聚类分析在房地产股票投资中的应用

【摘要】文章从房地产公司的财务数据入手，先对16家上市公司进行聚类分析，然后结合股市日K线和往年财务数据，从技术面上和基本面上对上市公司股市动态做出进一步分析。

【关键词】聚类分析 财务指标 股票投资

通过对房地产行业水平建立相应的评价指标,可以使行业的定性分析转向量化研究。数据选自新浪财经中地产行业的16家地产公司2011年第一季度的财务数据，从中摘抄出每股收益、流动比率、速动比率、应收账款周转率、净资产收益率，净利润增长率，主营业务收入增长率。为了区分房地产板块中不同基本面的上市公司，以便更好地了解不同公司的特征财务状况，以上述七个财务指标为变量，使用SPSS软件进行系统聚类分析。

在此采用离差平方和法，又称Word法。分析结果为：利用SPSS软件进行分析。可以得到组间平均连接图、群集图、树状图和案例处理汇总图。我们将16支股票大致分为七类：第一类有卧龙地产、美都控股、万通地产、香江控股、保利地产、鲁商置业、新湖中宝、冠城大通、广汇股份等9家；第二类有天发房展、格力地产；第三类有北京城建；第四类有中体产业；第五类有海泰发展；第六类有华业地产；第七类有天津松江。根据以上图标和分类结果，我们认为具有一定的合理性，从中可以发现以下问题并且得出一定的结论。

在此基础之上我们发现除第六类之外的15家房地产产公司均为多元化投资，基本都包括房地产开发与管理、投资及投资管理、物业管理。我们知道多元化经营投资是企业集团增加收益机会，分散经营风险的必由之路，也是现代企业经营发展的一种趋势。

第一类的9家房地产公司中只有有香江控股为净资产收益率-0.065%，其余均为正。七项财务指标中均较为正常，没有过于突出的表现。在新浪财经中通过对9家股票2011年4月26日至2011年6月30的日K线图观察中发现60日均线均处于缓慢下降趋势，可见在全球整体经济不景气的趋势下，并不适合长期持有以上9家股票，但可在20日均线上穿红线的时候买入持有，在蓝线下穿红线的时候卖出，适合短期操作。第二类是天发房产和格力地产。两家公司实力都较为雄厚，且应收账款周转率明显高于第一类的9家，特别是应收账款周转率，天发房展为210.6874%，格力地产为164.7991%。这与第一类的9家中应收账款周转率最高的中体产业（51.2161%）形成鲜明对比。一般来说，应收账款周转率越高越好,表明公司收账速度快，偿债能力强。第三类是北京城建，它在2011年第一季度的财务指标中最为突出的一项指标是主营业务增长率（257.6789%），主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期，判断公司发展所处的阶段。一般的说，如果主营业务收入增长率超过10%，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临产品更新的风险，属于成长型公司。应收账款周转率也相对较高，为72.379%。由此判断可以对北京城建进行长期投资。第四类有中体产业，于1998年上市交易。较为突出的一项是净利润增长率（306.2324%），2010年四个季度均实现100%以上的增长速度，可见财务状况相当稳定，不过中体产业2011年第二季度首次出现负增长（-59.9239%），后市应注意，财务方面出现小问题，势必对日后股价涨势造成影响，此时可抛售股票，以待低价补仓。第五类有海泰发展，其较为突出的一项财务指标是净利润增长率为838.0987%，而2010年四个季度的净利润增长率一直都为负增长，说明该公司去年发生了重大财务问题。第一季度首次实现巨大幅度正增长，此时需警惕由此带来的回落风险，应在第一季度末应该赶紧平仓。第六类是华业地产，七项财务指标中与其它15家企业对比，最为明显的是应收账款周转率977.2091%，且看去年四个季度的净资产收益率和主营业务收入增长率都保持良好的涨势。与其它15家公司又一个不同之处在于，华业地产是单一经营，将资产集中投资于房地产行业，品种比较单一，极易大起大落，以下是2011年至今的日K线走势：我们可以看到华业地产在2011年8月16日冲到了历史以来的最高点：14.25元/股。高于2007年5月29日的13.56元/股，很明显地看到短期均线已与长期均线拉开较大距离，应注意股价回落，及时平仓。第七类是天津松江，如果只从技术面上看，会发现天津松江的股价在8月份已降至历史以来的低谷，下降的空间不大，属于超卖期，此时可以逆向操作，趁机买入。但是从基本面上看：该公司突出的一些财务指标是净利润增长率为-882.0112%，净资产收益率为-3.32%，主营业务收入增长率为-56.6175%，每股收益为-0.046%，这四项指标均在16家上市公司相应财务指标中是最低的，尤其是净利润增长率，其它15家最低为-49.9852%，最高为838.0987%。而且2011年第二季度净利润增长率竟然达到了-6041.9248%。企业严重亏损，通过借款总额壹亿元人民币，能否挽回股价一蹶不振的窘境，我们得持观望状态。

通过聚类分析、技术分析和基本面分析三者之间的结合，我们能够全面研究上市公司股票的内在价值，确定投资范围，降低投资风险。在股票投资中运用统计分析时，还可以收集上市公司往年的数据和公司的重要公告，及时了解总体状况，同时要多了解大盘趋势，因为这些上市公司会受系统因素的影响，及时作出判断，增加收益或减少损失。

参考文献

[1]曾五一.统计学[M].机械工业出版社，2010(8).

[2]中国证券业协会.证券投资分析[M].中国财政经济出版社，2010年版.

作者简介：卢旭家（1986-），男，汉族，浙江台州人，四川大学经济学院，研究方向：公司金融。