浅析农村宅基地调查

摘要：本文介绍了自新中国成立以来，农村宅基地制度的变迁，阐述了农村宅基地调查的意义，分析了农村宅基地调查的技术要求、存在的问题和处理的方法，最后对农村宅基地调查工作提出了几点建议。

关键词：宅基地；调查

中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：

一、农村宅基地制度回顾

自新中国成立以来，农村宅基地的政策经历了多次变迁，从宅基地所有权与使用权的变迁角度，可将其划分为三个阶段：

第一阶段（1949年-1956年）：农村宅基地私有时期，即农村宅基地所有权归农民。1950年通过的《法》规定“国家将依法没收或征收得来的土地无偿分配给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度”，该时期建立了以受法律保护的农民土地私有制、宅基地可以自由流转、宅基地所有权与房屋所有权一体化等为核心的宅基地制度。

第二阶段（1956年-1988年）：农村宅基地集体所有时期，即农村宅基地所有权归集体、农民只拥有使用权。该时期将农民所有的一切土地包括宅基地都转变为集体所有， 1978年改革开放以后，随然实行了分田到户，但农村宅基地仍属于集体所有，农民对宅基地只有使用权，并严禁土地流转；该时期构建了我国宅基地使用权制度的基本框架，并由此形成了我国农村个人住房所有权和宅基地使用权相结合的产权结构。

第三阶段（1988-至今）：农村宅基地集体所有、使用权流转转轨时期。该时期农村宅基地所有权制度未变，但在使用权制度和政策上有着微调和改进。

在社会发展日新月异的今天，经济的快速发展和城乡一体化进程不断地冲击着宅基地制度，其中也更加暴露出农村存在的土地问题；无论是城市化进程还是农民融资，农村的发展都离不开包括农村宅基地在内的农村土地的市场化配置。可以说，农村宅基地使用权的流转是一种必然的趋势。

二、农村宅基地调查的意义

为了维护土地的社会主义公有制，保护土地使用者的合法权益，加强国土资源管理，规范集体土地确权登记发证，满足现代地籍管理的要求，根据国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》精神，近几年在全国范围内开展了规模宏大的农村宅基地调查工作。

农村宅基地调查，是一项关系社稷民生的大事，是国家惠民政策的重要体现，是摸清10亿农民住房情况的重大国情国力调查，是维护农民权益、统筹城乡发展、构建和谐社会的有力保证，是加强和改善宏观调控、保证国民经济平稳健康发展的重要基础。只有通过农村宅基地调查，掌握全面、真实、准确的农村宅基地基础数据，才能为科学编制新农村发展规划提供关键的基础数据,才能为严格土地管理、加强土地调控、合理有效利用土地提供准确、科学的依据。

农村宅基地调查是国民经济建设必不可少的基础性、公益性、前瞻性工作，是一项复杂的系统工程，牵涉面广、技术性高、政策性强。搞好农村宅基地调查工作，必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，贯彻党的十精神，按照构建社会主义和谐社会的要求，进一步落实国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》精神，统一部署、精心实施，全面推进、突出重点，创新方法、完善机制，确保调查成果真实、可靠、完整、准确，从而为经济社会发展提供有效、高质服务。

农村宅基地调查是一项利在当代、惠及子孙的大事，需要社会各界人士的关注和支持，共同维护和完善农村宅基地调查成果，使其为中国的经济发展发挥更大的作用！

三、农村宅基地调查的主要内容

农村宅基地调查与其他地籍调查一样，调查单元是宗地。根据《第二次全国土地调查技术规程》及地籍调查的有关技术标准要求，实地调查每一宗宅基地的范围、界线、界址、权属性质、建筑物、用途及四至等状况，包括绘制宗地草图、喷涂界址点、填写调查表及指界人员、权利人、临宗权利人签字盖章等。采用全野外数字化方式实测每一宗地的界址点、建筑物、构筑物及相关的地形、地物要素等，再利用符合要求的成图软件将地籍、地物、地形等数据按照一定格式进行编辑处理，同时将权属调查相关资料一并录入，形成符合要求的统一格式的数据信息。

