民法典拆迁法律法规范文
时间：2023-10-25 11:25:10
民法典拆迁法律法规篇1
《重庆晚报》报道 :2009年12月16日下午2点多,在北京海淀区四季青镇北坞村、玉泉村村民委员会在对居民席新柱家进行强制腾退时,席新柱往自己身上喷洒汽油并点燃,导致其面部等处被烧伤,目前仍未脱离危险。各地因为强制拆迁而发生的多起“自焚”事件,无独有偶,早已有之。
2008年4月3日福建省泉州市发生“自焚”事件;
2009 年2月13日内蒙古赤峰发生“自焚”事件;
2009年11月,四川省成都市金牛区居民唐福珍 “自焚”事件;
2009年10月28日山东省青岛市张永霞“自焚”事件。
今年的4月8日,辽宁省抚顺市又发生一起命案,负责拆迁的建委主任王广良,被“钉子户”杨义用刀杀死。值得人们反思的是,当地600多人联名上访,要求保杀人凶犯的命,甚至老百姓还放起鞭炮。这不能不让人觉得事情的复杂,拆迁政策是否有问题。
“唐福珍事件”还惊动了全国人大常委会和国务院。去年12月16日,国务院法制办邀请建言全国人大审查《城市房屋拆迁管理条例》的北大5名法学学者举行座谈会,研讨拆迁制度修改的有关问题。这表明《拆迁条列》即将得到修改,这的确是个令人振奋的消息。不管这部条例如何修改,最重要的一条就是必须做到“又好又快”,能够切实保证不再发生被拆迁户“自焚”的悲剧。但言犹未了,就在今年的3月27日,江苏省东海又发生“自焚”事件。黄川镇一户村民为阻拦镇政府强拆自家的养猪场,二人浇汽油自焚,68岁的男子陶会西死亡,其92岁的父亲陶兴尧被烧伤。更让人难以置信的是,唐福珍“自焚事件”和“陶会西自焚事件”发生时,现场的国家公职人员都没有积极施救,拆迁工作依然进行。类似的事件频繁出现,震惊全国。特别是“唐福珍事件”之后,还发生江苏省东海县的“自焚事件”,不能不让人们感到是什么原因使这样的事情屡禁不止?4月28日的《大家文摘报》点出其中原因:“近三年拆迁自焚案中无地方官员被问责”。让笔者更感到吃惊的是,“唐福珍事件”的当事人――成都市城管执法局局长钟昌林面对记者采访时所说的话。他说:“我觉得这件事情是一个法盲的悲剧。唐福珍对我们的工作不了解,把个人利益凌驾于公共利益之上。而我们既然是执法,肯定有强制性。好比一个杀人犯采取某种极端行为,难道我们就不追捕他了吗?”记者又问他对唐福珍的死是否存在歉意,他说:“不存在歉意。我是执法者,应严格执法,在法律面前不应该有歉意。”看到这么冷血的回答,我只能默默无语,这位领导的话让我不知说什么好。因为之前他说过:“唐福珍是初中毕业,平时学习不多,法律意识薄弱,对国家法律法规不了解,做出极端行为,让我不可思议。”我感到真正对国家的法律法规不了解的恰恰是这位领导。
民法典拆迁法律法规篇2
【关键词】农村 拆迁 成因 解决
一、案例介绍及其争议焦点
被拆迁人刘鹏鹏是某村一农民，由于县政府实施旧城改造计划，刘鹏鹏家的房屋被列入了拆迁的范围，随后政府拆迁小组就刘鹏鹏家的房屋拆迁补偿与刘鹏鹏多次进行协商，但一直未达成协议。刘鹏鹏认为其占地面积600平方米的房屋及其附属设施，至少应得到300万元的补偿费，而政府提出的补偿费用尽然只有150万元，故刘鹏鹏一直居住在其房屋，当起了专业的“钉子户”。后经过权威的房产评估机构评估，认定刘鹏鹏的房屋及其附属设施价值200万元，遂政府将对其补偿费用提高到210万元（其中200万元为刘鹏鹏的房屋价值，10万元作为对其搬迁的奖励），但刘鹏鹏一口咬定，那个补偿文件的补偿标准过低，不给300万坚决不同意拆迁。因为不能拆除刘鹏鹏的房屋，政府的旧城改造计划不能顺利进行。
本案中的争议即拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿费用达成一致意见，因而被拆迁人当起了“钉子户”，导致拆迁难以进行。
二、本案中上述争议产生的原因
缺乏专门的法律法规。在我国，虽然近年来进行了许许多多的农村房屋拆迁工作，而且农村房屋拆迁纠纷也是此起彼伏，但是政府从未就农村房屋拆迁补偿制定一部专门的法律法规进行规制，而是在部分法律中直接规定参考适用《土地管理法》、《城市房屋拆迁条例》等法律法规，或者直接规定由当地政府制定相关文件。笔者认为这样的做法实属不妥：首先农村房屋拆迁是一个大工程，值得制定一部效力较高的全国统一适用的法律或者行政法规；其次，《土地管理法》侧重国家对土地的管理规定，而并不将农村房屋拆迁作为其规制对象，显得不够专业；而《城市房屋拆迁条例》也只是针对城市的房屋拆迁进行规制，在我国，农村与城市的土地制度是有很大差别的，因而《城市房屋拆迁条例》也很难适用到农村房屋拆迁中来。因此需要制定一部专门规范农村房屋拆迁的法律。
