违法建筑论文范文

违法建筑论文篇1

一、待确权建筑概念的提出

从“可补办手续的违法建筑”到“尚可采取改正措施的建筑”“概念乃是解决法律问题所必须的和必不可少的工具。没有限定严格的专门概念,我们便不能清楚地和理性地思考法律问题。”概念是反映客观事物特有属性或本质属性的一种思维形式,“待确权建筑”作为一个法律概念,其提出是否为人们所接受,关键在于这个概念是否有法律依据,是否有区别于其他概念的特有属性或本质属性,在理论层面与实践层面上是否有存在的必要。

早在1988年2月12日,当时的城乡建设环境保护部就了《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》。该意见将违法建筑分成两类,即“不能补办手续的违法建筑”和“可补办手续的违法建筑”。依笔者的理解,“可补办手续的违法建筑”是指可通过补办手续取得所有权的建筑。

所以应肯定,在“违法建筑”面对人人喊打的社会背景下,该意见的出台,为“违法建筑”提供了一条较为理想的出路。但该意见以及后来的执法实践都把“不能补办手续的违法建筑”和“可补办手续的违法建筑”都笼统地称为“违法建筑”或“违章建筑”,两者没有本质的区别,加上能否补办手续法律无具体明确的规定,因此在实践中,人们往往强调的是其违法一面,对占有人“补办手续”即确权之权利却视而不见。

笔者注意到,1989年12月颁布的《城市规划法》似乎对“可补办手续的违法建筑”的性质作了不经意的修改。该法第40条规定,在城市规划区,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设,“影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款”;国务院于1993年6月的《村庄和集镇规划建设管理条例》第37条、建设部1995年6月颁布的《建制镇规划建设管理办法》第40条以及全国各省、各直辖市根据《城市规划法》制定的《城市规划条例》都作了相类似的规定。根据上述法律法规规定,“尚可采取改正措施的建筑”的范围,是未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的建筑,以及影响城市规划但可改正的建筑,包括:未办理规划许可的建筑、违反规划许可证的规定而并不影响或轻微影响城市规划的建筑、占用农地但可以补办征地手续的建筑、还有建房者未经完全批准便进行建设的建筑、未制定城乡规划前建成的建筑、确实影响城市规划但经过改造可以改正的建筑等等。

笔者认为,“可补办手续的违法建筑”演变为“尚可采取改正措施的建筑”,从中可体现我国的立法在不断进步完善,私权日益得以弘扬,社会财富受到尊重。“尚可采取改正措施的建筑”所强调的,是建筑的“可采取改正措施”特征而不是其“违法”特征,它表明立法者在立法意图上没将“尚可采取改正措施的建筑”纳入“违法建筑”的范畴,即“尚可采取改正措施的建筑”与“可补办手续的违法建筑”两者虽同样有违法的特征,同样能够补办手续,但前者在性质上不属违法建筑。

从“尚可采取改正措施的建筑”提法本身看,它虽然直接出现在《城市规划法》的法律条文里,但它并不是一个严格意义上的、科学完美的法律概念,原因在于它无法明确该类建筑的法律地位或法律性质,加上该类建筑“先天性”违法缺陷及其对社会消极影响,实践中人们仍把它与“可补办手续的违法建筑”混淆使用,人们在观念上仍将“尚可采取改正措施的建筑”视为违法建筑,能否采取改正措施完全看执法者主观意愿。即“尚可采取改正措施的建筑”所指与能指之间存在着分离!“法律规则的不确定归根结底是概念的不确定”。②笔者以为,建筑占有人采取改正措施的全部目的就是为了能获得确权,即能补办手续,申请所有权证,获得所有权。在获得所有权证书前,其权属状况未定,所以“尚可采取改正措施的建筑”本质上就是“待确权建筑”。所谓待确权建筑是指未取得建设工程规划许可证,或者违反建设工程规划许可证、影响城市规划,但尚可采取改正措施、补办手续的建筑。此为狭义上的待确权建筑,广义上的待确权建筑还包括所有已合法建成但未领取所有权证的建筑。本文要讨论的是狭义上的“待确权建筑”。

在我国香港地区,有“潜建物”一概念与狭义上的“待确权建筑”的内涵和外延相近,受香港的影响,珠江三角洲一带的民间有时也使用“潜建物”一词。“潜建物”之说,主要强调建筑物的取得未经有关主管部门批准,是私下偷偷兴建而取得。香港属英美法系的地区,法律理论上有财产权而无所有权,因此,“潜建物”概念不涉及所有权问题,大陆内地传统上属大陆118法系,直接引进“潜建物”概念不妥。我国也有学者曾提出过“效力待定建筑”一概念。然笔者以为,“效力待定建筑”概念似过于宽泛,“效力待定建筑”中的“效力”应为“法律效力”。法律效力包括法律上的约束力、强制力、作用力,它所反映的是一种法律关系。建筑建成后,无论是“采取改正措施”前还是“采取改正措施”后,都是一种客观存在物,人们无法凭借主观意愿强行否定其对社会、对他人的效力。可见,该类建筑不是“效力”未定,而是尚未能获得确权。

二、违法性

待确权建筑与违法建筑特征的部分竞合所谓违法建筑,是指经规划行政主管部门审查,确认为妨碍了社会公共利益或不符合城乡整体规划,且未办理建筑用地许可证和建设工程许可证而处于不合法状态并应予以拆除的建筑物、构筑物和其它设施(这里的建筑物、构筑物和其它设施可统一简称为建筑)。③结合上述笔者对待确权建筑的界定可看到,待确权建筑在建造过程中,违反了城乡规划法中关于建筑建造程序方面的法律规定,未取得建设工程规划许可证,其存在或多或少会影响公共利益和城乡规划,因此,待确权建筑一个重要特征就是违法性,这与违法建筑有共同之处,即待确权建筑与违法建筑的违法特征存在竞合,这种“血缘”

关系客观上起着模糊两者界限的作用,这也是待确权建筑概念迟迟未能从违法建筑中分离出来的主要原因。但待确权建筑并非所有特征与违法建筑全部竞合:违法性质不同。台湾学者王泽鉴将建筑物的违法性概括为“程序违建和实质违建”。他说:“程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书,建造者得依一定程序申领建筑执照;实质违建,则指建筑物无从依程序辅正,使其变为合法建筑物”。待确权建筑的建造具备了违法建筑的形式要件,是“程序违建”,即未依法申办建筑用地规划许可或建设工程许可手续,但未具备违法建筑的实质要件,即没妨碍社会公共利益或违反符合城乡规划,或者是仅违反了地方政府部门的规章制度、红头文件,其违法的程度并未足以影响到建筑物所有权的取得。

违法建筑论文篇2

【关键词】依法行政 违法建筑 私有财产权 公法效力 私法效力

党的十七大报告从发展社会主义民主政治的高度提出“推进依法行政”,推动“法治政府建设取得新成效”。可以说,依法治国、建设法治国家的当务之急就是要推进依法行政。笔者认为,依法行政的核心在于牢固树立公民的合法私有权利意识。本文以对违法建筑所有权的法理分析为出发点,论述尊重私有财产权原则是对依法行政的基本要求。

违法建筑的所有权归属之争

违法建筑,指违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定而建造的房屋及其设施。违法建筑大体上可以分为两种:一是建造人未取得土地使用权,因而也无法取得建筑许可证;二是在自己取得土地使用权的土地上建造建筑,但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑物。①目前,关于违法建筑的争议主要集中在其权利归属。对此,学说观点有如下三种:一、否定说:此说认为违法建筑因违法而应受否定性评价,从而不能取得所有权,而只能依据占有的事实进行保护。②其根据是《中华人民共和国物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。” 二、肯定说。此说认为违法建筑由建造人原始取得其所有权。③此说是台湾地区通说,认为违法建筑物已符合不动产定着物的要件,系独立于土地外之不动产,由原始建筑人取得其所有权。④三、动产所有权说。此说认为违法建筑作为不动产,因其违法性不可能得到法律的认可和保护,但建筑材料本身作为动产是合法的,动产应受法律保护。⑤

笔者认为:肯定说更符合法理,违法建筑应由其建造人原始取得所有权。其一,即便是违法建筑,甚至是违禁品,其在客观上都不是无主物,都应该有一个所有权主体。其二,违法建筑行为的瑕疵并不影响建筑物所有权原始取得的事实。即,建筑行为的违法性并不能影响建筑物与建造者之间的归属关系。尚未没收或者限期拆除的建筑物事实上由建造人占有,这时限制建造人享有所有权的事由只能是私法上的否定性评价。而私法领域贯彻“法无明文禁止即有效”的理念,因此,仅违反公法的建筑物仍会受到私法上的肯定性评价,违法建造人与合法建造人将平等地受到私法的保护,均可基于建筑这一法律事实而原始取得建筑物的所有权。其三,所有权是一种自然权利,剥夺所有权必须有明确的法律规定,否则,即为公权力之滥用。所谓自然权利,因其自然性及其内在的绝对性先于实证法而存在,这在西方理论中又被称为天赋权利,譬如生命权、健康权;因此,此类权利并非依据法律而生,反倒是这些权利所代表的一些普遍性的价值观促成了实证法的制定和实施。基于此,行政权力重点关注的不应是所有权的产生是否合法,而应是所有权的剥夺是否有据。

