中国房地产行业宏观调控浅析

摘要：房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，在拉动我国经济大力发展的同时也呈现出房价过高、区域需求不均衡等诸多的问题，如何保证我国房地产行业健康持续的发展，是保证我国经济增速、确保人民基本生活质量的重要课题，合理的宏观调控是保障房地产行业健康发展的重要途径。

关键词：房地产 宏观调控 经济调控 行政调控

2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。10年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也给很多人带来很大的生活压力。政府充分发挥宏观调控的作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。

1 房地产行业宏观调控必要性

中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太快。房价过高，存在泡沫风险。一旦房地产泡沫破灭，很可能会引发金融危机和经济衰退。2008年发生的全球金融危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫破灭引发的。必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆发的有效途径。

1.1 市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行宏观调控 我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。

1.2 宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适应的要求 房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民经济的整体发展。

1.3 宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价格稳定 目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价格规律出现下降的趋势。政府能够调控房地产的总供给和总需求，并保证实现其价格的相对稳定。

1.4 宏观调控是中低收入者住房的重要保障 保障缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。

1.5 房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展 中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。更为严重的是，不断上涨的房价又进一步加深贫富差距：富人可以通过房价的大幅度升值来加速财富的积累，不断拉大他们与买不起房子的中低收入者的财富差距。按国际标准来衡量，中国目前贫富差距的程度已经超过了世界大多数国家，也超出了国际公认的可能会导致社会动荡的警戒线。如果任由房地产市场继续推动这种差距，不利于社会的稳定。

2 房地产行业宏观调控手段分析

房地产行业宏观调控包括经济、行政、法律、管理等诸多方面，本文主要从经济调控、行政调控两个方面进行分析。

2.1 房地产行业的经济调控 国家的经济调控主要包括金融、税收、价格调控等方面。

2.1.1 金融调控。金融调控主要是通过信贷和利率的调整，控制资金投放房地产业的数量和结构，从而影响房地产业的发展。为保证我国房地产行业的持续发展，对于当前我国房地产业有效需求不足的现状，我国通过住房公积金、银行商业性贷款、单位住房基金和城市住房基金等多渠道保证居民基本购房的资金来源需求，并通过适度降低银行利率、完善房地产信贷业务，支持房地产消费。同时通过提高一套大平米住房的首付比例、二套房贷款首付款比率及贷款利率，并禁止三套以上住房的商业贷款等手段，减少炒房者对房地产行业产生的不利影响。

2.1.2 税收调控。税收调控主要是根据房地产业发展的状况，通过财政预算支出的调整税率的调整税种的废立等措施来影响房地产业的各种经济活动。为了减少由于炒房者对房地产价格产生的不利影响，并降低居民的基本居住成本，我国对首套基本住房和二套房采用了不同的税收政策。降低首套房的各种交易税率，降低首套房购房成本，提高二套房及短期二手房的交易契税抑制炒房者的交易数量，降低炒房者对房价的影响。另外，虽然出于成本转嫁的考虑，并未提高房地产行业的营业税，但是更加明确了土地增值税的征收办法，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费。

2.1.3 价格调控。房地产的价格调控从土地出让价格、物业价格两个方面进行调控。

根据我国地产市场的现状，政府对地价调控主要通过建设地价的调控体系、建立土地出让的规范、国家定价和国家指导价来进行。物业价格的调控，主要通过调整成本中所包含的各项税费来实现，如对安居工程和经济适用房国家采取减免税费的政策，并控制房地产开发商的建筑安装成本，从而保证这两类住宅的价格水平与购房者的经济能力相匹配。在各类物业的销售价格定价上，一般通过国家指导价和市场调节价来调控，对安居工程经济适用房实行国家指导价、对高档公寓别墅写字楼厂房等由市场的供求关系来调节价格。

2.2 房地产行业的行政调控 行政调控是指政府通过制定和实施有关房地产的方针、政策、计划、规划，采取行政命令和指令等形式，按照行政隶属关系管理房地产业经济活动的方法。目前，我国的房地产行政主要包括如下几个方面：

2.2.1 加强房地产行业信息管理，保证相关政策的有效执行。实行全国启动住房信息系统联网，尽快完成个人住房信息系统的建设工作，保证个人住房信息统计的真实有效性。国家的很多政策（比如二套房产政策）要求完善的信息统计做保证，加强房地产行业信息管理师相关政策有效执行的重要保证。

2.2.2 完善稳定房价工作责任制。确定房价稳定的责任机制，明确各直辖市、计划单列市、省会城市要保持房价基本稳定的原则，并要求各区域制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。另外，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，保证稳定房价工作的有效执行。

2.2.3 抑制投机投资性购房政策。要求各单位部门严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

2.2.4 加快保障性安居工程规划建设。全面落实城镇保障性安居工程任务，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。通过保证性安居工程一定程度上解决部分居民住房问题，同时也增加住房的有效供给，抑制房价的过快上涨。

2.2.5 严格房地产用地供应及使用制度。通过提高开发商土地竞买保证金、严禁开发商囤地行为、限期缴纳土地使用金等政策提高土地获得成本，减少获得土地的开发商无力继续开发或囤地不开发的现象。另外，规定住宅用地中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的最低比例，保证基本住房的市场供应量。

参考文献：

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[2]孔宪丽.房价波动对城镇居民消费影响效应的区域差异性分析[J].统计与决策，2011（24）.

[3]李泽明，刘依依，张乾瑾.我国房地产泡沫的实证分析[J].统计与决策，2012（14）.

作者简介：黄健（1978-），男，满族，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院工商管理系，副教授，研究方向：国民经济及电子商务。