限购圆桌会

此前一年内，房地产行业经历了三次调控，从“限贷”到“限购”，再到“限价”，这一行业遭遇“史上最严峻考验”。本期《鄂商》邀请本土具有影响力的开发商、一线地产公司、知名经济学家和资深研究人员，共话“房市”未来变数。

特邀嘉宾（左起）

林春辉湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理

莫嵘合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司华中区总经理

董登新武汉科技大学金融证券研究所所长，湖北省中小企业研究中心主任

李国政中国指数华中研究院华中分院研究副总监

《鄂商》：如何看待国家目前出台的限购政策？

林春辉：这其实是国家在补课。过去国家将住房市场化时，考虑得不够周到，100%都市场化了。现在，越来越多的人买不起房子了，这不利于建设和谐社会，更不利于社会稳定。像新加坡，一直保持的就是85%的保障房，而只有15%的是商品房，他们国家就不存在买不起房子的问题。

莫嵘：现在的楼市就是一个“围城”，想买房的买不到，不想买的也买不起。买不起的，即使楼价再跌50%，还是买不起。而想卖的不敢卖，卖也卖不掉。楼市已经进入了僵局――某种意义上的博弈。但是，它对首次置业的人，还是有好处的。

董登新：限购令是抑制房价过快上涨的行政手段，其最直接、最有效的举措是：凡是已有两套住房的本市户籍家庭，不得再购房；同时，凡是在本地已有一套住房的外籍家庭，不得再购房。限购令直接抑制住了房市总需求，当保障性住房等供给总量不断增加时，房价就会因供求关系改变而自动回稳。

从某种意义上讲，限购令这一行政手段的效果，远比货币政策（房贷利率）和财政政策（房产税）来得更加直截了当、立竿见影。不过，问题的关键在于：商品房毕竟是一个投资品，工业化与城市化仍在如火如荼地进行着，除了大力发展保障性住房，我们还需要同时开发商品房，因此，在房价稳定下来后，行政手段最终还是要“还权”于市场。

《鄂商》：汉版限购令出台一个月以来，武汉楼市持续“有价无市”，这种局面会持续下去吗？

林春辉：绝对持续不下去的。“要使人灭亡，先要使人疯狂”，什么时候降价，就要看房地产商能扛多久。

董登新：“有价无市”不只是武汉楼市的个案，在全国一、二线城市，楼市的基本形势大多如此。这是“限购令”发挥威力和作用的必然结果。只要假以时日，房价就会因为政策预期的趋稳而适度回落，然后，成交量还会再涌现出来。只不过，人们现在大多都在观望政策的持久性和稳定性。

不用怀疑，随着保障性住房供应的不断扩大，以及限购令不放松，那么，中国楼市绝无可能再现两三年房价翻一番的景象。事实上，在房价水平整体提高后，在此基础上再次翻番的可能性已不大，而且今后房价上涨会更加困难而缓慢。

李国政：“限购令”属于行政手段，意义在于用时间换空间，通过短期冷冻需求，加大土地供应和开发，推进保障房建设，增加有效住房供应，实现供需平衡，使得房价趋于合理水平。根据国务院要求，各地须在第一季度公布本地区的年度房价控制目标，从这个角度来说，更不会出现大涨或者大跌可能性。

通货膨胀依然没有缓解，民众缺少投资渠道，加上武汉的城市化进程仍在加速，未来几年旧城改造规模大，本地换房需求依然旺盛，长远看，只有在限购期内进一步加大商品房和保障房建设和供应，才能根本解决市场反弹问题。

《鄂商》：汉版“限购令”将限购范围从房源较少的主城区扩大到集中大量房源的远城区，是否会造成武汉楼市供大于求的局面？

莫嵘：谈不上供求关系，因为这已经不是市场行为了。

董登新：在一、二线城市，中高收入家庭大多拥有两三套住房，按照限购令规定，这些中高收入者暂无买房资格，而中低收入者对商品房的购买力极其有限，再加上保障性住房供应的增加，这将在很大程度上抑制住房的投资需求及投机需求，甚至有可能形成暂时性的商品房供给过剩的格局。

