贷款案例范文
时间：2023-10-28 07:03:47
贷款案例篇1
但在办理抵押贷款过程中，有许多新的尝试挑战信用机制的抵押贷款案件，给他人、国家造成了严重的经济损失。笔者现将接触到的几种典型案例介绍如下。
一、假房产证抵押
2009年以来，由于许多民间借贷的链条断裂，有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。
笔者接触的这若干起制假事件中，几起为制造假身份证，几起为制造假产权证。制假身份证的，主要是制假者为了骗卖他人的房产，从而制作真正的房屋产权人的身份证。
而制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家高利贷没发还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。而另一起造假事件中的当事人余某用朋友的一份产权证作抵押，向王某借了3万元。随着还款日期的来临，王某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与余某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明余所提供的是假产权证。
房产部门指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。
二、离婚析产未过户抵押
夏某在离异后，经法院裁决讨回了和前夫共同财产的那一部分，但在房管所却未办理过户手续，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因从某小额贷款公司，贷款200万元被办理抵押登记。对此事一知半解的夏女士强烈要求房管所撤销抵押登记，退还房产证，遭到拒绝。经人人民法院对该起行政诉讼案，受理以后，先认定对该宗房屋进行了保全处理。
法院查明，夏某于2009年与其前夫郭某协议离婚。双方约定：子女由夏某抚养，抚育费由赵某承担；房屋归夏某所有；双方无外债。郭某一次性给夏某20万元，在双方在场并出具相关证据的情况下，房地产管理所为赵某办理房屋抵押手续，并发放了他项权证书。夏某、郭某同日到民政部门办理离婚手续。以该证担保向某小额贷款公司借款200万元。郭某和夏某在房管所办理了房产抵押登记，郭某向小额贷款公司、房管所隐瞒了其与夏某离婚的事实。夏某得知，抵押期未满，但自贷款发放之日起至今未还一分本息，继而得知赵某哄骗她签名盖章，办理房屋抵押登记，以套取贷款的事实。由于诉讼中郭某下落不明，为维护自己的合法权益，夏某几经辗转，找到赵某。赵某称自己行踪不定，不愿出庭；但其提供了一份公证处办理的“声明公证书”。该公证书载明：“夏某同意，产证办理抵押贷款手续。”为进一步核实情况，法院来到该公证处。经查证，“声明公证书”内容属实。法院审理认为，郭某优先偿还小额贷款公司贷款200万贷款。夏某不服判决，继续上诉，本案正在审理当中。
三、二手房未办理过户手续而抵押
王某与2007年已将位于市区一处属于他2006年购买的二手房已12000万元出售给李某，当时李某因王某居住未满5年再次过户需缴纳差额的5.67%的营业税，经李某和王某商量以后等满5年以后再办理过户手续。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院传票，他所住房屋法院要拍卖偿还银行贷款。李某说他未办理过抵押贷款，但经法院以解释李某才知道是王某拿他已买来房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未偿还，银行多次讨要无果，无奈拍卖抵押物偿还抵押本息。李某拿着王某给他的房产证和买卖协议到当地房管部门咨询，说房产证他拿着，王某为何能办理抵押手续。经房管部门工作人员查证以后才知道，2007年王某和李某的二手房买卖交易，当时只是在房管部门咨询了一下过户费用但未做任何其他登记手续。王某在别人催账情急之下，2008年到房管部门办理了房产证挂失补办登记手续，将李某手中的房产证挂失，重新办理了一本王某名下房产证，做了抵押登记贷款。就此情况，根据相关法律法规规定，在房管部门没做任何登记的，按法院受理登记时间先后顺序，还有优先偿还银行贷款的规定。所以李某只能接受法院拍卖偿还银行后，李某再向法院王某。
二手房买卖未过户抵押、离婚析产未过户抵押，还有继承未过户抵押这几种抵押都是利用在各个机构没有转移登记手续而实施的假贷案件。造成这几项抵押骗贷案件的发生主要有原因是有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从。
如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。
另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记；此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。
贷款案例篇2
关键词：业务创新；中小企业融资；风险分担；帕累托改进
引言
小企业群体的融资难度较大，完全依靠市场机制难以解决。山东省菏泽市开办的“助保金”贷款业务，基于组织增信与大数定律的原理，充分发挥财政“助保金池”和政府增信平台作用，立足总体风险控制而不注重强调个体风险的把握，关注平均贷款违约率测算而不拘泥于强化担保要求，推动了信贷风险管理理念创新。
一、中小企业信贷担保困境