财产权(所有权)的起源:财产权为什么是自然权利

关于财产权的起源,主要有两种学说。其一,劳动说。17世纪的英国思想家洛克认为,在自然状态下,所有的物品都呈现出原有的、自然的、公共的状态,但当人的劳动加入之后,就改变了物品原先的自然状态,就成为加入了那种劳动的个人所有。洛克说:“既然是由他来使这件东西脱离了自然所安排给它的一般状态,那么在这上面就由他的劳动加上了一些东西,从而排斥了其他人的共同权利。”⑥第二种学说则是占有说。它认为,对财产的排他性占有的发生起源于原始社会时期或者更远的时期人类对土地、野生动物、居住的洞口、石头、树木,乃至一片片野草的先占。⑦就是说,财产权最初的产生是起源于当时人们对自己生活周围的无主物的先占;此后,当人们对物的事实上的占有关系,即私的排他的占有关系受到法律的确认后,这种关系也就具有了权利的性质;也就是说,占有人对物的占有变成了一种受法律保护的权利(财产权)。

这两种关于财产权起源的学说共同说明了同一个观点:财产权是自然权利,它先于国家和法律而产生和存在。因此,法律的任务只是确认和保护财产权利,并在必要时对其进行限制和剥夺,但却不能也没有资格阻止财产权利的产生。具体到上述违法建筑的权属问题,否定说即与财产权的自然权利属性相悖,而唯有肯定说能够得出符合法理的结论。

在依法行政过程中如何尊重和保护私有财产权

依法行政理念与私有财产权是紧密地联系在一起的。自现代意义上的民主精神在西方社会产生以来,财产权就居于至高无上的地位,一切权利最后都被归结为财产权。财产权概念构成了西方社会个人主义权利观的价值基础。私人财产权的形成和演变在西方社会依法行政理念的形成过程中起着特殊的作用:私有财产权划定了个人自由的范围与国家权力的界限,依法行政则进一步规定了人民权利与政府权力的范围。

笔者认为,要在实践中切实做到依法行政,必须在牢固树立私有财产权作为一项自然权利不可侵犯理念的同时,在技术上时刻注重严格划分公法效力和私法效力的界限:行政权力只能依据公法才能限制和剥夺私有财产权,行政权力依据公法对私有财产权的限制和剥夺不影响针对此项私有财产所进行的私法交易的效力。下文以违法建筑的相关问题为例对此展开论述。

其一,关于违法建筑所有权的实证分析。《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”据此,似乎应当得出违法建筑不能产生所有权的结论。但笔者认为,即便是违法建筑,其也只是违反了作为公法的《土地管理法》、《城市规划法》等法律,而并不违反据以确认其所有权的私法,所以仅能引起公法上的否定性评价,如拘留、罚款、限期拆除等属于公法对所有权进行限制的法律后果;其在私法上还是应该有所有权,只不过是基于行政目的禁止私人继续占有;因此,在它没有成为没收或者拆除对象之前,其所有权应受到保护。据此自然法理,在依法行政时就应该对上述法律规定作出如下合理合法的解释:不能对其进行反面解释并进而得出违法建筑没有所有权的错误结论;对违法建筑所有权问题应依据上述法理通过法律解释的手段进行解决;其所谓“合法”与否的认定是依公法进行,而作为私有财产的建筑物,即便其是违法建筑,也应依私法来判断是否应确认其所有权并进而给予保护。

其二,关于超层建筑能否进行所有权登记的实证分析。随着房地产市场的火热,一些开发商为赚取更多利润,违反建设工程规划许可证的规定加建楼层,由此造成包括原本被许可建筑层在内的所有业主无法进行所有权登记。笔者认为,不能简单地以违法建筑为由一概予以否认,而是仍应运用上述严格划分公法效力和私法效力界限的法理进行理性分析。对于开发商的违法建设行为,应严格依据《城市规划法》及《行政处罚法》等公法的规定进行处罚:对于该违法建筑,如果其严重影响城市规划或存在安全隐患,则必须限期拆除或者没收;但对于未严重影响城市规划、不需要限期拆除或者没收的违法建筑,在同样要对开发商进行严厉行政处罚的同时,就存在一个是否应对其进行所有权登记的问题。应该认识到,即便是违法建筑,其作为私法上的一个“物”,也不能因为开发商的违法行为而不予办理所有权登记。也就是说,依据公法对开发商进行处罚的公法效力应该和依据私法进行所有权登记的私法效力严格区分。对于超层建筑,规划行政部门要查处的只是开发商的违法行为,而不应该影响未超层部分购买人的利益。此外,对于超层部分的业主要求办理房屋所有权登记的申请,依据前述违法建筑权属理论,房管登记管理部门同样不能拒绝。

保障公民合法权益是依法行政的出发点和目标归宿。只有坚持尊重私有财产权的原则,坚持严格划分公法效力和私法效力界限的方法,才能够实现依法行政,达到社会主义民主政治所要求的“服务型政府”的高度,进而实现“依法治国、建设社会主义法治国家”的宏伟治国方略。(作者单位:九江学院政法学院)

注释

①陈昨丞:“违法建筑若干法律问题分析”,省略/article/default.asp?id=18151.

②史以贤:“违法建筑利用中的若干法律问题分析”,《法制与经济(下旬刊)》,2009年第12期,第21页。

③王泽鉴:《民法物权(一)通则・所有权》,北京:中国政法大学出版社,2001年,第116～118页。

④谢在全:《民法物权论》,北京:中国政法大学出版社,2003年,第23页。

⑤王利明,王轶:“动产善意取得制度研究”,《现代法学》,1997年第5期,第8页。

⑥洛克:《政府论》(下篇),北京:商务印书馆,1983年,第19页。

违法建筑论文篇3

关键词：建筑工程；招标；管理

Abstract: along with the development of market economy and the thorough, the architectural engineering construction also get the rapid development, and the bid for construction project, is the inevitable trend of the development of market economy, construction engineering bidding management is to realize the construction market management of one of the most important functions, but in building engineering bidding management some existing problems in this paper the author in the management of construction engineering bidding problems and countermeasure a analysed.

Keywords: building engineering; The tender; management

中图分类号：TL372+.3文献标识码：A 文章编号：

建筑工程对于我国现代化建设具有重要的地位和作用，在市场经济发展的前提和条件下，招标在建筑工程中所发挥的作用和显现的成绩得到了人们充分的肯定和实行，它是建筑行业中一种公平、公开、公正的建筑市场交易方式，能够创造和谐的建筑市场竞争环境。建筑工程实行招标，是市场经济条件下的必然产物，也是我国工程建设管理体制改革的重要内容，是改革开放的需要。

一、建筑工程招标管理存在的问题

建筑工程招标管理是对招标、采购以及相关人员的一种管理形式，但由于我国推行招标制度的时间相对来说比较短，在招标管理中还缺乏充足的实践经验，因此难免存在一些问题，建筑工程招标管理存在的问题主要表现在：

（一）法制规范和体系不健全

我国的建筑工程招标法制规范和体系的不健全导致了建筑工程招标管理处于无序状态，招标管理企业没有具体的行业规范和监督管理机制，管理从业人员素质参差不齐，职业道德素质不高，严重阻碍了招标管理的正常发展和运行，同时还带来了衍生问题的产生，具体如下：

1.招标法律法规不健全。建筑工程在实际的招标管理过程中缺乏实际的实施细则，一些招标法也不完善和健全，对当事人的道德约束高于法律约束，招标法律法规不健全。

2.招标过程中的违法违纪现象严重。对于招标过程中的违法违纪活动缺乏监督和管理，监督管理部门分工不明确，导致在监督上难于实现有效的监督，查处力度不够，这样就导致了在招标过程中的违法违纪现象严重，不利于建筑工程招标市场的规范。

（二）招标的理论体系不完善

目前，我国的招标管理体系还没有形成一套较完整的理论体系，以致不能够很好地用理论来指导实践，招标管理工作缺乏理论指导，具体来说就是在招标机制上缺乏分析，不能够为招标工作提供合理和具有指导性的理论体系。

（三）投资机制不完善

在招标过程中，由于建设方对于工程建设的投资效益不放在心上，也不负责任，这样就不能充分发挥投资方面的约束，造成行业的不规范和不合理，只一味地片面追求工期短、造价低的工程，也不能合理优化地选择工程建设的承包方，工程建设方追求个人利益或小集体利益，腐败歪风现象滋生。

(四)工程标价确定不合理

由于受各方面因素的影响，工程招标价的确定不合理，都是以统一的工程量来计算标价，形成了统一价格，这就在一定程度上削弱了竞争力，招标市场不能形成良好的竞争环境，施工企业能否中标，不是取决于其竞争力，而是预算员水平的竞争，违背了市场运行规律，无法体现施工企业的技术和管理水平。

针对以上建筑工程招标管理中存在的问题，笔者提出了一些切实可行的对策来避免和解决招标管理中存在的问题，具体如下：

（一）建立健全法制规范和体系

由于在建筑工程招标管理中的法制规范和体系不健全，导致存在一系列的问题，如招标法律法规不健全，违法违纪现象严重，因此，要建立健全的法制规范和体系，使得在招标管理中的法律法规更加完善和健全，并且在一定程度上遏制违法违纪现象的产生。

