房地产企业融资策略探析

摘要:资金问题历来都是房地产企业最为关注的问题,现阶段,我国房地产企业主要是依赖于向银行借款融资。随着市场经济的发展和企业融资方式的多元化,房地产企业迫切需要能够在激烈的市场环境中探索积极有效的融资方式。本文阐述了房地产企业融资的影响因素,分析了房地产企业融资所面临的困境,并提出了融资策略。

关键词:房地产企业;影响因素;融资策略

一、房地产融资的影响因素

(一)融资成本

在商品经济条件下,资金是一种特殊的商品,资金的融通实际就是资金这种特殊商品在经济行为人之间的让渡。因此,对于资金所有者来说,让渡了资金使用权必然要求得到回报,对房地产企业来说由于获得了资金使用权就必须付出代价。现代企业融资理论认为,由于资本市场是不完善的,不同的融资方式的成本有较大的差异,企业融资方式的选择首先取决于融资成本。

(二)企业的经营和财务状况

企业内部的经营状况和财务状况是指经营的好坏和财务风险的大小。经营风险是企业投资决策的结果,表现在资产收益率的变动上。财务风险是企业筹资决策的结果,表现在投资收益率的变动方面。如果房地产企业的经营风险和财务风险较大,投资者便会有较高的收益率要求,直接影响到企业的融资。

(三)证券市场条件

证券市场的好坏影响证券投资的风险,进而影响到无风险报酬率的高低。证券的市场流动难易程度和价格波动程度会直接影响到投资者的投资收益率。如果某种证券的市场流动性较差,则投资者买卖证券的难度及变现风险加大,要求的收益率就会提高;或者虽然市场存在对某种证券的需求,但市场价格波动较大,于是投资风险也会较大,要求的收益率就会提高,进而影响到房地产企业的融资。

(四)总体经济环境

总体经济环境决定整个经济体系中资本的供给和需求关系及预测通货膨胀的水平。如果整个社会经济中的资金需求和供给发生变动,或通货膨胀水平发生变化,投资者也会相应改变其要求的收益率。具体说如果货币需求增加,而供给没有相应增加,投资人便会提高其投资收益率,房地产企业的资本成本就会上升。反之,则房地产企业资本成本下降。

二、房地产企业融资面临的问题

(一)贷款方式少

房地产业是资金密集型的行业,没有资金就没有房地产。房地产企业具有投资规模大、开发周期长等特点,使得房地产企业需要大量资金,因此,融资问题成为房地产企业的关键问题。房地产开发贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此,目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高,相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

(二)各种融资方式的局限性

房地产企业融资方式有两种:一是,内部融资。内部融资不需要实际对外支付利息或股息,内部融资的成本远低于外部融资,因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说,预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业,更多的资金是通过外部融资获得。二是,外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式,目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资等,但各种融资方式均有一定局限性。

(三)资产负债率偏高

我国房地产企业的资产负债率普遍较高,过高的负债比率不仅增大了企业的风险,而且也增加了债权人的风险,使企业的融资能力大大降低。根据融资次序理论,为防止企业利润外流,保持企业的控制权,避免股权的稀释,企业融资选择总是先使用内部资金,在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金:即使在初始阶段就有外源融资渠道可以选择,企业往往也会优先选用债务融资,再是权益融资。许多房地产企业因为不愿与他人分享高利润而放弃了股权融资方式,这是自有资金不足的根本原因。

(四)法律法规不健全

我国房地产企业的发展缺少相关政策、法规的支持,与房地产相关的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互的支持与协调,现实操作起来困难,直接影响到房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。

三、完善房地产企业融资的策略

(一)促进企业规模的壮大

我国房地产企业规模小、数量众多,从长远来看,我国房地产企业必然走向集中,形成资金实力雄厚,规模庞大,拥有充沛资源的房地产大公司,房地产企业朝着集约化发展,产品开发实现规模化,而一些小型的房地产企业将被挤出市场,淘汰出局。随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。具体实施时,既可以借助资本市场,也可以采用兼并现有中小企业的形式,实现规模效益,还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,从而更有效地利用直接融资。因此,房地产企业应积极实施资产重组、内外兼并,合理调整企业投资结构,进行集约化发展和规模化产品开发,为企业踏入新的发展时期创造有利的条件。

(二)采取多元融资模式

我国的房地产开发企业多元化融资模式应是包含有多种融资形式和多个融资渠道,有多个金融机构及法律等中介服务机构参与的一个获取资金的体系或系统。这一体系的核心是融资工具,所有融资工具都与银行信贷具有同等竞争力,可以是房地产企业债券、房地产信托、股票、基金、租赁、商业票据以及其他金融机构的贷款等。融资模式的“多元”是指存在多种可供利用的融资形式,以和单纯依赖银行信贷的“单一”融资模式形成对比。但具体到对于某一个房地产开发企业来说,可以根据企业规模、开发项目的性质以及所依赖的环境等因素选取适合自身特征的融资模式。其所采用的融资模式中可以有多种融资形式,也可以一种为主,甚至就只有一种,主要是根据企业自身的发展状况来确定。

(三)做好财务规划

要定期对企业的经营状况进行分析,包括:从经济角度考虑市场正常与否;企业的市场地位;投入经营几年来的毛利额;对设备或物资的不断变化的需要;以及薪金税收和其它主要开支。根据从企业建立之初到下一年的财务记录,预测企业盈亏,预测应详尽到月,这样季节性变化就会一目了然,有些企业做两年、三年或更长的预测,一般而言,对于变化较大的房地产市场和不断出台的针对房地产融资市场的政策,房地产企业做出一年预测已绰绰有余。另外,房地产企业需要清楚企业内部的资金来源,包括过去、现在和将来的来源,这是一种相对金融存量,对企业投入过多少资金,目前需要多少资金维持企业正常运转,将来需要多少资金都要十分的清除,才能够做出相应的正确融资决策。需要预估资金平衡表,对下一期企业资产、负债及资产净额的估计,根据以收入实际的资金平衡表,确定今后几个月需要多少流动资金维持企业运转。及时做出现金预测,对下一年度企业现金流入、流出情况的预报,以此作为日常工作指南,精明的企业管理要求,在不发生现金短缺的情况下,除了必需的现金之外,手头不要保留更多现金,以往的记录可以作为预测的根据。这样可以减少融资总量,减少不必要的融资,降低房地产企业的财务费用。

(四)加强企业的信用管理

房地产企业要加强信用管理,需要从两个方面着力。一是针对房地产企业产品的消费者,做好信用评估和管理,防止无法收回房地产销售资金,另一方面,加强对企业自身的财务审核,保证企业维持一个正常的现金流,及时付清工程款项,按期偿还银行贷款,提高企业自身的信用,树立良好的企业信用形象。此外,房地产企业需要加强自身信用建设,及时清理应收款,避免因不能及时收回应收款而不得不靠融资来维持经营,重新审查所有客户的信用,确定其及时偿债的能力,估算拖欠款的利息,建立切实可行的制度处理呆账和坏账。迅速支付各种票据,最好在最后期限以前支付,以保持良好的信用,尽可能用现金支付或及早付款,以便充分享用供应厂商和合同厂家提供的折扣,与债权人和顾客间保持紧密联系,迅速解决与支付有关的麻烦,让债权人充分了解你的业务性质、季节因素和其它可能干扰收入的现金流的问题。

参考文献:

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