四、农村宅基地调查的基本要求

1、农民宅基地范围的确定，原则上按农民实际建造房屋及其附属生活设施的现状范围确定。有围墙的按围墙外墙线定界；没有围墙的按照主房和副房的外墙轮廓线定界，但宅基地范围已划出无争议的可以按实际控制使用范围定界。房前屋后的晒场、空地等视其使用情况可以划入宗地内。但独立的农业生产性建设用地及附属用地（如猪、牛、羊圈、积肥设施等）不计入宅基地面积范围内。

2、村庄内公共通道、道路、排水沟等属公共设施用地，不能划入农户宅基地范围；规划道路、排水沟等公共设施拟占用地，也不能划入农户宅基地范围。

3、落地阳台按实地根部确权，悬空阳台，特别是沿街、巷、河影响交通的阳台不确权。

4、两房屋或围墙之间的夹巷，权源材料上已确权的，按权源材料确权，权源材料上没确权的，按照现状确权，夹巷尽量不划给单方，以免产生不必要的纠纷。宗地间的公共通道必须留出，不能划入宗地，但两宗地间不可通行的死胡同可以划入宗地，界址线位置以实地指界为准。

5、对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权。空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

6、凡经各级人民政府或土地管理部门处理的违法占地案件，不再重复处理。农村村民自建住房，乡镇人民政府或有关职能管理部门已经收取费用的，这次调查登记未发现新问题的，予以登记发证。

7、严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。对农村村民有多处住宅的，只登记发证一处，其余的只作调查统计。因村庄内部道路或通行、居住拥挤经批准增补宅基地等原因，形成两处宅基地的，合计面积符合宅基地面积标准的可以分别确权，超出部分不予确权。

8、符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权。因继承房屋而取得的宅基地，可以确认宅基地使用权。

9、宅基地以户为单位申请登记，原则上以公安部门户籍登记为准。符合分户条件未分户的可分户调查，但必须由村委会出具书面证明材料，挂户人员、未成年人、夫妻不得分户。

10、一处宅基地中有几户共用，难以划分使用范围的，可作为共有土地使用权处理，各户可先自行协议分摊使用面积，无法分摊面积的按共同共有处理。共用宗地需要查清各自独立使用的土地面积和建筑面积，以及共同使用的土地面积和建筑面积，在调查表中注明共同使用部分的分摊方式和分摊比例，绘制宗地草图时将独自使用部分和共同部分用虚线表示出来。

11、一处宅基地中有多户共用，符合多户分宗条件的，分户分宗调查。

12、未经批准在建、仅建围墙未建房或打好基础未建房的，已在规划部门定点拆迁红线内，有明确拆迁时间但未拆迁的等，只调查统计，不确权登记。

13、沿公路两侧建房，占用公路建筑控制区部分不予确权登记。依法建造房屋在公路修建之前，且不影响交通安全的予以确权登记，但需注明土地他项权利“公路建筑控制区”。

14、第二次土地调查之后，未经批准占用农用地建房的，只调查统计，不确权登记。

15、农村个人或合伙兴办的企业用地，不作为宅基地，按集体建设用地进行调查。

16、严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权的，只调查统计，不确权登记。非农业户口居民（原为集体组织成员后转为非农业户口，含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，经原集体经济组织同意，可依法确认其宅基地使用权。

17、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确认宅基地使用权。已经确认宅基地使用权并颁发证书的，报经县以上人民政府批准，注销其土地登记，宅基地由农民集体收回。

18、涉及下列情形之一的，只调查统计，不予登记发证:土地权属争议尚未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；农村村民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的；农村村民非法买卖或转让宅基地的；存在地质灾害隐患的；城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权登记的等。

19、严格执行农村宅基地面积标准。城郊、农村集镇、圩区、山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米。对宅基地超占面积的，按实际调查，只确权登记160平方米。超过部分待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理后重新进行登记。

