中国各地区房地产业发展影响因素的逐步回归分析

[摘 要] 本文基于多元线性回归分析的理论，应用统计SPSS软件，运用逐步回归的方法,对中国各地区房地产业增加值的影响因素进行统计分析,得出了工业增加值与金融业保险业增加值这两个对房地产业增加值有明显的正相关影响的关键因素，并且在此基础上，提出发展地区房地产业的建议。

[关键词] 城市化 房地产 线性回归

一、引言

近年，中国房地产行业发展迅速，开发投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%。但是，各地区间房地产业的发展还很不均衡，2004年，广东省房地产业增加值为824.66亿元，而省只有4.7亿元，相差悬殊。从1998年以来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，对经济增长的贡献率保持在2%以上。一个地区房地产业的发展，已经成为地方财政和税收的重要来源，对当地经济增长贡献巨大。研究影响各地房地产业发展的因素，才能对症下药，更好地发展各地区的房地产业，促进地方经济的发展。而协调发展各地的房地产业，对协调发展中国区域经济，缩小东西部经济差距，有正面意义。

二、本文的研究方法介绍

回归分析是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方法。其用意是研究一个被解释变量（又称因变量）与一个或多个解释变量（又称自变量）之间的统计关系。

初步分析发现所选变量和房地产增加值之间都呈正相关关系，本文以房地产总投资作为因变量，采用多元线性回归模型和stepwise方法剔除显著性差、相关性大的指标。

三、样本与指标的选取

所有样本中的数据来源于《中国统计年鉴2005》，样本为我国31个省、直辖市在2004年的数据。具体的数据见表1。

对于可能对房地产增加值有线性影响的因素，本文选择了工业增加值、金融业增加值、交通运输仓储和邮电业增加值以及人口数。工业的发展一方面可以推进城镇化的进程，另一方面也增加了人们的收入，这都将增加住房的需求。房地产业的发展的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。交通的发展可以使一个城市中的有区位优势的地段增加，从而促进房地产业的发展。一个地区人口多，自然对房屋的需求就多，这也是促进房地产发展的重要因素。从前期的相关性分析的结果，我们可以知道，这四个指标与房地产业的增加值有较好的相关性。

四、模型的建立

在本研究中，多元线性模型可写为：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+μ

其中Y―房地产增加值，X1―工业增加值，X2―金融业保险业增加值，X3―交通运输仓储和邮电业增加值，X4―人口数。

μ是剩余残差且E(μ)=0，与三个自变量无关。

五、计算结果分析

表2是逐步回归过程中2个模型的总体参数表，模型1只有工业增加值一个自变量进入，模型2有工业增加值和金融业保险业增加值两个自变量进入。模型2的确定系数R Square为0.862，反映出总体回归效果较好，即在因变量的变异中，有86.2%可由自变量的变化来解释。对于多元线性回归模型，模型拟合度一般采用其调整的决定系数来判断，本例中其值为0.852，说明其拟合度较好。从模型1到模型2，反映了增加金融业保险业增加值这一自变量后模型总体参数的变化，R Square增大，说明模型2比模型1的回归效果更好。最后一列是DW序列相关的检验，模型2的DW值2.123，接近于2，表示本模型样本间完全没有自相关。

表3是逐步回归过程中的2个模型的回归系数及显著性、共线性检验表，第二行是最终模型的结果。其中第五、六列是对回归系数显著性检验的结果。从表中可以看到，常数项的t检验显著性概率为0.485>0.05，表示常数项与0没有显著差异，不应出现在方程中。工业增加值和金融业保险业增加值的t检验显著性概率均为0.000

表4是本模型的残差分析表，从表中可以看出，本模型最大的残差值为225.0523，为标准差的2.828倍，小于系统默认值3，表明本模型的样本中没有奇异值。

图1是模型的标准化残差直方图，图2是模型的标准化残差正态概率图。回归标准残差的直方图应该呈正态分布，累计概率点列应该沿对角线分布，统计结果给出的坐标图越接近对角线说明回归效果越好。从本模型的标准化残差直方图和统计图可以看出数据分布较好，拟合程度比较高。

最后，我们可以写出本模型标准化后的方程:Y=0.567X1+

0.426X2，表示，当工业增加值变化100%，房地产业增加值将会同向变化56.7%，当金融业保险业增加值变化100%，房地产业增加值将会同向变化42.6%。

六、评价、对策与建议

从SPSS的运行结果可以看出,对房地产业的增加值有线性影响的因素是工业增加值和金融业保险业增加值。如果我们采取措施,大力发展一个地区的工业和金融业,就可以促进该地区房地产业的发展。

一个地区工业的发展可以提高该地区经济实力，增加当地居民收入，使人们更有经济能力负担住房支出，也可能有余钱进行房地产投资，这都将对当地房地产业的发展有正面推动作用。此外，工业化与城镇化之间是一种相互联系、相互促进的关系，工业化是城镇化发展的基本动力和加速器，城镇化使城市人口持续增长，也直接产生了大规模的住房需求，从而推动了房地产业的兴起。

促进房地产业发展的另一个重要因素就是金融业的发展。由于房地产项目开发需要大量资金投入，而且从项目开发的整个过程看，投资回收期较长，资金回收慢，因此，房地产的生产与流通环节所占用的资金及支付的利息比较多。为此，我们要大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场，不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。我们可以通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的方式，实现降低房地产企业的融资成本，改善企业的资本结构。要大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。另外，针对我国房地产业金融发展很不平衡，应积极扶持经济发达地区的房地产金融业，不断总结经验，引导不发达地区的房地产业健康发展。

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