信贷配给论学者斯蒂格利茨和韦斯（1981）指出：当面临贷款的超额需求时，银行为避免逆向选择，在均衡利率水平上对贷款申请者实行配给，表现为对借款人实行差别待遇，一部分信息较对称的借款人的贷款需求得到满足，另一部分则被拒绝。小企业群体与银行间的信息不对称更严重，更容易成为信贷配给的对象。
由信息不对称而产生的不确定性风险客观存在，减少风险成为破解中小企业融资困境的关键因素，主流做法有：一是建立专业信用担保机构分摊不确定性风险；二是拓展抵押质押资产范围；三是通过风险补偿对银行进行正向激励。现实中，担保机构与银行合作关系地位存在严重不对等，承担过多的风险，担保效果受到抑制。在拓展中小企业有效抵押方面，由于银行对动产价格波动、动产流动监管及动产技术品质信息等方面缺乏专业知识，业务量占比微乎其微。以上两种选择主要是依靠市场力量解决融资困境整体效果不明显，使得各方认识都必须依靠政府出台扶持政策才能改变中小企业在信贷配给上的弱势地位。“助保金”贷款就是政、银、企三方协作，共同创建风险补偿机制的新型信贷产品，对银行、担保公司产生较强的正向激励。
二、菏泽“助保金”贷款业务实践
（一）业务开办申请
菏泽市位于鲁西南地区，总人口800万多人，经济欠发达，人均收入、贷款和储蓄水平均处于省内未游，中小型企业担保难、融资难问题非常突出。另一方面，商业银行信贷资产业务发展缓慢，在与信用社的市场竞争中处于明显的劣势，企业、政府、商业银行都产生改变现状的强烈愿望。建行总行在2009年推出“助保金贷款”新产品，山东省分行决定在菏泽市开展省内业务试点。
（二）产品设计总体思路
各县区政府成立“助保金”管理机构，在合作银行设立助保金账户归集财政和企业缴纳的“助保金”，对新发不良进行统一调剂代偿，当“助保金池”中资金不足代偿时，地方财政对不足部分按比例代偿。政府部门筛选出优质企业，经银行认可后纳为助保金成员单位（以下简称成员单位），“助保金”代偿银行不良贷款后，由助保金管理机构和银行共同执行债务追索，索回资金用于归还贷款、弥补助保金和财政补偿资金，如此通过资金循环完成对银行和担保公司的风险补偿，从而对银行和担保公司产生激励效应。
（三）构建中小企业池
县区政府成立助保金管理办公室，经信、民营办、公检法等部门负责人为办公室成员。企业向助保办提出申请，助保办通过工商、质检、司法、税收、供电、供水、通讯及行业协会等渠道广泛收集企业信息，筛选优质成长型企业，批次推介给银行。银行对推介企业开展贷款准入审查后，将符合条件的企业纳入重点中小企业池，成为成员单位。
（四）助保金筹集与管理
池内企业在签订借款合同和担保合同前先行按规定比率缴纳助保金。政府风险补偿铺底资金由政府预算安排。助保金和风险补偿铺底资金组成助保金池，专户管理，专款专用，存续期间不予返还。企业缴纳助保金后，与银行签订质押合同，确认助保金的代偿责任。
（五）贷款发放
成员单位提供以下形式之一的担保：一是不低于贷款额50%的资产抵押；二是第三方企业提供贷款额50%的责任担保；三是担保机构提供贷款额50%的责任担保。担保手续办结后，银行批次向成员单位发放贷款。自2010年3月启动助保金贷款项目至2012年底，全市建行向232家企业的贷款余额为58.35亿元。
（六）风险代偿及善后事宜
当成员单位贷款到期不能偿还时，银行向助保办申请用助保金先行代偿贷款本金和利息，不足部分由政府风险补偿金弥补。代偿后银行与助保办共同追索企业债务，索回资金或企业恢复还款后，先偿还政府风险补偿金，再还给助保金。
三、案例机制分析：组织增信、大数定律与风险分担
（一）组织增信与关系型借贷
1）政府为企业增信。从预算资金中划拨专款作为政府风险补偿铺底资金，在助保金不足代偿不良贷款时，能及时给予补充，有效防止不良贷款发生，明显助长银行放贷信心，提高助保金成员单位的信用等级。2）兼有交易型贷款和关系型贷款的优势。运用政府组织优势，为银行收集、提供企业大量真实的“软”信息，缓解企业信息不透明的问题，降低贷款风险，使助保金贷款具有明显的关系型贷款特征。3）客户的双重筛选使风险关口前移。政府与银行建立两道客户选择门槛，风险关口已经向准入端前移。4）有效预防企业道德风险。与银行相比，政府具有维护市场秩序的职责与强力手段，对本地企业具有很强的道德风险控制力，可较好的防范银行贷款的道德风险。
（二）风险分担机制下四方内生动力合作的帕累托改进
1）大数定律下的风险覆盖。不良贷款率在一定的区域和一定的经济环境中，保持一个大致的比例，总体上符合大数定律。助保金平均比例与不良贷款率相当，从大数定律上可以覆盖风险。2）财政资金担保准入低门槛与杠杆放大高效率。政府投入少量资金就与银行建立起长期稳定的合作关系，发挥出财政资金对信贷资金的杠杆作用。3）风险分担机制下担保机构具有积极性。担保机构分担风险大幅度降低，可以对企业进行批次合作考察，节约管理成本。
（三）商业银行实现市场开拓
出于市场竞争考量，银行对掌握的“软”信息不会，其竞争对手仍然难以解决信息不对称问题，借款银行和企业之间势必会保持长期、密切而且相对封闭的交易关系。开展业务试点使建行法人客户群体快速膨胀，贷款余额较试点前增长8倍，而且因助保金的存放优化了负债结构。
四、几点启示
一是助保金贷款融资具有成本低、效率高、风险控制有效、可操作性强等特点，具有较高的推广价值。二是商业银行要开发适合对路的信贷产品才能占领中小企业信贷市场。三是大银行在自身力量不足的情况下，分支机构可以借助地方政府等多方面的力量，收集重要的企业内部信息，建立独立的企业信息数据库，发展关系型贷款。
参考文献：
[1] 马华琴.我国中小银行与中小企业关系型贷款研究[J].合作经济与科技，2008（24）.
[2] 唐文军.关系型贷款是破解海南省中小企业融资难的有效途径[J].海南金融，2009（9）.
[3] 李海峰.揭开中小企业助保金贷款的面纱[J].银行家，2010（2）.
