旧城改造项目方案范文

旧城改造项目方案篇1

已列入政府城中村改造计划并经市城中村改造领导小组办公室批准列入城中村改造范围的城中村改造项目中已拆平的国有土地；旧城改造项目中已拆平的国有土地。

二、工作流程

（一）申请及受理

申请人（城中村改造的由村（居）委会、集体经济组织，旧城改造的由原项目开发单位）向市土地储备中心（以下简称“储备中心”领取土地收储申请表，接件后3个工作日内进行审核，对符合条件的予以受理。

（二）收储范围确定

由市城乡规划局先行对项目范围出具规划用地红线图和规划条件，市国土资源局依据规划红线图出具项目收储范围的宗地图，做为土地收储范围的依据。

（三）拆迁安置方案认定

城中村改造拆迁补偿安置方案经申请人所在辖区政府常务会议研究同意后报送市城中村改造领导小组办公室进行审核认定。

旧城改造项目拆迁补偿安置方案和申请人按照规划批准的建筑面积、货币补偿、交房标准、交房时间等回迁房建设标准的相关资料报市建设局综合开发处认定。

（四）拆迁安置费用认定

城中村改造成本由申请人根据拆迁方案进行测算后，报辖区政府审定。由辖区政府报市财政局评审中心进行审核并出具财政评审报告书。

旧城改造项目申请人根据拆迁补偿安置方案测算拆迁安置成本，由市土地储备中心报市财政局评审中心进行审核并出具财政评审报告书。

（五）签订收储合同

市国土资源局根据财政评审成本与城中村改造项目申请人签订土地收购（回）合同。

土地收回公告经市政府批准后由市国土资源局，并根据财政评审报告与旧城改造项目申请人签订补偿协议。

（六）供地及移交

公开出让起始价参照评估价格确定。竞得人自行筹措回迁楼建设资金的按照市建设局审定的拆迁补偿安置方案及回迁楼建设标准方案实施建设。

土地公开出让方案经市政府批准后实施，城中村改造项目及涉及土地由辖区政府移交给竞得人。涉及集体土地的依法征收为国有土地后，可参照本办法执行。旧城改造项目及涉及土地由市土地储备中心移交给竞得人。

宗地公开出让时，根据该项目批准的土地规划用途，综合同类土地基准地价以政府净收益公开出让。

旧城改造项目方案篇2

一、关于城中村改造

（一）加快编制改造规划

1.城中村改造规划由村委会(含村改居)委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府(管委会，下同)负责组织，列入下年度改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。

2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。

3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。

4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。

5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。

6.城中村改造范围(即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内)以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。

（二）强化计划管理

城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。

（三）采取合理改造方式

村委会(含村改居)或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。

（四）集约节约利用土地

1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。

城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。

2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分年度按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。

3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《**市城市规划管理技术规定》执行。

按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。

4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。

5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。

（五）妥善处理拆迁安置

1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。

2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。

3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。

4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

（六）实行政策支持

1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。

2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。

3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。

公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

二、关于旧城区改造

根据国家新的政策，对我市去年出台的《**市旧城改造暂行办法》(邢政〔2007〕32号)进行部分调整和补充。

（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。

（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。

（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。

（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。

（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。

（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

三、关于危旧房改造

（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。

（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。

（三）办理程序

1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。

2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。

3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。

（四）相关政策

1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《**市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。

2.改造时未使用的房屋维修资金，直接转化为改造后安置的房屋维修资金。

3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。

4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。

5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使用证。

6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。

7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。

四、保障措施

（一）加强领导。市政府成立“三改”(即城中村、旧城区和危旧房改造)领导小组及办公室(名单附后)。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报年度计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的年度政绩考核内容。

（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。

（三）招商引资。精心筛选出一批“三改”项目，适时召开推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。

（四）提高效率。市“三改”办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为“三改”项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种问题。同时，国土、规划、建设等部门要加大违法建设的查处力度。各区、县政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证“三改”工作规范、有序、和谐推进。

旧城改造项目方案篇3

[关键词]城市规划；问题分析；对策研究

一、旧城改建

在这里，旧城改造和旧城改建被视为两个可以互换的概念，均指对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、保护城市历史风貌等的建设活动。旧城改造或者旧城改建是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，是对城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展：②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件。具有更加多样的组合方案。此外，在保留具有历史意义的旧城区进行改造的时候，不仅要考虑城区的功能性，还要尽可能地保护其历史风貌。