（二）不断完善招标理论体系

由于我国的招标管理体系还没有形成一套较完整的理论体系，以致不能够很好地用理论来指导招标管理实践工作，这对招标管理的顺利开展有一定的阻碍作用，因此，要不断完善招标理论体系，使招标管理工作有更好的理论体系作指导，从而更好地来指导实践工作。

（三）完善投资机制

由于投资机制的不完善，导致在投资方面缺乏约束，建筑行业的不规范不合理现象增多，片面追求经济利益和个人利益的现象也增多，腐败歪风滋生，因此要不断完善投资机制，从而更好地来进行投资行为。

（四）合理确定工程标价

由于工程标价确定的不合理因素，导致在一定程度上削弱了竞争力，无法形成良好的建筑市场竞争环境，因此要合理地确定工程标价，使建筑工程招标有一个良好的市场竞争环境，培育和发展统一的建筑市场，实现公平竞争和合法交易，建立统一、竞争、开放、有序的建筑招标市场环境，从而促进建筑工程的招标管理。

结束语

综上所述，建筑工程在招标管理中存在着一些问题，这些问题需要我们采取一些切实可行的对策来预防和解决，只有这样，才能让建筑工程招标管理工作不断向规范化的方向前进，同时使建筑工程招标管理的环境更加公平、公正和公开。笔者相信，经过大家的共同努力，一定可以使建筑工程招标管理工作向更好的方向迈进。

参考文献：

[1]黄榆凯.建筑工程招标管理问题及其对策分析[J].中国科技博览,2010,(36)

[2]贾孟涛.对建筑工程招标工作中存在问题的思考[J].中国西部科技,2006,(34)

违法建筑论文篇4

【关键词】违章搭建;管理措施;现状分析

前言：在城市的发展当中，规划、建设、管理、执法四个重要环节缺一不可。违章搭建不仅破坏着正常的城市秩序，而且对城市的良性发展有着严重的危害。如何对违章搭建进行有效的预防和管理，是当前城市管理工作中管理人员的一个重要问题，也是政府实施城市先行规划设计，维护城市规划建设，保证人民群众良好的生活环境，全面推进城市依法建设的重要一环。

1、违章搭建的现状

违章搭建指的是未经正规部门批准允许而擅自搭建的非法建筑。违章搭建的建设种类、性质各不相同，结构也复杂多样。从摸底情况看，违法建设普遍存在，有蔓延的趋势。

违章建筑是城市的疤，不仅妨碍市容市貌，安全性与稳定性也令人担忧。 瑞安地处沿海经济发达地带，由于历史与社会各方面的原因，违章建筑屡禁不止，屡禁屡建。瑞安违章建筑的现状，主要表现在老的违章建筑依然存在，新的违章建筑防不胜防。一是大多违章建筑者未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证但超标准建设;二是建筑材料大多简易低劣;三是建设时间短、平、快;四是随意性、反复性大。一般作为出租房，也有自身使用，作为厨房、住宅等。

瑞安市违章现状几大特点：从违章建筑主体来看，有本地人、也有外来人口：从违章占地情况来看，有占用房前屋后空地的、道路的;从违章搭建用途来看，有因住房紧张而自用的，有用于拆迁赔偿的，有的是用于出租获利;是从违章搭建速度来看，大多数违章建筑属于个人行为，结构简单，成本低，大多利用节假日、夜间偷建抢建，发现时已经建成。

2、违章搭建的原因

经济利益驱动。 在市场经济的条件下，追求利润最大化成为了每个人的目标，城市作为经济最活跃的地区，同样也就意味着土地资源最为宝贵和稀缺，违章搭建者的正是出于这一私心，不顾政府工作管理而进行违章搭建。而政府则要保证社会经济环境的平衡，所以要对整个城市的规划进行控制，并不能一味的开发建设。正是追求利润与平衡发展的矛盾，使得违章搭建的现象屡见不鲜，也使得违章搭建的管理问题成为一个难点。

政策规划不完善。首先，在关于违章搭建的管理制度上并没有一个完善的体制，变化的内容深度不够，实践性不强，给违法者留下太多的空子可钻，使得执法不严密，审查力度加大难。其次，制定政策的管理层对社会现状和群众心理了解不够，，执法法规过于死板，偏向于规定某一城市某一区域的整体状态，而忽视了这个地方的人民群众的生活需求。在制定政策时，应从居民的角度出发，采用大禹治水的办法疏导而并非严堵，这样才可使供需平衡，使政府能够更好地进行城市建设管理。

行政干预不恰当。在城市规划方面，大多数都没有参考群众的意见，对城市的规划，建设完全掌握在规划管理人员的手中，这样不仅不能够考虑到大多数公民的感受，同时也会出现，有的行政领导从眼前的利益和局部利益出发，支持非正规的建设项目，越级审批等等。这种行为往往使得居民的城市生活环境质量下降，甚至于违章搭建的行为无异，破坏了公平性的原则。

执法监督不严格。在执法者进行日常巡查时，巡查不到位，对违章搭建的处置不及时，或者处罚过轻，都从另一方面刺激了违章搭建的蔓延与滋生。法律当中规定对违章搭建和要求限期整改并处置罚款，甚至严重者予以限期拆除，但是在实际的巡查过程中，由于权力限制和司法过程复杂，真正能够落实处罚的并不多，甚至都大大降低了处罚标准，并不能够达到最终的效果。

3、管理措施建议

首先要定“专项整治”：凡是属于违章搭建的项目，无论情况如何背景如何，都要确定为整治对象。要专人专区管理，以执法管理团队为中心，将违章搭建的项目落实到每一位执法人员的身上，实行每日无缝隙的监管，及时汇总报告，让领导了解掌握相关信息，使得其能够具有针对性的和合理性的处理相应的违章搭建问题。执法人员应每天深入违章搭建区域，记录真实情况，实行轮班制，当日的情况提出意见建议，积极处理问题，不能拖延。

其次要提高行政效率：要减少或简化审批程序，精简办事机构和审批的事项，可采用并联审批机制，对于涉及多个审批部门的事件，可以召开联合座谈会，进行综合事务处理，一次性得出具有可行性的结论，改变多个部门分批次办理，审批拖沓的现状。这样既能够优化投资环境，又能够真正减少违章搭建的存在，还可以降低成本，降低人力物力，提高老百姓对政府的满意程度。

第三要“一视同仁”：注意在行政审批时注意一碗水端平。有些人利用关系逃脱了法律的束缚，而有些人则免于惩罚，这样也会造成执法困难。相关部门应该注重在执法过程中的一视同仁，杜绝弹性审批弹性管理，坚持一碗水端平，公正对待每一场执法。在遇见特殊情况时应特事特办体现人性关怀，坚持为人民服务的宗旨，从百姓的角度出发考虑。

第四采取“两兼模式”进行执法管理：上层重视的管理部门，为了更好地查处和管理违章搭建行为，派出得力的执法干部分别到社区街道等地区进行相关事件的指导，负担起查处违章搭建和管理工作事件的一种工作思路。两兼模式主要包括资源整合和违章搭建的的行为管理，推动群众的行为观念转变，明确相关人员的职责，进行监督等。这样可以更加注重督查考核和群众监督作用，可以注重违章搭建行为的前期查处，变事后为事前，更可以整合资源，便于执法。

第五要加强宣传：利用电视网络等媒体进行有《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等有关建设的规章制度的宣传，加大查处声势，抓好正反典型跟踪报道工作动态。利用街道文化墙、橱窗报刊宣传、宣传手册，将违章搭建的相关政策利用多种渠道在重点区域进行宣传，让人民群众理解执法者的用意和初衷，拆迁的目的并不是影响人民群众的土地收益，而是对土地资源进行集约管理，实现土地的资源效益最大化，特别是在查处违章搭建的过程中做好宣传，争取对周边群众产生影响，从而使良好的观念深入人心。

结束语：违章搭建的情况复杂，同时也就意味着管理执法层的政策应是系统而多样的。只有看到违章搭建情况的本质，把握其特点，从群众的角度出发，坚持从群众中来，到群众中去的方针，采取多样性的处理方式，才能够更加有效的防范、查处违章搭建。从而进行科学的城市建设，提升人民群众生活质量。

参考文献：

[1].韩苏冬.论违章建筑[J].广西政法管理干部学院学报.2008年04期

[2].李军政.对违法建筑如何实施依法行政[J].人民论坛.2010年32期

违法建筑论文篇5

违法建筑的认定依据主要为《土地管理法》和《城乡规划法》。违章建筑指违反法律规定而建成的建筑物、构筑物等工程设施；“违反规划违法建筑”，指违反规划管理方面的法律法规而建成的建筑物、构筑物等工程设施。

【法律依据】

《土地管理法》第78条，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（来源：文章屋网 ）

违法建筑论文篇6

内容提要: 建筑物区分所有权剥夺是建筑物区分所有权法上的一项特殊制度，系现代各国和地区区分所有权法中对违反义务的业主采取的最为严厉的制裁措施。其中，德国法、日本法对实行此制度的实体要件和程序要件定有明文，并有案例的累积和类型化的实践。当业主严重违反所负义务而无其他方法排除因违反义务所造成的障碍（或侵害）时，其他业主全体得经由业主大会的多数决决议而提请法院作出拍卖严重违反义务业主的建筑物区分所有权的判决。《中华人民共和国物权法》尽管未认可建筑物区分所有权的剥夺，但现今的区分所有建筑物管理实践已产生了对此制度的需求，同时鉴于比较法经验的可借鉴性，未来立法或修法宜明文认可此制度。至于我国认可建筑物区分所有权剥夺的根据和界限，为保证严谨性和科学性，应理解为与德国、日本学界对建筑物区分所有权剥夺的根据和界限的考量相同。