贷款案例篇3
上诉人A银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“A银行辽宁分行”）为与被上诉人B资产管理公司大连办事处（以下简称“B公司大连办事处”）债权转让合同纠纷一案，不服沈阳市中级法院民事判决，向二审法院提起上诉。
B公司大连办事处与A银行辽宁分行于2005年7月15日签订《债权转让协议》。该协议约定A银行辽宁分行向B公司大连办事处转让债务人为鞍山市振东金属结构厂（以下简称“振东结构厂”）的债权本金5503万元及相应表外利息。B公司大连办事处依据协议向A银行辽宁分行支付了转让价款人民币1463万元。B公司大连办事处在对该债权进行处置过程中，振东结构厂提出异议，认为其所欠A银行辽宁分行的贷款5503万元及相应利息已经通过和解方式全部处理完毕，A银行辽宁分行对该全部债务已经免除。B公司大连办事处于是与A银行辽宁分行沟通此事，要求A银行辽宁分行对于债权是否已经通过和解方式处理完毕的情况予以书面说明。为此，A银行鞍山市分行曾派人到B公司大连办事处调阅债权档案，但对于该债权是否已经和解或免除始终未予确认，双方协商未果。B公司大连办事处遂于2007年8月21日对振东结构厂提讼，要求其偿还部分借款本金。经鞍山市千山区人民法院民事判决书认定如下事实：A银行鞍山长甸支行于1999年9月29日与振东结构厂先后签订两份借款合同，合同约定，借款人振东结构厂向贷款人A银行鞍山长甸支行借款共计5000万元。两笔借款合同的借款期限均自1999年9月29日起至2000年8月29日止。借贷双方签订借款合同后，贷款人A银行鞍山长甸支行将上述两份借款合同约定的借款拨付给借款人振东结构厂。由于振东结构厂未按期偿还贷款人借款本息，A银行鞍山长甸支行于2001年12月2日及2003年12月18日先后两次向振东结构厂发出《催收逾期贷款本息通知书》，要求振东结构厂抓紧筹措资金，尽快偿还两份借款合同项下的借款本金5000万元。振东结构厂在A银行鞍山长甸支行发出的《催收逾期贷款本息通知书》的借款人项下加盖了公章。
2005年7月15日，A银行辽宁分行与B公司大连办事处签订一份债权转让协议书，其主要内容是：A银行辽宁分行为债权让与人将振东结构厂欠A银行鞍山长甸支行贷款本金5503万元及相应的表外利息的债权转让给受让人B公司大连办事处。此后，A银行辽宁分行与B公司大连办事处于2005年11月3日共同在《辽宁日报》上刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》将债权转让及要求债务人偿还欠款本息等事项，以公告方式通知债务人。2007年7月12日作为受让人的B公司大连办事处再次在《辽宁日报》上刊登公告，催促包括振东结构厂在内的债务人履行偿还欠款本息义务。之后，B公司大连办事处以受让债权后的新债权人名义在鞍山市千山区人民法院提讼，要求振东结构厂给付上述两份借款合同项下的部分借款本金200万元。审理中查明，2004年3月25日，A银行鞍山长甸支行为振东结构厂出具了《关于鞍山市振东金属结构厂“核呆”事宜的承诺》的书面材料。其主要内容是：“按照A银行总行关于‘核呆’的有关政策规定，鞍山市A银行长甸支行经市行批准，A银行鞍山长甸支行做如下承诺：(一)振东结构厂承诺于2004年9月末之前偿还我行贷款本息2200万元(分次偿还时间为2004年3月25日前偿还700万元，2004年6月末偿还700万元，2004年9月末前偿还800万元)。剩余全部贷款本息终结不再偿还，若该厂未能按时偿还贷款本息，本承诺废止。(二)该厂偿还2200万元贷款本息后，剩余贷款本息拟采取通过法律程序诉讼终结后上报核销，振东结构厂应积极配合。该‘承诺书’上加盖了长甸支行的公章，并有行长的亲笔签名。”
在A银行鞍山长甸支行“核呆”过程中，借款人振东结构厂给予积极配合，并于2004年3月25日至同年9月28日期间按贷款人A银行鞍山长甸支行所作“承诺”限定的期限内按期给付贷款人长甸支行借款本息2200万元。基于上述查明的事实，鞍山市千山区人民法院以B公司大连办事处与振东结构厂之间并不存在债权债务关系为由，驳回了B公司大连办事处的要求偿还欠款的诉讼请求。
一审法院判决要求A银行辽宁分行于该判决生效后十日内返还B公司大连办事处转让价款。值得注意的是，二审法院经审理后做出如下裁定：第一，撤销沈阳市中级人民法院民事判决；第二，驳回B公司大连办事处的。
争议的焦点
本案最核心的焦点在于未经调解程序可否，如果一旦二审法院支持须经调解才能，则案件的其他争议问题可暂时搁置，但是为便于银行和资产管理公司理解和分析法院对银行改制阶段所订立的债权转让协议的合理性及合法性，下面就本案争议的几个焦点问题逐一分析。
未经调解程序可否问题
A银行辽宁分行提出双方未履行调解程序直接向法院提讼不符合双方协议约定，依据在于《可疑类信贷资产转让协议》17.1条规定：“双方因履行本协议或与本协议有关的所有纠纷，首先以友好协商的方式解决，如无法通过协商达成一致，双方应将有关纠纷提交人民银行和财政部进行调解，如经调解仍不能达成一致，任何一方均可向有关管辖权的法院提讼”，因此原审法院认定该约定对B公司大连办事处不具有约束力属认定事实错误。
B公司大连办事处辩称：上诉人与被上诉人进行了一年多的协商，由于上诉人不配合，在无法协商的情况下，被上诉人才通过诉讼主张权利。诉讼是法律赋予当事人的权利，被上诉人提讼主张权利于法有据。
一审法院认为，双方订立的《可疑类信贷资产转让协议》第17.1条有关的规定，系合同双方当事人对纠纷解决方式的约定，但调解并非法定的诉讼前置程序，当事人有权选择比较便捷的司法救济途径。A银行辽宁分行的上述抗辩不能成立，不予支持。
二审法院提出了与一审法院针锋相对的观点，值得银行界高度关注。二审法院认为，虽然本案诉争债权是B公司通过招投标的方式受让A银行不良债权包中的一笔债权，并按照中标价格支付了对价，体现了诉争债权转让的商业性和市场化因素。但是，A银行剥离和转让这些不良资产，均是其改制过程中在中国人民银行和财政部指导下进行的。全部处置过程要依据中国人民银行和财政部印发的《A银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法》办理。关于购买债权的资金来源、回报及损失处理等，还需中国人民银行和财政部制定具体办法后执行。B公司收购A银行不良资产的资金来源于中国人民银行的贷款，并受其监管。受让主体也仅限于四大国有资产管理公司。总之，债权受让双方，不论是签订转让合同、履行合同，均在国家行政监管之下进行，发生纠纷亦应由有关监管机关处理。B公司与A银行所签订的《可疑类信贷资产转让协议》第17.1条亦明确纠纷的解决机制是首先提交中国人民银行和财政部进行调解。因此，A银行与B公司之间的不良资产转让行为实质上是国家政策调整的结果，与平等市场主体按照意思自治和等价有偿原则进行的交易行为性质上有本质的区别，不具有一般民事法律关系的性质。由此而产生的纠纷应由有关部门予以行政协调。