20、对已颁发农村宅基地使用权证，经核查其主体权属、面积用途等未发生变化的，应予以确认原登记继续有效。对过去虽已发证，但权属、界址发生变化的宗地也要进行调新换发证书。

21、土地证遗失的，由权利人书面申请声明原土地证遗失，由村委会在村内公告，县国土资源部门在网站公告，公告期为15天，期满无异议的，补发宅基地使用证。

22、在宅基地调查中有权属争议的，可现场进行调解；调解不成的，由乡、镇人民政府依法进行处理，处理不成的，由调查人员将双方权利人姓名、争议范围、面积以及相关原因在《地籍调查表》中作具体说明。

五、农村宅基地调查的工作成果

D或E级GPS控制测量成果观测记录手簿、平差计算资料及D或E级GPS控制点成果表。

图根控制测量成果:观测记录手簿、平差计算资料及图根控制点成果表。

各类图件：以行政村及乡镇为单位的地籍图、街坊关系图、标准分幅地籍图和分幅接合表。

宗地图和界址点坐标成果表。

权属调查成果:土地登记申请书、法定代表人身份证明书、委托书、土地权源资料、地籍调查表等，按宗立卷装袋。

汇总表:分别以乡镇、行政村为单位的宗地面积汇总表及分类统计表、土地权属争议一览表。

文字报告:技术设计书、技术总结、工作报告、质量检查报告等。

农村宅基地调查数据信息光盘。

六、农村宅基地调查存在的问题及解决方法

1、指界违约缺席的处理

如一方违约缺席，其权属界线以另一方指界确定。

双方违约缺席，其权属界线由调查人员按使用现状及地方习惯确定。

将界线核定结果，以书面形式送达违约缺席者。权利人若有异议，应自收到通知书之日起15天内向土地管理机关提出重新指界确权书面申请，并负担重新指界的全部费用。逾期不申请的，按(1)、(2)两条所核定的界线自行生效。

2、本宗地或邻宗地无人签字或拒绝签字的问题处理

本宗地或邻宗地因长期无人在家，又无法联系到户主或其委托人，不能在《地籍调查表》上签字确认时，可在备注栏中注明原因，并以村为单位进行汇总，待以后在领取土地证前补签。

本宗地或邻宗地无正当理由，户主或其委托人不愿在《地籍调查表》上签字确认时，参照上述指界违约缺席条款处理，并在备注栏中注明原因。

七、工作建议

1、各级领导要重视

领导重视是完成任务的前提。事实证明，领导的重视与否，将直接影响着调查工作的进度，影响着作业人员的积极性，也将影响着调查成果的质量。

2、准备工作要充分

准备充分是完成任务的关键。准备工作包括多方面的内容，主要有：人员组织、技术设计、人员培训、宣传动员、设备调试、资料搜集、表格准备等。实践证明，哪个环节的准备工作不充分、不到位，将直接影响到整个工程的进度和成果质量。

3、宣传力度要加大

调查工作开展前，必须进行大力宣传。要通过广播、电视、报纸、标语等新闻媒体进行广泛传播；要按各乡镇、村召开专门的动员大会，要让各乡镇、各行政村广大人民群众都了解这项工作，支持这项工作，重视这项工作。

4、作业能力要加强

要求全体调查人员认真学习和深刻领会项目专业设计书，熟悉和了解相关土地法律、法规，只有这样才能在实际工作中游刃有余。

5、工作态度要严谨

农村宅基地调查是一项基础性、公益性、前瞻性工作，也是一项牵涉面广、技术性高、政策性强的系统工程。因此，作业人员一定要严谨、细致，来不得半点粗心大意，要有较高的业务素质和品格素养。

6、技术支持要快捷

各级技术负责人员及主管部门，要做到对作业人员提出的疑难问题，有问必答，快捷迅速。

7、后勤保障要跟上

各级安全生产及后勤保障部门，要尽力为调查人员提供力所能及的后勤服务，解决调查人员的后顾之忧，让作业人员能全身心的投入到宅基地的调查工作中处，共同为宅基地调查工作做出应有的贡献。