二、问题频发

改造或改建，总要先“拆”后“建”。而一旦涉及到拆迁的问题，总是社会矛盾尖锐，社会问题频发的地带。近年来，旧城改建引发的矛盾，大量地集中在拆迁方案和拆迁补偿上。

成都的危旧房拆迁得到了广大百姓的衷心拥护，成都市民的支持率高达91.4％，在成都市举办的“建设成都杰出贡献奖”的评选中，成都“成片旧城改造”被评为“建设成都杰出贡献奖”。对成都的旧城改造进行深入调研后，住房和城乡建设部决定向全国推广“成都经验”。然而，成都的“成功”来自政府“规范”的、高额的拆迁补偿规定，在拆迁变得轻松和得到拥护的同时，昂贵的拆迁费用正在日益成为政府和企业的负担。以前的旧城改造项目，一般是由政府成立投资公司来进行运作，不过随着旧城改造力度的加大，各级政府开始希望能有更加专业的社会力量参与进来。以实现真正意义上的“改旧翻新”，不过正是由于上述原因，导致政府部门很难达其所愿。一位开发商表示，由于政府在拆迁费用上的成本负担过重，加上规划方面的因素，因此目前成都市各职能部门对旧城改造项目，都会有严格的各项指标限制，加之建安成本、拿地成本不断上涨，“要想盈利真的是很难。”之所以在成都发生如此现象，原因在于在以往的旧城改造过程中，政府会对一些难以拆迁的项目进行拆迁费用上的补贴，结果导致不少企业为了尽快将旧城拆迁出来，开始对“钉子户们”不断提高补偿条件，最后导致旧房补偿价格一路走高现象，形成所谓的“钉子户”游戏规则。金牛区目前推出的54个旧城改造零星项目，至今有40多个都未找到婆家。

三、应对方案

针对旧城改造中屡见不鲜的种种问题。根治的途径在于完善法律体系，加强行政监管。严格规范城市规划方案设计及审批步骤，专家评估和民众意见相结合，做到程序性和实质性的双合法。

国务院法制办公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。新的意见稿中，我们看到了很多值得注意的变化，如有关危旧房改造需经90％被征收人同意和补偿方案需征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效的规定，修改为保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和专家论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。此外，新意见稿还提出房屋征收补偿不得低于市价，优先安排被征收人享受住房保障，建设单位不得参与拆迁过程等规定。虽然该规定尚未最后定稿，但其制定和实施无疑将为我国旧城改建的规范化提供法律标准。

除此以外，旧城改建还必须通过完善各种制度规范政府行为。这些制度包括公示政府政策制度、接待制度、举报投诉制度、承诺书制度、监督管理制度。将拆迁改造的原因、目的、需要市民做的工作、最终结果和拆迁安置的具体数目、位置、安置的真实环境等告知搬迁居民，真正体现城市和市民的有机一体化。

在城市建设中，要善待旧城里那些有价值的东西，特别是那些自己城市所独有的人文历史：那些承载数千年历史变迁的古建筑、古街道：那些记载了人类生存历史的文化习俗、地域特色：见证了人类文明发展的古老的景区、景点都要尽可能地保证其完整性，让悠久的历史文化得以沉积，城市的文脉得以传承而不是让城市的昨天在今天的建设中残缺、消失。做好绿化的审查、审批，将原来的设计理念中的简单的绿化配置转变为高层次的艺术设计：平面的绿化转变为立体的、空间的综合绿化：“见缝插针”式的绿化模式改变为整体的、有序的系统化：将绿色与历史人文景观的分离转变为两者的有机结合，真正为绿色腾出地方，将文化与休憩有机的结合起来，为城市的历史与文脉的传承提供具有生命力的可操作的规划方案。

参考文献：

[1]张永昭，旧城改建中存在的问题，城市规划通讯，1997

[2]杨小方，温州旧城改建存在问题与对策探究――以飞霞南路改建为例，温州论坛，2006

旧城改造项目方案篇4

一、关于城中村改造

本意见所称城中村，是指在县城规划建设用地范围内，使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或街区。

（一）加快编制改造规划

1.城中村改造规划由村委会委托有资质的规划设计单位编制，乡镇政府负责组织，列入下年度改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。

2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。

3.城中村改造规划，经县规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由县规划管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。

4.在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。

5.在城中村改造规划确定范围内，县规划部门不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。

6.城中村改造范围以外，与县城规划建设用地相联的周边村庄和工业园区规划范围内的村庄，参照本办法管理，提倡多村合并改造。

（二）强化计划管理

城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由县规划部门商国土部门、乡镇政府制定，报县政府审定后，由乡镇政府负责组织实施。

（三）采取合理改造方式

村委会（含村改居）或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际确定改造方式。属于村民安置用房的，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。属于商业开发性质的，必须由有房地产开发资质的企业实施。

（四）集约节约利用土地

1.城中村改造范围和用地规模由县规划部门商国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。

城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。

2.城中村改造用地纳入全县用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分年度按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。

3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地（商业用地），应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。

按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.5。鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由县国土、规划部门制定并实施。

4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。

5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。

（五）妥善处理拆迁安置

1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由乡镇政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经乡镇政府审查同意后，附带村民户口册报县政府批准后实施。

2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在乡镇政府组织、监督下实施。

3.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

4.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

（六）实行政策支持

1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，土地出让净收益的70%返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。5%留给乡镇政府用于组织城中村改造工作，剩余的25%作为全县城中村改造调剂基金，由县政府统一调剂使用。

2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收市政设施配套费、土地管理费等县级行政事业性收费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由县财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部用于改造范围内的公益设施建设补助。

3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。

公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

二、关于旧城区改造

本办法所称旧城区，是指城市总体规划确定的建设用地上，除城中村以外，建筑密度达到或超过40%的建成区。

（一）旧城区改造项目县三年大变样工作指挥部提出计划，县规划、国土部门制定实施方案，报县政府批准。

（二）旧城改造由县三年大变样工作指挥部通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。

（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有县规划部门出具的规划条件。

（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报县政府备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由原发证机关收回。

（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，5%用于乡镇政府组织旧城改造工作，25%作为县旧城改造调剂基金，其余部分由县财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还给土地开发单位。

