集团公司已撤销，可由财务处会同开发处向局筹融资管理领导小组提报委托贷款方案，审查同意后提交局党政联席会审议。（4）盘活非运输企业资产。非运输企业的资金充足，暂时处于闲置状态，若是委托贷款，支持了房地产公司的发展，盘活了委托人的资金，开辟了铁路房地产开发公司筹融资新途径。同时资金成本在铁路局合并报表范围内抵销，如委托贷款9000万计算，按3年期贷款利率下降10%计算，可节省财务费用1154万元，节支效果明显；

四、房地产开发公司开展委托贷款业务合规性分析

1.业务性质的合规性人民银行允许企业开展委托贷款业务，近几年贷款总量有明显增加，经询广西银监局、各大银行，除《贷款通则》和各银行自定管理办法外，无专门法规规范委托贷款业务。总公司现行制度无明确规定禁止铁路企业开展委托贷款，铁路财务公司已为铁路企业实施了多次委托贷款，直接证明了该业务的可行性和合法性，排除了审计风险。2.贷款资金使用的合规性《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第一条“各商业银行……对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。房地产开发公司以自有资金支付土地出让金后，办理委托贷款支持项目启动，之后公司以销售回款支付地块土地出让金，以此规避审计风险。《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》（铁政法〔2009〕26号）规定“要积极争取将职工住房建设纳入地方城市经济适用住房建设计划或旧城改造计划……多渠道筹集职工住房建设启动和周转资金……”。铁路房地产公司委托贷款资金用于站区改造、职工住房拆迁安置等，相关站区改造项目已经原铁道部批准，且总公司近期鼓励和推动资本经营和土地开发。因此，委托贷款资金用途符合总公司资金政策方向。3.成功案例南宁公共交通有限责任公司已取得2500万元清洁发展委托贷款；农行古城支行正在办理广西区农垦公司自有资金对其所属公司的委托贷款。

五、操作程序

（1）确定委托人、受托人。（2）确定贷款额度、年限、利率水平等。（3）联系铁路财务公司协商相关程序和手续。（4）委托人、借款人完成法人内部决策程序，向铁路财务公司申请开立结算账户。（5）铁路局完成审批决策程序。（6）委托人、借款人向铁路财务公司提交申请及资料。（7）铁路财务公司对委托人、借款人的法人资格及贷款资金用途进行合法合规性调查、审核。（8）铁路财务公司审查通过后签订合同、办理款项划转。

六、存在风险及对策

1.存在风险（1）审计风险。铁路房地产公司的委托贷款资金不得用于支付土地出让金从而形成审计风险。公司资金筹集投入方案必须明确，以自有资金支付和销售回款分期分步支付土地出让金，规避审计风险。（2）到期无法偿还风险。如果三年后房地产公司无法偿还贷款，风险止于房地产公司和委托贷款的非运输企业之间，问题性质限于债权未及时清理，不涉及银行信用。可采取企业合并或办理委托贷款展期予以解决。2.防范风险对策（1）把握合规性，防范审计风险。要明确权利义务，严格限定贷款公司责任。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定，但受托人也应对此进行审查，审查贷款用途是否符合政策，资金来源合规合法，是否需要监管部门的审批。（2）完善制度建设，防范法律纠纷风险。委托贷款涉及委托人，借款人，受托人等方面的关系，借款发放后，委托人对借款人使用贷款情况进行监督，自行关注借款人和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；一般委托贷款到期后或借款人出现可能影响债权实现的情况时，根据制度及合同约定自行采取救济措施。

七、结论

铁路房地产开发公司建设资金缺口较大，周转困难，而铁路局流动资金调剂款只能用于职工住宅建设，期限较短，不太适合房地产企业投资周期长的特点。委托贷款业务的开展能解决铁路房地产开发公司的资金问题，提高筹资效率，确保重点项目开发建设能够顺利推进，扩大公司的经营规模，提升公司的市场竞争力，促进企业的发展，对发展地方经济、提升铁路形象也具有重要的现实意义。

参考文献

[1]马新文.小额贷款公司开展委托贷款业务的可行性分析及业务模式探讨[J].内蒙古金融研究，2011，（2）：47-50.

作者：黄锦秀 单位：南宁铁路资金结算所