时间：2023-10-04 01:50:15
深圳限购令细则通知深圳限购令细则贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔20xx〕10号)，坚决抑制不合理住房需求和投机炒作，遏制房价过快上涨的势头，结合国务院有关部门文件规定，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》(深府办〔20xx〕36号)的基础上，现补充通知如下：
一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔20xx〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。
二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
自本通知之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
二一年九月三十日
深圳住房限购令1、在完善购房合同方面，更新了一、二手房交易的合同文本，增加了限购相关内容的承诺声明和签字，从初始环节减少纠纷产生。
2、在备案和登记方面，完善了深圳市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，购房人所提交的户籍、婚姻情况、家 庭成员情况说明表及承诺书等证明材料。
3、深圳市限购政策出台后，住房预售备案及登记过户等手续的具体办理程序、收文材料及办文时限，并对核查家庭成 员相关情况、拥有保障性住房的家庭限购套数等进行了界定。
4、深圳限购令出台后，该委会同市社会保障局、公安局、民政局、地 税局等多个部门就执行深府办[20xx]82号文进行了沟通，并明确了相关材料的标准等问题。
5、要求各登记点全面启动提供房地产权信息查询服务工作，并要求各部门积极做好宣传解释工作。
6、在产权登记中心档案查询点临时增设3个查档窗口，查档窗口由过去的3增加到6个。
7、要求各部门安排人员在中午加班加点为业主提供房地产权信息查询服务。( 绥棱教育信息网 )
8、家庭持有住房数量以新购房时产权系统登记、房地产交易系统已签订买卖合同数量为准，允许卖掉现有住房后在政策标准内新购住房。
9、对于产权人在一套住房物业中仅占部分份额的情况按其拥有一套住房计算。
10、为配合新政实施，二手房过户审查手续增加，因此二手房过户期限由5个工作日调整为10个工作日。
11、境外人士在深购买住房仍按照原有政策执行。
12、购房人在购房时所提交的无婚姻登记记录证明应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出 具的证明。
在已出台调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。
其中，北京版限购令被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。
上海和广州则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。
在许多地方细则出台的推动下，限购令的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。
在中西部城市中，成都和贵阳版限购令均较为温和，其中成都版限购令的限购区域为本市主城区，没有涉及郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的限购令中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。
限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。
“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行，短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学民营经济研究院房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”他认为，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。
有地产研究员表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。
由于很多城市的限购令规定了实施期限，到期后会不会继续还是个未知数，由此引发各方对停止限购之后楼市“报复性反弹”的担心。有业内人士认为，限购之下，需求受到抑制，房地产开发商也会在一定程度上降低供给量，因此，一旦政策放开，将导致楼市报复性反弹。
和讯房产连线刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前所谓的地方版限购令不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。
“‘限购令’最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市”，市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，捂盘销售和制造短期市场供应紧张及房价上涨停止购房者观望是不可避免的，谢逸枫说，“结果肯定是为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害”。
