农村宅基地房屋买卖效力的分析

【摘 要】随着中国城市房价的节节攀升，农村的房地产市场也逐渐活跃起来。从而产生了一系列的房屋买卖纠纷问题，故确定宅基地房屋买卖合同的效力就显得迫切重要，这直接关系到广大人民身利益以及社会的稳定和谐。我国农村宅基地的房屋买卖是否有效，法律应当作出怎样的反映。

【关键词】房屋买卖合同；宅基地使用权；买卖效力

中图分类号：D92

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2015）05-087-01

在宅基地上建造的房屋是否可以转让，买卖是否应该有效，在怎样的情况下买卖才能被认定为有效。司法实践中，有两种意见，一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定买卖有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上己处分了宅基地使用权，故买卖应认定无效。

一、我国农村宅基地使用权及其房屋权属辨析

（一）农村宅基地使用杈性质辨析

农村宅基地作为我国一项重要的用益物权，它是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。我国《物权法》第152条规定：“农村宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。

（二）农村宅基地上房屋权属性质辨析

我国土地所有权分为国家所有和集体所有。农村集体经济组织享有宅基地使用权，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序无偿给村民使用。宅基地使用权人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的权利，可以在该土地上建造建筑物以及其他附着设施。作为使用权人无权单独转让宅基地的权利，但如果使用权人在宅基地上建造房屋，宅基地使用权人就享有房屋所有权的权能。此时，房屋的所有权与土地的所有权属于不同的权利主体，双方在权利行使方而必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。

二、我国农村宅基地房屋制度缺陷分析

（一）宅基地房屋买卖法律制度

我国关于土地和房屋买卖的立法涵盖了多方而，从宪法、法律法规到行政规章等不同层次的法律规章制度。目前，我国关于宅基地的立法主要集中在一些法律和规范中。例如《宪法>、《物权法》、《担保法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。

（二）宅基地房屋买卖法律制度缺陷分析

1.物权的法理角度看，宅基地房屋买卖法律制度有不完善的一而

既然房屋的所有权是村民所有的，建造建筑物也是经过政府审批的，而且宅基地所有权是村集体经济组织共同所有，我国法律规定一户只能拥有一处宅基地，故宅基地使用权是依附房屋而表现出来，所有权人不能单独行使占有、使用土地的权力，只能是依据地随房走的原则。而房屋买卖赠与是对处分所有权的行为，是否有效笔者认为应按法律的位阶来看只能依法律的规定，其他的规章和地方性法规均不能否认合同的效力。

2.从我国现有的法律来看，不宜确认买卖合同无效

我国政府是禁止农民的房屋向城市居民转让的，所以绝大多数的法院也是根据这个判定宅基地房屋买卖合同无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋及从买卖双方意思自治原则出发，认定农村房屋买卖合同无效不符《合同法》《民法通则》中关于合同效力的规定，也不利于城乡一体化的进程。

三、规范农村宅基地上房屋买卖的法律对策

（一）目前法律没有禁止农村房屋转让情况下，司法实践中应维持现状

我国目前法律没有明文规定禁止农村房屋转让出售的。根据法无禁止即白由原则，宅基地上的房屋白由转让出售是不违法的。故在司法实践中，法院在处理案件时对订有房屋买卖合同并己交房付款的，依据《合同法》中关于合同效力的相关规定，应认定为合同有效较为适宜，特别是对于经村集体经济组织同意并备案的应认定为有效，不宜改变现状。

（二）从现在看，国家对村民售房可参照城市房改房的有关做法

作为集体经济组织的成员，基于其特定的成员身份无偿享有宅基地使用权，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有该种身份，可以通过向土地的所有权人补交土地费用的方式取得宅基地使用权。在这里分两种情况：具有成员身份的人，如果其己无偿取得我国法律法规的标准范围内的宅基地使用权，可以购买他人的住宅，但须缴纳一定的土地补偿金。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过合法审批后，无须缴纳一定的土地补偿金。这样做与我国目前的土地政策并不违背，国家采取政策保护的仅仅是耕地，但是耕地与宅基地的性质不同，经过合法审批，宅基地上己建造了建筑物或其他附属设施的，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。而且，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样宅基地的收益部分可以作为村集体所有的共同财产，用于村集体建设的基金。

（三）从长远看，应当尽快完善立法，使农村房屋买卖有法可依

首先应修改《土地管理法》，规定农村宅基地上房屋可以有条件的白由买卖，从而使房屋买卖合同有效。对于“一户只能拥有一处宅基地”应修改为“在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地”那些因出售房屋而散失宅基地使用权的而又想重新获得的，可以通过购买他人的房屋获得他人的宅基地使用权。同时也要修改《物权法》，宅基地使用权不应是永久享有的，对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意，并规定一定的转让年限，这样可以促进宅基地的循环流转。

参考文献：

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