是否属法院受案范围
关于该案是否属法院受案范围问题，A银行辽宁分行上诉称：原审判决认定双方纠纷不适用《关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有银行就政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》的规定，属认定事实与适用法律错误。被上诉人受让的债权是通过招投标程序获得的，双方间的债权转让属商业行为，并非政策性划拨。故原审判决认定双方纠纷不适用《关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有银行就政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》的规定不正确。
依据最高人民法院《关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有商业银行就政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》之规定，银行资产剥离可以分为政策性剥离及商业性剥离。政策性剥离主要采取银行省级分行和资产管理公司驻各地办事处为基本清算单位在规定时间内完成，国有银行按不良资产的账面价值和表内利息从国家财政取得对价，具有明显的政府指令性划转国有资产的性质；商业性剥离指通过竞买方式确定价格，银行不是从财政上取得对价，而是从收购人处取得对价。庭审中各方当事人均明确了B公司大连办事处系通过投标而受让涉案债权，故该案债权的转让应属商业性剥离，不适用上述答复。因此双方的争议法院应予受理。
要求返还价款主张能否成立
上诉人辩称，B公司（乙方）与A银行股份有限公司（甲方）签订的《可疑类信贷资产转让协议》第1.2条规定：除另有规定外，乙方都无权基于从甲方受让的可疑类信贷资产，向甲方（含分支机构）提出任何主张。第5.2条规定：乙方承诺在本协议项下的可疑类信贷资产，在本协议生效后，不向甲方（含分支机构）提出任何调整、退还、替换、相应减少本协议第三条规定的转让价款的请求及其他类似请求。原审法院认定该约定对B公司大连办事处不具有约束力属认定事实错误。
B公司大连办事处辩称：B公司与A银行股份有限公司签订的《可疑类信贷资产转让协议》适用于转让协议有效的情形。由于被上诉人与债务人振东结构厂于2004年3月达成和解协议并已实际履行，振东结构厂的剩余债务已经被免除。即被上诉人与上诉人于2005年7月15日签订《债权转让协议》时所转让的债权已经灭失。由于所转让的标的物不存在，致使该《债权转让协议》自始履行不能，应为无效。故《可疑类信贷资产转让协议》对本案不具有约束力。
一审法院认为，该案双方诉争债权转让合同成立与否，是以转让人A银行辽宁分行是否享有存在债权为前提。依据鞍山市千山区人民法院已生效的民事判决确认，A银行辽宁分行的下级行A银行鞍山长甸支行(最初的贷款行)已承诺，在所附条件成就时免除借款人振东结构厂的全部借款本息，现振东结构厂依约付款条件已成就，即表明A银行鞍山长甸支行与振东结构厂之间已无债权债务关系。因此，A银行辽宁分行将该业已不存在的债权又转让给B公司大连办事处之行为，导致双方以受让债权为缔约目的无法实现，A银行辽宁分行已构成根本违约，双方订立的诉争债权转让合同应予解除。B公司大连办事处据此诉请返还转让价款及占用期间利息有理，应予支持。二审法院未就此问题发表意见。
是否返还不良资产转让价款问题
关于A银行辽宁分行提出依据双方协议约定，B公司大连办事处无权返还价款的抗辩。双方订立的《可疑类信贷资产转让协议》中第5.2条“乙方承诺就本协议项下可疑类信贷资产，在本协议生效，不向甲方提出任何调整、退还、替换、相应减少本协议第三条规定的转让价款的请求及其他类似请求”的规定，均应在B公司大连办事处取得A银行辽宁分行有效债权的前提下生效。一审法院认为，依据查明事实，现A银行辽宁分行对其转让的债权并不存在，亦即B公司大连办事处未能取得诉争债权。因此，上述条款对B公司大连办事处不具有约束力。二审法院未对此问题作出分析和裁判。
对银行的启示
从本案一审、二审审理和裁判的情况来看，银行在今后不良产转让事项上应该注意以下几点：
第一，银行应该重视不良贷款转让协议约定的明确性和完整性。本案二审法院的分析表明，通过详细而明确的约定可以赢得法院的理解和支持，从而把银行的特殊风险降低或者化解。本案的转让协议第17.1条就明确规定：“双方因履行本协议或与本协议有关的所有纠纷应首先以友好协商的方式解决。如无法通过协商达成一致，双方应将有关纠纷提交人民银行和财政部进行调解，如经调解仍不能达成一致，任何一方均可向有管辖权的法院提讼。”虽然一审法院否定了此条款对诉讼程序的阻拦，但是二审法院却认可了该约定的合理合法性。设置一个监管机构的调解，此类问题更容易理性地解决，因为监管机构更了解银行与资产管理转让不良贷款的过程和背景，而避免了简单地依据法律，尤其是转让对价来解决纠纷。
实际上，二审中法院还引用了《可疑类信贷资产转让协议》第1.2条规定：“除本协议另有规定外，任何情况下，乙方都无权基于从甲方受让的可疑类信贷资产，向甲方（含甲方的分支机构，下同）提出任何主张，并且乙方应当在与其继受方或任何其他资产接收方签订的转让协议或者资产接收协议中明确约定其继受方或资产接收方不能就甲方已转让给乙方的可疑类资产向甲方提出任何权利主张。”第5.2条规定：“乙方承诺就本协议项下的可疑类信贷资产，在本协议生效后，不向甲方提出任何调整、退还、替换、相应减少本协议第三条规定的转让价款的请求及其他类似请求，但本协议另有规定的除外。”第18.2条约定：“为便于本协议的实施，本协议签订后，甲乙双方有关分行和办事处应分别签订分户债权转让协议。上述分户债权转让协议为本协议的组成部分，与本协议如有任何不一致之处，以本协议为准。本协议对双方分支机构均有约束力。”
B公司大连办事处与A银行辽宁分行于2005年7月15日签订的本案所涉不良债权的《债权转让协议》第六条约定：本协议是《可疑类信贷资产转让协议》的组成部分，未约定事项或与该《可疑类信贷资产转让协议》相抵触的，以《可疑类信贷资产转让协议》为准。这些条款按照一般法理来解读，可能觉得有失公平，但是在国有银行改制过程的背景下来解决它们，就有其合理性。正因为这些条款的支撑，使得二审法院认可了应先提交人民银行和财政部调解，方可进入司法程序。
