旧城改造工程施工方案范文
时间：2023-12-28 17:30:45
旧城改造工程施工方案篇1
（征求意见稿）
为深入贯彻国家和省、金华市关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，不断改善老旧小区居住品质，增强人民群众获得感、幸福感和安全感，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、总体要求
（一）工作目标。以改造带动全面提升，实现基础设施完善、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关系和谐。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（二）基本原则。
——政府引导、共同缔造。加强政策引导和统筹协调，发挥居民主体作用，充分调动社会力量参与，实现共谋、共建、共管、共评、共享。
——因地制宜、精准施策。科学确定改造目标，尽力而为、量力而行。顺应群众期盼，以确保居住安全、改善人居环境、提升配套服务为重点，合理制定改造方案，建设美好家园。
——系统联动、整体推进。整合各方资源将城镇老旧小区改造与未来社区建设、美丽城镇建设、海绵城市建设、智慧安防小区建设、垃圾分类、“污水零直排”建设等有机结合，努力实现“最多改一次”。
——创新机制、优化治理。强化服务监管，推进多元化融资，鼓励以市场化运作方式实施改造。以基层党建为引领，创新社区治理模式，完善小区长效管理机制。
二、工作任务
（一）改造对象。城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区，不包括以自建住房为主的区域和城中村。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
（二）改造类型。结合我市实际和群众需求，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型。综合整治型适用于房屋结构性能满足安全使用要求的城镇老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类。拆改结合型适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区。
1.基础类改造：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括市政配套基础设施改造提升、建筑物改造提升等。
（1）路面改造。对小区路面进行修复或提升，有条件尽量拓宽道路及增设人行道，满足消防、救护等要求，打通局部瓶颈，畅通小区交通“微循环”。补充、新增标志标线，完善道路交通设施系统。
（2）管线改造。对小区内的雨水管、污水管、弱电管、强电管、供水管、燃气管、消防管等管线进行改造，满足污水零直排、雨污分流、管线扩容、消防安全等要求。对采用明线的管线进行统一布设、统一走向、统一标识，有条件的小区对架空电线进行下地改造，优化“空中蜘蛛网”的现状，美化小区整体环境。对于弱电管线，有条件的小区采取“多网合一”建设模式。
（3）垃圾分类设施改造。按照《浙江省城镇生活垃圾分类标准》要求规范设置垃圾投放点、垃圾集置点、特殊垃圾存放点。
（4）安防设施改造。对小区出入口门禁、单元门门禁、监控系统不完善的小区进行智能化改造，做到小区内监控全覆盖。
（5）楼道改造。对存在安全隐患、外表破损、照明不足等不良因素的楼道进行修缮。增加楼道内文明元素和便民设施，共建“美丽楼道”。
（6）消防设施改造。合理设置消火栓和消防设施，对消防管道老化、消防喷淋烟感失灵、消防高压泵系统损坏、消防管网渗漏水压不足、消防消控系统失灵等存在消防安全隐患进行大修。
（7）建筑外立面改造。对外墙面存在的渗漏水、粉刷材料剥落、瓷砖掉落、空调外机支架松动等问题进行修缮，结合实际需求对外墙进行翻新。对雨棚、落水管、防盗窗、晾衣架等立面附属物进行修缮或更换。
（8）建筑屋顶(面)改造。为提高建筑屋顶防滲漏能力、整体环境协调、美观，对存在渗水、漏水状况的屋顶进行修缮；结合实际需求对老化的平屋面改造为坡屋顶；有条件的也可规划在屋面增设雨水收集设施，进行雨水收集再利用。
2.完善类改造：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是小区内环境及配套设施改造提升、引入物业及物业用房建设、建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
（9）违建拆除。主要整治违建形式的“大刀片”以及对屋顶、墙面、地面等侵占公共空间的违法建设进行拆除。
（10）绿化改造。对遮挡底层住户采光、通风的树木进行迁移或修剪；对绿化布局不合理的小区，结合小区居民业余生活、文体活动场所的要求，对现有绿化进行适当规划、调整及增设。
（11）亮化改造。对路面照明进行改造提升，按规范设置路灯，满足基本夜间照明；对景观照明进行改造提升，在不影响居民日常生活下进行点缀设置，丰富夜间景观效果。
（12）停车设施改造。主要设置路面划线停车位及改造和新建专用停车位，解决老旧小区日益突出的“车多位少”的矛盾。
（13）充电设施改造。合理确定充电设施个数及位置，满足相关规范要求，解决电动自行车以及电动汽车的充电难问题。
（14）公共服务设施改造。主要进行适老设施、无障碍设施改造提升，方便老年人、残障人士的生活出行；对文化休闲设施、体育健身设施改造提升，丰富社区文化，提升社区功能；建设智能快件箱、智能信包箱等智能配送终端，完善高效配送体系。
（15）物业管理用房改造。对于引入物业管理团队的老旧小区缺少管理用房的，可利用现有空置公房进行改造提升，或在满足相关要求的前提下适当新建部分管理用房，满足管理及办公要求。
3.提升类改造：为丰富社区服务供给、满足居民美好幸福品质生活需求、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要有改造或建设小区及周边公共服务设施、教育设施、专项服务设施。
（16）建筑节能改造。结合屋面改造提升，做好屋面保温隔热构造，推进太阳能、光伏等可再生能源在建筑改造中的应用，推动绿色建筑发展。
（17）加装电梯。以居民自主申请为主，按照《兰溪市既有住宅加装电梯工作的指导意见（试行）》实施。
（18）社区综合服务设施改造提升。新建或改造提升社区综合服务站，完善为老、为残、优抚、安全防范、卫生保健、社会保障等服务体系。新建或改造提升社区卫生服务站，完善医疗卫生服务体系。
（19）社区教育设施改造提升。新建或改造提升幼儿园、幼托班等学前教育设施，完善相关功能的服务半径，方便社区居民。
（20）养老、托育等专项服务设施改造提升。引入社会资本的养老、托育服务，着力解决“一老一小”的民生问题，扩大面向广大普通家庭老年人和婴幼儿的普惠性服务供给。引进有资质的餐饮企业或社会组织运营，对有助餐、配送餐刚性需求的老年人等群体提供相关服务。新建或改造提升家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等，补全社区自身运行功能，丰富社区服务供给、提升居民生活品质。
4.拆改结合改造：可对部分或全部房屋进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托幼、停车等公共服务设施。推进片区联动改造，统筹实施城镇老旧小区改造与周边高度关联的城市更新、历史文化街区保护等项目，坚持去房地产化，原则上居民回迁率不低于60%。改建、新建基础设施和公共服务设施，完善社区基本服务功能，构建完整居住社区，打造“15分钟生活圈”。
（三）改造工作流程
1.编制规划建立项目库
科学编制老旧小区改造“十四五”规划和年度实施计划，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。综合考虑房屋安全状况、小区区位、群众意愿，合理确定改造类型。涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划应与规划有效对接同步实施，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
市旧改办牵头对全市符合老旧小区改造条件的小区进行摸底调查，相关街道、社区配合开展调查，充分吸收居民改造意愿，调查信息汇总后经相关社区、街道确认后纳入基础数据库。基础数据库内容包括小区的具体范围、栋数、户数、违法建设等基本信息及十四五期间的初步实施计划，原则上后续要求改造的老旧小区从基础数据库内选择。
2.确定年度改造计划
社区调查拟改造小区居民是否同意改造，并以菜单式改造调查表对拟改造小区居民进行拟改造内容调查，要求调查范围至少覆盖2/3户数以上，最后统计相关改造需求并结合小区现有环境及短板确定初步改造方案。街道汇总社区改造需求并确定下一年度改造小区，每年5月上旬前，由街道组织在改造小区范围内对改造模式、菜单式初步改造方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议后，5月底前由街道向市旧改办报送下一年度的改造小区清单，包括每个小区的改造模式、菜单式初步改造方案等内容。
市旧改办会同相关部门对各街道提出的改造需求组织评审，编制年度改造计划，经市政府同意后，确定下一年度项目安排和资金预算。
3.改造项目实施
