房地产股票:估值修复行情已经开始

如果说2011年股市交易出现“开门红”是多数投资者所预料到的，那么，在“开门红”行情中房地产股票充当了领涨品种，则可能出乎大多数人的预料。如何看待这个现象?下跌了一年多的房地产股票是否否极泰来?房地产行业的前景会支持房地产股票走强吗?这些问题都很有意思，值得认真研究。

2010：地产股被绑架

在这里，我们不妨回顾一下房地产股票的走势。为分析方便，这里采用申万行业指数中的房地产指数作为讨论标的。该指数在2009年7月份，曾经冲高到4396点，而当时股市也处于2008年底反弹以来的高位，沪市综合指数为3478点。这以后，房地产股票随大盘一起调整，在9月初申万房地产指数探底2962点，此后又再度反弹，在11月下旬上行到4257点。在这段时间，尽管申万房地产指数的表现是属于随波逐流的，可就行情强度而言，领先于大盘，表明受到投资者的推崇。但在这以后，房地产股票开始明显走弱，特别是自2010年4月中旬起，出现了连续暴跌，到7月初已经回落到2310点，而这个时候上证综合指数大体是在2319点。相比2009年8月份的高点，上证综合指数下跌了33.32％，而申万房地产下跌47.45％，显然房地产股票超跌非常严重。不过，这以后的局面出现了变化，在2010年11月份的反弹中，申万房地产板块上行到了3184点，其后尽管又一次回探到2653点，但表现已经明显强于大盘。进入2011年，这种强势局面得到了进一步体现。

通过这样的点位描述，人们不难发现：第一，较之大盘来说，房地产股票通常是比较强的；第二，国家的房地产调控政策，对房地产股票构成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。这就带来两个疑问：为什么房地产股票往往会强于大盘?而对房地产行业的调控，又如何改变了这种局面?对于前面一点，并不难回答，2008年底国家出台政策，刺激经济发展，其中房地产行业得到了不少优惠，包括调减房地产开发商在开发过程中的自有资金比例，提高首套房的按揭乘数，银行按揭利率实行七折以及降低交易环节中的税负成本等。回头来看，这些政策起到了立竿见影的作用，原本低迷的楼市一下子活跃起来，房价从2009年春季超重新上涨，并且越涨越快。显然，这时房地产企业得到了较大的实惠，经营状况迅速改善，效益大幅度提升。整个行业如此，相关的股票当然就表现好了。其实，一个明显的事实是，近20年来，中国的房地产行业一直保持了很高的景气程度，甚至被称为“暴利行业”，在这个行业中的上市公司，只要经营规范，大体上就差不到哪里去，这也是该行业指数经常能够强于大盘的主要原因。

而后面一点，通常的解释是，当国家采取措施强力调控房地产市场时，虽然由于流动性等原因，房地产只是出现成交萎缩而价格未必下跌的局面，但对于房地产股票来说，则构成了直接的冲击。因为调控本身会改变人们对未来房价走势的预期，而这种预期的改变首先会影响到人们对开发商盈利能力的判断，进而调低投资评级。这样一来，房地产股票就会率先开跌。去年4月公布“国十条”，号称是“史上最严厉的房地产调控政策”，房地产股票应声而跌，拖累整个股市下跌。这时，由于人们的证券资产大量缩水，结果导致了大家更买不起房。不过，在这里人们看到的一个现实是，房地产股票遭到了房地产行业的绑架，成为一个牺牲品。

