旧城更新初探

【摘 要】本文以兖州为案例城市，探索了城市总体规划阶段旧城更新中应重点关注的问题，力求从宏观上探索城市旧城更新改造的指导思想与原则、对策与方法。

【关键词】旧城、更新

当今的中国城市正以前所未有的速度在变化，老的城区在慢慢地消失，一片片新建建筑拔地而起，这其中既有成功的建设，也有失败的笔触，因此，科学合理地进行城市更新，保持城市发展的延续已成为城市规划工作者的一个紧要课题。

旧城更新改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，也是领导、群众最为关注的重大问题。改革开放以来，旧城更新改造以空前规模与速度展开，进入一个新的历史阶段。新时期的旧城更新改造无论在其性质、目标上，还是内容、方法上都发生了很大变化。新时期的旧城更新改造已不是局部性问题，而是如何提高城市整体机能问题，其工作重点从总体上应面向调整产业结构和用地结构、完善交通与通讯等基础设施、保护历史文化环境、完善社区结构等长远全局性目标。

作为古九州之一的兖州，其城市发展有着悠久的历史，由于地处军事要地，历次的战争对兖州城市破坏相当严重。解放后，尤其是改革开放以来，兖州的城市建设得到了长足的发展，一个人口14.5万人，建成区面积15.95平方公里的小城市初见端倪。但是，由于受经济条件的限制，兖州的城市建设还不尽人意，城市产业结构和用地结构还有待于进一步调整，道路交通等基础设施还需要进一步提高，城市公共服务设施尚待完善，城市居住水平和环境有街改善等等。因此，对兖州今后的城市发展建设来说，不仅需要规划、开发、建设新城区，旧城改造、完善、更新的任务同样非常重要和巨大。近年来经济的快速发展，房地产的开发及外资的引进等，使得兖州旧城更新改造获得了新的动力和契机。

旧城更新改造包括宏观和微观两个层面的规划控制，文本主要结合新一轮兖州市城市总体规划，对兖州旧城从宏观上制定了一个较为系统的更新改造规划。

首先，确定旧城改造的指导思想和原则

（一）综合治理、整体改造，做到社会效益、经济效益与环境效益的统一。

（二）树立旧城更新的经济观，增加旧城的经济活力。

（三）改善城市景观面貌，提高市民生活质量，体现城市历史文化。

（四）旧城更新与新城开发建设同步进行，互相促进，相辅相成。

（五）近期改造与远期建设、局部改造与整体建设协调发展，高起点、高标准、高质量的进行开发建设。

二、制定具体规划对策与方法

（一）优化和完善道路等基础设施建设

基础设施建设是旧城更新改造的首要工作，兖州旧城更新在基础设施建设方面，除提高供水能力和规模，满足城市生活和生产发展的需要；加强污水处理厂、热电厂、焦化厂建设，以减少城市污染、改善环境、方便居民生活；加强电讯事业发展，增强城市的信息传递能力外，重点通过拓宽、打通和完善旧城道路系统，带动旧城更新，搞好重点建筑物的建设，高标准、高起点的建设各条街道，并逐步深入改造到街区，从点到线，以线带面，逐层深入。在旧城道路更新中，要根除农贸市场占用市区道路摆摊设点现象，重点解决好公建区等人流、交通流密集地的停车场建设，通过道路系统的规划，加强火车站、长途汽车站、公建区的交通疏散能力，尽量把过往交通截流在其。着重加强旧城几条道路上的街头绿地建设，结合污染工业用地的搬迁，建设广场、停车场等，形成市民活动的空间系列。规划至2010年，旧城人均道路面积将达到12平方米/人。

（二）优化用地结构，大力发展第三产业

旧城更新改造实际上是一种经济利益的再分配，因此，在兖州旧城更新中，应树立经济观念，对更新改造用地项目进行成本效益分析，除规划的广场、停车场、公共绿地外，应结合土地有偿使用优先发展第三产业等高效益项目，实行退二进三的政策，优化用地结构，大力发展第三产业。以便振兴经济、积累资金，形成更新改造的良性循环，尤其是对旧城火车站、长途汽车站周围及建设路两侧这些“黄金地段”，应通过改造将其目前用作各种与其身份和价值不相符合的用地尽可能置换出来，发展商贸、金融、交通通讯、旅游、房地产、信息、文化娱乐、服务等第三产业，实现兖州由兵家必争之地向商家必争之地、交通优势向流通优势的转变。使旧城土地使用日趋合理、形态结构逐步完善。