方案设计及审查。市建设局负责项目方案设计及审查等前期工作，委托有资质的设计单位开展方案设计，方案设计过程中开展不少于2次社区居民意见征求，召开居民代表会议，充分听取居民意见，完善方案内容。弱电、强电、供水、供气、消防、安防、路灯、绿化、垃圾分类、充电设施等相关专营单位在方案设计阶段明确各自实施的内容，并对相关工作内容融入老旧小区改造提出意见。由街道牵头，综合执法、自规、建设等部门配合开展违法建设摸底调查，普及违法建设拆除后的改造形式，并充分听取民意，作为改造方案意见，为后期顺利开展拆除工作做好准备。在方案设计末期，由街道组织在改造小区范围内对设计方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。最终方案由市建设局牵头会同相关部门进行联合审查，形成初步设计成果稿及概算书。
项目招投标。市城投集团为项目实施单位，负责项目委托施工图设计及招投标工作，考虑老旧小区改造项目特殊性，经批准可采用EPC模式招标。
项目实施。施工单位进场前，由社区召集召开居民代表会议，通报施工内容及施工组织方案，并对施工内容上墙公示。结合工程进度及施工要求，由街道牵头，综合执法等相关部门配合开展违法建设拆除工作。建设单位要严格按照相关法律法规和施工规范标准组织实施，旧改办根据施工进度及现场问题及时牵头召集相关部门协商解决，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要保障。
项目监管。市旧改办根据老旧小区改造工作的特点，对工程全过程进行监管，城投集团落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求。探索居民代表监督工作制度，有条件的社区可成立居民代表监督小组，参与实施过程监督协调，充分听取居民反映的整改意见，做好监管工作。
4.项目验收
项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、街道社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。
5.后续管理
根据计划申报阶段的菜单式初步改造方案内容，对居民意愿强烈、具备相应条件的老旧小区，街道牵头成立业委会，引入专业物业管理公司，完善小区日常维护及管理，实现良性循环，维持长效管理。其他小区改造成果，由街道制定长效管理方案，落实社区管理和服务，做到“成熟一个、改造一个、管好一个”。
三、工作举措
（一）加强组织领导
成立市老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，相关单位和各街道主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室（设在市建设局），从全市抽调专职工作人员成立老旧小区改造工作专班，实行实体化运作，同时各街道落实专人专职从事老旧小区改造工作。
（二）强化要素保障
积极争取中央和省级相关政策支持和资金补助，市财政按照老旧小区改造计划给予一定保障，城投集团负责老旧小区改造资金筹措。
原则上居民应出资参与改造提升工作，有条件的可通过物业（房改）维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实。探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。支持对部分既有用房实施改(扩)建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加配套服务用房。可将老旧小区内或附近的闲置国有房屋，提供给街道、社区使用，用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。
（三）完善长效机制。
充分发挥社区党组织在协商、监督、评议等方面的作用，搭建沟通议事平台，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，真正做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。发挥小区关联单位和社会力量的作用，完善社（小）区公约、章程，确定改造方案时应同步协商确定长效管理机制，鼓励实施专业化物业管理或准物业管理，鼓励以街道为单位，成立或明确物业服务企业提供基本的有偿服务。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。建立公安、生态环境、建设、卫生健康、应急管理（消防）、综合执法等部门联合执法机制，加强城镇老旧小区日常监管。
（四）健全监督机制
将老旧小区改造工作任务纳入综合考评，严格奖惩机制，切实引导各责任主体齐心协力加快项目建设。构建上下互通、横向联动的工作机制，建立完善工作例会制度，强化工作协调，积极破解老旧小区改造工作的问题、难题。加大对老旧小区改造提升工作的宣传引导，不断强化居民主任翁意识，鼓励和引导居民群众积极参与老旧小区改造工作，为工作推进营造良好的舆论氛围。邀请人大代表、政协委员和社会各界代表，监督、检查老旧小区改造工作，建立工程进度定期通报和民间监理员等制度，让居民全程参与和了解工程施工进度、施工质量，最大限度减少施工给居民生活造成的影响，把实事办好、办实。
旧城改造工程施工方案篇2
摘 要 随着社会经济的高速发展，我国大中型城市道路为了加快城市化的进程不断扩张，使得道路交通运行效率、公交出行、交通安全以及景观效果等方面都不尽人意。因此，城市道路规划部门和交通管理部门需要共同合作，科学地进行城市道路改造施工和交通管理之间的协调。
P键词 城市道路 改造工程 施工 交通疏解
道路改造工程施工期间，将会不同程度封闭车行道，中断交通，降低道路通行能力，造成交通堵塞，引发交通安全事故，给行人、车辆带来安全隐患。因此，要做好道路改造工程，必须做好交通疏解工作，提高施工期间交通安全，降低施工对居民出行的影响。
一、城市道路改造工程施工过程中交通疏解的必要性
城市道路改扩建建设周期长，施工期间需占用大量的城市道路资源，为保障道路施工期间城市生活、生产的顺利进行，必须切实组织好地铁施工期间的交通疏解工作。交通疏解设计从优化道路施工方案、改善路网结构、保障公交优先通行、建设疏解道路、提高道路交通管理效率等方面制定了综合的交通疏解方案。如不进行交通疏解，高峰期间影响区域路网很大一部分信号交叉口将会产生拥堵，主要干路车速全面下降，交通形势将十分严峻，通过合理的疏解后，区域交通运行状况总体能维持在道路施工前的服务水平。从以往工程建设经验表明，通过开展专项交通疏解研究，制定综合的交通疏解方案，可以有效减轻道路施工对城市交通的影响。
二、交通疏解原则
1.确保交通安全原则。周边环境复杂、安全隐患多，容易引发交通事故，造成人员伤亡及财产损失，交通疏解必须确保安全。
2.综合协调原则。交通组织方案应保证道路改造工程的正常顺利施工，尽可能为道路改造提供良好的外部条件，同时，要尽可能减少因道路施工对城市交通、经济、环境及城市建设等带来的影响。
3.交通系统性原则。应充分考虑区域交通状况，尽量减少对区域路网上的交通压力。
4.技术可行、经济合理、符合环境要求原则。提出的交通组织方案基本满足城市交通需求；保证所采取的临时措施投资省、经济合理；尽量减少对城市环境的负面影响，符合城市环境要求。
三、城市道路改造工程施工过程中的交通疏解措
1.旧城改造和新城建设相结合。旧城改造就是改造旧的城区，使其在城市发展中重新拥有活力，达到改善生活质量和环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。但是城市为了寻求发展，当然不能仅仅局限于改造旧城区，所以就必须着手建立新城区，以拓展生存空间，以提高城市经济社会的综合承载力。把旧城改造与新城建设结合起来，在旧城改造到一定程度后，建设新的更多的城市中心，把旧城区的人口迁移到新城区，减少了旧城区的人口流量，平衡了整个城市的交通流量，大大地提高了城市交通的承受能力。
2.加强城市道路规划和交通管理之间的配合。城市道路规划部门和交通管理部门的合作是解决城市交通的关键，不能把两个部门割裂开来。在城市道路规划部门规划时，应该让交通管理部门的专业人员参与共同规划，改变过去单纯以规划设计人员为主的状况，注重发展综合专业化人才设计队伍，使城市道路规划在道路改造施工过程中，更加合理，更有利于交通疏解。道路交通管理部门处于交通管理第一线，对各种交通遇到的不合理情况最有发言权，管理部门应该从原来被动的管理模式中走出来，在城市发展的宏观立场参与城市道路的规划工作，配合规划部门搞好道路路网的规划。有了合理的路网，才能更好地管理城市交通，才能确保城市交通的健康发展。
3.制定公交优先的策略。随着社会经济的发展，城市居民的物质生活也得到很大程度的提高，对于汽车这样代步工具的需求是逐年增长。越是大型城市，对私家汽车的需求量越是庞大。所以这就造成了大城市的道路紧张，交通结构复杂，停车设施匮乏的矛盾。如果不加限制私家汽车的购买，势必要大量建设交通基础设施以满足现今拥挤的交通状况，拓宽道路。旧城大规模拆建无法避免，从而陷入大量的道路重新规划，重新改造施工，造成更拥挤更堵塞的交通。这样以来，就形成了一个越修越堵，越堵越修的城市道路恶性循环。
4.加强交通管理，保证交通疏解方案的顺利实施。任何疏解方案的实施都需要交通管理措施作为保障，施工期间通过加大执法力度可以维持道路有效的运行秩序。加大宣传力度，取得市民的理解和广泛支持，道路交通疏解对原有的居民出行有一定的影响，如公交站台位置迁移、公交线路的调整、道路交叉口组织形式的变化等等，都需要广泛宣传，取得民众理解和支持，为地铁的施工创造和谐的社会环境。
四、结语
总之，交通疏解工程编制过程中，不能只考虑于对施工工期、经济效益等方面的考虑，应加强对城市交通的整体认识，做到疏解方案技术的全面性，从多方面、多层次论证疏解方案，提出合理化建议。保证施工期内行车秩序良好，确保了公交运营畅顺，不出现严重拥堵现象，将道路施工对市民的出行影响降至最低。
参考文献：
[1] 陈伟强.浅谈城市道路改造工程交通安全与疏解[J].科技创新与应用，2013（06）.
[2] 张威.浅谈道路改造工程施工中的交通控制[J].黑龙江科技信息，2015（04）.