第二，对于受让方就约定条款无效的请求应该积极主动地进行抗辩。本案的经验表明，A银行在一审败诉的情况下，仍然坚持不懈地积极抗辩。尽管不良贷款转让协议的一些约定，看起来有些偏颇，但是从银行权益维护角度来看，应该尽最大努力争取。尤其是应注意收集整理银行方面无过错，以及对方可能存在尽职调查瑕疵的问题。
第三，银行在资产转让前也应注意尽职调查，防止发生债权有瑕疵而未充分披露引发纠纷。在银行改制过程中大量的不良资产批量化地处置，可能发生债权方面的瑕疵问题，但是银行应该关注这种瑕疵可能带来的风险。实际上本案中，一审法院就明确把不良贷款有重大瑕疵的责任判决给银行承担。一旦法院判决银行承担责任，则银行很难就承担退款的比例做出合理的主张。法院一般会坚持按照整个资产包的平均价格要求银行退款，这对于银行可能是极不公平的，因为资产包中肯定有受偿率非常低的情形，而有瑕疵的往往属于此类。
第四，尽管银行设计的不良贷款转让协议为保护自身权益，而不惜用较为极端的条款来保障，但是一些法院可能不会支持这些条款。例如本案一审法院对于资产管理公司不得向银行提出任何调整、退还、替换、相应减少本协议第三条规定的转让价款的请求及其他类似请求等约定，就否认其约束力。鉴于此，银行也应重视与资产管理公司的积
极协商解决，不能过分依赖个别判例的胜诉而期望普遍性的胜诉。
贷款案例篇4
一、企业基本情况
济南市A公司是以经营汽车改装业为主体业务的综合性企业，系我行重点支持企业。94年2月20日由该公司出资和德国考格尔车辆股份公司合资组建了“济南A�B汽车制造有限公司”。该公司研制生产的“微机自动计量轻质燃油运输加油车”和“新型多功能半挂车”分别于96年和97年获部级星火计划项目，同时该公司被列入济南市重点骨干企业，并被山东省农业银行确定为银企联手重点单位。截止98年底，A公司在我行贷款10297万元，其中有8976万元投资于A�B公司；A�B公司在我行贷款10671万元，签发银行承兑汇票1295万元。
由于合资企业筹建初期，可行性研究不到位，投资核算缺乏对市场的准确性分析，盲目注入大量资金，农行绝大部分流动资金贷款被用于固定资产投入，摊子铺得过大，负债包袱过于沉重，公司生产设计能力强却达不到预期生产能力，产品也不被国内市场接受，国此公司自投产以来，一直处于生产�亏损�再生产�再亏损的恶性循环之中。
二、公司财务状况分析
信贷管理部进驻该公司后，首先进行了广泛深入的调查研究，掌握了企业的基本财务状况。A公司在我行的大部分贷款被注入A�B公司，后者固定资产投入基本上能达到技术上的生产能力，但是由于市场竞争激烈，加上其他竞争厂家投资少、成本低、产品低廉，所以，尽管该公司加强了产品的成本核算，努力降低成本，产品性能也有了较大改进，价格也逐渐降下来，具备了技术上的优势和同行业所没有的优良性能，但销售量一直未有大的起色，市场占有率极低，没有大批量订单和定型产品，造成生产能力严重浪费。公司自96年投入生产运营以来，生产与销售状况一直不理想。96年实现销量548台，销售收入5342万元，亏损353万元；97年销量735台，比96年增长35%，实现销售收入7799万元，比96年增长46%，亏损1348万元；98年实现销量713台，比97年减少3%，销售收入7012万元，比97年降低10%，亏损2099万元。96年至98年累计实现销量1996台，销售收入20154万元，累计亏损3800万元。截止99年初，企业有近二亿贷款逾期不能偿还，且付息也产生了困难。为此，信贷部对公司进行了详细的财务分析：
（一）变现能力比率分析
1、流动比率=流动资产/流动负债=6632/8584=0.77
2、速动比率=（流动资产�存货）/流动负债=（6632�4038）/8584=0.30
企业的流动比率和速动比率都远远低于正常比率，说明企业偿债能力极差。企业到期的贷款本息在98年以前，只能靠贷新还旧即借款�还贷�再借款来维持经营。
经过调查，这两项比率很低的原因是：
（1）大量的流动负债（在我行的流动资金贷款）被用于固定资产投资；
（2）在流动资产中，变现力极差的存货占绝大部分。其主要原因是合资企业建立初期，外方管理人员为了检测设备的生产能力，在产品没有市场的情况下，盲目大批量生产，造成大量产品积压。另外，有26套价值573.7万元的闲置设备及原材料的不合理占用与浪费，也是造成存货积压的原因。
以上原因导致99年初该公司18536万元的贷款逾期，因此适用惩罚性利率，致使每日加罚利息高达2万多元，企业经营更加举步维艰。
（二）资产管理比率分析
1、存货周转天数=（平均存货×360）/销售成本=[（4138+4038）/ 2×360] / 7146 = 206（天）
2、应收帐款周转天数=（平均应收帐款×360）/ 销售收入/）=[（1496+1465）/ 2 ]×360 / 7012 = 76（天）
因为公司产品超前，单车成本较高，加之费用核算不合理，价格缺乏竞争力，致使销售不畅，产品大量积压，目前98年以前积压的底盘和成品车达1000多万元。
该公司应收帐款很大。企业以在我行举债获得的流动资金被其它公司无偿占用，直接影响了企业本身的资金需求及经营运转。
（三）负债比率分析
1、资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%=(18560/19716)×100%=94%
该企业债务比例过高，贷款风险极大，按期收回本息的可能性极小。
2、产权比率=（负债总额/股本权益）×100%=（18560/1156）×100%=1605%
该企业举债经营的程度极高，财务结构极不稳定，我行投入贷款受股东权益保障过低，即若公司破产清算，我行利益因企业提供的资本所占比重过小而缺乏保障。 3、已获利息倍数=息税前利润/利息费用=-1689/410
该企业息税前利润为负值，利息支付已相当困难。
（四）盈利能力比率分析
该企业销售净利率、资产净利率和净资产收益率因巨额亏损均为负值，扭亏为盈任重而道远。
（五）经营风险和财务风险分析
该公司因投资大、包袱沉重，固定成本极高。每年仅折旧和无形资产及递延资产的提取摊销就达1000多万元，制造费用一项年均500万元以上。98年生产销售各类车辆700多台，但该公司制造费用加上管理、销售、财务三项费用却高达2500多万元，则每辆车承担的固定成本高达3.6万元，若再加上每辆车的原材料成本8.69万元，则单车成本高于12.3万元，而实际平均售价仅为9.83万元。因此，每月该公司销售收入减去成本即为负值。