建筑密度未达到40%的旧城改造项目，按比例返还。

旧城改造项目中的市政设施配套费、道路占用费、垃圾处置费等县级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由县财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部用于改造范围内的公益设施建设补助。

（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由县国土部门商规划部门制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。

三、保障措施

（一）加强领导。县政府成立县三年大变样工作指挥部及办公室。负责城中村和旧城区改造的组织领导和协调工作。

（二）明确职责。县规划局负责城中村和旧城区改造工作的规划、编制工作；国土局负责统筹该项工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；乡镇政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法、工作程序，使此项工作逐步走向规范化。

（三）招商引资。精心筛选出一批城中村和旧城区改造项目，适时召开推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。

（四）提高效率。县三年大变样工作指挥部及办公室要加强组织、协调和督导，每季度对改造项目进展情况进行通报。有关部门要站在加快推进城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种问题。同时，国土、规划、建设等部门要加大对违法建设的查处力度。乡镇政府、村委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证各项工作规范、有序、和谐推进。

旧城改造项目方案篇5

危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继续围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的情况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。

一、我市危旧小区改造工作的基本情况

近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据20xx年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。

造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。

我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是20xx年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是20xx年以来，市政府出台了合政[20xx]50号文件、[20xx]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。

二、影响我市危旧房改造工作的主要问题

虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。

（一）认识问题

一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。

（二）体制问题

近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。

（三）政策问题

一是合政[20xx]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。

（四）拆迁问题

一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发 建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。

（五）用地问题

一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。

三、几点建议

近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的《关于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合肥市危旧小区改造实施方案》，已经市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；《实施方案》提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：

1、尽快完善城市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合肥市危旧小区改造土地转拍卖管理办法》、《合肥市危旧小区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁安置方案听证程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁房屋评估办法》、《合肥市危旧小区改造行政强制执行程序》等地方性政策法规，以配合《意见》和《实施方案》更好更快地推动全市的危改工作。建议在瑶海区和庐阳区先行试点，取得成熟经验再全市推广。

2、切实保证危改政策的统一和连续。已落实在建的27个危改项目作为我市危改工作的一部分，市里应给予足够的重视和关心，推动项目尽快建成；市里承诺的优惠政策，应加大落实力度。凡政府部门直接推动、参与操作的危改项目，应注重与《意见》和《实施方案》规定政策的衔接和统一，否则不利于危改工作的推进，很难说服被拆迁群众按照《实施方案》开展动迁。与危改小区联为一体，且有条件实行一并改造的“城中村”，可纳入危改工作计划，按照统一政策实施改造。

3、危改拆迁安置方式以异地安置和货币化补偿为主，辅以原地安置。一是实行异地安置可适当加大安置系数。为鼓励被拆迁群众选择异地安置，可适当加大拆迁异地安置系数。有关部门在群众中深入调研之后，认真加以测算，根据不同区域提出相应安置系数，对被拆迁群众应具有相当的吸引力，让被拆迁群众感到选择异地安置在经济上更合算。二是实行货币化补偿可按照评估价标准。如拆迁户不愿意到安置点，则由相关单位委托中介机构对拆迁户的合法房屋进行评估，评估价参照同等地区的商品房（或二手房价格），按评估价向拆迁户支付货币补偿款，拆迁户自行购房。三是在尊重多数群众意愿和征求各方面意见的情况下，也可对有条件的危改小区实行原地安置。

4、危改拆迁安置应更注重户均最小保障面积。目前我市国有土地私房拆迁安置实行“拆一还一”和人均最低保障面积（15㎡）政策。在实际拆迁中，不少拆迁户挂户人口过多，存在明显弊端。实行户均最低保障面积政策，将有利于解决困扰拆迁的人口难题。如拆迁户常住人口确实过多，可单独张榜公示，经确认无误，作为例外参照人均最低保障面积进行安置（或参照人均最低保障面积进行计算，超出户均最低保障面积部分执行廉租房政策）。

旧城改造项目方案篇6

一、目标任务

以“和谐平安、宜居家园”为主题，对全市8县（区）和片区城市规划区范围内的旧城进行改造，将旧城区改造成为基础设施配套、服务功能完善、建筑特色鲜明、生态环境优美、市民生活舒适、文明和谐宜居的现代化城市新区。从年起，用10年时间，集中力量完成旧城房屋改造1000万平方米。到年末，完成旧城区房屋改造60万平方米（其中改造棚户区31万平方米），新建廉租住房37万平方米，城镇人均住房面积达到29平方米；到2012年，累计完成旧城区房屋改造300万平方米（其中累计改造棚户区90万平方米），累计建成廉租住房102万平方米，城镇人均住房面积达到32平方米；到2015年，累计完成旧城区房屋改造600万平方米（其中累计改造棚户区114万平方米），城镇人均住房面积达到36平方米；到2020年，累计完成旧城区房屋改造1000万平方米，城镇人均住房面积达到39平方米，实现“住有所居”的目标。

二、工作重点

（一）围绕改善民生推进旧城改造。坚持以提高居住质量、优化人居环境、保障群众利益为出发点和落脚点，推进旧城改造。加快保障性安居工程建设，紧紧抓住中央、省2009年—2011年3年内基本解决城镇低收入家庭的住房困难问题，年—2012年3年内基本完成城镇和国有工矿棚户区改造的机遇，积极向上争取项目和资金支持，切实解决17000户城镇低收入家庭的住房困难，做到“应保尽保”。充分用好国家和省的政策，着力实施棚户区改造工程，加大廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房、进城务工人员周转房、新就业人员创业安居房等保障性住房建设力度，采取以面促点、连片建设、整体推进的方式推进旧城改造。通过政策引导、规划调控，保证旧城改造符合公共利益，努力使改造项目惠及广大居民，鼓励城镇居民“旧房换新房”、“小房换大房”，满足广大群众的住房需求，实现群众生活质量的提高和居住环境的改善。