旧城改造工程施工方案篇3
我代表区政府，向区人大常委会作*年办理《关于加强旧城区环境综合整治，进一步提升中心城区基础环境水平的议案》的情况报告，请审议。
在*年年初召开的区*人大第2次会议上，*街刘国全等13名代表《关于加强旧城区环境综合整治，进一步提升中心城区基础环境水平的议案》，经议案审查委员会审议确立为1号议案（简称1号议案）后，交区政府办理。区政府十分重视1号议案的办理工作，成立了以分管副区长为组长，国土房管分局牵头，区建设市政局、规划分局、区环保局、城管综合执法大队、区城管办、区市容环卫局等部门组成的议案办理小组。同年6月，区政府研究制定了该议案的实施方案，并提交区*人大常委会第6次会议讨论通过。去年1月，在区*人大常委会第15次会议上，我也代表区政府将办理议案的情况向区人大常委会作了专题报告。按区人大常委会的安排，现将*年办理1号议案的主要情况及取得的成效汇报如下：
一、*年工作完成情况
去年，区政府继续按照《实施方案》，扎实开展各项工作，定期对议案的办理情况进行检查督促，研究并及时解决存在问题，确保实施方案顺利推进。主要抓好了以下6项工作：
（一）预计提前一年半完成*在册危破房改造任务。
*年区政府以保障民生为出发点，认真落实为民措施，提前完成了危破房改造任务。
1．危破房改造瓶颈可望打通。
国土房管分局和各街道迎难而上，扎实开展零散危破房的维修改造工作，目前，已全面完成了*年的全年计划，共改造危破房10.17万平方米，去年新入册的危破房实现了“当年发现，年内修复”。我区共有*年在册危破房25.24万平方米，*—*年已累计完成22.85万平方米的改造任务，剩下的2.39万平方米危破房可望于今年上半年全面改造完成，从而提前一年半完成市政府下达的危破房改造任务。现我区的小片危破房改造工程中，*地块已完成绿化建设，新增绿地1976平方米；营房巷、玉华坊、太和里地块已完成房屋修缮排危；共和南地块10户直管房住户已全部迁走，正在办理规划审批。
此外，区政府针对私房业主维修改造房屋积极性不高的问题，从规划报建、施工管理、特殊情况的处理等方面入手，制定了《*区关于进一步加强旧城区私有危破房改造工作的指导意见》，进一步调动私房业主自行修缮房屋的积极性，对促进我区全面完成在册危破房的改造工作起到很好的作用。
2．解放中旧城改造试点取得可喜成绩。
解放中旧城改造试点工程是我市首个旧城改造项目，为我市的旧城改造工作做出了有益的尝试，提供了宝贵的经验。目前，这一试点工程的1号、3号楼已全面完工；2号楼已完成基础和首层建设，正在进行2层施工；4—6号楼已完成水电、煤气管道等设施的安装；小区内的市政配套设施及保留整饰工程都已基本完成，回迁安置工作现有序推进，3、4、5、6号楼的回迁户已陆续收房回迁。
3．全力推进东濠涌旧城改造项目。
为有效改善我区东濠涌沿线旧居民区的居住环境，区政府根据实际，初步选定了东濠涌*南地块作为我区新的旧城改造项目，现已完成地块的基础数据摸查、测算分析和研究论证等前期工作，并征求了市相关部门意见，研究制定了改造方案。目前，该项目已完成方案的制定上报工作，并获市政府初审通过。
4．稳步推进城中村改造。
目前区政府已完成对扬箕村基础数据的摸查工作，正按市的要求就改造方式、建设规模和实施方案等问题与该村进行磋商。
（二）提前两年完成物业管理全覆盖任务。
我区是广州市乃至全国较早实施小区物业管理的城区之一。市政府要求各区2008年物业管理覆盖率达到75%，2009年覆盖率达到100%，我区去年已达到全覆盖，并在此基础上，着重加强物业管理的规范化建设，通过建立和完善四项制度，巩固管理成果，提升管理质量。一是建立和完善物业管理服务长效机制，印发了关于加强全区推进住宅小区物业管理工作的意见，进一步促进我区物业管理市场的规范发展。二是发挥房管部门的指导、协调和监督作用，完善物业管理联络员制度，加强对物业管理企业和物业保安队伍的管理。三是建立联合检查制度，由国土房管分局与公安分局组成联合检查组，对全区实施物业管理的506个小区和大厦进行检查。四是建立区、街和物业小区三级纠纷排查制度，积极开展物业管理纠纷的排查调处工作，对物管公司的违规行为及时督促整改，对业主的不当要求依法予以解释，有效缓解小区居民与物业管理公司的矛盾冲突，维护居民的正常生活秩序及各方的合法权益。
通过落实好上述四项制度，截至*年底，全区建立业主自治组织的居民比率达到76.14%，物业管理平均收费率达到69%，实施规范物业管理的居民比率达到47.26%。指导业主委员会成立或换届选举26宗，指导小区（大厦）做好前期物业管理招投标工作，协调处理物业管理重大投诉42宗。
（三）加大市政设施建设和管理力度。
去年，区政府不断加大投入，很好地完成了我区各项市政设施的建设和改造任务，有效提升了我区基础环境水平。
1．超额完成市政基础设施改造任务。
我区去年全年计划新建、改建车行道23.37公里、20.66万平方米，人行道28.71公里、10.58万平方米，实施排水排污管网改造16119米。截至去年底，超额完成全年计划，其中，完成瑶台西街等72项车行道改造工程25.61公里，面积21.49万平方米；完成麓景路等60项人行道改造工程37.78公里，面积12.76万平方米；改造王圣堂等48个地段的排水管网17234.8米。
2．顺利推进市政重点设施建设项目。
为充分调动各方资源加快我区的市政建设，经多方努力，我区一批市政设施建设项目被纳入市城建投资计划，目前按计划逐步实施。其中，瑶台西街道路改造工程、寺右新马路排水改造工程、北京南路大修工程等9个项目已按期完成；麓湖路大修、光孝寺北侧新建规划路等2项工程正在施工，计划于春节前完成；淘金东路新建道路、站西路西段排水改造、连新路、长堤大马路等4项工程已完成招标、计划于春节前完成一期施工；府学西街道路扩建工程完成初步方案设计和专家组初步评审，已进入方案调整及深化设计阶段；光孝寺、大佛寺和六榕寺三大寺庙周边道路整治工程正在进行规划方案设计前期工作。
3．进一步加强了市政设施维护管理。
区政府注重加大市政设施维护管理力度，确保市政设施正常运转，累计清疏各类排水排污管渠148.17万米，清疏沉沙井、下水道井15.52万座，清运渠泥9492立方米，更换井环盖1444个。此外，不断加强行政管理，审批城市道路挖掘328宗，占道129宗，批准排水许可证8宗，巡查处理各类市政管理违章案563宗。
（四）加强园林绿化建设和管理。
去年，区政府以创建国家园林城市为契机，大力加强城区园林绿化建设，建成了东昌南小区等一批绿化景点，新增绿地面积10.5万平方米，改造及补植绿地1.8万平方米。截至*年底，我区绿地面积908.1公顷，绿地率27.38%，绿化覆盖面积1087.8公顷，绿化覆盖率32.8%，公共绿地623.2公顷，人均公共绿地5.42平方米。
此外，去年市、区在我区共投资实施绿化工程115项，其中市投资项目中，已完成朱紫寮、*北等6项工程，东风中万安南绿地等2项工程已进入拆迁阶段，金贵村山头绿地、广州大桥桥底及二沙岛北侧道路绿化工程正在紧张施工，应元路31号等3项绿化工程正在开展前期工作；区投资的102项绿化建设工程现已完成90项，建成绿地2万平方米。
*年至*年，我区在23个社区中投入850万元开展创绿工作，把绿色文化带进社区，充分利用企业、事业单位的示范作用，把环境保护、资源节约理念辐射到各社区。目前，全区共有“绿色社区”54个，其中国家命名的有3个，省级命名的有13个，市级命名的有20个，区级命名的有18个，我区“绿色社区”创建成绩走在全市的前列。
（五）按照建设平安和谐*的要求推进重点工程征地拆迁和重点社区综合整治工作。
1．积极推进市、区重点工程项目的征地拆迁工作。
由于我区新建设的市政项目多，旧城改造任务重，因此我区承担的征地拆迁任务十分繁重。区建设市政局、国土房管分局竭尽全力，想方设法，努力完成了多项艰巨的征地拆迁任务。在开展征地拆迁工作中，坚持依法拆迁、和谐拆迁，正确处理各种利益关系，共完成房屋拆迁面积1.32万平方米，其中，小北等地铁站点的房屋拆迁8647平方米，借地5.77万平方米；建设新村综合整治房屋拆迁1000平方米；东山大街房屋拆迁3545平方米。
2．按计划推进社区整治工程。
根据市政府的决定，我区开展了新河浦涌社区整治工程，由区建设市政局负责对小区的建筑外墙立面整饰、规范“三线”、改造道路、增设停车场和绿化配套等一系列整治工程，占地面积达9.36万平方米，整饰房屋246栋。去年12月，区委、区政府在该小区举行了整治工程开工仪式，标志着该项工程已进入主体施工阶段，预计今年4月底完成。
此外，我区还完成了建设新村综合整治工程，实施房屋整饰8栋，面积6000多平方米，更换铝合金窗2400平方米，市政建设基本完成，改造建设二、三、五马路等十二条道路，铺设车行道9456平方米，人行道5832平方米，改造排水管1161米，增设绿化景点2500平方米，规范治理“三线”3.2公里。
（六）积极推进规划修编工作。
区政府坚持规划与建设、改造与保护相结合的原则，结合“中调”发展战略的实施，研究整合*分区规划，做好专项规划储备和项目的前期工作，做到规划先行，规划引导。一是在原*、东山、白云(矿泉)、天河（登峰、扬箕）分区规划的基础上，重新研究我区的空间结构、土地利用等方面的重大发展策略，编制完成《*区发展战略规划》；二是配合“城中村”改造，做好《矿泉地区改造规划》编制工作；三是认真开展区“数字详规”项目现状核查工作，为市规划管理提供法定依据；四是开展《广州市城市总体规划（*—2020）》修编现状调研工作，为科学编制城市总体规划打下坚实基础；五是做好《*区公建配套项目规划信息系统开发、规划信息数据采集与建库》工作；六是组织编制《广州市东濠涌两岸沿线旧城改造规划》方案；七是《*区三类肉菜市场升级改造规划》形成终审成果；八是结合“中调”发展战略的实施，做好我区危破房改造与旧城更新规划工作。