李国政：从需求来看，武汉楼市需求总体仍然较为旺盛，“限购令”中的“限外”政策仅会延缓，而不会大幅减少市场需求。从供给看，基于武汉过去两年土地出让量持续大增的情况，特别是旧城改造加快，理论上说，市场供应的大幅增长可以预见。

但经验告诉我们，供需关系逆转并不那么简单。例如，本次“限购令”出台后，不少项目推迟开盘，短期内反而使得一些区域供应减少。长期看，由于金融信贷紧缩，不排除有些企业减缓开工量和开发进度，同样造成供应减少。此外加大保障房建设的最终结果，也要看配套土地和资金的到位情况。

显然，决定市场最终供需的，很大程度还要看相关部门（房产、国土、银行、税务等）对于土地、信贷、税收等各项工作的后续管理措施。

《鄂商》：武汉对商业地产实施增税调控，转让成本大幅增加，您对此有何看法？

林春辉：“羊毛出在羊身上”。个人觉得，政府这次做的有些欠缺，光堵是有问题的，最终的结果，还是导致价格上涨。

莫嵘：政府现在是“头痛医头，脚痛医脚”，楼市的大趋势还是要走市场化的道路。商业地产之前的交易税就很高，主要是增值部分很高。商业地产投资是长线为主，一般收益体现为租金。真正买得起商铺的的人，多交点税，就多交点吧。

董登新：降低房产的“换手率”，有利于淡化投机氛围，适当增大转让成本对稳定房市有好处。

李国政：税费调整增加了交易成本，对商业地产投资有一定抑制作用。但反过来讲，面对市场一拥而上的投资局面，这些措施可以起到警示风险目的，行业正面意义更大。最重要的是，商业地产真正的亮点在于后期的租赁价值提升，讲究长期收益而不是通过单纯的转让短期获利，从这个角度来说，目前的税费调整影响并不太大。

《鄂商》：如何看待目前城中村地块火爆的状态？城中村改造和旧城改造的土体收到热捧，您认为是什么原因造成的？

莫嵘：城中村火了，正说明商业地产火了。做商业地产，最重要的就是地段和人气，缺乏这两样就死定了。而城中村一般都在市中心，地段和人气都要好。在限购令出台以前，我就意识到，商业地产一定会火，因为它之前的价值与住宅相比，被低估了。

董登新：从城市房地产价值来看，城中心的地皮及房产价值坚挺、增值快，相反，城郊地段的房价，则存在较大的波动性和不稳定性。一般地，房市行情看涨时，中心城区房价总是率先上涨；反过来，当房市下跌时，城郊房价率先下跌，而中心城区房价则比较抗跌。

林春辉：城中村都位于三环以内，做商业地产，有明显的地理优势。但是，只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。

《鄂商》：在当前的调控背景下，武汉的房地产开发企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势？

李国政：在调控常态化形势下，企业务必提高适应市场变化的能力；无论限贷还是限购，首次置业的本地购房者均不在限制之列，对于企业来说，加大首次置业产品的开发和创新，通过内部销售、团购等多样化营销手段加快销售，将是企业稳定销售的一个策略。

加大商业地产的投资或转型，最大限度减少政策影响，也将成为企业可以考虑的应对措施。在政府加大保障性住房建设力度及加大旧城改造情况下，企业可以积极介入，把握城市规划总体方向，拓宽土地储备渠道。

林春辉：投资商业地产的机会和风险是共存的，唯有专注、专心、专一才能做大做强。大多数房地产商现在要转型做商业地产的压力非常大。对本土地产商而言，风险还大过机会。若是一定要做，最好是跟一些有经验的专业商业地产开发商、专业招商运营机构合作。严格来说，武汉现有的购物中心形态的商业，只有销品贸和万达广场。

董登新：商业地产由于土地批租期较短，而且起步价高，投资风险大，因此，普通投资者不宜将投资重点转向商业地产。商业地产一般适合法人或机构投资、多元化经营。