（二）围绕提高城市综合承载能力推进旧城改造。紧紧围绕城市发展和人民群众生产生活对公共基础设施的需求，在城市公共产品上加大投入，切实将城市供排水、道路、治污、防洪、供气等基础工程和商业服务、医疗、教育等配套设施作为改造和建设的重点，加快建设便捷通达的城市道路网络，高效优质的通讯设施，完善配套的供水供电系统，满足群众需求的文化、教育、卫生、体育等公益项目，为广大人民群众提供更多更好的优质公共产品，不断完善城市功能，提升城市综合承载能力，全面建设规划布局合理、文化特色突出、配套设施齐全、社区公共服务便利、人居环境优美的城市新区。

（三）围绕提升城市品位推进旧城改造。以创建部级园林城市为目标，每年选择一批重点绿化美化工程、市政工程、社会事业工程，重点突破，强势推进。年—2012年，重点在8县（区）城和片区实施新家园行动计划绿化行动，打造“百米有绿地，千米有公园，路旁树成荫”的绿地景观，不断改善人居环境，提升城市形象和品位。到2020年，新建城市景区20个，人均公园绿地达18平方米，治理城区河道、打造滨河绿化带40公里，使8县（区）城和片区城市发展的主要指标达到部级园林城市标准。

三、保障措施

（一）科学编制规划。进一步增强规划意识，突出规划主导地位、发挥规划引领作用、提升规划调控能力，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展的原则，在做好县城总体规划、控制性详细规划和住房保障规划编制的同时，围绕建设生态、宜居、休闲、宁静城市的目标，高起点、高标准、高品位地编制好旧城改造片区控制性详细规划，以及水、电、路、网络等各类专业规划，做到旧城改造与土地利用总体规划相结合、与城市基础设施配套建设相结合，与整治旧城环境相结合，与保护历史文脉、历史建筑相结合，与城市的产业提升相结合。以规划为指导，以市场需求为导向，制定10年旧城改造计划和各年度旧城改造实施方案，明确改造范围、改造重点、改造模式、功能定位、开发强度、公共设施等，广泛征求意见，体现市民意愿；坚持先易后难、循序渐进，一次规划、分步推进，对符合规划要求、环境急需整治、资金落实到位、群众积极支持的，优先安排改造。按照规划指导、政府主导、市场运作的方式，强力推进公益性设施和基础设施配套建设，做到与片区改造建设同步设计、同步建设、同步投入使用，改善公共空间环境，全面构建新型社区。加强旧城改造规划管理工作，加大规划实施过程中的监督力度，严格执法，保证改造建设工作的顺利推进。

（二）统筹整合资源。紧紧抓住国家实施保障性安居工程建设、西部大开发和把建设成为中国的“桥头堡”等重大机遇，强有力地推进旧城改造工程的实施。一是把城镇廉租住房建设和棚户区改造项目与旧城改造项目紧密结合、统筹推进。以2012年前全市实施完成102万平方米城镇廉租房，2015年前实施完成114万平方米城镇和国有工矿棚户区改造为契机，有重点地推进旧城改造。二是把公共租赁住房、经济适用房、限价房、进城务工人员周转房和新就业人员创业安居房等保障性住房建设与旧城改造有机结合起来，积极争取上级支持，科学谋划，创新方式，有力推进旧城改造，切实改善市民的居住条件。三是发改、教育、卫生、文化、体育等部门要积极争取项目支持，参与旧城改造，完善新建安置小区供水、供电、通讯、污水垃圾处理等市政设施和体育、教育、医疗卫生等公益性设施，切实方便和改善群众的生活。通过统筹整合资源，发挥资源配置的最大优势，全面推进旧城改造工程的顺利实施。

（三）拓宽筹资渠道。一是实行投资主体多元化，鼓励各类资金在符合国家产业政策和建设规划的条件下投资城市供水、污水垃圾处理、供气等市政公用设施；鼓励支持教育、卫生、文化、体育等设施的开发建设。优化招商引资环境，以经营性项目为重点，加大招商引资力度，盘活城市存量资产，积极鼓励支持企业、村组、个人投资参与旧城改造，拓宽投入渠道，缓解政府投资压力。二是加快投融资平台建设，组建城市建设投资开发公司，实施城市经营性资产的开发和经营，加强土地的收储和经营，调整优化土地资源配置和土地利用结构，实现旧城土地资产增值，筹资推进城市基础设施和公益性设施建设。三是将旧城改造中实现的税费地方分享部分、土地出让金净收益等，按收支两条线的办法，重点用于旧城改造中的公益性设施和基础配套设施建设。四是进一步加大融资力度，加强与金融机构尤其是与政策性银行的联系，积极争取信贷支持。五是积极争取利用外资投入，加大城市环境整治力度，营造良好的发展环境；积极争取地方债券转贷资金支持，加快廉租房、治污等普惠性项目建设，切实改善城镇基础设施条件。通过多渠道筹融资，争取全市每年投入旧城改造的资金达100亿元以上。

