中国住房政策的症结何在

很多年里，中国的房地产市场不仅已经成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧；而感到愤怒的是民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。

房地产泡沫不是新鲜事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10％的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50％以上。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产已经占了GDP的6％，1/4的投资在房地产行业，几十个产业与房地产关系密切。

房地产绑架中国经济

正因为如此，有关当局有足够的理由担忧房地产。前面有日本的例子。上世纪80年代末和90年代初，房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的20多年里没有走出阴影。海内外早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。现在又有迪拜事件。房地产无疑已经成了中国经济的金箍咒，如果房地产解体也很可能就是中国经济的解体。因此，有关当局一直不敢有丝毫的松懈。多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济。

与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85％的家庭无力购房(根据中国社会科学院的最新调查)。这种情况使得中国社会对房地产业现状，以及对政府不能改变这种局面的不满，已经到达了一个新的沸点。

到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?很多^往深一步，转向了土地供应市场，指向政府的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，政府也搞寡头式垄断。同时，政府推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。

很显然，各级政府的卖地财政提高了土地价格；为了消化高价土地开发商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单，如果求大于供，就不会有那么大量的空置房了；如果供大于求，就不会有那么多的人买不起房了。那么，在供求关系之外，还出了什么问题呢?

房地产主导思想失误

房地产市场现状的形成当然有很多原因。但依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房，从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，没有起到正面的作用，使得人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府忽视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金占到地方财政收入的30％以上，许多地区60％到70％的基础设施投资依赖土地财政。除了_一般商品房的大幅涨价之外，住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。

纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。

房地产成为资本“游戏物”

新加坡是亚洲房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。在新加坡，80％以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资最为重要的一个环节。

反观中国，房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源。或者说，房地产是各级政府GDP主义的一个核心组成部分。在GDP主义的指导下，房地产成为生产(建设)性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权，同时，房地产也直接关乎社会稳定与和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。

GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。这些年来，面对社会的不满，尽管也有一些政策出台，例如“廉租房”和“廉价房”，但远不能解决问题。

正因为房地产的目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国的房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时，中国各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放，而且更向国际资本开放。很大程度上说，中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。

从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税(即是在宣称私有财产不可侵犯的美国也是征收房产及其房产继承税的)等等。问题在于，所有这些可以非常有效的举措并不符合开发商、投机者和地方政府的共同利益，没有人会使用这些技术手段来限制房地产。进而，房地产也制约着中国经济和政府，有关部门也没有动力真正去采取行之有效的方法。

(摘自2009年12月23日《参考消息》)