限购令，上有政策，下有对策。
最近，不少中介机构和开发商向购房者暗示“现在有专门的公司代办完税或社保证明，找他们代办即可”。“黄牛”表示，在北京十五条细则出台之前，他们帮客户代办过按揭贷款，只要花800元就行，不需要开社保和完税证明。但现在不行了，新政出台后，就必须花几万元补缴社保金或税款，办理真的证明。
虽然补缴税款的成本比补缴社保金低很多，五年税款只要1万多元就可以，而五年社保金要3万元左右，但“黄牛”称，“现在连续5年的纳税证明很难办下来，税务局的人也不敢答应。据我所知，同行也没有能办到的。”不过他表示，社保肯定能连续补5年，代办费2.5万元。需要先交钱，和代办公司签订合同，如果逾期未办成，钱可以全额退还。
然而，一位地产中介人士表示，银行在审核客户资料时要看社保记录，一旦发现社保是补缴的，贷款申请可能会被拒绝。
北京市社保中心相关负责人表示，社保对单位和个人社保补缴有明确规定，在京工作人员不可能出现只在京工作两三年、可补缴五年社保的情况，社保机构也不会给予办理。
对于假结婚的外地购房者而言，按照新《婚姻法》的规定，除非全款买房，房产证上只写外地购房者一个人的名字，否则，一旦假结婚的对象在离婚时要求分割财产，就有理说不清了。对于想靠假结婚挣钱的北京人而言，如果北京有关部门即将出台的细则对可能出现漏洞的情况进行约定，打个比方，假如规定离婚后再买房也算二套房，而自己家庭名下已经有一套房，又真有了新的买房需求的话，那就叫天天不应了。
在北京2010年版的限购政策中，执行的是“认房又认贷”的限购政策，当时已经堵住了假离婚漏洞，但不少离婚后真正想买房的刚需人群也被这一政策挡在了门外。现在，北京又开始执行“认房不认贷”政策，假离婚的招数又重现江湖。
北京市海淀区人民法院已对此作出风险警示，即使“假离婚”，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产产权转移。假如假离婚的一方不同意复婚，而离婚后又把房产卖掉，这样做是合法的。再者，假如有关部门再出台一个新的配套细则，买房前离婚也算二套房的话，假离婚的夫妻婚也白离了。
限购令一出，各种规避限购的买房戏法可谓八仙过海，各显神通，不过，对于被限购令制约的刚需人群来说，尽管是被“京十五条”误伤，但在采取变通方式前，最好还是先静待各部门配套细则的出台，否则可能白花了钱还买不成房。
继3月底出台执行细则之后，北京、厦门等地率先出台补充细则。
距离执行细则出台仅一周的4月6日，北京出台了补充细则。据悉，一则题为《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》（以下简称《通知》）的文件，已经在北京住房公积金管理中心官网公布，其核心内容为，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其公积金贷款首付款比例不低于70%。
不过，北京补充细则也体现了保护刚需的原则。《通知》规定：对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。市场人士分析指出，这项规定在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力，这显然是对“有贷无房”改善型需求有所照顾。
其实早在4月1日，北京就已经做过类似的动作，当时主要是针对“20%个税”如何征收做出相应解释。记者同时了解到，北京并非唯一一个出台补充细则的城市，厦门也在4月2日就“20%个税”明确：能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房，继续免征个人所得税。
为何还要“留后手”
地方细则不细，在税收、限购等敏感问题方面并未给出明确说法，这为各地方出台补充细则埋下了伏笔。
截止到目前为止，有包括北京、上海、南京、杭州等20多个城市已经公布了地方细则，但在不少业内人士看来，除了北京、上海之外，其他各地方调控细则可谓是典型的“细则不细”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，尤其是备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利的提高和上浮等问题在绝大部分大部分城市的细则中均未提及，包括南京、杭州、大连等地，其细则居然成了“一句话调控”，这让盼望等待中的购房者感到大失所望，很多网友甚至认为是“上有政策、下有对策”的应付措施。
但这事出有因。记者注意到，新“国五条”确实只是要求地方政府在一季度末公布今年的房价控制目标，其具体内容为：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。这样的规定，让地方政府在公布细则的时候有了选择的余地，既可以仅仅只公布房价控制目标，也可以将所有细则全部公布出来。
至于北京、上海、广州等地细则为何会“和盘托出”，从某种程度上来说是因为形势所迫。就拿北京来说，在新“国五条”出台之后的一个月内，市民买房如玩命，市场交易火热，导致房价出现暴涨迹象。而在上海和广州，市场交易同样火热异常，中介公司业务员月收入高达数十万元。统计数据显示，北京3月份单月交易量超过4万套，创历史新高；上海成交量约6万套，也是历史新高；广州二手房网签量（已实行网签区域）超过7600套；深圳成交量接近1.8万套，也是近三年来的新高。