拆迁补偿标准低。不管是已有的《土地管理法》还是《城市房屋拆迁条例》，或者当地人民政府制定的拆迁补偿法律文件，其规定的补偿标准都比较低。这种补偿标准低不仅体现在每一项目的补偿标准较低，而且还表现在补偿的项目不够完善，没有充分考虑到被拆迁人的处境。笔者通过查找相关文件，仍未发现有任何一部拆迁法律法规或者地方规章有关注到被拆迁农民的日后生活和就业问题，农民本来生活在他世世代代居住的庭院里，但是突然让他们住进了高楼大厦，给他们的农业耕作带来很多不便，有的地方甚至在拆迁的时候也同时将农民的土地征收，使得农民更是无业可抄，精神更是陷入空虚之中。若是在此种情况下，还不对农民进行较好的一个物质补偿，农民当然不乐意，纠纷也因此产生。
政府服务意识差。政府服务意识差、失信于民，使得百姓对政府的行为缺乏认可，即使是完全合法的行为，在百姓看来就是政府官员贪赃枉法，非法作出的。事实上，在拆迁中政府部门枉法行政的行为也确实屡见不鲜，有时候往往拆迁房屋的面积和地段都差不多，但是，政府给出的补偿费用却相差悬殊。而只要被拆迁人闹腾的比较厉害，政府就会大额增加其补偿的标准。在这种背景下，只要涉及到拆迁补偿，哪怕政府给出的补偿非常合理，拆迁户都会想当然地认为给出的标准低，必须闹，只要闹就会多给钱，因而各种纠纷就不断了。
三、关于本案争议的解决途径
针对上述争议产生的原因，笔者认为应该从以下几个方面着手解决上述争议：
（一）制定一部专门规范农村房屋拆迁的法律
通过上述分析可知，由于一部专门规范农村房屋拆迁的法律法规，使得在农村房屋拆迁补偿的实际操作中，出现了种种矛盾纠纷，更严重者可能闹出人命。故笔者认为，针对这一情况，现阶段我国急需制定一部专门规范农村房屋拆迁补偿的法律，使得政府工作部门或者被拆迁农民在解决房屋拆迁补偿费用问题的时候，能够有法可依，从源头上减少纠纷的产生。同时，基于我国目前尚无关于农村房屋拆迁补偿的法律文件，故考虑到法律文件的急迫需要性与我国的现实情况，笔者认为也可以考虑先由国务院制定一部行政法规，以解决各地此起彼伏的拆迁纠纷，待时机成熟后再制定法律。
（二）适当提高农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁纠纷产生的一个很大的原因就是利益驱动，许多农民就是为了获得一个更高的补偿额才去当钉子户，才会冒着生命危险去与政府对抗。因此，适当提高拆迁补偿的标准能够在一定程度上解决这一问题。笔者认为，对农村房屋拆迁补偿的标准在一定程度上应高于城市，尤其不应该以上一年度平均收入为参考进行补偿。因为一方面农村居民每年的收入都是很少的，以收入为标准进行补偿显然是不合理的。另一方面，城市居民能够享受到较好的社会保障，而对于农民来说，最大的社会保障就是那块地，且农民在精神上也依赖于那一片土地，因此对农民的补偿应该适当地提高，必要时可以高于城市。
（三）提高政府服务意识
政府失信于民，源于政府职能的沦陷。卢梭在《社会契约论》里已经论述的很清楚了：人民通过公共契约让渡自己的部分权利，政府集权力于自身，其承担着运用公权力对社会进行管理的职能，若其不能积极行使权力，定分止争，使百姓安居乐业，其首先已经违反了公共契约，则社会公民有权利解散共同体，那么政府将面临的危险。从我国法律的规定来看，政府拿着纳税人的钱，同时也承担着为纳税人服务的公共职能。所以应积极提高政府的服务意识，积极为百姓服务，建立人民可信的政府。只有人民对政府产生信任，百姓才能够积极配合政府部门的拆迁工作，才能减少拆迁纠纷。
参考文献：
民法典拆迁法律法规篇3
摘要:二战后，美国、德国、日本等国家先后制定了行政程序法典，然而我国由于具体国情目前仍没有制定出统一的行政程序法典。虽然也在征收征用制度中规定了一系列相应程序，但笼统和抽象，缺乏具体的可操作性。我国公民私有财产权的行政程序保障基本需位缺空。本文分析了当前我国私有财产权行政程序保障的现状，探讨了我国行政程序性保障机制的构建，提出了一些完善思路。
关键词:行政法 私有财产权 保障
1 我国私有财产权行政程序保障的现状