2011：地产股价格修复

时间过去了几个月，尽管社会上不时出现围绕房价的口水战，但―个客观事实是，房价并没有出现实质性的下跌。甚至种种迹象表明，由于大量刚性需求的存在，房地产市场还存在成交回升、价格上涨的可能性。也就在这样的背景下，去年9月底，国家又公布了调控房地产的“新五条”。此刻，调控已经发展到限制购房、增加保有环节成本及扩大供应了。然而，在总体供求关系失衡以及土地价格不断上涨的条件下，这样的措施也难以真正起到打压房价的作用。证券市场上的投资者发现，由于房价屡调屡涨，房地产行业的景气程度仍然处于高位，而且多数开发商的资金状况十分良好，并没有出现断裂。这样一来，房地产公司的内在价值与其股票的估值，就存在了太大的反差。人们反思了半年多来的房地产股票操作思路，感觉陷入了一个极大的误区，客观上房价不可能大跌，房地产行业仍然能够保持很好的盈利能力，房地产公司还是处于高增长时期。万科宣布2010年的销售规模突破1000亿元，并且表示未来将向3000亿元的目标挺进，这等于向人们发出了一个对房地产股票进行价格修复的明确信号。也就是从这个时候开始，股市上的房地产板块开始强于大盘，显露出了新的生机。

这里需要指出的是，时下房地产股票平均市盈率大体上还处于2008年底的水平，超跌是比较严重的。反过来说，投资价值也是明显的。由于房地产公司特殊的会计规则，它在卖出商品房、收到全部卖房款以后，还不能马上确认收入，这笔钱只能作为预收款，必须等到给业主办完产证以后，才能计入收入。这样，反映在财务上，就是其收入及利润的实现，往往会比售房进度晚不少时间。现实情况是，很多房地产公司2011年的利润实际上已经收入囊中了，只是还没有在会计制度上确认而已。并且，有的连下一年上半年的利润也已经有了眉目。这也就意味着，从常规的角度来看，房地产公司的业绩确定性相当高，成长性也很突出，相应的，投资风险自然会比较小。现在投资者之所以对房地产股票感兴趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未来的业绩有把握。

政策风险仍需加以防范

当然，再往后会怎么样，就比较难说了。毕竟房价的走势还充满较大的不确定性。所以，比较保守的估计是，未来它会保持相对稳定的格局――即成交有所活跃，房价大致平稳。而这样的话，无疑为房地产股票的行情提供了一个保证，简单算下来，其估值修复还会有30％左右的空间，也就是有望将原先超跌的部分补回来。但在这以后再要持续地强于大盘，现在看来未必很现实。毕竟，房地产调控政策没有丝毫的放松，政策风险不能不加以防范。

另外还有必要提到的是，现在一些地方对居民购房实行限制，这种做法的利弊得失不是本文要谈的内容。但是，这样做的一个结果是大家必须看到的。显然，社会上会有部分投资房地产的资金因此而找不到出路。虽然现在商品在泛资产化，市场上可以炒的东西也不少，但是对于习惯投资房地产的资金来说，吸引力终究有限。在投资实体房产受阻的情况下，它们更容易选择投资房地产股票。特别是那些管理规范、价格相对比较低的房地产公司股票，确实可以成为对房地产投资的某种替代。诚然，要让投资房地产的资金转过来投资房地产股票，这会有一个过程，不可能在很短的时间内实现。但是，这确实具有可操作性，并且会成为一种趋势，这样就为房地产股票带来了足够的后续资金。不过，这些资金相对而言是偏于保守的，因此不能指望其会大幅度地推高房地产股票。好在我们现在对房地产股票的推荐，只不过是建立在估值修复的基础上，并不认为会取得多大的超额收益。由于对其上涨空间还是持相对谨慎的态度，因此相信这种投资模式对于投资房地产的资金来说，还是有一定吸引力的。

近一年来，国家的房地产政策出现了极大的变化，这对股市中的房地产股票投资来说，也产生了相当大的影响。应该说，这种行业风险是难以避免的，作为投资者，必须要坦然面对。同时，我们也应该看到，现在国家的房地产政策已基本明朗了，而且可能会持续很长一段时间，同时其影响也已经为市场逐步消化。这样，投资房地产股票虽然还存在一定的不确定性，但相比较前一时期，已是清晰了不少。由此也就使得房地产股票估值偏低的问题，凸显在大家面前。无疑，这是一个很好的投资机会，其核心点就是存在估值修复的机会。时下，房地产股票的估值修复行情已经开始，无论是股票投资者还是房地产投资者，都应该予以关注。