还有一部分城市尚未出台严格执行新“国五条”细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，比如合肥市。还有的城市只提出了房价控制目标以及简单的原有政策重申，其他措施并没有涉及，可以说是一种类似“迷你型”新“国五条”细则。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，一定程度上来讲，类似于南京、合肥这些城市市场环境相对稳定、健康，当前房价过快上涨的迹象并没有出现，从短期内来看，出台这些政策遏制投资性投机性需求没有必要。
但是，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施会就此而止，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围，对于省会城市或直辖市来讲，这些政策迟早是要执行的，只不过会根据实际情况适时推出。
而从另外一个方面来看，新“国五条”不可避免会对刚需造成误伤，因此也需要出台补充政策来降低政策的影响。比如二套房贷首付比例和利率同时提高，抬高了市场进入门槛，在降低投机性需求利用金融工具的杠杆作用放大投资收益的同时，却明显加大了改善型需求的置业难度。其实近期已有地方政府留意到了这方面，最近在北京近期出台的补充细则中，就专门说明，“有贷无房”类情况公积金贷款利率不上浮，体现出虽然调控加严，但公积金贷款仍然支持自住型刚需购房。
哪些政策还需再细化
又有哪些地方、哪些类型的执行细则需要进一步细化呢？分析人士指出，此前仅仅只是公布房价调控目标的“一句话政策”，以及有关限购、20%个税以及二套房贷等敏感问题，会成为补充政策的主要“着眼点”。
包括南京、杭州、大连等地的“一句话政策”，显然需要出台补充细则。如被戏称为“最简约细则”的杭州细则只是提到信贷和房价控制目标，具体如何实施差别化信贷政策、房价上涨过快该怎么办等等，均未做进一步说明；此外包括20%个税以及限购措施，也未涉及，因此也需要补充细则来做进一步说明。
此外，还有一些地方细则的操作性不强，也需要出台补充细则来明确。如此前市场普遍关心的20%个税，在不少地方细则中虽已表明将从严征收，但是从何时开始征收，对于不能核定原值的二手房该如何征收等等问题，细则中却没有给出详细的说明。
××电器照明股份有限公司
年度股权激励计划协议书
甲方：
××电器照明股份有限公司
乙方：
姓名：
身份证号码：
联系方式：
住所：
根据《××电器照明股份有限公司股权激励制度实施细则》（以下简称《实施细则》）、《××电器照明股份有限公司
年度股权激励计划》、《××电器照明股份有限公司公司章程》的有关规定，按照甲方股东大会和董事会的有关决议，就乙方参与甲方
年度股权激励计划订立如下协议：
一、资格
乙方自
年
月
日起在甲方服务，现担任
一职，经甲方薪酬管理委员会按照甲方股权激励计划的有关规定进行评定，确认乙方具有参与该计划的资格。
二、激励基金的授予
在本协议签署时，甲方授予乙方××电器照明股份有限公司股权激励基金，总额(Fi)：
元。乙方税后实得激励基金（FAT）数：
元。
其中激励基金（FAT）中转化为股票的激励基金
元，若乙方为高管人员，则以个人名义购买股票并依法锁定，若乙方为非高管人员，则购买股票并约定一段时间后逐步兑现。
三、持股管理
3.1
若乙方为高管人员：
（1）
高管人员获得激励基金后，应在年报公布后的90日内用激励基金择机从二级市场购买公司股票。高管人员购买公司的股票必须依法向深圳证券交易所申报并锁定，并向薪酬管理委员会递交《购买激励股票说明书》（见附件5），说明股票购买时间、购买价格、购买数量。
（2）
由于股票购买的最小单位是1手，会有资金余额，资金余额归激励对象。
（3）
高管人员购买股票后，自行处理分红、送红股、配股等事项，并向薪酬管理委员会递交《激励股票分红说明书》（见附件6）、《激励股票送股说明书》（见附件7）、《激励股票配股说明书》（见附件8），说明有关分红、送红股、配股等情况。
（4）
高管人员用激励基金购买公司股票涉及的申报、锁定、信息披露、流通等事项应当遵守《公司法》、中国证监会和深圳证券交易所的有关规定。
3.2
若乙方为非高管人员：
（1）
非高管人员获得激励基金后，应在年报公布后的90日内用激励基金择机从二级市场购买公司股票。并向薪酬管理委员会递交《购买激励股票说明书》，说明股票购买时间、购买价格、购买数量。
（2）
非高管人员购买公司的股票必须锁定2年以后才能兑现。
（3）
非高管人员购买股票后，自行处理分红、送红股、配股等事项，并向薪酬管理委员会递交《激励股票分红说明书》、《激励股票送股说明书》、《激励股票配股说明书》，说明有关分红、送红股、配股等情况。
四、信息通报及记录
4.1
薪酬管理委员会工作小组在《股权激励计划参与者名册》中为乙方记录有关激励基金、股票、红利、红股、配股及其变动等信息。
五、特殊情况下股权激励制度的管理
5.1
出现下列情况之一，转化为股票的激励基金仍可按照既定的限制性条款运作。
（1）
劳动合同期未满，乙方申请离职，公司同意时；
（2）
劳动合同期未满，乙方因公司裁员而解聘时；
（3）
劳动合同期满，若公司提出不再签约时；
（4）
乙方退休时；
（5）
乙方因工作需要调离公司时。
5.2
乙方在任期内丧失行为能力或死亡时，薪酬管理委员会工作小组在《股权激励计划参与者名册》上作相应记录，乙方持有的激励股票可立即兑现，乙方的人、监护人或其继承人按国家有关法律、法规的相关条款处理。
5.3
当公司被并购时处理原则如下：
（1）