根据经营杠杆系数公式DOL=（S-VC）/（S-VC-F），我们可以看出当全部成本中固定成本F所占比重过大时，单位产品分摊的固定成本额很高。因此经营杠杆系数很大，经营风险很高。
另外，当企业固定成本F不变时，销售额S越大，经营杠杆系数越小，经营风险也越小。而该公司一直销售不畅，销售额太小，造成经营杠杆系数过大，风险很高。
为降低企业的经营风险，可以通过（1）增加销售额S； （2）降低产品单位变动成本VC； （3）降低固定成本比率 等措施来使经营杠杆系数DOL下降，从而控制经营风险。
再根据财务杠杆系数公式DFL=EBIT/（EBIT-I）可知，由于该企业的债务资产比率过高，所负担的债务成本（利息额）也很高，因此DFL很高，企业会经受较多的因负债所引起的收益变动的冲击，财务风险很高。当企业经营状况良好时，高的DFL可以给企业带来较多的杠杆收益，但反之， 会大大加重企业的亏损。
（六）公司盈亏临界分析
公司盈亏临界点销售量=固定成本/（单价�单位变动成本）≈1800辆
该公司是按年产4000辆的生产能力进行固定资产投资的，而企业产品市场占有率极低，基本客户群是天南地北的个体户，无法进行批量生产。企业接受往年盲目生产造成产品积压的深刻教训，以销定产，即按照定单组织生产，但由于竞争激烈，定单远远满足不了生产能力的要求。98年以前，企业年产销车辆一直未能突破900辆，远远达不到保本点要求，因此连年亏损。
三、采取措施
根据以上对公司财务状况所做的分析，我行信贷部同公司管理层一起，采取了以下措施：
（一）加大市场开拓力度，采取措施抓订单。针对该企业设备先进，生产能力强，与国外同类产品相比，有竞争优势的特点，在开拓国内市场的同时，加大力量，尽快打开国际市场。
（二）发扬自力更生、艰苦奋斗精神，勤俭节约，努力降低成本。加强财务管理，禁绝跑冒滴漏现象。
1、从水电费、车辆管理到产、供、销层层制定节支办法，并将具体成本落实到班组或个人，并制定奖惩办法。
2、压缩并注销电话21部，手机51部，BP机28部，并对现用的电话、手机实行限额管理。
3、停用车辆13部，其中工作用车5部，非生产用车8部。
4、在现用13项专利的基础上，弃用10项。
5、销售人员的工资、提成和费用与销售额挂钩。
6、实施月度财务收支计划，强化资金管理，做到以财务收入保障财务支出，堵死无计划开支。
（三）挖掘企业内部潜力，增加现金流入量
1、对98年以前的库存产品登记造册并重新估价，能用则用，能处理则处理，能抵帐则抵帐，压缩无效库存，变死物为活钱。
2、变卖汽车5辆，其中挂车、油罐车各1辆，凯迪拉克2辆，三菱吉普1辆。
3、处理积压汽车底盘14辆。
4、封存未使用设备。
99年通过以上措施盘活资金400余万元，存货占用较98年末下降1196万元。
（四）督促企业完善房地产证件，为我行贷款尽快办理房地产抵押手续。99年4月中旬，评估价为12585.85万元的房地产证书办理完毕，我信贷部对该公司的9500万元贷款办理了房地产抵押手续，并为其余贷款办理转期，适用正常利率，减轻了公司利息负担。
（五）为了培育企业新的盈利增长点，使公司逐步走出困境，化解不良贷款，信贷部对该公司骨干项目和大额订单，在落实好担保前提下，对其合理投入部分流动资金贷款并实行封闭运行。对封闭贷款，信贷部强化监管力度，实行跟踪督查，保证了贷款的效益和按期归还。
（六）实施减员增效，压缩非生产人员。对该企业从管理上、经营上、财务上、销售上均监管到位，督促企业加强内部管理，提高工作质量和工作效率，确实按照现代化企业制度要求，建立良好的管理机制和运行体系。
四、信贷部进驻一年来取得的成绩
（一）该公司99年产量与销售收入均达历史最好水平，产量较98年增加168台，增长率为24%；销量增加176台，增长率为28%；销售收入10789万元，较98年增长41.5%。实现了当年产品销售无积压，并销售了部分库存车，利润与98年相比，减少亏损近1000万元。
（二）99年度，近800万元到期贷款的偿还，1450万元银行承兑汇票的到期承付均来自于公司的销售收入。
（三）99年度，社会贡献总额达2849万元，其中支付我行利息达1760万元，支付税金579万元，支付员工工资410万元，实现了利息、税金、工资三不拖欠。
贷款案例篇5
一、案情描述
笔者结合临沂市某金融机构（以下简称A银行）近日发生的一件很有代表性的关于保证金的诉讼，对金融机构贷款担保保证金的法律分析、风险以及防范进行解析，以供借鉴。
2010年10月12日，A银行与某担保公司签订《合作协议书》，就担保公司为法人、其他经济组织向该行申请贷款提供担保事宜达成一致。协议约定担保公司在A银行开立担保基金账户，余额不低于担保责任余额的20%，性质为保证金，即金钱质押，自担保基金存入担保基金账户时起视为交付。2011年1月20日，担保公司根据担保的贷款余额向A银行转入270万元，该行按规定存放在“其他存入活期保证金”科目之中。
2011年5月19日，当地一家法院在执行B银行与担保公司借款纠纷案件时，扣划担保公司在A银行账户中保证金92万元，A银行依法向该法院提出执行异议。提出该保证金只能冻结不能扣划，且A银行对保证金具有优先受偿权，请求法院将保证金返还。
6月1日，该法院依法召开了听证会，会上A银行提供了合作协议书、担保公司为A银行担保贷款的材料及证明划拨的款项系保证金的相关证据。6月14日，该法院作出民事裁定书，以保证金账户的状态为正常，未显示质押字样，以及账户开立时间亦与合作协议不符为由，认定担保公司在A银行的270万元的存款是否是保证金无法认定，驳回了A银行的异议。A银行不服，已依法向作出民事裁定书的法院提起民事诉讼。目前，该案正在审理当中。
二、法律分析
（一）关于执行
根据法律规定，法院对信用证保证金和承兑保证金可以采取冻结措施，但不得扣划。只有在上述保证金已丧失保证金功能时，人民法院才可以依法采取扣划措施。对于贷款担保保证金的执行法律尚无明确规定，因此，各地法院操作不一。但是我们认为担保保证金和上述保证金具有同样的性质，因此其执行亦应参照。
（二）关于优先受偿权
本案中，涉及为金钱作为担保用于质押。对此，根据《担保法解释》第八十五条规定，用金钱质押需先将其特定化后再交付质权人占有，其特定化的形式可采用特户、封金、保证金等形式。本案中，A银行与担保公司签订的协议书约定，该协议即为金钱质押合同，双方无须另行签订质押合同。担保基金的性质为保证金，即金钱质押，自担保基金存入担保基金账户时起视为交付，质权成立。双方根据协议履行了义务，根据法律规定，双方质押关系成立，质权依法设立。故A银行对该保证金享有优先受偿权。
（三）关于保证金账户开立的时间以及账户资金是否显示质押字样是否影响保证金的性质和质权的成立