二战后，美国、德国、日本等国家先后制定了行政程序法典，然而我国由于具体国情目前仍没有制定出统一的行政程序法典。西方国家有尊重程序的良好习惯，甚至认为程序正义高于实体正义，所以在征收征用中的程序规定上比较的详尽。我国虽然也在征收征用制度中规定了实施前的调查、审批和命令，实施期间的当事人异议、听证以及实施后的补偿、安置等程序，但在规则条款上都显得过于笼统和抽象，缺乏具体的可操作性，并且还存在某些程序短缺等问题。行政补偿法缺乏，行政程序性的规定散见于单行立法中而没有专门的规定，内容缺乏明确性和具体性，这都不利于保障公民的私有财产权。并且由于我国行政执法中“官本位”的传统观念严重，程序观念淡漠，行政执法活动不按正当程序的基本要求已成为普遍现象，“钓鱼执法”屡见不鲜。这种虚位空缺，已严重滞后于当前经济发展的需要。
2 我国行政程序性保障机制的构建
2.1 “自己不做自己的法官” 。在西方国家，“自己不做自己的法官”是正当法律程序原则的首要要求。例如在对土地征收征用中，关于确定补偿金的主体和补偿金的标准与范围，法国1958年公用征收的法令规定，“确定公用征收补偿金额由公用征收法官来管辖”，也就是说，补偿金的确定是由行政机关和相对人之外的第三人来完成的。这一规定对于避免行政机关根据自身的判断决定补偿金的数额意义至关重要，对于我国补偿程序制度的完善也提供了有益的借鉴。
2.2 行政公开原则与说明理由制度。行政公开是行政主体的法定职责，同时也是行政相对人的权利。2011年1月19日国务院《国有土地地上房屋征收与补偿条例》第10条规定，“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”第11条规定，“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。” 等条文为公开提供了法律依据。
根据我国《行政处罚法》的规定，当行政主体在对相对人处以罚款或者没收违法所得等实体性权力时，必须履行说明告知的义务，即行政主体在作出处罚决定之前应当告知相对方作出处罚决定的事实、理由和相对方依法应当享有的相应权利。行政行为说明理由制度作为行政程序法的一项重要制度，是公民权利保障理论的体现。肯定了行政相对人的主体参与的地位，使得行政相对人有了一种法律上的对抗行政主体侵害的能力。这种主观的、积极的、能动的参与到行政行为过程中的法律权利是最有效的保护公民权利实现的方式。
2.3 听证制度。我国行政立法中规定听证制度，较早出现于行政处罚法。在我国，《行政处罚法》、《行政许可法》虽然规定了该制度，但存在适用范围过窄、听证笔录自身的约束力不够等缺陷。从保护相对人的合法权利看，扩大听证的适用范围是十分必要的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条规定，“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收入认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收入和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”《行政强制法》第十八条规定，“实施行政强制措施，应当遵守下列规定：……听取当事人的陈述和申辩……”可以说这作为一种简化了的行政听证程序，对于公民表达意见、进行申辩，以维护自己的人身权和财产权，具有现实的保障作用。
2.4 先安置、后拆迁原则和补偿制度。近年来，因法律缺位而造成的对公民私有财产权保护不力的状况日渐凸显，其中涉及面最广、影响最大的当属房屋拆迁和土地征用现象。为此，必须进一步完善机制。这些过程性机制包括：第一，事前的调查和论证。行政机关在拟实施拆迁或征用之前，应当专门调查和征求相对人的意见，并在调查和征求意见之后汇集成专门报告，便于以后审查。只有经过调查、论证并确信具有拆迁或征用之必要时，拆迁或征用才可以启动。第二，公共利益和个人利益衡量。拆迁或征用既涉及到相对人重大的财产权益，也涉及到公共利益，因此，利益衡量是必须程序，如果个人财产损失大于所得到的公共利益，那么拆迁或征用就不应进行。第三，先置补偿程序。对于行政相对人而言，安置与补偿环节是强制拆迁或征用中的核心程序，这直接关涉到相对人因公共利益需要而牺牲自身利益之后的生活状况和可能得到补偿的范围及数额。可以说，强制拆迁或行政征用中该程序设计的合理与否是行政程序能否发挥利益平衡功能的关键。
3 结束语