公司新的股东大会同意承担本计划，则本计划将按照原有的程序和时间表进行；
（2）
公司新的股东大会不同意承担本计划，非高管人员锁定的激励股票立即解除限制，高管人员激励股票的流通应当遵守《公司法》、中国证监会和深圳证券交易所的有关规定。
六、股权激励计划的终止
如有下列情况之一，甲方董事会有权根据具体情况决定乙方激励计划的终止，并按《实施细则》对相关事项做出处理。
（1）
出现法律、法规规定的必须终止的情况；
（2）
因经营亏损导致停牌、破产或解散；
（3）
股东大会通过决议停止实施股权激励制度。
七、聘用关系
甲方与乙方签署本协议不构成甲方对乙方聘用关系的承诺，甲方对乙方的聘用关系仍按照劳动合同的有关约定执行。
八、承诺
8.1
甲方对于授予乙方的股权激励基金数量将恪守承诺，除非出现本协议书和《实施细则》中规定的情况，不得无故中途取消或减少乙方所得的激励基金数量，不得中途中止或终止本协议。
8.2
甲方有义务向乙方提供有关本次股权激励计划的实施情况和有关规章制度。乙方承诺，了解甲方关于本次股权激励计划的有关规章制度，包括但是不限于《实施细则》等。
8.3
乙方承诺，依法承担因激励基金授予、激励股票的买卖产生的纳税义务。
8.4
乙方承诺，在本协议规定时间内，将激励基金购买本公司股票并及时如实向甲方薪酬管理委员会报告持股情况。
8.5
乙方承诺，在参与股权激励计划中，所提供的所有资料均真实有效，并对其承担全部法律责任。
九、协议的终止
9.1
有下列情形之一的，本协议终止：
（1）
协议到期；
（2）
协议当事人协商同意；
（3）
乙方死亡时；
（4）
乙方丧失行为能力时。
9.2
乙方违反本协议的有关规定，违反甲方关于股权激励计划的规章制度，或者国家的有关法律和政策要求甲方停止股权激励制度时，甲方有权视具体情况通知乙方终止本协议而不需承担任何责任。
十、争议的解决
乙方出现本协议中未规定的事项，而又违背激励基金的激励目的及《实施细则》时，则由薪酬管理委员会确定最终处理方法。
双方发生其他争议，在本协议中规定的从本决议，本协议未约定的按照甲方关于本次股权激励计划的相关规章制度的有关规定解决。未涉及的部分，按照国家有关法律和公平合理地解决。
甲、乙双方对于本协议执行过程中发生的争议应协商解决；协商不成，可提交有管辖权的人民法院裁决。
十一、其他
11.1
乙方在遵守本协议的同时，也要遵守《实施细则》中的相关条款。
11.2
本协议经双方协商后可以增加补充协议，补充协议的内容为本协议的一部分，具有同等的法律效力。
11.3
本协议生效后，甲方根据实际情况和管理部门的要求对本次股权激励计划所制定的新的规章制度适用于本协议，乙方应该遵照执行。
11.4
乙方如有任何关于股权激励基金管理方面的问题，可查阅《实施细则》或咨询甲方薪酬管理委员会。
11.5
本协议有效期为
年，自
年
月
日始，至
年
月
日止。
11.6
本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
11.7
本协议书自双方签字（盖章）之日起生效。
甲方：××电器照明股份有限公司
乙方：
（盖章）
（签名）
授权代表：
年
月
日
年
月
日
律师鉴证：
（签名）
年
月
引发市场“末班车效应”
“新国五条”细则出台后，虽然尚未有具体的实施方案出台，但是新政对市场将产生直接影响，主要有三个方面：一是由于严格执行出让自有住房计征20%个人所得税，二手房交易成本会上涨；二是差别化房贷政策有可能使二套房贷款首付比例、贷款利率上浮；三是新政会加强限购政策的执行力度。特别是其中将二手房交易个税按差价20%征收的条款，引起全国多地房屋成交量的突然放大。
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、福州等一、二线城市交易量均明显增长，各地二手房买卖双方均希望在政策措施正式执行前完成交易。细则后一周（3月4日至3月10日），北京二手房成交量为8804套，比前一周增长70%；深圳成交量2662套，比前一周增长75%；天津成交量5254套，比前一周增长302%；南京成交量3345套，比前一周增长144%；杭州成交量1376套，比前一周增长306%。除了各地二手房市场爆棚，房产交易大厅人满为患外，各地的“离婚率”也随之成倍上涨。“细则”的，引发了一波市场的“末班车效应”。
地方版细则陷入“空窗期”
3月4日，住建部副部长齐骥对媒体表态，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。他透露，地方细则出台时间期限为3月底。面对“细则”的，地方政府的态度则显得非常谨慎与低调，纷纷推迟地方细则的制定出台。然而，“树欲静而风不止”。最近网上盛传北京、广州等地的“新国五条”细则，很多都是内容俱全而且明确日期。
3月19日，央视财经频道的报道称，针对于近期网上热传的各种版本的北京市国五条实施细则，北京市住建委负责人表示，对于国五条的实施细则，北京市的各相关职能部门正在抓紧研究和制定当中，而网上流传的各种版本均不是官方所。
3月18日，一份名为《网传广州国五条细则：国五条广州新政细则预先知》的帖子在网上疯传。该帖子内容涉及出售二手房个人所得税缴纳方案、限购政策、物业税等信息。而该帖子中最受争议的是，提出了“取消原现有限购政策，允许非广州市户籍符合条件的进行二套改善型物业置业”。对此，广州市国土房管局19日凌晨在其官方微博上紧急辟谣称，“市民朋友们，近期网上流传关于我市国五条细则的各种传闻均为谣传，市政府暂未任何相关文件。敬请大家切勿误听误信、以讹传讹，以免造成不必要的损失。感谢您们的理解和支持！”