二、下一步工作计划
今年，我们将以“*大”精神为指导，努力践行“*”重要思想，贯彻落实科学发展观，紧紧抓住实施“中调”发展战略的机遇，以建设经济发达、政治文明、文化繁荣、环境优美、社会和谐的现代化城市中心区为目标，继续加大力度推进我区旧城综合改造和整治，增强中心城区综合竞争力，努力实现“调优、调高、调强、调活”的发展战略目标。
（一）继续加大危破房改造工作力度。
1．充分调动各方积极性，确保2008年上半年全面完成*在册零散危破房改造工作任务。
加快维修改造工作的步伐，继续完成尚余的2.39万平方米危破房的改造，确保2008年上半年全面完成*年在册危破房的改造任务。结合实际，开拓创新，积极探索各种行之有效的办法，努力突破私有严损房改造的瓶颈。争取开通绿色通道，简化办理危破房改造审批程序，为全面完成改造工作争取宝贵的时间。
2．总结经验，探索新模式，为全面铺开旧城综合改造工作打下坚实基础。
解放中旧城改造工程是我市首个旧城综合改造试点工程，从*年开始实施，经过几年辛勤的实践，积累了不少经验，但仍存在不少的困难，需在今后工作中加以改进和完善。目前我区正准备着手实施的东濠涌*南地块的综合改造，将探索采取“政府主导，鼓励社会力量参与”的新模式。针对具有文物价值、富含岭南文化历史底蕴的建筑，将采取“修旧如旧”的方针，结合时代气息突出文化古韵进行改造。我们将继续总结好的经验，探索好的做法，为全面铺开旧城综合改造打下坚实的基础。
（二）进一步规范物业管理工作，推动物业管理逐步实现社会化、市场化和专业化。
围绕《*区*—2008年推进住宅小区物业管理工作的实施意见》，今年我区的工作重点将转向巩固管理质量，提升服务水平，大力促进业主自我管理、民主协商的自治自律机制的形成，指导街道建立业主自治组织的居民比率要达到95%，并逐步推进物业管理社会化、市场化和专业化，着力提高物业管理的收费率，实现物业管理的可持续发展。我们还将继续完善基本物业管理的规范化工作体系和考核验收体系，加强对物业管理行为的监督和管理。
（三）加快市政项目建设步伐，多渠道增加城区园林绿化面积。
今年，我们将继续加强与市有关部门的沟通协调，争取把水荫路、府学西街道路扩建改造、站前路大修、矿泉街向阳大街片区、登峰街金贵村片区及火车站广场排水改造、永安横公园和东风路竹丝岗二马路绿地等工程纳入市的城建固定资产投资计划，重点抓好东山大街绿化广场、东风中万安南绿地、应元路31号、金贵村山头绿地等项目的实施。继续加大区财政投入，加快区管市政道路、排水排污设施和桥梁的维修改造，改善我区道路状况。加大内街拆违复绿工作力度，改善内街环境。
此外，我们还将继续做好绿化宣传工作，大力开展全民义务植树活动，加强对区辖房地产开发项目的绿化验收，指导辖区机团单位的绿化建设，力争2008年增加绿地面积10万平方米。
（四）加强重点工程项目的征地拆迁、重点社区的综合整治工作。
坚持依法拆迁、和谐拆迁，加大工作力度，做细思想工作，继续推进地铁五号线和六号线、东山大街绿化广场、东风中万安南绿地、府学西街道路扩建、教育综改二期等项目的征地拆迁工作，集中精力抓好永安横公园的拆迁工作，力争按期交地，以保证工程建设的顺利实施。加强协调，进一步妥善解决好各种历史遗留问题，推进历年来实施的重点项目征地拆迁的结算、结案工作。
此外，切实推进新河浦涌、沙河涌、东濠涌、景泰涌等河涌的综合整治工程，改善我区河涌两岸的景观。同时，借助大力开展旧城社区环境整治的良好势头，继续加大财政投资力度，除完成最后20%旧城社区创建达标任务外，还将进一步提高已整治社区的环境水平，大力改善旧城社区环境状况，提升中心城区城市环境综合水平，造福一方百姓。
（五）继续做好规划工作，发挥好先导和指引作用。
一是按照《广州市城市总体规划（2010—2020）编制工作方案》的要求，对我区土地利用现状、发展定位、发展规模、空间布局、人居环境优化、产业升级、道路交通系统、历史文化遗产保护、地下空间开发等方面进行研究；二是拟对状元坊地区（北起大新路，南至一德路，东起天成路，西至人民路面积约8公顷）进行旧城改造规划，设计深度达到修建性详细规划总平面要求；三是改善一德路地区旧城风貌，保护骑楼建筑，拟在2008年对一德路地区（北起一德路，南至沿江西路，东起解放路，西至人民路面积约25公顷）编制旧城改造规划。
旧城改造工程施工方案篇4
为积极稳妥推进县城旧城区和城中村改造，营造宜居环境，提升城市整体形象，促进经济社会又好又快发展，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和我县城市总体规划，现提出如下实施意见。
指导思想
坚持以科学发展观为指导，以改善城市居住环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，按照“政府主导、市场运作”的思路，以“一例一案、成熟一个、改造一个”的方式，对县城规划区内危旧房集中、基础设施落后的区域或地段逐步进行改造，实现建设生态、文明、宜居的山水人文新城目标。
适用范围及实施主体
本《意见》适用于县城规划区内的旧城区和城中村改造。
县城规划区内国有土地上的改造简称旧城区改造，旧城区改造由县住房和城乡建设局负责组织实施；集体土地上的改造简称城中村改造，城中村改造由磁州镇负责组织实施。县成立旧城区和城中村改造指挥部，指挥部办公室设在县住房和城乡建设局，具体负责旧城区和城中村改造的组织、协调、督导等工作。旧城区和城中村混杂区域的改造由县政府指定单位组织实施。
运作模式和报批程序
（一）县住房和城乡建设局、磁州镇分别制定旧城区和城中村改造计划，经县旧城区和城中村改造指挥部及其办公室审核后报县政府批准后，按程序纳入县国民经济和社会发展年度计划。城中村改造先由村（社区）集体制定改造规划方案和实施方案，经改造范围内80%以上住户同意。
（二）县规划局根据旧城区和城中村改造计划，结合城市总体规划和各类专项规划，出具规划设计条件，致函县国土资源局。
（三）县国土资源局依据规划条件对改造区域进行勘测定界，核准各类用地面积，先行测算政府土地收益，并报县政府。经县政府批准的城中村改造区片，由国土局按程序履行集体建设用地转国有建设用地报批程序。
（四）按照《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《城市房屋征收补偿安置办法（暂行）》相关规定实施征收补偿。
（五）审定征收成本，确定土地出让起始价。征收补偿完成后，由县财政局结合房屋征收部门对征收成本进行审定。征收成本中应当包括：投资人垫付的征收补偿资金、双方约定的利息、回迁安置房建造成本和工作经费等。
县国土资源局根据规划条件进行地价评估，测算土地出让的评估、测绘、交易和各种税费后，结合征收成本合理确定土地出让起始价。土地出让方案报县政府同意后实施。
（六）土地出让后由摘牌单位按照基本建设程序办理有关审批手续后进行改造建设。
优惠政策
（一）鼓励多渠道融资，广泛吸收社会资本参与旧城区和城中村改造。县公布旧城区和城中村改造信息，公开优选意向投资人。
投资人参与土地竞买的，在同等条件下享有竞买优先权，其先期垫付的征收成本（不含回迁安置房建造成本），经财政部门结合县房屋征收部门认定并出具证明文件，可抵作土地竞买保证金。投资人不参与土地竞买的，退还垫付征收资金的80％，不付息。投资人参与土地竞买但未中标的，由县政府在土地出让后，退还垫付资金并支付利息。
（二）投资人中标后，应按时将土地出让金全部缴入县财政。县财政在土地出让金全部缴纳后15个工作日内全额退还投资人垫付的征收成本。县政府按土地出让价款政府净收益部分的5%，提取国有土地收益基金，按10％提取保障性住房建设基金，按10％提取农田水利建设资金，按10％提取教育资金，按土地出让面积×65元／平方米的15％提取农业土地开发资金。
对旧城区和城中村改造项目，按规定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建设基金。
旧城区和城中村改造项目，须按税法及有关政策规定缴纳土地出让契税，由县财政部门按程序列支，用于该项目回迁安置房建设。
（三）旧城区和城中村改造项目，回迁安置房的面积不计入配建廉租房和公共租赁住房的基数。
（四）旧城区和城中村改造项目，免缴征土地管理费、城市基础设施配套费、城市道路占用挖掘费、新型墙体材料专项基金等政府性基金和行政事业性收费；按规定修建人防地下室的，免缴人防地下室异地建设费。因地质、地形和规划等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部门采取一事一议的办法研究解决。
（五）城中村改造，规划道路围合内的空闲地和非宅基地占规划总用地面积的比例，不超过10％的，可与城中村一并公开出让，享受优惠政策，超过10%的不享受优惠政策。
（六）对开发企业已经通过出让方式取得建设用地使用权的土地，因城市规划调整，为城市道路、广场、中小学校、公共绿地等城市公共设施拆迁腾地的，按“腾一补一、先拆后补”的原则进行补偿。有周转用地的城中村和旧城区片，等面积置换；没有周转用地的城中村和旧城区片，按占地补偿标准进行结算。
相关规定