根据协议约定，担保公司应在A银行指定的分支机构开立担保基金账户，但是对于开立时间并未要求，法律亦未规定要求保证金账户内的资金显示质押字样。因此，保证金账户开立的时间以及账户内的资金是否显示质押字样并不影响保证金的性质和质权的成立。
三、贷款担保保证金的风险
（一）操作风险
金融机构一般以保证金的形式将质押的金钱特定化，为其设立专门的“保证金”账户。但是，一些银行为照顾担保公司利益，将担保金放入存款账户予以计息，向担保公司出具单位存款证明，这样做极不规范，实质上仍为存款，不具备保证金的性质，也就不能对抗司法机关的冻结扣划。
（二）保证金的执行风险
由于现行法律未对担保保证金的执行做出明确的规定，故法院扣划保证金时，金融机构只能对法院的扣划提出异议并请求优先受偿。虽然司法实践中大多数法院从立法精神上认为适用于承兑保证金的相关规定，但是由于种种原因，法院在处理案件时很可能驳回异议，被法院认定案外人的金融机构只能向做出驳回裁定的法院提讼。做出裁定的法院经过审理后，无论哪方败诉，案件都有可能进入二审程序。漫长的诉讼程序，影响了金融机构贷款业务的正常开展，加大了贷款的风险。
四、风险防范对策
（一）在新的司法解释未对保证金的执行作出明确规定前，为避免操作风险，金融机构应当与缴纳保证金的担保公司签订书面的《保证金质押合同》
金融机构首次与担保公司合作时，往往先签订合作协议，由于不交缴纳担保金，不能确定存放账号，所以合作协议中往往不能明确记载保证金账户。建议一旦生成保证金账号，金融机构应当及时与担保公司签订补充协议，明确专项用于存放保证金的账号。如果是二次合作，双方应当签订质押合同，明确既有账号作为保证金账户。
（二）保证金账户管理应当规范，即独立开户、专款专用
建议金融机构在保证金账户中设立贷款担保保证金科目，专门用于存放担保公司缴纳的保证金，与一般资金分开存放，涉及保证金的业务和一般结算业务分别在不同的账户办理和记录，严格保证金用途，禁止将其挪作他用。
（三）建议金融机构改进对保证金账户的设立，增强质押的公示公信效力
目前，法院在执行过程中无法区分保证金账户和结算账户，在采取扣划措施后，通常进入提出执行异议和民事诉讼的程序。因此，建议金融机构改进对保证金账户的设立，区别于一般结算账户，使法院查询中即可认定为担保保证金，避免进入繁琐的法律程序。
（四）建议向立法机关提出建议对贷款担保保证金的执行作出明确的规定
贷款案例篇6
第一类:首次购房已贷款,再次购房仍需使用贷款的人群
典型案例:A先生第一套住房为2006年贷款购置,现为改善居住条件,想购置一套大一点的房子,但因手中资金不足,还需再次使用贷款。
解析:因为A先生之前已有过贷款购房纪录,再次贷款购房银行对其审核时,在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录,这种情况通常会被认定为二套房。
第二类:首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款的人群
典型案例:B女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户,所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金,她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
解析:在公积金二套房新政未下发前,像B女士这种情况是可以享受首付20%的优惠。但今年3月1日起公积金二套房提高首付比例至四成,因为B女士首套房购买时使用的是商业贷款,因此,购买第二套房用公积金贷款则会被算做二套房,首付比例为四成。
第三类:首套房贷款结清并已出售,再次使用贷款购房的人群
典型案例:C先生曾贷款购买过一套房产,今年年初将贷款结清,并已将此房产出售。现想贷款购买一套面积大些的房产。
解析:像C先生这种情况,不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金,只要购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来,那么根据现在的银行政策,不管其首套住房贷款是否结清、出售,再次购房时贷款都会被认定为二套房。
第四类:结婚前曾贷款购房,婚后任何一方再申请贷款的人群
典型案例:D先生结婚前曾贷款购置过一套房产,婚后想再贷款买一套房,考虑到自己已有过贷款,所以想用配偶名义申请贷款。
解析:目前二套房的界定是以家庭为单位的,商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录,婚后无论以任何一方的名义申请贷款,都是属于二套房的范畴,所以像D先生这种情况也会按二套房政策执行。
第五类:夫妻一方有过贷款,以家庭成年子女名义再申请贷款的人群
典型案例:夫妻E先生和F女士,他们之前曾有过一次贷款购房纪录,现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购买第二套房。
解析:像E先生和F女士这种情况,以女儿名义再次申请贷款购房的也会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位,包括成年子女也属于家庭成员之一,所以夫妻一方有过贷款,以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算做二套房。
第六类:夫妻一方贷款所购房产离异后判给另一方,购买人再次申请贷款的人群
典型案例:G先生和H女士结婚后,以G先生的名义贷款购买过一套房产,双方离异后将此房产判给了H女士,现G先生想再次使用贷款购置一套住房。
解析:虽然G先生贷款购买的房产离异后判给了H女士,但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款纪录,所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。
第七类:首次贷款所购房产属“改善型”住房,再次使用贷款购房的人群
典型案例:I女士2005年贷款购买过一套50平米的小户型,她现在的居住条件低于北京市住房平均水平27.07,因为孩子长大了房子不够居住,现在她想换套面积大点的房产,依然是选择贷款购房。