本文发稿时离三月份结束还有不足一周的时间，然而地方版的国五条细则仍处在“空窗期”，只要地方版细则不出台，社会上的种种猜测与躁动就不会终止。
虽然“新国五条”细则没有真正进入到落实层面，地方版细则还没有面世，但终究是要“落地”的，而且我们已经听到了它来到的脚步声。各地细则究竟以什么样的形式出台，以及对市场产生什么样的影响，我们谁都无法准确预知，但是我们可以进行大胆假设，做到“未雨绸缪”。
一、政策制定存在弹性
分析“新国五条”，可以发现其中存在一定“弹性”空间，这将导致各地所采用的具体方案和执行力度也会存在差异。从部委层面看，3月6日，住建部副部长齐骥表示，“新国五条”要先看市场反应，在执行中会有区域差异，并且针对刚需、改善性需求实行“定向宽松”政策；3月11日，齐骥再次表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施；3月14日住建部部长姜伟新表示，“新国五条”一定要严格执行，在执行过程中如果发现问题将再完善。另据报道，财政部、住建部、国税总局已着手制定包括“保护刚性需求”在内的落实方案，可能会为保护刚需预留一定空间，此方案已上报国务院。从操作层面看，政策执行方案尚待明确，例如二手房交易个人所得税的免征范围，二套房贷款的首付比例和贷款利率等。由于这些弹性因素，以及政策在今后执行过程中会遇到阻力和新的问题，新政也预留了调整的空间，各个地区将会根据不同情况地方细则。
二、二手房——量跌价不跌
“新国五条”部分条款对房屋交易环节产生重大影响，二手房市场将呈现量跌价不跌的态势。一方面，二手房交易税负增加，将对买卖双方心理产生影响，买卖双方都将对市场形势进行观望和重新判断，这将导致成交量在短期内下滑。另一方面，考虑到近三年来政策调控对市场的持续抑制，刚性需求和改善性需求日益积累，市场供需矛盾仍然存在，且市区二手房因其区位、交通、教育医疗配套等不可替代的优势，对价格具有较强支撑作用。因此，二手房市场交易价格很可能不会出现明显下跌，在买卖双方博弈的情况下，二手房交易市场将形成新的动态平衡。
与此同时，由于一二线城市供需矛盾尚未解决，随着二手房市场交易成本提高，一手房交易成本优势明显，一部分对地段要求不高的购房者有可能将转向新房市场，一手房市场短期内将出现量价齐升局面。
三、投机性需求进一步受到遏制
关键词：耗材申领；采购订单；采购管理；物资系统
中图分类号：TP313 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）16-0008-03
Abstract： With the change of the times， enterprises and public institutions have raised an increasingly high requirement for materials management， making it imperative to implement fine management. As a branch of material system， consumable requisitioning & purchasing system can help realize information-based management on consumable requisitioning and purchasing. A combination of the warehousing and picking modules in the material system can attain the closed management of business. The use of this consumable requisitioning & purchasing system can realize the submission and approval of requisitioning lists， the automatic generation of purchase orders， the confirmation of purchases， the arrival of goods， to improve the efficiency of purchasing management and the veracity of information.
Key words： apply for consumable； purchase order； purchasing management； material systems
1 概述
信息技术不断发展，信息系统逐渐成熟，为耗材申领和采购的精细化管理提供了条件。本文提出的耗材申领采购系统，取代了传统的纸质申领单，通过电子化提交和审批申领单，实现科室领料。物资部门再根据科室的申领单内容进行配送，库存不足时通过自动生成采购单和后续采购管理，提高了工作效率和信息准确性。本系统基于.NET开发，数据库采用SQL Server 2008。
2 需求分析
2.1 系统功能结构
本文描述的系统为耗材申领采购系统，科室物资申领人可以通过系统提交耗材申领单，经科室负责人同意后审批，物资部再根据申领内容，配送耗材到科室或当库存不足时进行采购管理。本系统可取代纸质申领单，规范物资申领流程，物资统一配送优化领料过程，并为后续采购计划提供数据基础，实现耗材的精确采购管理。系统功能模块主要分为基础设置模块、申领模块、采购模块，具体功能结构图如图1。
