我国房地产发展的价格走势以及路径选择

【摘 要】住房分配制度改革以来，我国房地产行业获得了蓬勃的发展，与此同时，房地产价格也呈现出不断上涨的态势，过高的房价已经成为我国经济发展中存在的巨大隐患之一。本文通过对住房分配制度改革以来我国房地产价格的走势进行了一个分析，并对价格持续上涨的原因进行了分析，在此基础之上预测了未来我国房地产价格的走势，并做出了相应的解释，以期为确保我国房地产的健康发展做出有益探索。

【关键词】房地产；价格；走势；路径

在城镇化快速推进以及城镇居民改善性需求的双重推动下，我国房地产业连续十几年增长速度都高于经济增速，尤其是近些年来房地产行业增速基本上都维持在一个30%以上的高位。统计数据显示，与房地产相关的行业产值已经占到了GDP的12%以上。与此同时，房地产行业高度发展背后的隐患日渐凸显，我国房价收入比逐年高企，房地产泡沫化的趋势愈加明显。考虑到房地产与老百姓的生活密切相关，房价问题已经成为整个社会都在讨论的热点问题，在此背景下，对于房地产价格的走势来进行一个分析具有重要的现实意义。

一、我国房地产价格走势回顾

我国房地产价格开始快速上涨源于1998年福利分房制度的终结，在过去的十几年中，我国房地产价格从1998年的均价1000多元，已经上涨到了2011年的5000多元，房地产价格的快速攀升使得房子成为了普通民众不可承受之重。回顾房地产的价格走势可以发现以下几个阶段，1998年到2003年之间，这一阶段房地产价格基本上处于一个缓慢上涨的阶段，而2003年开始标志着房地产价格进入了一个快速上涨的阶段，这其中2003年到2008年是一个阶段，这一个阶段房地产价格狂飙突进，房地产价格的上涨速要远远快于居民收入以及经济发展的速度。2008年伴随着世界经济危机的爆发，我国房地产也受到了巨大的冲击，2009年我国房地产价格出现了一定程度的下降，但是下降幅度并不大。为了应对金融危机的冲击，我国实施了四万亿的经济刺激计划，这导致2010年我国房地产价格出现了报复性的上涨，进入2011年为了遏制住房价过快增长的势头，我国开始进行最为严厉的房地产调控措施，房价进入了一个稳定增长的阶段。

二、房地产价格上涨的原因分析

回顾我国房地产价格过往十几年的快速增长，最主要的原因就是供求的失衡，本文总结以下几个方面的原因导致供求失衡：首先就是多年的福利分房制度大大抑制了人们的居住需求，福利分房时代人均居住面积还不到10平米，而房地产市场化大大激发了人们追求更大居住空间的愿望，由此导致需求的快速上升，使得供给不能跟上需求，导致价格上涨。其次快速的城镇化，随着我国放开户籍制度，大量的人口涌入城市，这也导致了对于房地产的大量需求，导致了房地产价格的上涨。再次投机性需求的旺盛，房地产价格的持续上涨使得其成为了投机品，大量的社会资金进入房地产领域，进一步推高了房地产价格。最后流动性过剩也导致房地产价格的上涨，四万亿经济刺激计划所带来的天量流动性进一步放大了房地产价格的泡沫。

三、房地产价格走势

我国房地产价格走势可以从短期以及长期两个方面来讲，短期来看，推动我国房地产价格上涨的基本因素并没有变，因此短期内，房地产价格以上有上涨压力，但是从长期来看，我国房地产价格将会不断走低，最终回归其合理价值。原因有以下几个方面：一是这些年房地产的高速发展形成了巨大的开发体量，我国房地产供求失衡的问题已经得到了基本解决，未来房地产的进一步发展的空间已经大大缩小，这从目前我国人均住宅面积接近40平米就可以略窥一斑。二是在人口计划生育政策的影响下，我国人口的最高峰将在未来几年出现，此后人口将会进入一个下降的通道，人口的减少意味着房地产需求的减少，进而会带来价格的下降。三是城镇化发展到一定阶段以后，必然会在速度层面有所放缓，城镇化这一推动房地产价格上涨的推动力也将不断削弱，进而带来房价的下降。四是从投机角度来看，房地产价格的上涨的放缓，将会导致投机资金的大量流出，进而带来房地产价格的下降。最后从政策层面来看，未来我国出台房地产税已经是大势所趋，房地产税对于房地产价格具有一定的调节作用，将会加大房地产持有者的成本，进而带来房地产价格的下降。

四、促进我国房地产健康发展的路径

房地产在目前我国很多地方都是支柱产业，房地产的重要性对于很多地方政府不言而喻，数据统计显示，仅仅房地产相关的财政收入就占到很多地方政府财政收入的一半以上，在此背景下，很多地方政府都不愿意看到房地产价格的下降，然而高房价对于社会的危害极大，从产业层面来讲，将会导致我国产业的空心化，实体经济将会受到严重冲击，最终将危及到整个经济竞争力的提升。从社会角度来看，房价过高导致居民难以拥有住房，会造成社会的不稳定，不和谐，进而影响到社会的发展进步。鉴于此，采取有效的措施来使我国房地产价格降到合理的位置是必然举措，具体来讲可以从以下几个方面着手：首先就是大力发展保障房市场，房地产市场化的思路是没有错的，关键一点问题就是不能将房地产全部交给市场，对于那些没有经济实力购买房屋的贫困人口，应给予其提供廉价房，确保其具有其所。保障房建设未来应进一步的扩大范围，重点解决夹心层的居住问题，从事实现房地产价格的稳定。其次就是应尽快改变目前既有的土地供给模式，目前我国只有政府这样一个以及土地供应市场，这导致政府垄断了土地供应，政府从中推动土地价格上涨，并最终传导到房地产价格层面。鉴于此，政府应变革土地供应模式，允许集体土地进入土地市场。最后国家应实施差别化的信贷政策来进一步引导房地产的合理消费，对于刚性需求者，国家应在信贷优惠层面给予支持，而对于投资以及投机性的需求者应通过信贷政策的调整，例如提升贷款利率，来加大其进行投资以及投机的成本，从而带来房地产市场的规范，实现其价格的下降。

总之，这些年房地产价格的持续上涨已经导致整个房地产行业的泡沫不断膨胀，如果不采取有效的措施来撇除房地产市场的泡沫，而放任泡沫进一步膨胀，那么一旦泡沫破裂将会对我国的经济发展产生巨大的冲击，因此回顾房地产价格的发展历程，预测其发展趋势，并采取影响的措施来促使房价合理对于经济社会的发展具有重要意义。

参考文献：

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