 

 

    一、问题的提出

    建筑物区分所有权的剥夺，又称建筑物区分所有权的拍卖请求或建筑物区分所有权的转让（让与）请求，其本质上系将业主从建筑物区分所有权共同体关系中予以驱逐，为建筑物区分所有权法上的一项特殊制度。这种制度系现代各国建筑物区分所有权法中对违反义务的业主所采取的最为严厉的制裁措施。由于业主间形成的共同体关系不只是单纯的财产共同关系，而且也包含了相当程度的生活共同关系，因此如何维护业主间的此种共同体关系便成为各国建筑物区分所有权立法中的一项重要课题。为此，一些国家和地区的立法设立了建筑物区分所有权的剥夺，即将业主从建筑物区分所有权共同体关系（或专有部分）中予以驱逐的制度。

    在比较法上，自1948年《奥地利住宅所有权法》最先设立建筑物区分所有权剥夺的明文规定以来，[1]1951年《德国住宅所有权法》和1983年《日本建筑物区分所有权法》均就该制度定有明文。2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并未规定此制度，其因由何在及是否正当，值得反思。在我国，自上世纪90年代进行住房的商品化改革以来，区分所有建筑物（商品房住宅）在实务中也出现了业主严重违反义务的情形：（1）业主对自己专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用，尤其是违反全体业主的共同利益，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（2）擅自变更共有部分的构造、使用目的及为其他类似的行为，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（3）其他严重违反法律或管理规约的行为等。[2]尤其值得注意的是，在实践中甚至有业主任意变更自己专有部分的构造，从而对建筑物造成不当毁损，如将阳台或庭院扩充为内室、擅自添设铁窗栅栏、改变建筑物的外貌，或为整修内部、抽梁换柱以致影响建筑物的安全结构等，或随意改变建筑物中铺设的管线致使危及整栋建筑物的安全和便捷利用等。毫无疑义，这些行为均严重违反了业主所负有的确保建筑物安全和完整的基本义务，有必要经由一定程序，提请法院通过判决而剥夺其建筑物区分所有权。唯有如此，方能遏制此等恶劣的业主损害其他全体业主共同利益的行为，维系安全、舒适、安宁的居住环境。由于建筑物区分所有权剥夺制度于建筑物区分所有权法上的特殊地位，笔者拟对认可该制度的典型国家———德国和日本———法律上的建筑物区分所有权剥夺制度予以分析、考量，期冀借他山之石，以从解释论和立法论角度完善《物权法》的相关规定。

    二、建筑物区分所有权剥夺的比较法考察（一）：以德国法上的转让请求制度为中心

    （一）基本概要

    德国法称建筑物区分所有权为住宅所有权。1951年《德国住宅所有权法》即为规范建筑物区分所有关系的专门性法律，并于2007年作了最新修改。2007年《德国住宅所有权法》仍然维持了1951年《德国住宅所有权法》有关剥夺严重违反义务业主的住宅所有权的规定。

    根据2007年《德国住宅所有权法》第18条的规定，一个住宅所有权人严重违反对其他住宅所有权人的义务致使其他住宅所有权人无法继续与其维持共同体关系时，其他住宅所有权人可以请求转让（让与）违反义务之住宅所有权人之住宅所有权；此转让请求，得由业主的过半数以决议为之。根据2007年《德国住宅所有权法》第19条第1项的规定，要求（请求）严重违反义务的业主转让其住宅所有权的判决使每个其他业主均有权依据《德国强制拍卖和强制管理法》第1章的规定请求强制执行。要求转让的请求被认可时，违反义务业主的住宅所有权即被剥夺。因此，在德国法上，住宅所有权转让请求制度，又被称为剥夺制度或没收制度。[3]

    依据2007年《德国住宅所有权法》第18条的规定及审判实务，在德国构成建筑物区分所有权剥夺的主要原因为：业主对自己所负的义务有重大违反，以致无法期待继续与其维持共同体关系。具体而言，业主如果不听劝阻，继续严重违反法律所课加的义务，或业主对应分担的费用迟延给付达3个月以上且数额超过其住宅整体价值的3％时，即视为违反义务，且无法期待继续与其维持共同体关系。[4]剥夺的方法是，根据有表决权的业主的半数以上的多数决为之。被选定的住宅所有权的受让人可请求违反义务的业主将其住宅所有权转让。该业主不为转让时，被选定的受让人可依诉讼方式，请求管辖法院将该业主的住宅所有权拍卖。[5]至于剥夺原因是否以当事人的主观过错为要件，德国理论界和实务界皆认为不以可归责于义务人的原因为限。业主因为酒精或药物中毒而丧失自主意思致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人的精神病等，均可构成剥夺的理由。[6]此外，德国实务界还认为，业主若使用自己的专有部分卖淫时，也可构成剥夺的理由。[7]

    须指明的是，住宅所有权转让请求制度在德国较早的法制中是不予认可的。具体而言，德国于1896年制定的民法典主要是针对旧时代的楼层所有权制度的，并不认可这样的权利剥夺。也正因如此，它成为很多纷争产生的根源。德国现今占据支配地位的民法理论认为，某业主由于实施了重大的违反义务行为，其他业主不能容忍与其继续维持共同体关系的情况发生时，将不能被其他业主所容忍的业主自共同体关系中驱逐出去就是必需的、必要的，并应为法律所支持。由此，在业主共同体关系中存在纷争和对立时，作为对大多数业主进行法律救济的手段或措施，德国法上的住宅所有权转让请求制度遂得以被认可。[8]

    （二）要件

    关于住宅所有权转让请求制度，2007年《德国住宅所有权法》第18条第1项规定了一般性的要件，第2项规定了要件被满足的具体情形。其中，规定一般性要件的第18条第1项规定，认可住宅所有权的转让请求须符合两个要件：（1）业主严重违反对其他业主所负有的义务；（2）由此使其他业主难以期待以后继续与其维持因建筑物区分所有权所产生的共同体关系。[9]

    须注意的是，上述第一个要件所述的严重违反义务，其无论系经济上的还是其他种类的，皆属之。违反义务的业主尽管违反的是对业主共同体的义务，但就具体情形而言，并不限于违反者以外的其他所有业主。也就是说，即使对业主共同体中的任何一个业主违反义务，住宅所有权转让请求也是被认可的。并且，所谓违反义务，必须是严重违反义务。违反义务是否严重，应在考虑具体事例的所有情况后作出判定。[10]至于第二个要件，须是其他业主以后不能继续期待与违反义务的业主维持共同体关系，此即“期待不可能性”要件。换言之，若有继续期待与其维持共同体关系的现实可能性，像存在期待可以解决存在问题的措施时，住宅所有权转让请求是不被认可的。之所以如此，主要是因为住宅所有权转让请求是对业主住宅所有权的重大干涉，是在使用其他所有手段后仍然不能解决问题而最后不得已所采取的措施。对“期待不可能性”要件进行判断时必须考虑的是，如果通过排除妨害就可以使其他的业主不受妨碍（或侵害），则违反义务的业主就应继续保有自己的住宅所有权，即其住宅所有权不得被请求转让、不得被拍卖，进而不得被剥夺。[11]

    （三）住宅所有权被剥夺的业主受业主大会团体决议（决定）拘束的根据和界限

    在德国，认为住宅所有权系一种团体性权利的所谓“团体法的进路”的主张者认为，应将住宅所有权的转让请求制度与团体的除名制度同等把握。所谓团体的除名制度，即依《德国民法典》第737条的规定，于存在重大理由时可以将团体成员除名。也就是说，依德国团体法的规则和法理，当构成团体的成员之间的相互信赖关系发生问题时，将破坏成员之间信赖关系的人予以除名被认为是必要的。团体的除名制度是排除破坏信赖关系的人的手段，而《德国住宅所有权法》之所以认可剥夺住宅所有权制度，其法理基础正在于此。但是，此一见解的主张者因全面认可对住宅所有权的使用、收益及处分的自由予以团体的拘束，将住宅所有权不是作为所有权而是作为团体性权利而构造，因此在理论上受到强烈批判。故在今日之德国学界，对于住宅所有权转让请求制度，多数学者不再将其与团体的除名制度作同等的看待和把握。[12]

    此外，在德国，将住宅所有权理解为共有权的所谓“共有法的进路”的主张者认为，住宅所有权中的特别所有权在经济上姑且不论，于法律上只不过是形成作为土地的共有份额权的某住宅所有权的附属物，住宅所有权的核心权利始终是土地的共有份额权。与《德国民法典》中的一般共有不同，住宅所有权系土地和建筑物的共有份额权，是一种不能解除各业主之间的共有关系的共有。[13]正因为它是一种不能解除的共有关系，依共有人应受共有关系拘束这一一般原则，设立保护其他共有人免遭违反义务人的妨碍（或侵害）的规则也就非常必要了。可见，住宅所有权转让请求制度是基于不能解除业主之间的共有关系而作为解决纷争手段存在的。此见解由于有助于防止对多数业主住宅所有权行使自由的侵害，因此被认为是剥夺违反义务业主的住宅所有权的必要理由。对违反义务者住宅所有权的剥夺，由于不可能获得其本人（被剥夺者）的同意，因此只能采取多数决的方式决定。[14]