2.2 系统用例分析
本系统的用户分为科室领料人、科室负责人、物资部负责人、仓管员和采购员。科室领料人可以设置个人或科室的申领模板，提交耗材申领单；科室负责人可执行申领单审批；物资部负责人可设置申领权限；仓管员操作生成采购单；采购人员对采购单进行确认，并执行到货确认。具体用例图见图2。
2.3 业务流程分析
耗材申领和采购的业务流程如图3。首先科室领料人通过申领模板或查找筛选耗材，提交耗材申领单；科室负责人对提交的申领单进行审批，如果审批不通过则终止申领单；如果库存充足，仓管员对已审批的申领单操作科室领料执行出库；如果库存不足，仓管员每周定期生成采购订单；然后采购人员对采购单的耗材进行确认，并完善采购单信息，按照供应商对采购单物资进行分组采购，采购到货时登记到货数量。最后，仓管员执行入库和配送。
3 系统设计
3.1 基础设置模块设计
3.1.1 申领权限设置
耗材申领之前，必须先设置好申领权限。权限分为两种：科室申领权限和科室审批权限，科室领料人可以具备申领权限，但不能拥有审批权限；科室负责人可以同时具备申领和审批权限。一个科室可同时存在多个领料人和负责人，方便申领业务开展。具体设计是将科室的员工列表中增加申领权限和审批权限属性，对需要的员工标志相应的权限。当一个员工登陆申领或审批界面时，系统可查询判断员工归属的科室及具备的申请和审批权限。
3.1.2 申领模板设置
由于耗材名称众多，申领时筛选比较会花一定的时间。为了加快申领时填单的速度，可以将科室经常领用的耗材设置一个申领模板，申领填单时，只筛选模板内的耗材，大大减少了检索范围，提高筛选结果命中率。模板的种类可分为个人模板和科室模板，个人模板只限本人使用，科室模板可供科室所有成员使用。当打开申领界面时，系统自动显示申领模板列表可供选择，包括归属本人的个人模板和本科室的科室模板。
3.2 申领模块设计
3.2.1 申领单状态控制
整个申领过程中，申领单的状态会经历从未审批、已审批、采购中，最后变成已领料或已终止状态，状态迁移如图4。生成领料单时，状态为未审批；科室审批后，状态为已审批；生成对应的采购单时，状态为采购中；科室领料后，状态为已领料。在未审批、已审批、采购中3个状态时，可以终止申领单。
3.2.2 申领单生成
科室需要申领耗材时，需要填写电子耗材申领单，业务流程如图5左。使用耗材申领功能，需要申领人具备申领权限，并只限提交本人所在科室的申领单。用户只需要输入申领耗材、申领数量，其他信息由系统自动生成。已领数量用于记录本次申领已领数量，允许分批领取；申领状态用于控制申领流程和显示申领进度；申领单号的编码生成规则是2位字母+8位日期+3位数字顺序号。
3.2.3 申领单审批
申领单审批，是指科室负责人对已提交的申领单进行审批，业务流程如图5右。使用审批功能，需要审批人具备审批权限，并只限审批本人所在科室的申领单。审批时，系统根据审批人所在科室列出本科室未审批的所有申领单，审批人可以选择申领单的部分或全部耗材执行审批，审批后申领单状态为已审批；如果审批不通过，申领单状态为已终止。
3.3 采购模块设计
3.3.1 采购单生成
科室申领单提交后并且库存不足，仓管员需要生成采购单，提交到采购人员进行采购，业务流程如图6左。采购单内容允许系统自动生成或手动添加生成。自动生成采购单的条件是：申领数-库存数-采购中数量
3.3.2 采购单确认
采购单生成后，需要采购人员进行采购确认并完善供应商、单价等采购信息，业务流程如图6中。采购单确认时，系统按采购单生成时间范围查询未确认的采购订单列表，采购用对每个耗材选择供应商和单价，如果上次已有采购记录，则自动显示上次采购的信息，减少采购员的输入操作；输入完成后，保存采购单状态为已确认；最后按照供应商打印已确认的采购订单。
3.3.3 采购到货
供应商送货到仓库后，需要清点核对货物，记录到货数量，业务流程如图6右。由于存在分批发货的情况，采购到货功能需要支持多次记录到货数量，每次只记录本次到货数量，系统自动计算累计到货数量。当累计到货数量>=采购数量时，更新采购单状态为已采购。如果出现停产等情况无法继续采购，采购员可终止或修改采购数量完成采购。
3.4 系统数据模型设计
本系统的业务实体分别为以下7个实体模型，其关系如图7。申请单、采购单、申领模板都采用主从方式实现一对多关联。申领明细与采购明细采购多对一关联，耗材ID相同的多个申领明细内容会生成一个采购明细。
4 系统实现
4.1采购单生成的实现
采购单包括采购主单和采购明细。采购主单号生成的规则是2位字母+8位日期+3位数字顺序号，例如CG20160422001。规则和申领单号类似，2位字母代表不同的业务。从指定业务表中查询当前日期生成的最大订单号，并在此基础上增加1。以下是生成采购单号的主要实现代码。
4.2 其他业务的实现
结合系统设计的要求，对本系统进行详细编码，实现了权限设置、申领模板设置、申领单生成、申领单审批、采购单生成、采购确认和采购到货功能。
5 结论
本文针对耗材申领和采购业务进行需求分析，设计实现了耗材申领采购管理系统。文中首先阐述了耗材申领采购系统在申领采购管理工作的意义，以及系统的开发环境。其次，对系统进行用例分析、业务流程分析。然后对系统进行总体功能设计和详细功能设计。最后进行详细功能实现。本系统结合物资系统的入库和领料模块，可实现申领、采购、入库和领料的业务闭环。
参考文献：
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[3] 施文杰.医院物流管理系统实施与应用[J].医学信息学杂志，2012（2）.