（一）旧城区和城中村改造规划方案一经批准，在其界定的范围内，县规划部门不再审批其他建设项目；改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该改造规划方案，任何单位或个人不得在其规划范围内私自进行建筑物、构筑物的新建、扩建、翻建及改变地形、地貌等行为，否则，规划、住建、国土等部门依法查处并在征迁补偿时予以扣减。已经出让的土地应严格按照规划设计条件和土地出让合同约定的有关条款执行，不得随意改变。因特殊原因确需改变的，须经县规委会和县政府研究同意，变更出让合同，补交土地出让价款。
（二）土地出让政府净收益，由国土资源部门指定有资质的评估机构，依据有关政策规定进行测算，并报县政府研究确定。
（三）旧城区非经营性用地实施改造，符合城市规划、不改变用地性质，改造设计方案经县规委会批准同意后可以在原址自行改造。旧城区商业、工业等经营性用地实施改造，根据城市规划需要改变用地性质和条件的，应补交土地出让差价，办理相关手续。原属于划拨用地改造的，应按规划条件缴纳土地出让价款，办理出让手续；属于出让用地的，按原出让合同约定和规划条件进行改造。
（四）申请人参与土地竞买报名时，就征收补偿、居民安置应与县房屋征收部门达成一致意见，并持有由县房屋征收部门出具的推荐意见。土地竞得人必须承诺保证履行房屋征收部门与被征收人签订的住房安置合同，并首先进行回迁安置房建设，回迁安置房确定房号后，方可依法销售商品房。
（五）本《意见》实施前已经摘牌的旧城区和城中村改造项目，在优惠政策上仍按原土地出让约定执行。其中，未取得拆迁许可证的旧城区和城中村改造项目，由摘牌企业负责筹集征收补偿资金，由县政府补偿安置后，将土地交给摘牌企业。
（六）改造后的居民小区在县住房和城乡建设局和磁州镇的指导下，成立居委会或经小区居民选举成立业主管理委员会，由居委会或业主管理委员会选择有资质的物业管理公司对小区物业进行管理。
附则
（一）本《意见》实施中的具体问题由县旧城区和城中村改造指挥部办公室负责解释。
旧城改造工程施工方案篇5
今年以来，我市老旧小区改造工作按照国家住建部和省住建厅的部署安排，认真谋划、全力推进。现就该项工作有关情况总结如下：
一、工作进展
自老旧小区改造工作全面展开以来，我市各级各部门对旧改工作的热情空前高涨，工作强度、调度密度、重视程度尤为突出，整体工作稳步推进。经摸底，我市老旧小区总量1322个，213442户，8898栋，1876.53万平方米，其中2019年度老旧小区改造项目共222个，已经开工的有119个，正在招标挂网的有30个，完成初步设计的有74个，尚处于前期准备工作阶段的有21个，完工的有10个，完成投资额66118万元。2020年度老旧小区改造项目共237个，已经开工的有11个，正在招标挂网的有35个，完成初步设计的有120个，尚处于前期准备工作阶段的有71个，完成投资额 16226万元；
二、主要做法
近年来，由于种种原因，我市未能抓住国家棚改政策大好机遇，因此，我们把推进老旧小区改造作为城市建设的重中之重来抓，主要做法如下：
（一）高位推进，规划先行。一是成立专班。市委市政府成立了老旧小区改造工作领导小组和办公室，组建改造工作专班，细化分工、明确责任，形成齐抓共管的工作格局。二是顶层规划。按照省厅要求，精心做好顶层规划设计，委托专业设计公司编制了2020年-2035年老旧小区专项规划并进行了公布，各县（市）区也完成或启动了2020年-2035年老旧小区改造专项规划编制工作，并建立2020年-2022年项目库。
（二）建章立制，助力旧改。一是简化手续。老旧小区改造内容繁杂，涉及多方主管部门和产权单位，为推进改造工作，开辟绿色通道，我市建立了联动工作机制，实行并联审批、容缺审批，协调解决项目推进过程中的各类问题。二是出台政策。先后起草并出台了《衡阳市城区老旧小区改造实施方案》、《衡阳市（本级）老旧小区改造资金筹集、分配及管理办法》、《衡阳市社区“三清三建”升级版（老旧小区改造）规划设计方案指导意见》等5个政策性文件及工作模板，为旧改工作有序推进提供了政策支持。三是强化培训。市棚改办和市城市办先后两次就如何编制改造规划方案和推进老旧小区改造进行专题培训，为各级主管部门、管线单位和社区工作人员授课，解难释惑，成效明显。另外，按照住建部和省住建厅的统一安排，组织全市老旧小区改造工作相关人员参加全国推进会视频会议和《意见》解读视频会议，收效很大。
（三）调度督查，传递压力。一是密集调度。为稳步推进旧改工作，市级领导多次调度部署老旧小区改造工作，并安排市财政连续三年每年按1个亿给予配套。二是强化督查。市城市办会同市住建局联合开展3次督查，对各县市区老旧小区改造项目推进情况和老旧小区改造方案编制情况进行督查，并下发督查通报，进一步传导压力。三是县区同步。各县市区也加大了调度督查力度，以一周至少一次以上的调度频率持续发力，倒排工期，挂图作战。
（四）党建引领，共同缔造。为扎实推进老旧小区改造工作，各改造小区充分发挥基层党组织堡垒作用和党员先锋模范作用，积极成立旧改项目临时党支部，在片区建立“基层党建服务站”和居民自治队伍，构建“街道党工委——社区党总支——社区各党支部——社区网格”四级党组织网络，组织党员、居民代表和工作人员走访入户，充分听取民意，调解矛盾纠纷，消除抵触情绪，争取支持配合，有力保障了旧改的各项工作顺利推进。同时，我们充分发挥“衡阳群众”在旧改工作中的主人翁作用。在工作思维上，从“大包大揽”转变为政府搭台，民众参与；在工作方式上，充分调动社会各类力量，从“独角戏”到“大合唱”转变；在工作内容上，从政府提供到居民选择，从政府管理到为民服务，从“政府配菜”到“居民点菜”。5月底，鹿山厅长来我市视察时对石鼓区基层党建加旧改给予了高度评价。
三、全力打造街区式示范项目
在老旧小区改造工作推进过程中，我们注重打造精品、树立典型，举全市之力打造中心城区老商业区解放路南北两个片区，形成可复制的衡阳经验。
（一）进展顺利。市中心城区老商业区解放路南北两个片区计划申请政府专项债4.55亿元，已通过相关审核评估程序，其中解放路以北片区老旧小区改造项目已获得前期1.5亿专项债支持。市住建局邀请北京愿景集团对项目进行了包装策划，完成了规划设计前期准备工作，已移交石鼓区政府开展设计方案招标等方面工作，计划12月底完成第一期项目改造，2021年8月底全面完成整个项目。
（二）高位规划。在衡阳市住建局牵头组织协调下，愿景集团项目团队对衡阳市中心城区老商业区老旧小区改造项目深入开展策划包装和总体规划设计工作，形成了《对标“省域副中心”和“最美地级市”发展定位，打造城市更新的衡阳模式、湖南经验、全国典范》的顶层规划方案。
（三）瞄定目标。一是全面改善市中心城区整体面貌，增强居民幸福感、获得感和安全感。二是打造形成以老旧小区片区化改造引领老旧街区更新、建设新型文旅商业消费聚集区为突出特色，全国可复制可推广的城市更新“衡阳模式”。三是以项目建设显著成效申报住建部人居环境奖，推动申报联合国人居环境奖。
（四）改造多维。一是围绕居住获得感、幸福感、安全感，实施全方位改造提升，激活老旧小区全新生命周期。二是聚焦党建引领、共同缔造，促进“建管一体”，实现专业化物业管理全覆盖，提升社区治理现代化水平。三是定位经济拉动、消费升级，打造滨水商业带和多条历史文化特色商业街巷，实现“商”“住”共生，“江”“城”相融。
（五）融资多元。一是发挥财政资金引领作用，用好上级老旧小区改造专项补助和老旧小区改造政府专项债。二是坚持市场化方向，探索实施大片区统筹平衡、跨片区组合平衡等资金平衡模式。三是探索建立政府、政策性金融机构、国有企业、社会资本等紧密协同、优势互补的战略合作模式。
四、工作中存在的主要问题
（一）资金筹集难度大。一是衡阳市作为三线城市，经济发展水平与发达地区相比差距较大，加上疫情影响，导致财政愈加紧张，配套资金投入有限；二是老城区居民基本完成了住房消费升级，大部分居民搬迁到了新建商品房小区，现居民一部分是不愿意离开生活几十年故地的老龄人口，另一部分是大量来自农村的进城务工流动人员，因此，在改造当中，居民直接出资意愿不强；三是老城区建筑密度大，现有空间不足，改造成本高、回报低，社会资本参与兴趣不大。鉴于资金筹集困难，老旧小区改造只能立足于量力而行。
（二）个别瓶颈难以突破。一是群众工作难。老旧小区改造要与千家万户打交道，群众觉悟不一，要求各不相同，群众工作难做，特别是加装电梯的群众工作最难做。二是后期管理难。我市中心城区现有相当一部分老旧小区没有明显的红线界限，小区设施与城市市政设施无法区分，给后期管理带来了一定的挑战。
五、下一步工作计划
（一）深入贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号，以下简称《意见》）精神
1.全面领会《意见》的丰富内涵。《意见》是在住建部多次试点的基础上，在去年和今年全面推开的背景下出台的，明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施，为进一步全面推进这项工作，提供了政策依据和基本遵循。《意见》坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，通篇体现了以人民为中心的发展理念；突出了系统集成、协同高效，体现了鲜明的实践特色；体现了强烈的问题导向，是一个求真务实、针对性强的文件。
2.深入落实《意见》的指导精神。一是扩展改造内容从基础类改造扩展到完善类、提升类。二是在组织实施上，从自上而下的政府包揽到现在以居民为主体。三是在资金筹措上，落实多方共建共筹的政策。四是在改造范围上，突破单个项目限制，合理拓展改造实施单元，实施成片改造。五是在改造要求上，既要针对硬件的改和建，还要加强后续的管理、服务和治理。