2010年，国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》。《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿投落实到位：要采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。《通知》中还强调，切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为；合理进行住房拆迁的补偿安置，妥善解决好被拆迁农产居住问题。通过对行政相对人因财产被征收或征用受到的损失进行补偿，达到维护公共利益与保护个人利益的平衡，这对于实现对私有财产权的程序性保障具有重要意义。
参考文献
[1] 方世荣.论私有财产权的行政法保护[J].湖北社会科学,2005年01期
民法典拆迁法律法规篇4
据了解，《城市拆迁条例(草稿)》已经拟定，正在广泛征求专家学者、被拆迁人等各方意见。据悉，在提交讨论的草稿中，开发商主导拆迁过程的现行模式将变更为政府主导模式。
政府主导拆迁的利弊分析
《物权法》第四十二条第一款规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。目前对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，适用的是国务院2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》。但因其与《物权法》的有关规定不一致，已于2007年10月停止执行。为此，全国人大2007年修订《城市房地产管理法》，并授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。
政府主导拆迁，使得政府真正担当起征地“当事人”的责任，对民众异议作出合理答复。这一次政府不再是高高在上的说道者，也不再是置之度外的“仲裁者”，而是矛盾一方。这就为以“对话的形式”解决拆迁问题做好了政策铺垫。在法治社会，矛盾的解决离不开矛盾双方的对话、博弈。强势的政府放低姿态与民众对话，本身就体现了敢于担当责任的勇气。政府承认了立场，担当了责任，民众也就找到了说法：房子若不合理拆迁是政府的责任，该找政府去说理。民众有处说理，拆迁户能态度不会像对开发商那样敌视。
政府主导拆迁，是建设“和谐社会”的需要。首先，政府主导拆迁在信用、资金保障、社会安定等方面将优于开发商主导拆迁；再者，更有利于维护老百姓的利益，是决策层在拆迁领域决意寻找文明与秩序，坐实民权的努力；最后，让开发商淡出城市拆迁，有利于缓和当下此起彼伏的拆迁矛盾和冲突。
政府主导拆迁也有一些弊端。首先，有可能让被拆迁人处于更为弱势的地位。地方政府主导是否会确保拆迁合乎公共利益，值得商榷。地方政府毕竟也是一个现实利益主体，过去也有事实表明，一些地方政府对城市拆迁热情高、干劲大，在开发商拆迁模式下尚且抑制不住参与冲动，不惜越权甚至打压百姓以推动拆迁工作。比较典型的有湖南“嘉禾县商贸城建设拆迁事件”，江西丰城的“株连拆迁”等。那么，一旦让政府直接主导拆迁工作，有了法律依据，名正言顺了，在百姓与政府本来就不平等的关系中，被拆迁人有可能变得更加弱势。在开发商拆迁模式中，一些地方司法机关都不敢支持被拆迁人合法维权，那么在政府主导模式下，岂不是更不敢得罪当地政府，恐怕不沦为政府强制拆迁工具就值得庆幸了。在这种拆迁模式下，连监督者和仲裁者也找不到了。
其次，有可能提高政府进行商业拆迁的积极性。如果不加区别地将公共利益目的的拆迁和商业开发目的的拆迁混为一谈均由政府主导，很难把握政府对被拆迁人的利益补偿和政府对开发商的出让收益之间的关系。在商业开发拆迁中，政府先征收后拍卖，就可能成为最大的土地掮客，必然反过来刺激政府进行商业拆迁的积极性。
再者，有可能增加“依法强制拆迁”的比例。地方政府基于高速发展的政绩冲动，以及出让土地的收益期待，加上现在主导拆迁的便利，有可能找“公共利益”之类的借口，将开发商的野蛮拆迁演变为“依法强制拆迁”。
对政府主导拆迁的两点建议
政府必须要认识到，一旦接过了拆迁模式的主导权，也就意味着把道德和法律风险转移到自己身上，舆论厚望、民权重托、公信力所系，容不得半点差池与懈怠。如何把政府主导拆迁从理念和姿态，化约为具体而微的细节，考验着政府造福民生、尊重民权的施政理念和在利益面前的取舍意识。怎么办?