其中“严格执行商品住房限购措施，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。” 这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行的较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。 限购令有可能将从一、二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。
业内人士分析认为，如按照国务院楼市“国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定，无时间安排表；二则重启地方政府价格控制目标与1房1价，该政策前年就开始存在，目前早已名存实亡；三则限购城市小范围扩大看地方政府，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样；四则稳定房价的问责制，或者是约谈制，这根本不是调控政策，而是行政措施，所以很难起到效果；五则所谓的按照保持房价基本稳定的原则如空话，没有实际的约束力；六则限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大；七则保障房对房价实际影响力微小，可以忽略。
2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。中国经济快速发展，城市化进程加快，但人口多和可耕地少是土地价格上升的根本原因。改革土地收入管理模式，减少地方财政对出售土地的依赖，把对房地产增量征税改为对存量征税，才能抑制投资性购房，遏制房地产价格快速上涨。
今年全国“两会”召开期间，住建部副部长齐骥公开表示，地方房价控制目标、调控政策细则等将在3月下旬出台。而住建部对地方政府提出的要求，是在3月底之前，地方政府出台本地方关于国务院房价调控的执行办法。
从目前北京地区反应来看，可能3条路径并进：强化本地户籍居民限购政策，提高二套房贷款首付比例，增加“限地价竞房价”土地出让方式的比例。
按照目前北京市执行的限购政策，对于本地户籍居民，可购买2套房屋。而上海在执行限购政策时，采用了类似的政策。在完善限购措施一项上，北京将以“强化对本地户籍购房者的限购措施”作为主要方向，原则上不对非本地户籍的购房者进一步强化限购。对于本地户籍的未婚居民，原则上只鼓励其持有一套住房。
除对限购政策进行完善外，北京还有望强化“差别化信贷政策”。据2位“被征求意见建议”的市场人士透露，北京市正在考虑，将本市行政区域内购买第二套住房的按揭贷款首付比例提高至70%。目前，中国人民银行北京营业管理部已经参与到北京市落实“国五条”有关政策研究中，届时将与北京市政府有关部门联合下发文件。
【关键词】海外并购 法律 风险防范
目前，我国企业海外并购存在诸多法律风险，应有相应的法律风险防范措施。笔者主要从国家立法层面和企业实际操作层面等角度出发，为较大程度地减少我国企业海外并购的法律风险与损失提出对策建议。
国家立法层面的应对措施
企业并购涉及到国内法和国际法两个层面。前者包括母国、东道国对投资限制、竞争秩序、证券市场收购的法律规定，后者包括双边协议规定、多边协议规定、区域法律规定和国际惯例等。这都表明了企业在海外并购中面临的复杂法制环境。
构建和完善企业海外并购法律体系。在中国企业境外投资并购政策法规上，我国目前已制定许多相关政策法规：
一是在境外投资审批制度上，国家发改委制定了《境外直接投资项目核准暂行管理办法》（2004年）、《关于完善境外投资项目管理有关问题的通知》（2009年）和《国家发展改革委关于做好境外投资项目下放核准权限工作的通知》（2011年）。商务部制定了《境外直接投资管理办法》（2009年）；二是在国有资产管理上，国资委制定了《中央企业投资监督管理暂行办法》及其实施细则（2006年）、《中央企业境外投资监督管理暂行办法》（2012年）；三是在境外投资外汇管理制度上，外管局制定了《境内机构境外直接投资外汇管理规定》（2009年）；四是在国有资产境外投资管理制度上，相关的政策法规有《境外国有资产产权登记管理暂行办法》及其实施细则（1992年）、《中央企业境外国有资产监督管理暂行办法》（2011年）、《中央企业境外国有产权管理暂行办法》（2011年）和《中央企业境外投资监督管理暂行办法》（2012年）；五是在境外投资税收管理制度上，主要涉及所得税和出口退税两个方面，主要适用的法律是《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》以及其他相关法规和出口退税制度；六是在境外投资担保制度上，主要适用的政策法规是外管局1996年的《境内机构对外担保管理办法》、1997年的《境内机构对外担保管理办法实施细则》和2010年的《关于境内机构对外担保管理问题的通知》；七是在境外投资保险制度上，主要适用的政策法规是国家发改委和中国出口信用保险公司2005年联合下发的《关于建立境外投资重点项目风险保障机制有关问题的通知》。
综观这些政策法规，虽然它们涉及到了海外投资的相关内容，但并没有具体涉及到关于海外并购的法律规则，存在以下不足：一是立法层次比较低，而且存在着大量相互矛盾、重叠的问题，影响法律实施的效力；二是限制性政策法规较多，审批程序复杂繁琐；三是政策法规尚未达到与国际规则充分接轨的程度。