解析:如果I女士去年购房,那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理,第二次贷款购房的首付和利率可比照首套住房贷款政策。但是,在今年新的“国十一条”政策出台后,未提及改善型住房如何操作,根据各家商业银行目前的二套房贷款政策,已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人首套住房有过贷款记录,那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平,都会按二套房贷款政策严格执行,首付40%,利率上浮1.1倍。
第八类:曾在异地贷款购房,在北京再次申请贷款的人群
典型案例:2002年,J先生曾在老家山东贷款购置过一套房产,因工作调动,现打算在北京再购买一套小户型的住房。
解析:因为目前央行的征信系统是全国联网的,且2009年6月份银监会通知,各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由而放弃“二套房贷”政策约束。所以像J先生这样已在一个城市有过贷款纪录,在另一城市再次申请贷款购房,也会被划入二套房的政策征收范围内。
TIPS:
个人信用要时刻维护好
在商业贷款和公积金贷款二套房均从严的市场环境下,银行对借款人的信用审核也更为苛刻了。其中,公积金新政中规定借款申请人办理公积金贷款时,需提供信用中心出具的借款人信用报告,如果目前的商业贷款还款状态处于“逾期”状态,则不能通过公积金贷款审核,待还款状态恢复为“正常”后方可通过审核并办理后续手续。
商业贷款对一年内如出现连续三次或累计六次的逾期纪录的借款人,会毫不留情的予以拒批。因此,在此要提醒贷款人:信用卡办理要有节制,房贷信用卡还款日莫忘记;水、电、煤气费缴纳要及时。借款人只有在平时注重个人信用的维护,才不至于在日后贷款路上处处遇阻。
贷款案例篇7
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，以海口市新华区法院为例，该院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1、受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年就受理住房按揭贷款纠纷案117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。此后，住房按揭贷款纠纷案有增无减。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间大多为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2、住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理海南省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件均占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3、产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对当地的经济环境不满意，而到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间大多在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价还是相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价又便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1、注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商产生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所产生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系，第五个法律是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。 从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2、注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度大多是从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由起诉，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定，不能适用于1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》的1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对于在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，未登记并非等于无效。抵押合同中未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。我们认为其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成；采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项； 而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1、从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共对果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2、完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。 适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中大多是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
（2）进一步完善住房按揭的法律法规，明确按揭当事人的权利义务
贷款案例篇8
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
（2）进一步完善住房按揭的法律法规，明确按揭当事人的权利义务