（四）依法拆迁安置。坚持按政策办事，依法拆迁、依理拆迁，坚持以人为本，文明拆迁、和谐拆迁。科学合理地制定旧城改造房屋拆迁办法、补偿安置方案，严格执行拆迁公示制度，耐心做好群众工作。充分发挥和调动基层的积极性，本着“民主、公开、公平”的原则，建立以社区为单位的旧城改造工作理事会，配合拆迁人、被拆迁人、政府部门做好动迁、建设等工作，条件成熟的可作为开发主体，实现“自我拆迁、自我建设、自我管理”。建立“安置房先建设、公益用地先定位、配套设施先实施、社会保障先落实”的旧城改造运作机制，切实做好被拆迁户的补偿安置工作，采取回迁安置、货币补偿或保障性住房安置相结合等方式进行妥善安置。凡是政策法规明确的补偿标准，要认真执行，兑现落实，切实保障被征地农民的长远利益。制定优惠政策，对被拆迁户中的弱势群体，在就业、社会保障、子女就学等方面优先安排解决，确保被拆迁居民的生活水平有提高、居住质量有改善。禁止在旧城改造中实行线式、点式拆迁建设，严格按街区围合式进行开发改造，杜绝产生新的“城中村”。

（五）制定配套政策。围绕旧城改造所涉及的各个方面、各个环节，制定完善一系列保障旧城改造顺利实施的配套政策措施，建立健全管理制度，规范审批程序，确保旧城改造工作依法依规、有序推进。县（区）政府负责制定本辖区内的旧城改造项目管理、拆迁安置等政策措施；建设部门负责制定旧城改造与保障性住房、棚户区改造、城中村改造、农村危旧房改造、校舍排危相结合，共同推进的政策措施；国土部门负责制定旧城改造土地收储、公开交易、土地出让、用地报批等政策措施；公安部门负责制定旧城改造拆迁户户籍管理政策措施；劳动和社会保障部门负责制定被征地群众基本养老保障和劳动就业政策措施；其他有关部门要充分用好用足中央和省各项优惠政策，制定好相关配套政策，为旧城改造工程的顺利推进提供强有力的政策支持。

（六）广泛宣传发动。充分利用报纸、广播和电视等新闻媒体，采取多种形式，广泛开展旧城改造宣传活动，使旧城改造的重要意义、主要内容以及具体措施家喻户晓、深入人心。深入报道旧城改造的成果、经验和先进典型，不断激发社会各个层面的改造热情，动员广大群众自觉参与到旧城改造工作中来，加快推进旧城改造。

四、组织实施

（一）加强组织领导。为组织实施好全市旧城改造行动，确保旧城改造目标任务的顺利完成，市级成立旧城改造工程行动小组，由市人民政府分管领导担任组长，市发改委、财政局、建设局、监察局、审计局、招商局、教育局、国土资源局、民政局、民宗局、卫生局、文化局、水利局、环保局、公安局、司法局等部门主要领导为成员，办公室设在市建设局，全面负责旧城改造行动的协调、指导、服务和督促工作。各县（区）要成立相应的组织领导机构和办事机构，明确人员、落实责任，制定具体方案，落实保障措施，切实把旧城改造行动抓紧、抓好、抓出成效。

（二）落实工作责任。各县（区）人民政府是实施旧城改造行动的责任主体，县（区）长是第一责任人，要亲自抓、负总责；分管领导是直接责任人，要具体抓好落实。市建设局作为牵头推进部门，要切实负起责任，制定实施方案，加强协调指导，督促检查落实。领导小组各成员单位要发挥职能优势、强化服务意识，制定保障措施、相互支持配合，对旧城改造的项目立项、土地报批、建设管理等开辟“绿色通道”，简化办事程序，提高工作效率，建立一套高效便捷的运行机制，为旧城改造的顺利推进提供优质的服务。

旧城改造项目方案篇7

致力于打造“生活品质之城”的杭州，继大规模的背街小巷改造工程后，如今又开始了一项新的惠及百姓的工程――危旧房改善。杭州老城区现有危旧房面积156万平方米，涉及住户2.84万户。

据统计，杭州现有人均住房建筑面积已接近30平方米，可很多老房子居民户均面积还不到这个水平。而且这类老房子大多没有卫生间或者多家共用厨房、卫生间，住户年龄大、收入低，生活条件困难。

中共杭州市委认为，杭州要打造全民共建共享的“生活品质之城”，不能忘记居住在老房子里的这些弱势群体。为此，杭州市将每年至少筹措3.3亿元资金，按“鼓励外迁、允许自保”原则，通过外迁和原地自保两种方式改善老城区居民的居住条件。

6月27日，杭州市又召开了一次危旧房改善工程动员大会，并提出5年任务力争3年完成的新目标。

5年改造，惠及8万居民

上城区邮电路32号，6户居民共用两个卫生间，他们“白天跑公厕，晚上蹲马桶”。还有，上城区缸儿巷14号的14户住户，也是三四户人家共用一个厨房，他们每天都得等所有人吃完饭，然后再轮流拿脸盆到厨房接水洗澡。