因此，为降低企业海外并购的法律风险，我国立法部门应及时对基本法律进行修改，或制定相应的单行法律进行补充。笔者建议加紧完善海外并购方面的法律法规，制定统一的企业海外并购法，同时完善《反垄断法》、《证券法》、《海外投资保险法》等法律法规，全面规范企业海外并购行为，加强法律的可操作性和实践性，切实有效地规制海外并购。尤其是要将制定的法律与我国目前已经签订的双边投资保护协定进行有效的配合，使法律法规与国际规则接轨。
制定我国企业海外并购单行法。海外并购是我国企业实施“走出去”战略的重要举措。尽管现实生活中企业海外并购现像大量存在，但我国仍缺乏一部系统的对企业海外并购进行规制的法律。制定统一的企业海外并购单行法势在必行。笔者以为，统一的企业海外并购单行法基本框架至少应该涵盖以下内容：
一是确立立法基本原则和价值取向。法的作用在于价值引导和行为规范。首先，构建企业海外并购法要明确企业海外并购的概念、对企业的具体收购行为做出详细的规定。其次，以立法的形式明确在并购过程中应遵循的基本原则，包括国家经济安全原则、国有资产保值增值原则、经济效益原则等，以期引导和规范企业理性进行海外并购活动。
二是界定市场并购主体和并购类型。从市场并购主体的性质可包括中央企业、国有企业、民营企业、私营企业等，这些主体均可以进行海外并购。并购类型按出资方式可以划分为：资产并购、股权并购、股票置换资产式并购等；按行业关系可以划分为：横向并购、纵向并购、混合并购；按是否通过中介机构可以划分为：直接并购和间接并购；按是否利用目标公司本身资产支付并购资金可以划分为：杠杆收购和非杠杆收购；按并购双方在并购完成后的法律地位可以划分为：吸收合并和新设合并等。
三是明确海外并购的审批机构、权限与程序。海外并购实践中出现的许多问题都是由于我国政出多门、法律法规之间不协调甚至相互矛盾造成的。尤其是在审批权限上，相关审批机构为了部门利益各自为政、相互争夺管理权限，造成审批程序繁琐，妨碍了企业海外并购的顺利进行。因此，立法应明确规定国家发改委、商务部及地方商务部门各自的审批权限、核准时间与核准流程等。涉及到国有资产的，应明确国资委的审批权限、核准时间与核准流程等。
四是指引海外并购融资担保结构与模式。在融资结构上，规定债权融资、股权融资、项目融资等结构形式，并详细规定每一种融资形式的类别。债权融资按渠道主要分为三类：银行贷款、发行债券和民间借款；股权融资主要包括：出让股权、增资扩股、首次公开发行（IPO）、私募股权等；项目融资最典型的形式是BOT模式。在担保模式上，规定融资型担保的形式，并详细规定典型的“内保外贷”模式。
五是规范海外并购监督与管理。在海外并购监督与管理上，主要应详细规定有关外汇管理、税收管理、国有资产产权登记管理、境外投资并购统计、联合年检与绩效评价等。
企业操作层面的应对措施
重视并购前的尽职调查。尽职调查是指由中介机构在企业的配合下，对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做全面深入的审核，大多发生在企业公开发行股票上市和企业收购中。尽职调查包括目标企业的财务状况、经营业绩，企业文化、管理团队和人力资源情况，财税制度、商务、法律风险，健康安全质量环保等方面的内容。具体到海外并购中，包括对东道国法律政策的调查、对目标企业本身的调查等方面。其中，对东道国法律政策的调查主要包括东道国公司法律制度、上市公司证券法律制度、劳动法律制度、环境保护制度、外资准入制度、外汇管制制度等与并购紧密相关的法律法规等。对目标企业的调查主要包括目标企业的股权状况、资产状况、经营状况、企业规模、人员结构、税收减免优惠等。
海外并购前的尽职调查是我国企业海外并购成功的前提条件。为减少因信息不对称而导致的损失，中国企业在海外并购的过程中一个必不可少的环节就是尽职调查，它对于防范并购中的风险至关重要。对东道国目标企业的内部经营情况和东道国的法律环境进行审慎评估，是我国企业在制定海外并购规划时必要的工作基础。这种审慎评估为以后设计并购交易结构和进行财务预算提供了可行性分析，从而极大地减少了企业海外并购的法律风险与损失。
搞好并购后的文化整合。然而，并购完成后存在的整合风险可能为失败埋下隐患。全国人大常委、内务司法委员会副主任委员辜胜阻分析指出，在海外投资或海外并购中存在着所谓的“七七规律”，即70%的海外并购不可能实现预期的商业价值，不能实现自己商业价值的所有并购中有70%的原因受制于文化。可见，并购后的整合尤其是文化整合至关重要。
因此，在中国企业海外并购过程中应提前对东道国的劳动法律以及劳务纠纷的解决机制有详细的了解，特别是要对欧美等发达国家的劳动法律有一个全面的掌握，对可能会出现的劳务纠纷有一个预案。
首先，要注意防范文化冲突。在并购后制定企业政策时，要充分考虑到并购双方的企业文化的异同，尤其是东西方的文化差异，要主动吸收国外企业先进文化，让不同的企业文化能够互相融合，让不同国籍的员工之间能够和谐相处；其次，要了解劳工法定权益。实施海外并购的中国企业应该对并购过程的法定条件了解清楚，尤其是要关注有关员工工资福利、员工解雇、员工对劳资纠纷的意见等是否被列入并购的法定条件；再次，要重视工会的作用。工会组织是大多数西方国家中的重要社会组织，是保护员工权利的重要组织。中国企业海外并购应该充分理解当地政策，充分利用好工会这个平台；最后还应充分发挥中介机构的作用。中介机构主要包括律师事务所、会计师事务所、投资银行/PE等。这些中介机构能为企业海外并购方案的财务、融资、法律问题等提供决策帮助和信息服务，这样可以减少海外并购的交易成本，提高并购成功率。
【作者为北京航空航天大学博士研究生、北京青年政治学院讲师；本文系北京市属高等学校人才强教深化计划“中青年骨干人才培养计划”项目―“我国企业海外并购及东道国法律规制研究”的研究成果，项目编号：PHR201108304】