3.加快推进项目建设。一是强化高位推动。老旧小区改造工作既是重大民生工程，又是重大发展工程，我市将把这一工作当做近几年的重点工作，列入对县市区目标管理绩效考核内容；二是创新支持政策。当前我市老旧小区改造政策是由市棚改工作领导小组名义印发，在拓宽资金渠道、拓展城市空间、吸引社会资本、强化后期运营管理、实施城市更新改造方面，没有政策层面上的突破和创新，市政府将结合《意见》，出台进一步完善的实施政策。三是多方进行融资。争取中央和省的财政性资金补助，加大县市区人民政府通过安排一般公共预算、发行专项债券等多渠道落实支出责任；支持通过小区内外土地房屋等存量资源开发利用，实现收益平衡的整体改造项目，以及具有一定收益的配套基础设施、公共服务设施等专项改造项目；推动各方力量参与改造，鼓励原产权单位出资支持原职工住宅小区改造；加大金融支持力度，推动落实居民出资责任，创造条件引入社会资本等。
（二）瞄准联合国和住建部人居奖，依托中心城区打造街区式示范项目
以老旧小区改造结合文旅资源整合、多元融资渠道为创新，实施城市级、市场化、可持续的整城更新，打造全国可推广可复制城市更新“衡阳模式”。
一是探索战略合作。市、区政府提出任务要求，提供财政资金保障和社会资本投资平衡“资源包”；愿景集团坚持微利可持续，提供投资拉动、规划改造和社区长效运营全链条“服务包”。
二是从城市更新高度总体规划、分步实施。加强顶层设计，推进市、区城市更新和老旧小区改造长期规划“一张蓝图”，分阶段实施连片改造、滚动改造。
三是推动物业服务先行。采取连片移交方式，由愿景集团对衡阳市及石鼓区、雁峰区逐步提供全域老旧小区专业化物业服务，具备条件的地区探索提供城市运营服务。
六、几点请求
（一）请求省住建厅加强对衡阳市老旧小区改造工作的全面指导和支持；
旧城改造工程施工方案篇6
一、组织领导
为确保棚户区（危旧房）改造工作顺利实施，决定成立县城区棚户区（危旧房）改造领导小组，由县政府县长任组长，县四套班子分管领导任副组长，成员由县委办、政府办、监察局、房管局、发改委、人防办、财政局、公安局、规划建设局、国土局、商务局、城管局、地税局、民政局、交通运输局、文广局、交管大队、历市镇政府、街道办、消防大队、供电公司、自来水公司、广电网络公司、电信公司、移动公司、联通公司等部门负责人组成。
领导小组下设办公室，设在县房管局，由县房管局局长兼任办公室主任，房管局分管副局长任副主任，负责棚户区（危旧房）改造的组织实施和日常工作。
二、总体目标任务和计划安排
（一）总体目标任务
2011年完成棚户区（危旧房）改造面积6.82万㎡，拆迁户448户。通过改造逐步改善棚户区（危旧房）居民的住房条件和居住环境，完善老城区的基础设施，促进我县城市化进程，提高城市品位。
（二）计划安排
2011年10月底前，完成县城区棚户区（危旧房）改造项目6.32万㎡(其中:前程大道3.96万㎡、锦绣大道1.46万㎡、广州大道0.9万㎡)。
2011年12月底前，完成胜利南路0.5万㎡老城区棚户区（危旧房）改造。
胜利南路棚户区改造由县房管局为责任单位，其它棚户区（危旧房）改造分别由历市镇政府、街道办、城司、城管局、交通运输局、规划建设局等单位为责任单位。各责任单位按年度计划做好项目调查摸底、方案设计、可行性研究，通过公开招投标确定业主单位，严密组织实施，全面完成改造任务。
三、运作方式
棚户区（危旧房）改造应遵循政府主导、市场运作、群众参与的原则，按照统一规划、集中连片、先易后难、分步推进的要求，做到棚户区（危旧房）改造与城市拓展、城中村改造、城市基础设施建设相结合，运作程序和方式如下：
（一）运作程序
由责任单位会同县规划建设局明确改造用地范围、规划设计条件，报棚户区（危旧房）改造领导小组批准后实施。
（二）运作方式
1、市场化运作的模式。对有商业开发价值，自身能平衡的地块，采取市场运作方式改造。
2、产权人合伙开发建设的模式。对资金不足的棚户区（危旧房）改造项目，可采取产权人合伙开发建设的方式进行改造。
3、产权调换或货币补偿的模式。由政府组织拆迁，将拆迁后的净地通过招、拍、挂出让，确定项目开发建设单位。对被拆迁群众，可采取原地以房换房或货币补偿的方式进行，选择货币补偿方式安置的，所需资金从土地出让金中列支。
四、资金来源
（一）中央城市棚户区（危旧房）改造投资补助资金；
（二）省、市财政对棚户区（危旧房）改造给予支持的资金；
（三）县财政自筹资金；
1、土地出让总收益不低于5%部分；
2、住房公积金净收益部分；
3、在城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中按规定安排资金；
（四）市场化运作所得收益。
五、政策支持
（一）棚户区（危旧房）项目（包括所涉及的项目安置房和公开出售的商品房）实行行政性收费和政府性基金全免，服务性收费按收费标准下限减半征收（供电部门的收费按省政府办公厅、省发改委文件标准的80%收取）。
（二）人防工程由政府另行选址建设，免收人防设施工程易地建设费。棚户区（危旧房）改造项目地下室均按普通地下室设计建设。
（三）按照充分利用土地、集约使用土地的原则，规划设计条件可适当放宽，在符合日照系数、处理好与宗地相邻关系的情况下，采光日照间距可根据规划条件和具体情况适当调整，不设置电梯的入户高度可根据具体情况适当放宽，改造区内新建住宅的保温节能可采取“3选2”(即门窗、屋顶、外墙保温3项中选2项)。凡不必限高部分，容积率可适当提高。
（四）棚户区（危旧房）改造项目小区范围内外管网，按照“谁主管，谁负责”的原则，分别由供电、供水、供气、电信、邮政、广电、移动、联通等单位按照规划要求出资同步改造建设。小区内的供配电设施工程建设费按发改委与供电部门共同确定的收费标准减半执行。
（五）在棚户区（危旧房）改造项目用地红线内，按规划需要砍伐树木、挖掘道路、拆除公厕或垃圾站及迁移电力、供水、供气、邮电等杆（管）线，一律免收补偿费，由项目建设业主单位按规划要求重新建设或恢复。
（六）在棚户区（危旧房）改造项目建设过程中，由棚户区改造领导小组办公室统一发放运输车辆通行证，公安、交通、城管等管理部门不得随意扣车、罚款。
（七）棚户区（危旧房）改造拆迁安置房与原拆迁等面积免征营业税和契税，棚户区改造工程的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税实行即征即返。
（八）公安、教育等部门应根据被拆迁人提供所在棚户区（危旧房）改造项目内房屋拆迁安置凭证，及时为其办理迁移、落实子女义务教育入学手续，享受安置地入学的同等待遇，并免收有关费用。
六、组织实施
（一）相关责任单位要严格按照国家法律法规和规范的要求，在棚户区（危旧房）改造建设中全面实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制。要加强对工程设计、施工、验收等各环节的监督管理，确保工程进度、质量、安全。对参与工程建设和监管的工作人员实行科学有效的奖惩制度。
（二）各相关单位应根据各自职责，各负其责，积极支持配合棚户区（危旧房）改造工作。具体部门职责如下：
1、县发改部门负责项目的立项审批和协调，争取国家、省有关补助资金；
2、县规划建设部门负责项目的规划条件设置和办理行政审批项目；
3、县国土部门负责项目的土地出让和项目用地手续的报批；
4、县财政部门负责国家和省政府棚户区（危旧房）改造项目扶持资金的拔付及项目资金运作；
5、县房管部门为项目的牵头单位，负责和各相关责任部门的协调、配合、指导；
6、县供电、供水、电信、广电网络公司、移动、联通等部门负责按规划要求出资，同步迁移并改造项目范围内、外管网；
7、县工商、税务等部门负责对项目的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税等收费项目按文件规定优惠政策执行；
8、县公安、教育等部门负责办理项目被拆迁人的户口迁移、落实义务教育入学等手续，并免收有关费用;
9、县文广部门负责项目内文物的界定和保护工作；
10、县监察部门负责全过程监督；
11、历市镇政府、街道办负责项目所涉及群众的协调工作。
旧城改造工程施工方案篇7
[关键词]土地资源；珠三角；旧改；混合使用
珠三角城乡建设用地从改革开放初期的1570.0km2～1988年的1765.3km2，再到了2006年的6816.04km2，年均增速达7.79%，而2013年已达到约8534.0km2，增加了近5倍。在深圳、东莞以及佛山的南海、顺德等地，建设用地占城乡总用地的比例已经超过40%，这意味着这些城市几年之后便会无建设地可用。与此同时土地利用效率低下同样加剧了用地的紧张，从粗放扩张式用地向节约集约用地转变，探索了节地新模式已十分迫切。土地混合使用是一种集约型城市发展方式，对于已走向“存量”规划的珠三角区域而言，城市更新项目很大程度上都难以回避土地混合使用的问题。因此，对城市更新项目中土地混合使用模式的研究十分必要。本研究正是从增加和整合不同用地使用类型的视角出发，针对单一地块的多种建筑功能和同一街坊内多种用地性质的混合使用为对象，试图分析在城市更新项目中混合使用存在的问题，并提出相应的改进建议。
一、珠三角各地城市土地混合使用状况综述
1.深圳市城市更新项目中的土地混合使用