第一，抓好两项程序的建设。
在统一的行政程序法出台之前，要使政府主导的拆迁为民众所接受，并最终成为保障被拆迁人利益的有效制度设计，需要抓好以下两项程序的建设：
1，公共利益的认定程序
《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都有为了“公共利益”，国家可以对非国有财产“征收、征用”的规定。但是我国目前没有任何一部法律对“公共利益”予以界定。尽管在不同领域内，在不同情形下，公共利益是不同的，但是，界定“公共利益”也并非毫无办法。而经济开发区、科技园区、旧城改造、商品房开发统统不是社会公共利益。在实际的操作中，应当在拆迁决定作出前，举行由利益相关者参加的听证会，广泛听取民意，由参加者投票决定某项拆迁是否属于公共利益的范畴。
2，国有土地使用权的回购程序
现行的拆迁工作，只要拿到拆迁许可之后，后面的程序就按照《城市房屋拆迁管理条例》规定的去进行。而要申请领取房屋拆迁许可证，申请人应该向房屋所在地的市县人民政府提交系列资料，其中最重要的是国有土地使用权批准文件。而事实上这个时候原有房屋并没有被拆迁，房屋的所有者还拥有房屋的所有权和一定年限土地使用权。为什么在这个特定的时间点上，在一物之上会出现两种权利?按照《物权法》的一物一权原则，这个规定是站不住的。政府在变换土地使用人时，理应先完成拆迁，再把净地交给开发商。
第二，建立拆迁行政救济途径。
拆迁行政救济的途径，是指被拆迁人的合法权益受到违法或不正当具体行政行为侵犯时，法律所提供的补救渠道和途径。
按照《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的意见(试行)》对“具体行政行为”的解释，房屋拆迁决定显然应当属于具体行政行为的范畴；《行政复议条侧》第二条和《行政诉讼法》第二条都有类似的肯定。基于这一点，拆迁行为应列入行政救济的范围。如果拆迁申请人依法向拆迁主管部门申请颁发拆迁许可证而拆迁主管部门拒绝颁发，或者被拆迁人认为拆迁许可证的颁布不合法从而侵犯其合法财产权的，都可以申请行政复议或提起行政诉讼。
我国在颁布的《行政处罚法》中引进了听证程序，笔者认为，借鉴《行政处罚法》的做法，在房屋拆迁决定作出前进行听证，有重的大现实意义：其一，听证为拆迁申请人和被拆迁人直接公开地参与拆迁决定提供了机会。其二，听证是消除和化解被拆迁人对拆迁决定潜在不满情绪的重要手段，也是防止拆迁权滥用的措施。其三，听证是当事人的权利，而不是义务，设立听证程序不会妨碍行政效率。其四，听证既作为规范行政机关行为的措施，又作为行政机关手中的权力，故不会出现行政决定的拖延。
民法典拆迁法律法规篇5
【关键词】拆迁民事案件；类型；对策
拆迁引发的民事纠纷涉及人员众多，矛盾纠纷复杂，法律适用难度较大。一般情况下，一个案件主要体现双方当事人之间一种权利义务关系，但拆迁案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。i如处理不好极易引起剧烈冲突，影响辖区和谐稳定。因而有必要进行专门研究。
一、涉拆迁民事案件的类型
（一）关于公房拆迁补偿纠纷
拆迁范围之内有相当数量的平房属于公房。在拆迁过程中，一些产权单位表示对承租人放弃产权，所以承租人将直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多围绕承租人的资格而展开。
1、公房使用权转让纠纷。公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权有偿转让，有的直接订立“买卖”合同，并到房屋管理部门办理了变更登记。在获悉拆迁信息后，出于利益的驱动，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。
2、因租赁合同变更而产生纠纷。拆迁安置对象为公房承租人，在承租人资格认定问题上存在以下三种容易产生争议的情形：第一，公房由他人占有，但承租人一直未发生变更。第二，承租人已经变更。第三，公房原承租人死亡，承租人尚未发生变更。
