房地产评估产业的现状及发展趋势分析

摘要：我国的房地产评估行业当前在发展过程中出现了很多问题，这些问题阻碍了该行业的进一步发展，限制了该行业应该发挥的作用。发展趋势。本文探讨和分析该行业存在的问题，并提出了顺应行业发展趋势的措施。

关键词：房地产 评估产业现状趋势

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。

一、我国房地产评估行业发展现状

房地产评估行业在我国从正式出现到现在只不过十几年的时间，但是房地产评估行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展。房地产评估行业发展主要存在以下几个问题：

1我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展

目前国外和港台房地产评估的管理体制主要有三种类型：第一种是以德国为代表的政府独立管理体制；第二种是以政府为主的管理体制，这种体制实行政府部门与行业协会组织既定分工，均对房地产评估行业进行管理，但以政府为主进行管理，代表国家是德国；第三种是以行业自律为主的管理体制，主要代表国家或地区是英国和我国的香港特别行政区。我国目前的房地产评估行业管理体制是“政府主管、协会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。国外及我国港台地区的管理模式是以人员管理为主，是通过约束评估人员的行为来约束评估机构的行为的；而我国是以机构管理为主，寄希望通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱，评估人员和评估机构为了争夺客户，而无原则的一味满足客户的需求，严重影响了估价行业的形象，并且导致了行业间的恶性竞争。据调查，十年前评估收费一般为国家收费标准的80%，但近年来，已经降低到国家标准的20~30%，甚至更低。

2法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展

当前我国虽然已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律法规体系。现存法制体系对估价机构、估价人员的管理进行了规定，但相关的实施细则还没有，针对征税评估、企业改制评估、拍卖评估等不同用途的评估相关规定也没有。另外，我国现有的评估行业的法规在评估技术活动的制度上，仅限于房地产价格的经济性鉴定制度，房地产原评估制度，或者房地产评估报告的规则，即只注重约束房地产评估人员进行房地产经济性鉴证的行为，这实际上是从本质上把我国房地产评估业限制在一个比较狭小的执业范围。

3在评估机构和从业人员准入制度上存在问题

国外和我国港台地区对评估人员的准入制度要求非常的严格，并且对这些制度执行也相当的有力。因为房地产评估行业是一个专业性要求相当的高，对于估价师的综合素质要求相当高的一个行业。而我国虽然也在人员准入上有些进入壁垒，但是相对来讲要求不够高，执行力度也不够，这造成了我国评估人员整体专业性不强，整体素质不高，不能满足评估行业的要求。

4房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题

我国房地产评估机构在市场竞争中目前还处于劣势，房地产评估行业还很不规范，这就使得房地产评估机构没有大量的财力和精力去提高房地产评估方法，去仔细地研究现有的评估方法。当前房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法，其次还有假设开发法、残余法、利润法、分配法等，这些方法其实都是三个主要方法的派生。基本的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、朝向、楼层景观等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。为了房地产评估的结果尽可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考虑房地产评估的内部性和外部性。

二、促进我国房地产评估行业健康发展的对策建议

1完善我国房地产评估行业管理体制

中国要找到一种好的管理体制，需要结合中国的历史情况和我国房地产评估起源和发展的历史情况，建立中国特色的管理体制，从而充分发挥管理的作用。

2改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式

目前，我国实行的是通过管理机构来管理人员，实践证明这是一种低效率的管理模式，通过上文的分析和国际上的情况来看，把房地产评估管理模式转为以人员管理为主，通过加大评估人员的责任，来规范评估人员的行为，并进而规范评估机构的行为，从而达到规范整个评估行业目的。

3完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展

当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布相关的一些法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。

4提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度

现在我国的房地产评估从业人员的准入限制还比较低，准入要求应该更加的严格，从源头控制好房地产评估师的质量。具体措施有：第一，提高报考的学历要求，房地产评估师应该有相当高的综合素质，那么要进入该行业，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格注册制度，目前我国的注册制度相对来说还是比较高的，但是执行的力度不够，没有起到注册制度应该起的作用，所以要严格注册制度；第三，提高考试的难度等，如扩大相关知识的考试，实行定量录取等。

5借鉴和引入国际先进的经验和管理理念

在国外和港台地区，房地产评估行业已经相当成熟了，并且也在经济活动中发挥了应有的作用。结合他们的成功经验和我国的具体国情是我国房地产评估行业得以发展的可行路线。为此，我国房地产评估业应尽快与国际接轨，发挥其应该发挥的作用，为我国的经济发展作出贡献。

结束语

随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求。但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，还存在一些迫切需要解决的问题，需要认真研究并提出解决方案。

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