深圳经过三十余年的高速发展，城市建设开始受到“四个难以为继”的制约，土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力等压力，迫使深圳由过去的“增量扩张”为主转向“存量优化”为主。以增量更新为主导的城市空间增长方式对土地使用效率提出了更高的要求。近年来在法定图则的编制和管理中，土地混合使用得到了强化。据有关统计分析，深圳市2008～2009年法定图则委员会审议已批法定图则个案修改案例中，审议事项中61%与用地性质调整以及土地混合使用有关，6次会议共审议41项图则个案修改，其中25项涉及用地功能调整。伴随着深圳市更新进程的加快，土地的高效、集约利用和混合使用已成为一个普遍存在的现象。在用地功能调整案例中，在原规划功能的基础上申请混合建设其他使用功能的案例占比达40%。土地混合开发的案例主要是居住用地中要求增加商业、办公等功能，仓储用地要求兼容开发仓库、展览、办公、公寓等物流功能，工业用地要求建设研发功能，轨道交通设施用地要求混合开发居住、商业、办公功能等。
2.广州市“三旧”改造项目中的土地混合使用
随着城市的发展，广州建设用地不足的问题日益凸显，加大“三旧”改造力度同样是解决问题的关键。2015年2月28日，广州市城市更新局正式挂牌成立，标志着以更新改造推进城市可持续发展，探索低效存量建设用地发展阶段的到来。广州市自2009年“三旧”改造工作全面启动以来，全市“三旧”用地就达15000宗，城市更新所释放出来的用地数量巨大。而从广州市国土资源和规划委员会网站公开的331例“三旧”改造或控制性详细规划修改、调整的相关批复中进行统计（2007年3月～2015年3月），涉及单一用地性质调整为混合用地的1078宗，共195案，审议事项中59%与土地用地性质调整和混合用地有关，土地混合使用表现为商业与住宅、科研、商务、交通，居住与交通、工业与科研等类型。可见，广州市城市更新项目中土地混合使用已经成为城市规划管理中重要手段。土地利用混合程度还可以从城市不同性质土地混合的总体情况得到验证。在城市地理学中，可以引入信息论中的熵值原理来表示用地的混合情况，熵值的大小反映混合程度的强弱，参考林红、李军对2005年广州市城区各区的土地利用混合率进行测算结果，表明在城市更新项目较为集中的越秀、荔湾和海珠区，相应的土地利用混合率也相对较高。
3.其他城市“三旧”改造项目中的土地混合使用
2007年6月，佛山市政府下发了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》，“三旧”改造逐步成为各级政府的工作重心。以佛山市国土资源和城乡规划局网站公示的四区及佛山新城《佛山市2013年经营性房地产及工业用地勾地表》为例，仅2013年，全市国有建设用地供应计划189宗地中混合用地共有78宗，占比41.26%，土地混合使用也较为普遍，其中以更新改造形式供应用地27宗，混合用地25宗，占比92.59%。开发宗地中土地混合使用的形式以商住混合、商业商务混合为主，有少量的新交通编组站、上盖居住、商服综合开发地块。珠海城中旧村改造中土地混合使用也较为普遍。依据珠海市住房和城乡规划建设局网站公示的《珠海市城市更新专项规划2013—2020》，到2020年珠海全市列入“三旧”改造的城市更新地块规模为1606个，共37.48km2，城市更新已成为珠海盘活存量土地的主力。而2014年珠海市城市更新单元计划第一批计划中，城市更新单元6个，更新用地面积11.43公顷，其中混4个为混合用地，共计8.38公顷，占比73.32%，土地混合使用在更新项目中已成主流，主要的混合使用形式为商业、商务办公混合，商业居住混合，商业商务居住混合等。东莞早在2008年就开始实施“三旧”改造，先后出台了配套政策性文件20多份来推动“三旧”改造的实施。笔者从东莞市“三旧”办获悉，截止到2014年4月，东莞市已批出或审查“三旧”改造方案596宗，面积32m2，已落实项目的415宗。目前正推动5个大型改造片区（共约12.7km2）组团式连片改造试点工作。城市更新过程中以开发商主导的混合开发趋势非常强烈，土地混合使用案例多集中在地铁和城际轨道站点周围和城市中心区域，用地性质以商住混合、商业商务混合为主，为了全面规范东莞“三旧”改造工作，东莞相继推出《意见》《办法》等新规，规定市区内用于商住的更新项目不得超过60%，而镇区则不得超过40%，工改商住的项目比例会控制在40%以内。
4.小结
可见，在珠三角的主要城市中，城市用地的混合使用现象已较为普遍。对于已经步入“存量”规划时代的珠三角区域而言，城市更新已经成为释放现有土地资源，实现内涵式增长的主要途径。如何在城市更新过程中顺应市场的多元化需求，满足开发主体对土地混合使用的需要，分析土地混合使用中存在的问题并建立可行的操作机制，已经成为当前研究的重要课题。
二、城市更新中土地混合使用存在的问题
1.技术标准滞后
深圳市2014版《深标》专门增加了土地混合使用的章节，在珠三角众多城市中实属首创。对单一用地性质的混合使用功能在建筑面积比例上进行约束，在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。尽管2014版《深标》对土地的混合使用在制度标准方面进行了可喜的尝试，但在城市发展转型与市场经济不确定性的宏观环境下，严格细化的土地分类直接导致了土地用途的单一和排他性，多种新型、混合的城市功能或产业功能很难用一两种用地性质准确表达，导致了规划编制的表达混乱和法定图则的频繁修改，规划编制制度的弹性仍然存在问题。
2.编制技术科学性不强
目前，无论是深圳的法定图则，还是广州的管理单元控制性详细规划，基本上延续了传统控规的编制思路。是建立在总体规划、分区规划等上位规划基础上，通过自上而下的形式进行的技术深化，以地方经验为依据，确定每个地块的土地用途。动辄几平方公里范围的控规编制，很难对现状成千上万的权利主体之间错综复杂的利益关系考虑周详，规划师“拍脑袋”定性规划的现象仍较为普遍，与社会经济的实际需要存在脱节，规划的严肃性不够。在快速城镇化的过程中，城中村、新居住区、高端CBD、工业园等开发类型同时存在，新旧差异巨大，部分“三旧”区域功能复合化十分突出，改建、私建等不规范的用途调整加剧了技术处理的复杂程度，动态更新的操作很难及时跟上。面对日趋复杂的社会经济环境，就规划编制队伍本身而言，长期以来以城市规划、建筑学学科背景为主流的城市规划从业者，尚未能从物质空间为主体的规划设计工作中转换角色，规划对社会问题的研究不足，处理措施粗暴，造成了形态空间无法解决多元的市场需求和城市复合化的增长规律。
3.相关政策不完善
广州、深圳、东莞等城市进入产业加速转型时期后，以创意研发、设计、物流、现代服务业等2.5产业迅速崛起，不仅符合城市产业发展导向，又具有使用方便、转型快、成本低等特点，有助于企业产业方向的快速、灵活调整，应对市场快速变化。创新型产业无不体现出多种功能的高度混合，然而，现有的规划标准和管理规则却没能及时调整，造成规划主管部门缺乏对其进行规划许可或规范管理的政策工具。拿深圳来讲，《城乡规划法》《深圳市城市规划条例》《深圳市城市更新办法》以及《深圳市城市更新办法实施细则》等文件对法定图则（控规）修改规定了一套刚性、严格的程序，极大的促进了城市规划决策的科学化、民主化和法制化。无独有偶，广州市城市更新局和珠海市、东莞市、佛山市“三旧”改造办无一例外的建立了内容大致相似的城市更新修改审批机制，这些政策文件多采用直接的规划指导措施，保障了法定图则、控规实施的刚性管理。但是，随着近年土地混合使用需求的普遍增加，土地混合用途调整的个案频次逐年增加，由于图则修改控制严格、程序复杂、耗费时间长，对城市建设与市场开发造成一定的负面影响。
三、结语
通过对珠三角区域土地混合使用的分析发现，在当前经济形势日趋复杂、多元化的发展过程中，城市已经自发形成了强烈的混合开发诉求，在城市更新规划中由于技术处理手段科学性不足、技术标准、政策制度不完善等综合原因一定程度上阻碍了土地混合使用需求，但“旧改”活动本身对制度、政策的依赖特点决定了如何改革规划编制技术，优化政策制度才是促进土地混合利用的关键。规划不应只是一种实现城市美好蓝图的纯技术手段，还应是对土地资源利用的分配与调节，协调城市发展中效率与公平的关系，促进城市可持续发展的综合行动。因此，在土地再开发中建立多方参与、凝聚共识的土地再开发决策体系及多元利益共同体协调合作的实施机制，才是从根本上实现土地混合使用体制良性发展的必然途径。
参考文献
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旧城改造工程施工方案篇8
维也纳煤气罐改造工程是国际知名旧建筑开发利用的成功案例。建筑群建成于1898年，由4个高72.5m、直径64.9m的罐体和一座控制室组成。当时动用了大约1.75万立方米水泥和1300万块红砖。每座罐体内部容积为9万立方米。亲临此地，建筑巨大的体量让人震撼。1986年前后，维也纳逐步从民用煤气换成天然气，煤气罐被彻底废弃。2001年维也纳决定复苏此保护性建筑，并开始征集改造方案。4个煤气储藏罐的改造方案分别出自法国建筑师让•努维尔(JeanNouvel)、奥地利蓝天组(COOPHIMMELBLAU)、建筑师曼弗瑞德•维多恩(ManfredWehdorn)和建筑师威尔海姆•霍兹鲍尔(WilhelmHolzbauer)这四位设计师。现今，从GoogleEarth地图上放大维也纳11区(图1)就可以清楚地看到4个体量巨大的煤气罐建筑，它以新的生命状态成为维也纳城际线上的一个醒目标识。
2中外旧工业建筑改造现状分析