3、公房补偿款分配纠纷。根据拆迁政策，公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值，这样做的目的在于改善居住人的居住条件，所以根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。由于补偿款数额较大，且涉及共同居住人的利益，因此极易导致纠纷的发生。
4、公房腾退及离婚财产分割纠纷。主要包括两种情形：一是由于家庭成员关系不睦，承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；二是在离婚案件中，双方就个人承租的公房发生争议。
（二）所有权确认及析产继承纠纷
城市房屋拆迁的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。审判实践中就此发生的纠纷主要表现为：家庭成员之间要求析产继承，房屋产权登记与事实物权不符，原有房屋翻建后如何确认所有权。
1、家庭共有。房屋共有中最为普遍的就是因婚姻关系、继承关系等而产生。家庭成员在共同生活期间共同积累、购置、受赠、继承而得的财产，都是家庭共有财产，每个家庭成员对于全部家庭共有财产都享有平等的所有权。在房屋拆迁时，由于家庭不睦产生纠纷逐渐增多。
2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，容易发生争议。
3、房屋产权登记与事实物权不符。也就是指对于普通商品房和城镇私有房屋，如房产证记载的名义购房人与实际购房人不同所发生的纠纷。
（三）房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷
拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销制度。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产。较为常见的情况包括，农村私有房屋的原产权人以房屋买卖违反土地管理法为由，城镇私有房屋的原产权人以买卖未经共有人同意为由诉请确认买卖合同无效。
（四）拆迁补偿安置合同纠纷
在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷。现今拆迁问题的核心是补偿额的确定。ii这类纠纷主要包括：一是被拆迁人不具有民事行为能力，与拆迁人签订拆迁安置协议；二是拆迁人未尽到合理审查义务，与被拆迁房屋的部分所有权人签订拆迁补偿安置协议；三是通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，买受人与原所有权人发生争议。
二、涉拆迁民事案件审理对策
为了进一步丰富审判经验，提高妥善处理涉拆迁类案件的能力和效果，应当通过多途径、多措施来确保涉拆迁案件审判质效，努力实现案件社会效果与法律效果相统一，具体有如下对策：
一是坚持调研先行，统一法律适用和裁判尺度。法院要及时了解拆迁的发展动态，正确把握社情民意，掌握涉拆迁群众的真实诉求。在对相关案件进行类型化整理的基础上，全面收集涉房屋拆迁的法律法规、论文案例，对涉拆迁的相关法律问题总结出较明确的处理意见，进一步统一法律适用和裁判尺度。
二是调整审判力量，确保案件质效。在涉拆迁案件中，房屋所有关系、租赁关系、继承关系等各种法律关系交错，政策法规纵横交织，案情复杂，法律适用困难，处理难度大。可以通过调整审判力量，安排具有过硬的审判能力和群众工作能力的业务骨干成立专业审判组审理此类案件，一方面案件质量得到保证，群众对审判工作的认同度得以提升，另一方面审理周期减短，保障拆迁工作得以顺利进行。
三是坚持多方联络，保证信息渠道畅通。应当加大与规划局、拆迁办、重点工程项目主管部门等政府相关部门的协调沟通，主动联合人大代表对涉棚户区拆迁纠纷开展专项研究，通过座谈、走访等形式积极听取涉拆迁群众的诉求和意见，做到审理案件时信息灵、情况明、底数清。
四是实行联动宣传，多元化化解矛盾。要坚持调解优先，最大限度地维系涉拆迁人间的感情，维护社会稳定。要加大涉拆迁纠纷法律知识的宣传，充分利用社会资源，增强法院和涉拆迁群众之间的联系。可以通过向群众印发拆迁法律知识手册，对人民调解员进行拆迁法律知识培训，组织群众旁听典型案件庭审，邀请社区干部参与调解等方式，构建大调解格局，多元化化解纠纷。
注释：
i 天津市高级人民法院民庭.谈对城市私房拆迁民事案件的处理[J].人民司法，1995（6）.