在旁人看来，这些都显得不可思议。不过，对于上城区危旧房改善指挥部的沈武洪来说，早已司空见惯。

杭州市上城区是杭州名副其实的老城区，像这样急需改善的危旧房，建筑面积达94.3万平方米，住户16301户。这些房子设施简易、结构简陋、外形破旧、公建不配套、居住人口密集，可以用4个字概括：超(超使用期限)、改(擅自改变住宅性质)、缺(缺少公建设施)、隐(安全隐患)。

杭州市规划局用地处相关工作人员告诉记者，纳入本次改造范围的危旧房分3类：砖木结构的危旧住宅建筑；厨房、卫生间和阳台不全的住宅建筑；其他符合危旧房改造条件的危旧住宅建筑。有4类住宅建筑不列入本次危旧房改造范围：集体土地上的各类危旧住宅建筑；已确定改造单位或各级政府近期建设地块内的危旧住宅建筑；厨房、卫生间和阳台等设施基本齐全、结构安全，仅面积偏小或日照间距不足的住宅建筑；已列入各级历史保护建筑和历史文化街区重点保护区范围的危旧住宅建筑。

沈武洪介绍说，这次改造除了改善老百姓室内生活环境外，还将改善该区块内的立面、绿化、道路等环境，改善所在区块的居住安全、消防安全等。据他介绍，在这次改造中，上城区将危旧房改善到哪里，拆违拆到哪里；背街小巷改善、截污纳管、小区整治、“平改坡”等工作在制定计划时，也将以危旧房改善为中心。

记者从相关部门多方了解到，杭州对老城区这些危旧房主要将采取维修、拼接、重建、项目带动等4种方式加以改善。其中，57万多平方米进行维修，更新老化的水、电设施，每户有独立使用的厨、卫设施；14万平方米进行拼接改善，有条件的还要屋面坡化；13万平方米将进行重建，预计单套建筑面积不小于48平方米；70多万平方米根据城市规划项目进行配套重建，没有拆迁之前政府落实维修单位，确保不漏、不倒。具体的改造方式大致可分为两类：一类是仅进行修缮，补建厨房、卫生间、阳台；另一类危旧房，则包括房屋属危房无法修缮或因为如进行上述修缮，会产生不满足消防间距的情况，对此类危旧房将进行整体改造，重新翻建。

据记者了解，杭州市政府计划在5年内基本完成这一系列的改造，改善老城区内8000多座危旧房，让居住其间的8万名低收入群众提高生活品质。而上城区政府也已向市民立下“军令状”：到今年年底，保证2000多户居民告别“早上抢厕所、夏天排队等洗澡”的历史，并力争3年内基本完成危旧房改善。

怎么改造：问计于民三部曲

危旧房改善的出发点和终极目标，都是改善群众居住条件，群众的满意度是评价该项工作的最重要指标。所以，老房子要改成什么样，政府首先要尊重群众意愿。

一直参与五一新村4幢改造方案征集意见工作的社区工作人员张女士告诉记者，该幢住宅楼共有9个单元，分3面围成一个长方形的院子，其中住户面积最小的不到18平方米，最大的也不超过35平方米，每个单元每层楼三五户居民共用一个卫生间。“这次改造除了为每户拼接一个卫生间外，还包括整治临街墙面和加固地基。”最初设计人员的方案是在院子里为每户拼建卫生间，结果遭到了几十户住家的强烈反对，因为这样不仅遮住了中间一户住家的阳光，而且让其房门正对着三个厕所。最终，设计人员听取了居民的意见，修改了方案，决定将卫生间拼接到每户人家的房屋内，不占用院子的公共空间。

为了最大程度地了解民意，各级危改办也都想尽办法，其中最常用的就是入户调查和沟通会（听证会）。像上城区横河新村的危旧房改造项目，小营街道工作人员与志愿者共40多人，加班加点串门入户7个工作日才完成入户调查，平均每户上门次数是2.5次，最多的一户上门次数竟达6次。再比如拱墅区小河直街危旧房改造项目，他们就在改造现场公示了设计的四五种“样板房”，让准备留下来的住户自由发表意见，哪种类型群众认可度高就选哪种。

为此，上城区政府还确定了“问计于民”三部曲――入户调查、设计方案公示和召开住户听证会，最大可能地实现“三问四权”。所谓“三问”，就是“问需于民”、“问情于民”、“问计于民”，“四权”则是确保群众知情权、参与权、选择权和监督权。

据了解，按照《杭州市区危旧房近期改造规划编制和管理暂行办法》的规定，一般情况下在危旧房改造工程经计划立项后，改造工程方案必须得到同片区域内所有住户的同意方可进行。也就是说，如果同片改造区域内有40户居民，那必须这40户居民全部同意，同时符合市政府关于危旧房改造相关政策的，申报人方可向规划部门申请规划选址意见书。

对危旧房改善来说，资金问题也是一个不可回避的问题。

横河新村1幢共有3个单元，100多户人家，其中80%是60岁以上的老人；五一新村4幢共有81户人家，其中61户是退休老人。在最让人关心的改造费用上，五一新村试点的改造费用由杭州市及拱墅区政府承担，而横河新村试点的改造费用则由市、区两级以及杭州房管局、住户共同分摊，个人承担费用有限。其中，如果是维修改善，那么其所需费用要由房屋产权人承担。如因特殊原因，产权人承担维修改善资金确实有困难的，可向政府申请维修改善经费补助。