    综上所述，住宅所有权转让请求制度在德国，采“团体法的进路”的见解者认为应与除名制度作同样的考量，而采“共有法的进路”的见解者认为它是解决纷争的手段。可见，两种进路在寻求住宅所有权转让请求制度的根据上是完全不同的。尽管两者存在不同，唯持两种进路的主张者皆认为，基于业主共同体关系是持续性的、不能被解除的，因此住宅所有权转让请求制度作为其他业主防止自己住宅所有权的使用、收益及处分的自由不被侵害的手段乃是必要的。[15]

    须指明的是，《德国住宅所有权法》上的转让请求制度不能认为得依多数决的方式而无限制地加以适用。理论界和实务界均认为，对之须作如下必要的限制：[16]

    （1）住宅所有权被剥夺的业主须严重违反对其他业主所负有的义务，以至于共同体关系继续维系对其他业主来说已经不能忍受。没有严重违反义务就剥夺业主住宅所有权的行为，是不会被认可的。是否严重违反义务，对有关业主来说，系依与妨害人（违反义务的业主）的共同体关系之继续维系是否已经不能忍受而判定。此种判定，应就具体案件情况作综合考虑后确定。由于违反义务须以“严重”为要件，因此可以说，严重违反义务之业主的权利就不再值得保护。总结德国的司法判例，可以把业主违反义务之行为概括为以下几种情形：第一，出租的房屋被作为卖淫的房间使用，而出租人予以默认，其他业主持续地毁损出租人的名誉，该出租人对其他业主实施暴力的情形，可经业主大会过半数决议而剥夺其住宅所有权。[17]第二，业主无视警告，反复、严重地违反2007年《德国住宅所有权法》第14条规定的义务，经业主大会过半数的决议而剥夺其住宅所有权。第三，违反2007年《德国住宅所有权法》第16条第2项和第18条第2项第2句的规定，业主超过3个月不履行费用分担义务且数额超过住宅所有权总价值的3％的，经业主大会过半数决议而剥夺其住宅所有权。

    （2）住宅所有权的转让请求，以在业主大会上经多数决议而定之为必要。由于法律设有反对决议的少数业主之表明意见的机会的制度，由此正当的程序得以保障，从而满足了保障正当程序的要件。

    （3）由于将引起违反义务业主的住宅所有权被剥夺这一重大后果，因此业主大会议决的生效不是以过半数的出席者同意为条件，而需以过半数的有表决权的业主同意为条件。也就是说，较之关于其他管理措施的议决，其生效要件被严格化了。并且，根据2007年《德国住宅所有权法》第18条的规定，请求严重违反义务的业主转让其住宅所有权，须以提起诉讼并获得法院的支持为必要。也就是说，是否剥夺，最终须由法院来判定。经由此种程序上的严格化，以贯彻保障所有权自由原则。

    综上所述，在德国法上，由于贯彻了保障所有权自由原则和正当程序原则，因此关于住宅所有权转让之请求受业主大会团体决议贯彻（决定）的拘束，自然也就被认为是正当的。

    三、建筑物区分所有权剥夺的比较法考察（二）：以日本法上的拍卖请求制度为中心

    1983年《日本建筑物区分所有权法》规定了建筑物区分所有权的拍卖请求制度。根据1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第1项的规定，业主为对建筑物的保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反业主共同利益的行为致业主的共同生活发生显著障碍，而难依其他方法除去障碍，以谋共用部分的持续利用或其他业主共同生活的维持时，其他业主全体或管理团体法人得基于业主大会的决议，以诉讼方式请求拍卖与该行为有关业主的建筑物区分所有权和基地利用权。现具体分析如下。

    （一）立法旨趣

    如前所述，1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第1项系规定业主严重违反义务，业主间维持共同生活发生困难而并无其他的方法加以救济时，其他业主得以诉讼方式请求拍卖该违反义务业主的建筑物区分所有权和基地利用权。此即对违反义务者的建筑物区分所有权的剥夺制度。[18]

    1962年《日本建筑物区分所有权法》曾持观望态度并最终未作规定。1962年《日本建筑物区分所有权法》第5条第1项规定：“区分所有人不得为对建筑物的保存有害的行为，或其他关于建筑物的管理或使用不得为违反建筑物区分所有权人的共同利益的行为”。这是对业主间权利义务的规定。当时的立法者认为，由于日本此前并无关于这一点的明文规定，而建筑物区分所有权人的权利受该法第5条第1项的限制乃是建筑物区分所有权在性质上的当然之事，因此无须透过明文规定使之明确化。根据此项规定，业主中的一人为违反第5条第1项的行为且不能被阻止时，其他业主即可以诉讼方式请求停止该行为，在紧急情况下，也可请求法院作出命令其停止行为的假处分。[19]

    与上述第5条第1项的规定相关联，1962年《日本建筑物区分所有权法》在制定过程中对于是否设立拍卖违反义务业主的建筑物区分所有权，是否规定认可强制性地把违反义务者从专有部分中退出的措施存在争议。经过讨论，立法者最终放弃了在立法中设立明文规定的主张。[20]因为在日本的风土人情之下，法律界担心该制度会被滥用，从而造成大量建筑物区分所有权被剥夺的后果。由于当时存在尽管是少数但却是强烈的反对意见，加之设立此制度的必要性还主要停留在观念层面，因此1962年《日本建筑物区分所有权法》最终并未规定剥夺建筑物区分所有权的拍卖请求制度。[21]

    然而，随着日本区分所有建筑物的广泛建造，随之而来恶劣的义务违反者逐渐增加，要求剥夺建筑物区分所有权的呼声变得日益强烈。在这样的动向和背景下，1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条从日本社会的现实需要和必要性出发确立了建筑物区分所有权的拍卖请求制度。拍卖请求制度，被认为是为了维持业主之间圆满、持续的共同生活的最后手段，因而具有重要意义。

    （二）拍卖之诉的要件

    1．实体要件

    对违反义务的业主提起拍卖其建筑物区分所有权诉讼的实体要件包括三项：（1）业主为对建筑物的保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反业主共同利益的行为，或者有为这些行为之虞；（2）由于前述行为致使业主间的共同生活关系的维系发生显著障碍；（3）难以依其他方法除去此种障碍，以谋共用部分的持续利用或其他业主共同生活关系的维持。须注意的是，日本法上建筑物区分所有权的拍卖请求制度，仅在为了维持业主间的共同生活而无其他的方法可以实现时，才作为所能采取的最后手段或措施。[22]

    2．程序要件

    请求拍卖建筑物区分所有权的权利，属于除违反义务者以外的其他全体业主，即属于团体。同时，拍卖请求是以诉讼的方式，即必须通过裁判行使，且以业主大会先期作出决议为必要。也就是说，管理人或于业主大会被指定的业主，得依业主大会的（拍卖）决议为其他全体业主提起拍卖的诉讼。并且，考虑到永久将违反义务者从业主共同体中排除后果的重大性，1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第2项又同时规定，若没有业主及表决权的各3／4以上的多数赞成，不得向法院提起诉讼，而且还应给予违反义务者辩明自己主张的机会。关于得提起诉讼的人，业主管理团体具有法人资格时，由管理团体法人提起诉讼；业主管理团体未取得法人资格时，考虑到诉讼上的方便，由管理人或业主大会指定的业主为除违反义务者以外的全体业主提起诉讼。

    3．拍卖请求权的性质和内容

    拍卖请求权具备实体要件后，须以诉讼的方式行使，即该请求权属于须通过裁判行使的形成权。并且原告的胜诉判决一旦确定，即产生《日本民事执行法》上的拍卖请求权。拍卖请求权的内容，是在法庭上请求拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权。[23]

    （三）法律效果

    1．拍卖请求权的发生

    基于1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条而作出的判决，是宣告原告（其他全体业主）有拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权之请求权的判决。由于此判决的确定，原告即享有拍卖请求权，得依《日本民事执行法》的规定向法院申请拍卖。[24]

    2．拍卖的实行和买受人的限制

    依据《日本民事执行法》第44条的规定，原告应向执行法院提出拍卖申请。而又依据1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条之规定，此项申请须于拍卖的判决确定之日起的6个月内为之。由于此拍卖制度是以全面排除违反义务者为目的，因此被申请拍卖的业主或为其利益而欲承买的人不得申请承购，即不能成为拍卖中的买受人。1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第4项对此作了规定。

    3．拍卖价金的交付

    从拍卖所得的价金中扣除拍卖本身所需的费用后，剩余金额交付给违反义务的业主（被申请拍卖的业主）。[25]