民法典拆迁法律法规篇6
在城市郊区对农民房屋的拆迁安置是一场博弈
城市郊区是城市化推进的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。以前，拆迁对拆迁人来说，并不是一件颇感头疼的事。因为当时的拆迁往往是单纯的市政建设行为，在政府的强势面前，任何讨价还价都会在“支持国家建设”的大道理前变得软弱无力。随着时代的发展和以人为本理念的提出，强势政府向平民政府的转型，拆迁工作的公平、公正和市场理念进入人们的视野，带来了一系列观念的碰撞和利益的调整。政府方面认为，农民要求过高，甚至刁蛮，使拆迁成为“天下第一难”。农民却清醒看到，在现行土地征用和房屋拆迁法律法规下，必须通过各种努力实现家庭利益最大化。因此，一些农户通常采取突击搭建、改变旧房用途、回迁户口、拖延拆迁、拒绝搬迁等方式以期增加拆迁补偿。深圳市城中村农民普遍将私房建到7、8层，高的建到近20层，借此增加房屋租赁收入，提高拆迁补偿的价码，造成拆迁安置十分困难。这种状况的后果是，一个正常的建设项目往往拆迁过程时间过长，交易成本很高，浪费了许多宝贵资源和精力，社会公共利益难以得到有效的保证。
造成这种状况的原因是多方面的：一是在法律及政策上，目前国家尚未颁布农村房屋拆迁管理办法，而地方政府制定的集体土地房屋拆迁管理办法，不够具体和明确，可操作性不强，而且立法的层次也较低。缺少统一、规范、强有力的法律支撑是目前农村宅基地整理拆迁的主要障碍。二是在经济上，城郊农村宅基地确实已成为当地农民收入的重要来源，房屋拆迁在一定程度上会影响他们的收入。同时，补偿政策在宅基地和房屋今后的增值收益分享方面考虑不够，补偿标准偏低，被拆迁农民感到他们的所得与拆迁人从中得到的利益不对称，因而对拆迁抵触较大，要价也较高。三是城市郊区农民受市场经济和民主法制的影响，已经强烈意识到自己财产权的重要性和极高的经济价值，在农民精英阶层的带动下维权意识日益高涨，想通过抵制或拖延拆迁争取更多的利益。一部分农户也正是通过这种形式，确实迫使拆迁人作出了实质性让步，争取到了更多的安置补偿。四是受文化、习惯等方面的限制，农民变市民需要一个长期的过程，被拆迁户一时还难以适应城市生活，从感情和心理上不愿意拆迁。同时，社会舆论更多地倾向于被拆迁户，某种程度上“鼓励”了被拆迁户与拆迁人的讨价还价行为。
如何看待被拆迁户与拆迁人之间的博弈?从总体上讲，其矛盾焦点是由拆迁当事人双方利益分割不均造成的。在这场利益博弈中，各级政府一般是拆迁利益(征地后续利益)的最大获得者。作为被拆迁人的农民，虽然拆迁必须征得他们每个人的同意，农民还可以通过谈判或抵制行为来维护自己的宅基地及房屋权益，但由于拆迁人在拆迁中的强势地位和有失规范的拆迁行为，使农民总是处于相对弱势。政府不允许世世代代生活在集体土地上的农民在其城市规划区内多盖一平方米的房屋，却允许开发商在原本为农民居住的土地上盖起高楼别墅，难免引起被拆迁户的不满。农户作为最基本的生产经营单位，农民作为最典型的经济人，保护家庭财产、争取家庭利益最大化是他们理性的行为，我们不能简单地对被拆迁农民的逐利行为进行道德褒贬，因为在议价中争取更多属于自己的份额是当之无愧的。但是这并不是说，个别农户的漫天要价行为就是合理的，政府对他们的拒绝、抵制拆迁和漫天要价的行为就只能一味迁就。应当看到，绝大部分被拆迁户由于拆迁大大改善了居住环境，甚至一夜之间成为百万富翁，是拆迁的获益者。因此，在这场博弈中，既要保护城市郊区农民的个体利益，又要平衡其他利益主体及城市公共利益；既保护农民宅基地及房屋权利，又规范其行为；既要防止政府对农民宅基地权利的侵害，也要防止由于个别被拆迁人的漫天要价而妨碍城市重要功能的提升和城市空间的一体化发展。
对加强城市化进程中农民宅基地管理的政策建议
目前，我国仍然处于城市化、工业化快速提升时期，城市向外扩张并征占郊区农民的土地是一个不可避免的趋势。城郊宅基地作为具有极高经济价值的土地资源，关系到农民的切身利益，注定是一个复杂的利益博弈过程。因此，加强对城市化进程中农民宅基地的管理、预防粗放的土地利用模式、减少对未来城市发展的不良影响，显得极为重要。
第一，应由全国人大制定房屋拆迁法或修订完善房屋拆迁条例。2001年国务院通过的《城市房屋拆迁管理条例》，与已经修改的宪法规定相距甚远，不能适应经济社会发展的需要。同时，快速提升的城市化进程也需要征占城市郊区大量的农村土地(包括农民的宅基地)，其中必然涉及农民宅基地及其房屋拆迁，而目前却没有全国性的农村房屋拆迁法律法规。建议在既保护被拆迁人权益又平衡城市公共利益的基础上，制定全国统一的拆迁法律法规，规范各地的拆迁行为。
第二，要在土地利用总体规划的前提下，做好城市郊区村镇建设规划，合理确定农村居民点的数量、布局范围和用地规模，完善村镇规划与城市规划的衔接。在规划实施中，按规划区内区外的不同，分别提出不同的引导方向。对规划区内的农民住宅建设，要引导集中兴建村民住宅小区，不能再建单门独院的住宅，防止形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。在规划区外，应集中统一规划，引导农民住宅建设依据村镇建设规划，有计划地向小城镇和中心村集中。同时，积极鼓励农民以联建房形式建设农民新村。