对于欧美国家而言，现今城市旧建筑更新项目已成为城市建设的主体。20世纪70年代中期之前，欧美对旧建筑遗产的保护方式主要以改造公共建筑为主，例如博物馆建筑、广场建筑等。随后，人们意识到这种方式未能将遗产的种种价值有效地融入民众的日常生活，因此70年代中期提出了“住到古迹中去”的口号。通过将大量的历史建筑改造为宜人的居所，有效地将历史遗产融入当地人居住的构建中。维也纳煤气罐改造项目就是其中典型案例之一。近几年来，随着国内对旧建筑价值的再认知，我国旧建筑改造项目也开始逐渐向前推进，但在这过程中呈现出诸多问题。第一，认为改造对象只是具有较高历史文化价值的旧建筑，否定一般性旧工业建筑，轻视一般性旧工业建筑构成的历史文化背景;第二，国内的旧建筑改造主要还是局限于简单的维修、翻新之上;第三，缺乏现代意义上旧建筑改造的历史经验与系统的理论指导;第四，改造案例前期定位不清，加之后期维护不及时，改造后的建筑使用周期较短，带来经济与文化的双重损失。
3以维也纳煤气罐新城改造谈旧工业建筑改造的具体策略分析
3．1建筑外部空间改造策略对于旧工业建筑的外立面改造常用方法:第一，视旧工业建筑原本外立面造型特点，如果风格特征明显，并且造型保存较为完整，通常以保留、修缮为主要手段;第二，在旧工业建筑基础上新建部分新建筑，强调新旧对比的同时，衬托出城市的历史以及岁月流逝的痕迹。这两种常用的策略在煤气罐改造项目中得到了充分运用。煤气罐建筑本身属于新古典主义风格，造型优美独特，四位建筑大师不约而同地选择了保留建筑原本外立面造型，强调建筑历史，确保改造后整体风格的统一。同时每座又在局部加建了部分建筑配套设施。其中最为突出的是B座由奥地利蓝天组(COOPHIMMELBLAU)设计完成的改造，在面向Guglgasse街道的一侧新建了一座以现代建筑材质表现为主的公寓楼(图2)。设计师将新、旧建筑元素直接碰撞在一起，新、旧建筑材料的巨大反差展示了城市历史与现代都市生活的穿插，新、旧风格的交织使建筑产生时空对话的美感，并且以此将老建筑的新生部分扩展出来，为旧建筑平添了一抹新生的活力。
3．2建筑内部空间的改造策略对旧工业建筑的内部空间改造方式有很多种，常见有以下三种重构方式，并且这三种方式在煤气罐改造项目中都很好地得到了充分运用。1)划分空间一般依据新功能要求，采用垂直划分或水平划分等手法将内部空间改造为较小的空间，然后再加以利用。煤气罐改造项目中，为了保护原有建筑结构，四位设计师在建筑内部划分上，不约而同地都采用了垂直划分的方式，将原建筑空间分成适合新空间功能要求的空间尺度。2)增建空间在原建筑空间基础上，在与原结构密切相关的空间范围内，通过建筑局部增建的方式，来满足新建筑自身的功能和使用要求。煤气罐改造项目中，地面一层部分增建了连接建筑内部空间的、现代建筑材料搭建的回廊、走道、楼梯等(图3)。增建部分与建筑外部景观在视觉上形成良好的呼应与过渡。3)连接空间通过增设连廊、加盖屋顶等方式将原本互相分离的若干单体建筑实现不同程度的连接，使之成为一个建筑整体空间。空间连接方式在煤气罐改造项目中运用得非常巧妙。改造后的4座煤气罐建筑都有自己相对独立的功能与流线，如公寓、会展中心、生活配套设施等。4座建筑之间靠增设的连廊将每座内部的购物中心区域串联在了一起，增设的连廊像一条水平的纽带，使得4座罐体形成了一个整体建筑，同时又保障了各部之间的相对独立。
4以维也纳煤气罐新城改造谈可持续发展的项目改造策略分析
维也纳煤气罐新城改造项目完工于2004年，投入使用至今已经过去了近十年。在这十年的实际使用中，煤气罐新城已经发展成一个拥有自己独特建筑风格的城中之城。越来越完善的周边生活配套设施，证明了改造方案的合理性、可持续性与前瞻性。回望我国，近些年来人们开始对旧工业建筑重新进行审美定位。北京、上海等经济较发达地区出现了一批较为成功的改造案例，改造后大部分成为了艺术机构、工作室、设计公司、酒吧等商业体。而这同时也带来了改造后新建筑生命的时间讨论，知名的北京798艺术中心，在面对高涨的北京地价的现实面前，年轻艺术家无法承受高昂的房租不得不退出，现今已与几年前无法媲美。所以，对旧工业建筑的可持续性改造和未来的空间拓展方式，值得我们深思与考虑。
4．1准确的项目定位项目定位决定了项目的未来走势，定位的准确性保证了项目未来持续使用的可能性。这是评价一个旧建筑改造项目成功与否的根本性前提。项目定位一般考虑三方面内容。1)准确的建筑文化定位维也纳煤气罐新城改造项目中，奥地利政府提出了“充分尊重老煤气罐在城市历史中扮演的角色”，“保护原有外观，通过内部结构的彻底改建来适应功能转换，使其既符合现代生活所需，又能让人从外观上清晰地辨认出它们昔日的功能和当地的历史”。准确清晰的文化定位，让四位设计师不约而同地对代表文化延续的古典建筑外立面进行了修缮与保留，确保了建筑与整个维也纳城市景观的统一性，并使其成为维也纳城市发展的历史人文景观。2)未来新建筑的功能定位煤气罐建筑原本的开发定位仅是住宅项目，可以想象如果改造方案中不考虑生活配套设施的设计，那纯粹的住宅定位一定会导致人们的生活问题，项目完成后居住率一定大受影响。所以，最后开发项目重新定位为“集购物、展会、办公、住宅、休闲娱乐、旅游为一体的城中城”的综合开发模式，并为此改造了城市交通网，把地铁U3线延长至此，增建东北环线。这使得项目内部形成功能性循环体系，生活需求的循环运动，促使建筑体未来的延续与扩展。建成后，每年约有380万人次的年流量到新城消费与旅游，这从侧面证实了开发定位的准确性。3)设计品位的定位优秀的改造方案是项目开发成功的保证。2001年奥地利政府向全球征集煤气罐改造方案，聘请优秀的国际设计大师进行设计，他们独到的建筑重塑理念、丰富的改造经验确保了改造项目的设计审美品位。并且由于他们在学术界的威望，使得改造后的建筑成为又一个观光与旅游的文化卖点。
4．2建筑功能的有效置换翻阅我国现今旧工业建筑改造的相关资料，很多自发的旧工业建筑使用功能上的变更，并不是真正意义上的建筑功能的有效置换。因为它们大都缺乏明确的设计思想指导，没有能与新功能相配合的功能空间、外部特征和外部环境的完善与重组等方面的完整的功能设计，而是仅仅停留在建筑室内或室外空间的装修改造阶段。例如，北京百万庄园原来是一片工业厂房，现在则披上了欧式的外衣。虽然旧厂房的功能与现今空间的餐饮、娱乐功能大相径庭，但这种改造手法缺乏对原有建筑内涵的理解，这是否是旧工业建筑功能的有效置换值得商榷。再来看维也纳煤气罐新城改造项目，其从三个主要方面开展了对旧建筑的有效功能置换。1)以空间功能需求为前提，合理设计空间布局。改建后的4个煤气罐靠外部加建的天桥将各座内部的商业区域贯穿到一起，并通过地铁与市区相连。为了保证每套住宅的通风采光，每组设计师都对空间进行了精心布局。以A座为例，设计师让•努维尔(JeanNouvel)沿着煤气罐的环形外墙嵌入了18幢弓形住宅塔楼，组成一个有“缝隙”的环，这种布局使每套住宅都能有良好的通风采光，人的视线可以穿过中庭从原墙体的大窗洞看到室外，加之顶部玻璃穹顶的设计，使阳光和空气能很好地导入建筑内部，罐体内采光充足，被称为“光明殿堂”。2)为满足新建筑的功能需求，合理新建建筑配套设施拓展旧建筑的空间功能。以煤气罐B座为例，为了满足较大的住宅数量要求，奥地利蓝天组在面向Guglgasse街道的一侧新建了一座以现代建筑材质表现为主的公寓楼，在保证了新建筑的功能要求下，增加了多样的公寓类型，将罐体内会议功能与住宅功能和谐地结合到一起。同时，在满足功能的前提下，体现建筑新与旧的对比，彰显传统与现代的并存。3)系统改造建筑外部环境。室外公共设施是建筑外部空间的重要内容，对建筑外部环境的舒适度具有一定的影响。并且建筑外部景观的塑造也是建筑本身文化的另一方面的体现与呼应。煤气罐建筑改造中，设计师在建筑外古老的红砖墙上，新建外部金属顶棚、玻璃广告灯箱，体现新与旧的冲突美。在建筑外部广场上，将原煤气罐内部具有典型意义的机械零配件重新改造成为广场雕塑，既增加了景观的趣味性，也使得其成为原工业建筑的联想和回忆的桥梁。
4．3政府的有效监管与支持从全球城市的发展来看，几乎所有工业城市都会面临旧工业建筑废弃的问题，在国外不少国家也经历过大拆大建阶段。1965年美国著名景观大师劳伦斯•哈普林(LawrenceHalprin)在美国旧金山吉拉德里广场的旧厂房改造中，实践了他本人提出的建筑“再循环”理论。1975年后，欧美许多国家用法律形式给“旧建筑适应性再利用”以支持，并对此类建筑项目进行财政补贴，从而引导旧工业建筑改造成为一种潮流。以煤气罐工程为例，对主持城市规划建设的奥地利政府来说，设计改建及后期维护煤气罐社区的花费超过1.78亿欧元，远远高于用推土机将这片旧工业区夷为平地重建的成本。但对于当地的居民来说，这里的房价远远低于维也纳其他居住区。奥地利政府为了鼓励人们住到旧建筑改造而成的社区，付给这里的居民相当高的补贴。由此来看，一个得以长期生长并维系的改造项目，离不开政府的有效监管与支持。
5结语
旧工业建筑见证了工业活动对历史和今天所产生的深刻影响，留存并循环使用它们是对城市历史、城市文化的尊重，它成为社会认同感和归属感的基础，构成了不可忽视的社会影响。维也纳煤气罐新城改造项目体现了建筑的可持续性发展，是“建筑再循环理论”的实践验证。今天，只要人们到维也纳，很多人都会去逛逛这个由煤气罐改建成的城中之城，设想如果当时把这4个煤气罐拆除，新建高层建筑、高档社区，大概是不会吸引全球每年如此多的人来参观与消费。煤气罐新城改造项目作为全球旧工业建筑改造的优秀案例，为旧工业建筑改造与可持续发展提供了一些参考与借鉴。