    （四）建筑物区分所有权被拍卖的业主受业主大会决议（决定）拘束的根据和界限

    一般认为，区分所有关系是非常密切的、多数人的共同生活关系，违反1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条规定的行为影响是重大的。为谋求业主之间圆满的共同生活的维系，作为法律上的手段，拍卖请求制度就是必要的。另外，从理论上看，作为对建筑物区分所有权这一具有特殊性制度的内在性制约，应当容许拍卖请求制度。[26]在日本法上，从在建筑物区分所有权法上被规定的体系位置来看，认可拍卖请求本身的根据应该是义务违反行为无法制止时的一种替代手段。与德国法相同，在日本法上，业主也是共同所有建筑物区分所有权共有部分和基地利用权的，在不能解除（废除）存在共有关系的区分所有关系上，为保有其他业主对建筑物区分所有权乃至共有份额权侵害的妨害排除手段，拍卖请求方式就尤为必要。也就是说，拍卖请求作为为防止违反义务业主对其他业主所有权侵害的手段，乃是必要的、也是必需的。[27]

    另外，在日本法上，拍卖请求权是在违反义务业主的行为对其他业主共同生活造成严重侵害而又没有其他方法加以排除时才产生的。此时，由于赞成拍卖请求的多数业主的所有权被侵害，因此反对者以自己的所有权被剥夺为由进行反对是不成立的。也就是说，拍卖请求制度满足了保障所有权自由的要求。而拍卖请求须在业主大会上通过多数决决议为之，由此也满足了保障正当程序的要求。并且，建筑物区分所有权是否被拍卖须要由法院作出的判决来决定，此与德国法的要求相同，从而对所有权自由的保障也是周全的。概言之，在日本法上，建筑物区分所有权被拍卖的业主受业主大会决议（决定）拘束的根据是正当的。[28]

    从司法实践来看，日本法院拍卖违反义务业主的建筑物区分所有权的案件主要包括如下三类：（1）涉及暴力团而认可拍卖请求的案件。[29]例如，暴力团头目将自己享有所有权的公寓作为暴力团事务所使用，大多数暴力团成员出入此房间，与其他暴力团之间发生争斗时造成公寓中的其他业主受到惊恐和不安。（2）涉及管理费的滞纳而认可拍卖请求的案件。（3）因噪音、振动、恶息等“安居妨害”而认可拍卖请求的案件。[30]

    四、建筑物区分所有权剥夺的比较法总结：寻求共识

    综上所述，我们不难看到，德国法和日本法上的建筑物区分所有权剥夺制度在基本点上是相同的，或者说日本的建筑物区分所有权剥夺采取了与德国的住宅所有权剥夺相同的步调。[31]但是，为了使剥夺的基准或要件更加明确，《德国住宅所有权法》第18条的规定尤其值得参考。2007年《德国住宅所有权法》第18条第1项尽管系有关得请求转让住宅所有权的一般规定，但在紧接着的该条第2项中列举了剥夺住宅所有权的具体情形：第一，某一业主不顾其他业主的提醒仍然多次严重违反该法第14条规定的义务；[32]第二，业主超过3个月迟延履行其负担和费用，并且数额超过其住宅整体价值的3％。此外，除前文所述外，德国理论界和司法实务界还认为，业主向第三人中伤住宅所有权共同体中的其他成员，或者对管理人采取的措施并无根据地持续反对、抵制，或者对其他业主、管理人持续性地表示不信任、侮辱、暴行，或者对业主为持续性的名誉毁损，或者因获有罪判决而使自己的名誉丧失抑或有不道德的态度等，均可构成建筑物区分所有权剥夺的理由。[33]

    反观日本法，尽管其建筑物区分所有权法也定有剥夺建筑物区分所有权的实体要件和程序要件，且也有一些建筑物区分所有权剥夺的类型化整理，但与德国的情况相较还有待于进一步加强。因此，应对法院认可剥夺建筑物区分所有权的判决进行类型化整理，找出每种案件类型下剥夺建筑物区分所有权的裁判标准。但是，相对于德国法上的住宅所有权剥夺不以违反义务者是否具有可归责性而一律加以剥夺的立场，日本是否需要加以借鉴，采取类似措施，应持谨慎态度。因为将业主共同体中的违反义务者予以“驱逐”的决定必须慎重。[34]

    另外，对建筑物区分所有权的所有和处分自由进行重大限制的拍卖请求，根据业主大会的多数决决议来为之的根据就成为一项问题。德国学界认为，基于业主共同体关系是持续性的、不能被解除的，因而此转让请求制度作为其他业主防止其住宅所有权的使用、收益及处分的自由不被侵害的手段乃是必要的。日本学界现今的主流学说认为，拍卖请求的根据，应该是在义务违反行为对建筑物不当毁损、不当使用，请求禁止实施这些行为无果时的一种替代手段。尽管存在这样的差异性理解，但德国和日本学界均认为，拍卖请求作为为防止违反义务的业主对其他业主所有权侵害的手段，乃是必要的、必须的。此点系两国学界的共同认识，值得注意。

    德国法和日本法均认为，由于满足了保障所有权自由的要件和正当的程序的要件，因此这两国法律关于转让请求的业主大会团体的决议（决定）可拘束违反义务者的根据就是正当的。

    五、建筑物区分所有权剥夺制度对我国的借鉴：检讨和建构

    建筑物区分所有权的剥夺，是区分所有建筑物管理中重大问题之一，涉及被剥夺业主的切身和最重要的财产利益———建筑物区分所有权，因此必须慎重。环视当今世界，尽管还有一些国家的建筑物区分所有权法并未明确认可这一制度，[35]但德国法和日本法的肯定立场不容小觑，值得我们认真对待和重视。[36]

    在《物权法》于1998年起草之初，由梁慧星研究员主持起草的《中国物权法草案建议稿》第104条第2款曾设有建筑物区分所有权剥夺的规定，该条款的规定系来源于1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条和我国台湾地区所谓“公寓大厦管理条例”第22条。[37]但是，该条建议最终未为《物权法》所采纳，以至于我国现今法律体系中并无建筑物区分所有权的剥夺制度。此种局面无疑值得反思、检视。

    其实，在区分所有建筑物上，各业主的专有部分均通过共同墙壁、地板、天花板等共有部分相互连接，结构上像火柴盒一样，密不可分。各业主为实现使用专有部分的目的而必须使用共有部分；各业主在行使专有部分权利时，不得妨碍其他业主对其专有部分的使用，不得违反全体业主的共同利益。此种在建筑物的构造和权利归属乃至使用上的不可分割的相互关系，使各业主在事实上“总有”一栋建筑物共同使用的建筑空间，[38]进而使全体业主之间形成一种共同体关系。为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间共同事务及共有部分的使用、收益，乃不得不结成一团体组织，并借该团体组织的力量共同管理共用设施等共有部分及其他共同事务，维持区分所有关系的持续存在。并且，业主之间的共同关系，除基于建筑物的构造和权利归属以及使用上的不可分割而形成的相互关系外，还更多地渗入了业主在整体生活中必须履行的建筑物存在和生活秩序维持的义务。从现今各国和地区建筑物区分所有权制度的发展状况来看，此种义务有进一步强化的趋势。需特别指明的是，对区分所有建筑物而言，管理是最重要的。[39]在今日，强调对区分所有建筑物的管理以维系全体业主的共同体关系并建构安全、舒适、安宁的生活品质，系建筑物区分所有权制度所彰显的一个重要趋势。[40]

    综上所述，笔者认为，我国将来修改《物权法》或制定民法典抑或制定单行的建筑物区分所有权法时，宜明文认可建筑物区分所有权之剥夺。其剥夺的实体要件和程序要件的厘定则应借鉴前述德国法和日本法的经验而为之，即当业主严重违反所负的义务而无其他方法排除因违反义务所造成的障碍（或侵害）时，其他业主全体得经由业主大会的多数决决议而提请法院作出拍卖严重违反义务业主的建筑物区分所有权的判决。同时，鉴于剥夺业主的建筑物区分所有权因系区分所有建筑物管理中最为严厉的制裁措施，违反义务的业主在感情上很难接受，因此应当十分慎重。仅在业主严重违反其负有的义务且没有排除因业主违反义务而造成的妨碍（或侵害）乃至没有恢复原状的其他方法时，方能经由业主大会的多数决决议，并向法院提起以严重违反义务的业主为被告的诉讼，于获得法院允许拍卖的判决后，由法院执行拍卖。并且，拍卖的请求作为最后不得已而采取的措施，应直到采取该措施的最后前的时刻，都应冷静、客观地为解决纷争作出必要的努力。此在比较法上采取的方法是：邀请法律专家、相关业主、有经验的人士以及有关组织（如居委会、人民调解委员会）等参与，并由这些人和组织组成调处严重违反义务的业主与其他全体业主之间纷争的临时机构。[41]这种尽可能限制适用建筑物区分所有权剥夺措施的方法很值得我们重视。至于我国将来的立法之认可拍卖请求的根据和界限，从严谨性和科学性而论，应解释为与前述德国学界和日本学界对建筑物区分所有权剥夺的根据与界限的考量相同。

 

 

 

注释:

[1]《奥地利住宅所有权法》第10条规定：“住宅所有权人有下列情事时，得由其他住宅所有权人以诉请求 将该住宅所有权人从共同关系中驱逐：（1）未履行对共同关系的义务并且对自己的支付义务未于法院第一次直接先行审理的裁判终结前履行。（2）在自己的住宅所有权（专有部分）或供共同利用的不动产部分（共有部分），对其他的住宅所有权人为重大的损害。（3）因疏忽、粗野或其他重大的不正行为使共同居住的人产生厌恶，或于自己的单独所有权内为应受处罚的行为，情节重大的。判决效力发生后满三个月时，原告得依强制拍卖不动产执行法令的规定，请求拍卖违反义务的业主的共有部分的应有份额及与其相结合的住宅所有权”。