第三，建议允许农民个人有条件地跨村镇使用农村集体土地，建立农民宅基地统一审批机制。按现行的政策法规规定，村民只能使用本村集体土地建造个人住宅，难以打破村、镇的界限，无形中造成分散建房，难以推进人口集聚和中心村镇的形成。为此，必须打破宅基地分村审批制，建立各区(市)、县统一的农民宅基地审批机构，在规划范围内，由农户提出申请，自主选择住宅建设地点，经审批合格后取得宅基地指标。
第四，加强对城市郊区现有宅基地使用的监督和管理。城郊宅基地是一块宝贵的资源，经济价值很高，绝对限制其流转既不利于土地资源的有效利用，也不利于增加城郊农民收入。要允许农民在一定程度上适度开发、合理利用其宅基地，通过税收等经济手段合理调节其收入。对于严重的违法乱建要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧原则，或在村民之间进行合理调剂，防止出现一户多宅现象。在按规划必须撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。加强宅基地用地计划管理，宅基地占用农用地应纳入年度计划。增设农村宅基地占用农用地的计划指标，宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。
民法典拆迁法律法规篇7
近几年来，随着我国产业结构的调整，城市化的发展和盈利的冲动，我国房地产业迅速升温，涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地到法院。由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整，一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制，而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重，使得法院在审理房地产案件时不好把握。为此，本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。
一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题
物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。
1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自已的名义请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房的所有权人；另一种观点认为，业主不仅包括单元套房的所有权人，还包括该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为，以上两种观点都正确，这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中，对前一业主，应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明，对于业主众多的，可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主，除要审查其产权证明外，还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时，还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定，到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查，则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业，如果是，还应将开发商列为原告或被告，或者将物业管理公司列为被告，开发商列为第三人。
2、关于法律适用和诉讼管辖。由于物业管理纠纷的种类多，既可能发生在业主与物业管理公司之间，也可能发生在业主与开发商之间或开发商与物业管理公司之间，其纠纷的形式和性质更是多种多样。因此，在目前《物业管理法》还没正式颁布实施的情况下，如何适用法律？笔者认为，如果是因业主欠交物业管理费、业主私自搭建以及在小区内受到侵害或财产丢失等引起的侵权索赔诉讼，除应适用民法通则等有关规定外，还应适用国务院以及有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，则应适用合同法关于委托合同的有关规定，如果委托合同中没有具体规定的，可以引用合同法总则的相关规定来进行处理。
民法典拆迁法律法规篇8
近几年来，随着我国产业结构的调整，城市化的发展和盈利的冲动，我国房地产业迅速升温，涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整，一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制，而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重，使得法院在审理房地产案件时不好把握。为此，本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。
一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题