其中政府出资的费用，将由市、区两级政府按照各50%的比例分担。市、区财政部门将根据危旧房屋改善年度计划将危旧房屋改善资金列入当年财政预算，确保资金及时到位。

难点问题:遇上满足不了的“建议”

一家三口挤在杭州五一新村4幢8号楼一间不到20平方米的房子里30多年，今年70多岁的王老伯终于可以在明年初有一间独立的卫生间了。近日，记者来到试点小区五一新村，王老伯乐呵呵地说，希望能够早点改造完。

毋庸置疑，这次杭州市大规模的危旧房改造，对于住在这些老房子里的居民来说，肯定是件好事，不仅今后再也不用排队上厕所、洗澡，而且这次改造后立面、周边绿化、道路等环境也能改善不少，更主要的是解决了安全问题。

不过，好事不一定好办。上城区危旧房改善指挥部有关负责人告诉记者，如果一个区块的施工需要两个月时间，那做通这一区块所有群众思想工作，并最终敲定一个改造方案，估计也需要两个月时间。目前，随着改造住户对危旧房改造期望值的不断提高，沟通难度也在不断增加。

上城区三元坊也是上城区危旧房维修改善项目之一。然而，仅这一个项目，就召开了4次协调会，邀请了三元坊住户代表、市危改办、市历保办、区危改办、区规划分局、区局、湖滨街道等相关单位参加。因为该区块属于历史保护区块，不能进行大规模扩建，可如果在原地复建又很难确保每户住户都能有48平方米以上的住房面积，为此上城区提出了“原地复建、部分外迁、有条件可增设厕所和厨房”的改善方案，外迁的居民按照相关政策执行安置，这样腾出来的老房子就可以让愿意留下来的群众“舒展手脚”。

可当危改办将这一改善方案与三元坊住户沟通时，有两户住户提出了异议。其中一户住户的原有住房面积在40平方米左右，共住有7口人。该住户提出，如果要外迁，就必须给他家安排三套48平方米以上的住房，否则只能按照48平方米的标准在原地复建。然而，他的两个选择，前者违反了安置政策，后者又是不符合城市规划的。为此，上城区危改办伤透了脑筋。

除此之外，有些小区建筑间距很小，但住户却一定要求把厨房加建在两楼之间；一些临街的住户，非得要求把卫生间或厨房加建在道路上方等等。

“没办法，我们除了做好协调工作，还是做好协调工作。”沈武洪说，危旧房改造虽然得尽量满足住户意愿，但个别“建议”不是违反历史建筑保护规定，就是有悖城市整体规划，所以根本满足不了他们的要求。而做好这些住户的协调工作，成了推进危旧房改造工程的主要难点之一。

不过，为了不影响整个工程的进度，上城区危改办则绞尽脑汁想出了一系列办法：召开沟通会，请来设计单位、规划部门等相关单位，就该项目进行分析、沟通；请群众做群众的工作，邻里之间沟通起来毕竟方便一些，容易达成共识；请社区做工作，社区工作人员熟悉政策，对所在社区又了解，有不少便利条件，这一方法也正是目前最常用的方法之一；房改办工作人员上门做工作，从房屋性质、政策等方面，于情于理于法对其进行分析等等。

旧城改造项目方案篇8

关键词：旧城镇；改造；利益

Abstract: The transformation of the old town can effectively revitalize the urban construction land, improve the land intensity and unify the benefits of society, economy and ecology. Its largest project is the demolition, and it involves the main body of government, developers and evicted. The relationship between their benefit s determines the success of the transformation. In this paper, a typical region as an example, analyzed the problems of benefit s in the demolition, and provided ideas to improve the transformation of the old town.

Keywords: Old town; Transformation; Benefit

[中国分类号]TU984.11+4[文献标识码] A[文章编号]

1 引言

“三旧”改造是广东特有的旧城改造办法，是指在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对旧城镇、旧厂房和旧村居的改造，目的在于促进土地的有效利用[1]。旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等，在旧城镇改造中最大一项工程为拆迁，拆迁过程涉及的主体有政府、开发商和被拆迁户，他们之间利益的协调关系到改造拆迁的成功与否。

2 研究区概况

佛山市澜石改造拆迁片区位于的佛山大道石湾段以东、澜石二马路以南、澜石中学与棉纺厂交界规划中的25米道路以西、东平河以北，总面积为2176亩，实际改造面积1800亩，净用地面积约1300亩。在建筑类型方面，澜石改造拆迁片区拆迁前建筑以住宅、商业、办公、工业为主，质量参差不齐，总体较差，各类建筑总面积约98万平方米，其中私人物业约42万平方米。片区现状私人住宅约为3300户，片区内现状总人口约为10000人。

由于其位于佛山东平新城核心区域、地理位置极其优越，但过去几十年的自然发展，造成片区规划不到位，功能布局极不合理；群众自建房屋多、城市景观差；道路等公共基础设施缺乏或滞后，治安、环境、卫生等方面存在的问题也十分突出，与周边快速发展的氛围，与禅城中心组团核心街区的发展定位极不相适，差距也越来越大，当地居民群众要求改造的愿望强烈。同时该片区在佛山是打造“精品禅城”的战略目标的一项重大战略，对调整片区产业结构、改善当地居民的居住环境、加快城市化建设、提升城市形象具有十分重要的意义。