[2]参见齐恩平、徐腾飞：《论成员权的限制与剥夺》，《河北大学学报》（哲学社会科学版）2009年第6期。

[3][8][9][11][12][14][15][16][19][21][26][27][28]参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（2），爱知学院大学论丛《法学研究》第51卷第2号（2010年），第291页，第291—292页，第292页，第292—293页，第293—294页，第294—295页，第294—295页，第295—296页，第297页，第298页，第300页，第301页，第308页。

[4][33]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第31卷2、3合并号（1975年），第50页，第49页以下。

[5]参见［日］远藤厚之助：《楼层的区分所有权的系谱》，《东洋法学》第4卷第2号（1961年），第69页；《德国住宅所有权与长期居住权法》第18条第1—4项。该法的最新译本参见《德国住宅所有权与长期居住权法》，胡晓静译，载张双根、田士永、王洪亮主编：《中德私法研究》第5卷，北京大学出版社2009年版，第163—164页。

[6]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第31卷2、3合并号（1975年），第51页。唯对此点存在不同的解释意见，即认为上述的违反义务，须以有“过失”为必要。而所谓过失，系指一般性的生活态度的责任。例如，某住宅所有权人由于酒或麻药中毒而导致的无责任能力的状况下，属于有引起火灾的危险的情形，应认为有过失。参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（2），爱知学院大学论丛《法学研究》第51卷第2号（2010年），第296页。

[7]参见何明桢：《建筑物区分所有之研究》，硕士学位论文，台湾政治大学法学院，1983年6月，第104页。

[10]vgl．heinrich　kreuzer，in：staudingers　kommentar　zum　bürgerlichen　gesetzbuch，weg　band　1，bear　13．aufl．，2005．，§18rdnr．13（s．521f）．

[13]参见《德国住宅所有权法》第11条。

[17]vgl．brmann／pick，wohnungseigentumsgesetz　kommentar，18．aufl．，2007，§18rdnr．2（s．349）．

[18][22][23][24][25][31][41]参见［日］水本浩、远藤浩、丸山英气编：《公寓法》，日本评论社2006年版，第106页，第106—107页，第107页，第107—108页，第108页，第107页，第108页。

[20]参见［日］末川博、石田喜久夫等：《关于建筑物区分所有的法律》，《民商法杂志》第46卷2号，第50页；［日］我妻荣、星野英一等：《关于建筑物的区分所有》，日本《法学家》第46号，第6页。

[29]参见日本札幌地方法院判决1986年2月18日，载《判例时报》第1180号，第3页；日本名古屋地方法院判决1987年7月27日，载《判例时报》第1251号，第122页。

[30]一般而言，不能认为违反义务的业主侵害了其他业主的建筑物区分所有权和共有份额权的使用、收益及处分的自由，就由此当然认可拍卖请求具有正当性。参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（2），爱知学院大学论丛《法学研究》第51卷第2号（2010年），第291页。

[32]《德国住宅所有权法》第14条第1句规定：“每一个住宅所有权人有义务：对特别所有权范围内的建筑物部分保养、使用以及对共有财产进行使用，但不得超出在正常的共同生活中不可避免的限度给任何其他住宅所有权人造成不利影响”。

[34]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第31卷2、3合并号（1975年），第70页以下；［日］丸山英气：《修改的区分所有权法的秩序维持》，《法律时报》第55卷第9号，第26页以下。

[35]例如，法国即否定区分所有权的剥夺。参见日本土地法学会编：《集合住宅与区分所有法、固定资产税违宪诉讼》（土地问题双书19），第68页。

[36]除德国、日本外，奥地利及我国台湾地区也都认可建筑物区分所有权的剥夺。

[37]参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第297－299页。

[38]参见戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础》（ⅱ），《法学丛刊》1985年第3期。

[39]参见权承文：《中国建筑物区分所有权法的考察》，千叶大学《法学论集》第25卷第2号（2010年），第211页。

违法建筑论文篇7

关键词：建筑工程施工 加强管理

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（c）-0153-02

在建筑施工过程中，有时会发生一些安全事故，造成不同程度的人员伤亡。就产生安全事故的原因进行分析后得知，违法建设和违法施工是威胁安全施工的主要原因。违法建设、违法施工行为破坏了城市的整体规划、影响了城市的市容市貌，甚至还影响社会稳定、危害人民群众的生命安全。为了加大对违法违规建筑施工的管理力度以及有效规范城市建筑工程的施工管理，本文对加强建筑施工的管理措施和方法进行了具体的阐述和分析。

1 提高认识，增强责任

在对建筑工程施工进行具体管理与规范的过程中，城市规划建设办、城市市质量监督站以及市安全监督站要以对人民生命财产高度负责的精神，进一步增强抓好施工现场工程质量、安全生产工作的责任感和紧迫感，严格落实工程质量、安全生产责任制，切实履行监管职责。要建立巡查制度、落实长效化管理，从根本上坚决遏制重大质量安全事故的发生，确保人民群众的生命财产安全与社会的和谐稳定。此外，市镇两级质量安全监督机构要建立健全监管责任追究制度。监督机构要对所监督项目列出台帐，明确监督人员和监督项目，按照“谁监管、谁负责”的原则，将责任落实到个人。监督员要加强对施工现场检查，每次检查后必须填写建筑施工现场检查汇总表，对受检工地质量安全情况作出评价，并送监督机构领导签字备案。要认真审查施工安全监理报告所反映的问题，及时制定有效措施，消除质量安全隐患。

2 严格执法，有效监管

各监管单位要切实履行工作职责，强化责任追究制度，从根本上遏制和防范质量安全事故的发生。（1）要坚决查处违法建设、无证施工的建筑工程；凡无施工许可证的工地，一律停止施工，谁批准开工、谁负责，谁违法施工、谁负责。镇（街）规划建设办要切实做到“守土有责”，严格落实在建工地巡查制度，对辖区工地一个不漏进行检查，对未办施工许可证先行施工行为须在3日内发现，并按照“无开工手续不能保安全，不安全就不能生产”的原则，严格控制在建的违法施工，对存在质量安全隐患的工地采取强硬手段责令其整改，对违规工地采取强制措施责令其停工。（2）对已办理相关开工手续的建筑工程，市质量监督站、市安全监督站应加强对建筑工地工程质量、安全生产管理的监督检查，督促企业依法落实质量安全生产保障制度，建立保证质量、安全生产长效机制，加强日常监督管理，促进重大事故隐患的排查整改。对无视事故隐患和整改不力的责任单位，要依法严肃查处，并予以公开曝光。安全监督机构必须严格执行《建筑工程安全生产动态管理办法》，对施工现场的施工企业、监理企业及项目经理、专职安全员、总监理工程师、专业监理工程师等安全生产管理人员履行安全生产责任情况以扣分的形式进行动态监督检查。（3）监管单位对建筑工地进行全面监督检查，按照发现、制止、处罚的程序，严格执法，确保建设工程安全。镇（街）规划建设办、市质量监督站、市安全监督站在对施工现场进行检查时，发现在建的违法建筑（或质量安全隐患）的，应立即发出《责令限期改正通知书》，并在后续工作中还要组织人员对工地进行复检。对于违法建筑经复检发现仍未停工的，发《立即停止违法行为通知书》，责令建设单位和施工单位立即停止违法施工行为，并上报市建设局。对拒不停止违法行为者，市建设局对违法施工者将依法从严作出行政处罚。对未办施工许可证先行施工的工地，依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条的规定，对建设单位按照上限每宗处以工程合同价款的2%的罚款；对施工单位按照《建设部关于修改的决定》第十条、第十三条的规定上限处以3万元的罚款；对于有质量安全隐患的经复检逾期未整改的，应及时上报市建设局立案，调查终结后，提出行政处罚建议，并上报市建设局依法作出行政处罚；对已落实整改或行政处罚执行完毕，并符合办理施工许可条件的，方可核发《建筑工程施工许可证》。

3 加强管理，落实责任

城市市质量监督站要着重加强对建筑工程施工现场的监管，对无视事故隐患和整改不力的责任单位，严格执法、严格处罚，增大违法成本，并予以公开曝光，是从源头上制止违法施工的重要措施；有效制止违法建筑的发生，落实监管职责，也是避免发生质量安全事故的重要措施。此外，为了进一步加强对建筑工程的施工监督管理工作，监管单位要成立建筑质量安全综合检查小组。由市建设局各科室抽调相应工作人员，组成3个督查组，分片负责进行对施工现场的监督检查工作进行督查，核实工程情况和质监员、安监员的监督情况。督查组每星期进行施工现场检查应不少于3天。对质监员、安监员和建设行政主管部门的工作人员在查处违法施工工作中不作为或乱作为情况上报市建设局和有关单位进行责任追究。

4 结语

总之，为了有力地规范建筑工程的施工管理和监督，各监管单位和部门要严格按照相关的法规和条例进行严格的检查和监督，这样才能保证我国的建筑业朝着有序的方向健康快速地发展，同时也有利于城市的建设和规划，为我国的和谐社会建设做出一定的贡献。

参考文献

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[6]石凤斌.试论建筑施工管理存在的问题[J].黑龙江科技信息，2012（21）：139.