（三）改善居住条件，完善社区结构

规划确定兖州旧城更新与新城开发建设同步进行，这样，通过新区建设吸引和转移旧城的部分人口，安置部分旧城旧房的拆迁人员，以降低旧城的人口密度、建筑密度，使旧城居住条件的更新得以高起点有条不紊的进行。规划要求通过改造，将旧城居住用地相对集中，主要形成三大居住区片。同时，对旧城居住区改造不但要提高其住房面积，还必须改善居住环境，建设配套的公建、公共绿地、停车场等服务设施。

规划确定，旧城改造的居住建筑日照间距采用1.3，居住用地中的建筑密度不得超过30%。

（四）更新旧城环境、景观

旧城改造的根本目标是有效地促进、改善人民生活，提高市民生活质量，因此，环境、景观建设是旧城改造的重要工作。规划力求通过典型地段的开发建设，寻找兖州旧城环境、景观建设的推动点，充实新内容、注入新活力、促进新发展。规划进行府河、护城河绿化景观建设，形成开敞式环城绿带公园；利用零散用地进行街头绿地建设，通过行道树绿化将其串联，形成富有变化的沿街绿化；结合兴隆塔、天主教堂等开辟绿化景点；加强旧城普遍绿化，规划要求旧城更新中，居住小区人均公共绿地面积不小于1.0平方米/人，居住区绿地率不小于30%，至2010年，旧城绿地率应不小于30%。通过府河两侧中山路、九州大道及文化路的开发建设，形成不同形式与风格的商业文化娱乐街；重点强化建设路、中御桥路两侧及火车站、长途汽车站周围的景观建设。做好重要建筑物的设计，旧城建筑应注意传统建筑符号的归纳、重构，承前继后，突出地方特色与时代精神，对城市标志性建筑兴隆塔，应在特定区域予留视线通视走廊。

（五）保护和开发利用文物古迹

旧城更新是城市发展过程中的一种新陈代谢作用，是一个长期、持久、永不间断的过程，在旧城内建设，必须存在着保护、修复、改造、更新的多项内容，并常常综合在一起。更新多，保护少，是旧城更新中普遍存在的问题，因此兖州的旧城更新应引以为戒，充分重视城市中的重要历史风貌地带和景观点的保护、控制，突出景观特征和文化内涵。规划对旧城中兴隆塔、天主教堂文物古迹提出了详细的保护规定和措施。对府河南侧中山路的改造，已规划为低层坡顶仿明代建筑形式的商业步行街，对其建设，体现兖州悠久的历史文化遗韵。同时，规划要求对各个时期的典型建筑应予以保护。

三、强调兖州旧城改造中应注意的问题

1、关于旧城中心区开发强度问题

旧城更新改造中值得注意的问题之一，就是中心区改建后的容量。由于中心区开发利益的驱动，开发商普遍存在追求高建筑容量的倾向。目前，在我国一些大城市旧城更新中，存在着超高容量开发，建筑密度过高，容积率太大，给基础设施带来压力，整体环境质量下降。但是对兖州这种小城市来说，似乎更应强调限定容积率的下限和建筑密度的上限，以保证中心区留有一定的停车场和绿地，促使其建筑向高层发展，否则，如果开发强度太低，造成中心区用地的效率降低，将不能适应城市今后发展的要求。同时对兖州旧城、中心区改造应留有余地，为城市可持续发展创造条件。

2、关于土地评估问题

旧城更新改造并非建筑拆除重建的简单过程，实际上是城市土地的再开发，再开发的资金主要靠土地有偿使用及土地的级差地租提供。因此，对兖州旧城更新，今后还应着重进行土地的评估和地价分级，并对土地增值、土地市场进行测算，使旧城更新改造建立在可靠的现实基础上。同时，尽快制定旧城改造详细规划。

3、制定旧城更新的政策法规

旧城更新改造至为重要的是加强国家和地方政府对旧城更新改造的约束和控制。因此，规划建议今后应吸引社会、经济、法律等多学科知识，完善政策法规，运用经济手段等进行控制，诸如采取优惠政策，实现面积奖励和经济刺激等，调动各方面积极性。加强行为规范，减少开发建设活动的盲目性和投机性，有效抑制旧城开发中的各种违法行为，促进旧城更新改造的健康发展。同时，建立旧城更新评价指标体系，做到决策科学化。