3 澜石改造拆迁补偿方式

根据《澜石片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》[2]有关规定，被拆迁房屋的功能分为住宅和非住宅两大类。其中住宅包括商品房、房改房、自建住宅以及配套车库（房）。非住宅包括商业用房（含商铺）、工业用房、仓库、办公用房等。拆迁补偿实行货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合三种方式，由被拆迁人自行选择一种方式进行补偿。

（一）选择货币补偿的，以核定的建筑面积计算。

（二）选择房屋产权调换的住宅，以核定的房屋套内面积在拆迁人建设的安置用房内调换同等房屋套内面积的安置用房。

4 澜石改造拆迁中政府、被拆迁户和开发商的利益分析

4.1 政府利益分析

澜石改造拆迁的指导思想是禅城区人民政府拟采用政府主导拆迁，毛地状态下净地出让的方式供地。因此，政府凭借房屋拆迁制度收回被拆迁户的土地使用权，实行房屋拆迁制度，对被拆迁户实行拆迁补偿，政府通过先协商拆迁后供地的方案出让土地给开发商。有政协委员认为这次拆迁改造是商业行为，但行政色彩很浓厚，政府拆迁收地成本每亩140万元，市场出让价已达600万元，土地储备中心是澜石改造最大受益者，因为区土地储备中心即为区政府下属机构，收益归政府财政[3]。而建设部门则认为，和东华里改造一样，政府在这个项目也是不赚钱的，政府还要对市政配套建设投入大笔资金，建设安置房同样需要大笔资金。

4.2 被拆迁户利益分析

在澜石改造拆迁前期，住宅类的补偿标准最为关注，普遍被拆迁户一致认为最高6000元/平方米这一补偿标准太低了。正式方案出来后，住宅类的货币补偿基本标准不变，为砖木结构4500元/平方米、砖混结构4800元/平方米、钢混结构5000元/平方米三个档次。但是，澜石改造相关部门经过听证，收集群众代表的广泛意见之后，方案对奖励标准有所调高。在前3个月内签订合同并且选择货币补偿的被拆迁人，对于住宅部分，由每平方米奖励1000元提高到每平方米奖励1300元；非住宅(商业用房、办公用房)部分，由奖励核定补偿金额(不含装修、临时安置补助费等)的10%提高到15%。此外，在正式方案中，住宅类被拆迁人的临时安置补助费，也由原来的每月12元/平方米提高到每月16元/平方米。

根据这一补偿安置方案，前3个月内签订合同并且选择货币补偿的住宅类被拆迁户最高可拿到6300元/平方米的补偿和奖励金，但参考当时禅桂中心区域的楼价，这样的补偿标准基本上难买到优质的一手单位。在目前高楼价的背景下，一手市场的选择空间其实并不大，以同处澜石区域内的新盘利豪名郡为例，其单位成交均价普遍均在8000元/平方米以上，因此，不少澜石被拆迁户都会认为6300元/平方米这一补偿价格仍然是偏低。

相对而言，与澜石片区相邻的城南区域二手房源则明显充裕，而且价格也较为实惠，如鸿翔小区、惠景城、玫瑰园等优质小区房源均能在6000元/平方米左右有成交。而从实际情况来看，自拆迁补偿标准公布以来，被拆迁户偏向于二手房。因此，对于大多数澜石被拆迁户来说，补偿标准还是可以接受的。

4.3 澜石改造开发商利益分析

“三旧”改造项目盘活了佛山市的土地，不仅为楼市注入一定的刚性需求和丰厚的土地储备资源，更为房地产业的长期发展提供了新的契机和飞跃。

2009年底，香港上市企业新鸿基地产旗下的彩成投资有限公司以34.6亿元人民币拿下澜石旧城改造项目一期33万余平方米三宗地块，上述3地块折合总体楼面地价为2688元/平方米。2010年，新鸿基地产再次以47.05亿成功投得澜石旧城改造项目二期三宗地块。到目前为止，新鸿基地产包揽了澜石改造一、二期项目，成为澜石改造的最大开发商。

佛山是一个朝气蓬勃的城市，经济发展迅猛、人民富裕，未来发展前途无量。房地产行业健康平稳，且吸引了越来越多优质发展商的进入，因此新鸿基地产积极乐观看待佛山房地产市场未来走势，认为澜石改造会为企业带来更大的商业价值。其后，合景泰富地产出资约16.33亿元与新鸿基地产成立项目公司，共同开发新鸿基此前拿下的澜石旧改项目两批地块。此举将使澜石改造项目获得更充裕的资金保障，也为新鸿基地产分担资金等方面的风险，对于开发商和项目本身都有好处。可见，企业成功参与到三旧改造项目当中，满足了企业的利益需求，同时，企业为佛山城市化建设出力，使企业能在政府和百姓心目中树立良好形象，对于企业来说，也是一件好事。

5 结语

旧城改造拆迁补偿工作是一项庞大的系统工程，涉及立法、司法、行政、社会保障、市场评估等方面，现有的研究缺乏从整体上对城市拆迁的运作机制进行系统的研究。后续研究可具体探究不同拆迁模式下的利益冲突，构建差异化的制度，解决现实拆迁过程中遇到的各种问题。

[基金项目：广东高校优秀青年创新人才培养计划项目（LYM11126）]

参考文献：

[1]黄国强.佛山市“三旧改造”的探讨[J].广东省城乡规划设计研究院.2009.

[2]佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部.澜石片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案[R/OL].佛山市禅城区澜石改造片区[专题].2010-3-6. .