房地产项目的造价控制与管理

摘要：在竞争激烈的市场当中，生存是房地产业的一个重要课题，房地产企业要想继续发展下去，就要提高投资的收益。企业提高收益最根本的方式就是要降低工程的成本，这就要从项目的决策、招投标、施工以及竣工结算等阶段进行严格的控制，以全过程造价管理的思想来降低工程的成本。

关键词：工程造价 控制 管理

0、引言

就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期的可行性研究、投资决策抓起，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的控制和管理，以保证项目质量、进度、造价目标的顺利实现。结合本人房地产造价管理五年的工作经验，谈一下房地产项目工程造价的控制与管理：

1、决策设计阶段工程造价控制

1.1要制定好投资的最大额度。这是在工程建设中很有效果的控制方法，是控制投资规模的有效措施，所以，组织相关部门来制定投资的最大额度来制定设计的标准。在项目设计过程当中要用新材料、新设备、新技术以及新工艺来提高工程的技术含量以及综合效益。

1.2实行招投标，优选设计单位。引入竞争机制，以公开招投标的形式选择优秀的设计单位，这样能最大程度的保证工程设计的先进性、合理性，避免因设计质量问题出现设计变更；同时还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。

举实例来说。我公司开发的鄂尔多斯市“神华康城”项目，其中一个地块以招投标方式选用了北京某设计公司承担施工图设计任务。在施工过程中，发现了施工图设计的诸多不足，造成了大量、大额的设计变更的产生。属于设计质量问题的有：地下车库没有设计采光井，增加设计变更17.3万元；地下车库外墙没有设计防水和保温层，增加3mm+3mm双层SBS防水层和80厚聚苯板保护层的设计变更，增加造价106.7万元。属于设计落后的有：室内楼梯间及公共部位地面设计为水泥砂浆地面或陶瓷地砖，施工时变更为花岗岩地面，增加造价213.85万元。

1.3 积极实行限额设计，制定奖惩制度。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。

设计的人员要做好设计方案的优化工作，设计师要了解设计的意图，熟悉技术的方案，用动态的方法来比较各种方案的经济预算，要在最大限度上降低工程造价。要尽量使得工艺流程简单，节约大量资金的成本。对设计质量问题造成设计委托方产生重大经济损失的，应依据设计质量问题产生的设计变更的额度制定奖罚制度。

1.4 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

举实例来说。我公司开发的鄂尔多斯市“神华康城”项目96#住宅楼工程，原施工图设计为深基础，经建设方和设计方等多方考证，最终利用深基础增加地下室，地下储藏室可储存杂物做库房使用。由此增加工程造价约40万元，但其使用价值和功能却大幅提高，变不可使用空间为可利用库房。

1.5加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，但是能取得最好效果。

我公司每年利用冬闲期组织相关技术人员对即将施工的施工图纸组织大规模的会审工作，之后，邀请当地工程专家组成图纸会审委员会进行第二轮会审，会审后出具图纸会审纪要，与设计院协商沟通更改设计，避免设计漏项和设计浪费。

2、施工阶段工程造价控制

施工阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价、现场签证和设计变更费用、工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

2.1 工程招投标阶段的工程造价控制

2.1.1 把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。

2.1.2 根据项目实际，确定合理的投标条件

我公司房地产项目多为住宅工程，工期相对较短，现根据工期长短等不同情况，多采用固定合同价格和可调价合同的方式，合理降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

对设建设方指定的新材料、新工艺、新技术的项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，在招标文件中明确让投标人在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。

确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

我公司开发的鄂尔多斯市“神华康城”项目B地块住宅楼施工工程，因评标时没有确定合理的中标降低率，导致河南某施工单位以投标预算下浮15%的价格低价中标。施工过程中，施工单位难免会想办法来增加技术的变更，获得额外的利润，会有偷工减料的做法，在用料上以次充好，施工安全文明措施也远远跟不上要求，留下了很大的质量隐患。尽管如此，该施工单位在一栋住宅楼尚未封顶的情况下提出退场和终止合同的要求，给建设方带来诸多隐患。

2.1.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

在合同条款中写明双方商定的调整因素，同时明确哪几种物价可以波动，且波动到什么程度才同意调整。一般控制在合同价的正负5％左右，在该范围内变动时由承包方自己承担；在5％～20％之间，由承包方负责10％，发包方负责90％；超过20％以上时应另签合同条款。

我单位现在签订的施工合同中，均约定了：本工程对钢筋、水泥、商砼价格实行调差（钢筋、水泥必须使用大厂生产的合格产品）。水泥调差取开工之月至竣工之月（合同约定工期内）, 钢筋、商砼调差取主体工程施工期间，各月在定额站工程造价信息上所价格的加权平均价为依据。其它材料由各投标单位充分考虑材料市场价格波动等因素，包含在报价中，凡属投标报价中丢项、漏项的一律不予调整。

2.2 加强工程施工事中控制

2.2.1 严格控制施工中设计变更。

经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

我公司专门针对设计变更和现场签证，制定了相关的管理制度，约定了审批权限，规范了变更签证行为：

（1）提高（降低）标准、档次及工程量增加的设计变更及现场签证审批权限：

土、安工程签证、变更金额 审批部门（领导）

1万元以下 管理部门

1-30万元 分管领导

30-50万元 总经理

50万元以上 会议研究

（2）地质条件变化及不可预见外力造成的设计变更及现场签证审批权限：

建筑、安装工程签证、变更金额范围 审批部门（领导）

10万元（含）以下 子公司

10-20万元（含） 管理部门

20-50万元（含） 分管领导

50-200万元（含） 总经理

200万元以上 会议研究

2.2.2 加强现场鉴证工作。

施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。

举实例来说。我公司开发的鄂尔多斯市“神华康城”项目，有五个标段发生了井点降水工程，其中一个标段经与原投标时招投标文件和地勘报告核对，其投标时即应该编报施工降水费用，不予签证。其余四个标段属与投标时地勘报告不符，地下水位升高所致降水，给予签证。此四个标段施工单位所报的降水方案中深井的使用天数为虚天数，而监理方与建设方的施工记录中为深井实际使用天数，后者是前者的三分之一，因此核定的签证金额是施工方报审的三分之一。

2.2.3 严格按照合同进行工程款支付。

避免因工程款超付造成工程造价的困扰。

2.2.4 及时掌握国家及自治区省市的工程造价调价动态，尤其是人工费等调整文件。

3、 决算阶段对工程造价的控制

竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。

3.1 在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程造价人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。

3.2 要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的设计变更没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。比如说塑钢窗的结算，如果约定了是实测实量，那么按施工蓝图结算，工程量计算依据为窗洞面积，而实际施工中窗框与窗洞是留有一定缝隙用密封胶填堵的，以实测实量的数据为结算依据，几十栋算下来，节约的资金是不小的数目。

我公司现在采用内部四级审核制度，即子公司、委托的造价部门、专业部、管理部门，然后为外审，严格控制每个环节，层层把关。在结算中按照国际惯例，采用调值公式，即使结算价格较合同价格控制在一定范围内，超过此范围即追究相关责任人责任。由此使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。

综上，房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、预算编制、风险管理、变更签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强前期计划管理。房地产开发企业对工程造价的管理应始终贯穿于项目的全过程，在工程建设的各个阶段，应认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，从而最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

[1] 张斌菊. 浅谈建筑工程投资决策阶段造价控制及其风险控制的对策[J]. 科技资讯, 2010, (01) .

[2]张俊青. 浅谈建设单位对工程项目的造价管理[J]中小企业管理与科技(下旬刊), 2010,(03) .

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。823