违法建筑论文篇8

关键词：违章建筑查处；法律关系；旧城改造项目；城市扩容建设；征地；房屋拆迁

1违章建筑的法律界定

违章建筑是当前社会中的难点问题之一，现阶段我国还没有对违章建筑进行清晰和统一的界定。在实际处理时，各级地方政府一般会根据现实情况加以设定。考虑到政府各部门智能的差异性，国土、交通、城管、规划以及房管等部门均具有认定和查处违章建筑的权利，这也是导致对违章建筑的认定不一致现象的主要原因，导致实际存在的“违法建设”“违法工程”“违法建筑”“违章建筑”等多种说法。上述说法具有一定区别，如“违法建设”和“违法工程”描述的是具有动态性的行为过程。而“违章建筑”和“违法建筑”描述的是违法行为的结果，具有一定的静态性。文章从行为性质、行为对象以及行为事实三个方面对违章建筑进行界定。

1.1行为性质

从行为性质的角度来说，违章建筑具有违法性。首先，违章建筑在其性质而言属于违法行为，违章建筑违反了土地管理法、城市市容和环境卫生管理条例、公路法以及城乡规划法等相关法律法规所规定的义务或者是禁止性的规定，基于以上法律规定克制违章建筑处于违法状态；其次，违章建筑是在经过规划管理部门以及土地管理等有关主管部门的审批或许可之前进行建设的；最后，违章建筑必须得到有关行政部门的认定，假如建筑违反了上述法律规定，则应由城乡规划部门进行影响程度的认定。

1.2行为对象

在判断违章建筑的行为对象时对于违章建筑概念的界定具有很大的影响。从行为对象的角度来看，根据不同的法律法规对违章建筑进行界定，所造成的违章建筑的外延以及内涵均具有很大差异，据此而造成的对违章建筑的各种理解也存在很多争议。通过总结归纳我国现行的法律法规，对违章建筑的对象描述都包含建筑物以及构筑物两个名词，但对其他设施的描述缺不尽相同。这是因为上述两个名词都属于设施，但又具有一定的差异性。而违章建筑的对象是否包括设施又根据具体情况具体分析。但是违章建筑的行为对象一定是和土地、房屋等不动产紧密相关的，并且在分离之后设施就无法发挥应有的作用，比如电缆、关系等工程。而这些在法律上被称作是附着物，因此违章建筑的行为对象主要包括建筑物、构筑物以及附着物。

1.3行为事实

1.3.1新建。新建指的是未经有关部门许可，违反土地、规划等相关法律法规，擅自进行建设的项目，为获取相关许可证进行建设的项目以及擅自建设等行为。

1.3.2改建。改建指的是将原有建筑物的一部分进行拆除改造。比如将民用住宅私自改为商业用房、破墙开店、将一个房间进行分割改造成多个小房间进行群租等项目。

1.3.3扩建。扩建指的是在原有建筑物的基础上进行建设，以达到提高原有建筑的高度或加大占地面积的目的。

2违章建筑的查处

2.1违章建筑的查处程序和查处方式

2.1.1违章建筑的查处程序。通常情况下，违章建筑的查处程序包括立案、调查取证、影响认定、事先告知、行政处罚决定、送达以及执行等。在进行违章建筑的查处时，首先，应保证查处的程序符合法律法规的要求、查处的主体适格、事实清楚、证据确凿、使用的法律正确；其次，在进行违章建筑查处时应对行政相对人的合法权益进行保护，包括行政相对人的陈述、申辩以及申请救济等权利。

2.1.2违章建筑的查处方式。违章建筑的查处方式包括责令停止建设、责令限期改正、罚款、拆除、没收违法收入、没收实物以及其他行政处理措施。

2.2违章建筑查处中存在的问题

2.2.1查处权责不明确，各部门之间配合不默契。上文中已经提到，国土、交通等部门均具有认定和查处违章建筑的权利。尽管目前我国已经在各大城市进行了相对集中的行政处罚权工作，主要包括市容市貌、绿化、市政以及规划等七个方面。而违章建筑却涉及了多个部门和领域，并且对市、县（区）、街道和社区的利益息息相关。我国立法具有一定的部门利益化现象，导致各部门之间的协调合作不足，是造成违章建筑查处受阻的内部原因。

2.2.2违章建筑执法手段乏力，查处方式单一。我国多数城市在进行违章建筑查处时均采用“一刀切”的方式进行，以拆除为主要查处手段。在违章建筑查处执行过程中，某些建筑在建设的初期阶段已经得到了用地许可以及工程规划许可等各类法律程序，但是在建设过程中存在改建或者扩建行为。某些违章建筑受到各种各样的因素影响致使审批手续上部完善的情况下进行建设活动等。上述违章建筑并没有对社会公共利益以及城市规划造成不良影响，对该类违章建筑进行拆除处理，不仅需要花费大量的人财物等成本，还造成了资源的巨大浪费。除此之外，部分违章建筑在做出拆除处理之后受各种条件的限制不能直接进行拆除，目前针对上述问题的处理方法尚不完善。许多相关部门在查处违章建筑时通常会给予责令停止或限期整改，但是在查处过程中，经常出现当事人拒不配合、拒绝停工等现象，导致执法部门很难有效解决违章建设行为。

2.2.3执法环境不善，冲突矛盾时有发生。对于法制国家来说，其法制水平的高低与国家的政治、文化、经济等的发展息息相关，除此之外还会在一定程度上影响国家的法律环境。针对违章建筑这一法律环境而言，和发达国家仍具有一定的差距。我国在进行违章建筑查处时经常出现暴力执法冲突以及暴力抗法等现象，这主要是因为社会矛盾的不断计划、社会保障体系不完善、法律意识淡薄、执法方式简单粗暴、执法人员综合素质层次不齐等造成的。

2.2.4管理执法体制不完善，监管不到位。执法是城市管理的重要环节，属于事后控制。在进行违章建筑的查处和管理时，很可能会由于政府引导力度不够以及市场供给不足等问题使得查处过程中出现了审批、管理以及监督等环节出现脱节现象以及信息交流不够畅通。除此之外，没有严格贯彻实施联席会议制度和审批备案制度。再加上某些执法部门存在消极执法、不作为甚至是乱作为的现象，监管力度不足，部门权利集中化等导致某些部门消极作为或不作为。

3违章建筑查处过程中的相关法律关系的冲突解决

3.1违章建筑为第三人所占有

当违章建筑被第三人所占有，被执行人怠于行使权利的情况下，申请执行人可以提起占有之讼，也就是说通过代为诉讼来排除他人占有。上述诉讼是为了法院能够对违章建筑的实施和执行排除障碍，而不是处于让申请执行人得到违章建筑的占有权。占有并不是权利和物权，而是一种实施状态，但占有却凭借其实时状态展现出了财产的秩序，也就是说占有体现了社会生活的一种秩序。法律对占有的保护是为了对生活秩序和财产秩序进行维护，而不一定是为了保护真正的权利。为了达到这一目的，法律需要维护占有，并采取有效的措施来制止各类暴力手段侵害他人的行为。

3.2违章建筑受到第三人不动产的侵害

如果违章建筑在遭受到其他人的不法侵害时，如果被执行人待遇执行其权利这一前提下，申请人拥有代为诉讼的权利。这一行为可以帮助被执行人获得应有的赔偿，但是根据司法实务的有关规定，当违章建筑遇到不动产的侵害这一情况下，采取相邻关系的规定是不合理的。这样说是因为发生相邻关系的主体是公司也好法人也罢，主体必须是相邻不动产的使用权人亦或是所有权人，主体具有不动产的民法权利，但是违章建筑并不具有相邻关系要求的使用权以及所有权，所以相邻关系规定并不能用于处理此类问题。基于此，法院在处理此类案件时应遵循实事求是的原则，根据案件的实际情况以及违章建筑的具体毁损行为、违法程序、对合法财产受到侵害的严重程度和损毁行为人出现过程的程度来科学地对赔偿范围加以确定。上文已经到违章建筑具有违法性，所以一旦受到侵害并不能获得全额赔偿，赔偿数额也有一定的限制，而是对擅自毁损行为扩大的损失给予适当的赔偿。

3.3被执行人将违章建筑租赁给第三人

《城市房地产管理法》第52条明确指出，所签订的租赁合同中的房屋的所有权人才能作为合同中的出租人。《城市房屋租赁管理办法》以及相关的地方性法规也明确指出违章建筑不能进行出租。法律只保护那些进行依法登记的出租房屋。被执行人将违章建筑租赁给第三人的合同签订内容不合法，因此属于无效民事行为。

4结语

文章首先从行为性质、行为对象以及行为事实三个方面对违章建筑的法律界定进行了阐述；其次从违章建筑的查处程序和查处方式以及违章建筑查处中存在的问题两个方面对违章建筑的查处进行了分析；最后对违章建筑为第三人所占有、受到第三人不动产的侵害以及被执行人将违章建筑租赁给第三人三种情况下的相关法律问题进行了思考。

作者:杨海霞 单位:东明县城市管理监察大队

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