时间：2023-12-12 09:07:25
摘要：政府为了调控房地产市场，调节部分城市和地区房价的过快上涨，不惜使用了强制干预措施，其中最引人关注的莫过于限购令。本文结合当前房地产市场发展实际、从限购令出台的原因及其内容出发，分析限购令出台的合理性，同时指出限购令对房地产市场及其社会发展的影响，并从理论层面提出几点建议。
关键词：政策；限购令；房地产市场；房价
政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。
一、 限购令出台的原因及其内容
依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。
房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。
各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1
二、限购令的合理性分析
1.限购令的法律合理性分析
从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。
自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2
我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。
2.限购令的道德合理性分析
任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3
三、限购令的功与过
实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5
虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。
四、限购令的建议
1、完善法律解释
虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。
2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。
3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）
参考文献：
［1］
［2］ 符启林,王亮.限购令法律问题探究［J］,中国房地产.2011.8
［3］ 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析［J］,昆明理工大学学报.2011.8
［4］
［5］ 李稻葵.论限购［J］,新财富.2011.2.22
从房价变化情况来看，尚未出现实质性下降，同策监测的大部分城市仍然出现了价格环比上涨的情况。一线城市中，北京价格环比上扬两成，不过在“最严限购令”在作用下，已现“停涨”格局，此外广深两地价格小幅上涨2～3个百分点。二线城市杭州为规避“限购令”，一些在售高端楼盘在当月表现非常不错，致使成交均价出现12%的上扬。青岛、上海、宁波成为了监测城市中出现价格环比下挫的三个城市，其中青岛以15%的下滑幅度居首，上海由于成交结构转向刚需区域，因此均价下探幅度也达10%。但从整体来看，为求获得良好的销量，开发商已经通过各种手段对楼盘进行打折、促销，但幅度较小，未达到购房者的心理预期。
上海：供求两端跌入冰点
由于春节长假缘故，2月份是传统的市场淡季，但是今年又受到“沪九条”、房产税以及加息等多方调控影响，楼市供求两端都跌入了冰点，商品住宅市场连续4周呈现零开盘，临近月末入网认证楼盘逐渐增多，2月商品住宅供应量为37.3万平方米，环比仍然下滑18%，但开发商纷纷押宝3、4月份，延后开盘现象屡见不鲜。
成交情况令人堪忧，2月成交量仅16.83万平方米，较上月下滑83%，同比去年下滑也有46%。政策消化和咨询大大延缓了成交周期，政府对价格的控制，以及经适房的进一步放宽准入标准，也使一部分资金实力有限的首次置业者放慢入市脚步。
南京：成交均价逆市上涨
据统计，2月南京商品住宅成交面积约23.24万平方米，环比下降近七成，同比也下降15%。住宅供应面积约25.7万平方米，比上月环比减少45%，与去年同期相比减少36%。由于预计限购令的出台，致使在1月份需求被集中释放，而在2月限购令正式出台之后，市场受到观望和限购双重影响，成交急剧下挫。尽管成交供应双双下滑，但成交均价却逆势上涨，2月份成交均价为12308元/平方米，环比小幅上涨4%。
杭州：成交环比重挫七成多
2月的最后一天，杭州版限购细则终于推出，在这之前，许多楼盘都推迟了开盘时间，再加上为传统的市场供应淡季，2月杭州仅有6个楼盘开盘，从而导致本月杭州商品房供应量迅速萎缩，环比上月下降75%。2月杭州共成交商品房10.86万平方米，环比1月下降67.9%。成交第一的万家星城，也仅成交了60套。然而由于高端物业的大部分客户位于限购之列，为了赶在限购细则出台之前规避风险，一些在售高端楼盘表现非常不错。如蓝色钱江以6.2元/平方米的均价成交了5套；均价在5 万元/平方米左右的丽园和御西湖，分别成交18套和14套。在众多高端房源成交的带动下，本月杭州商品住宅成交均价达25992 元/平方米，环比上升12.4%。
宁波：限购政策效果显现
2月份宁波开盘数量环比大幅减少，商品住宅供应总量为9.38万平方米，环比上月下滑70.3%。与供应情况相仿的是，本月宁波商品住宅共成交13.84万平方米，环比上月下降64.8%。本月中低价楼盘成交较为理想，如世贸海滨花园、江南和园、阳光丽园博爵、京华茗苑三期、世贸世界湾等。其中，世贸海滨花园和京华茗苑的成交单价为7500～9000元/平方米，世贸世界湾的成交单价也仅为11000元/平方米，在这些中低档楼盘的带动下，本月宁波商品住宅成交均价仅为15028元/平方米，环比回落6.8个百分点。
深圳：成交均价高位盘整
2月份深圳楼市平淡，新增供应锐减八成，成交量减少近六成。统计显示，2月份全市仅万科金色领域一个项目取得预售许可证，全月也仅5个楼盘推出房源，新增供应量仅7.31万平方米，环比下跌80%。在春节因素、推盘萎缩、新政等三重因素制约下，2 月份新房成交量急剧下滑，仅成交1806 套、15.24万平方米，环比分别减少56.25%和55.91%。但新政对房价的抑制作用尚未完全发挥，2月份房价变化不大，仍维持在1月份的高位，成交均价为20588 元/平方米，环比微幅上升2%。
广州：供应量下滑近六成
受淡季、调控以及加息等多重因素影响，全广州市新建商品住宅当月成交面积明显回落，为46.73万平方米，环比上个月减少36%。市场处于限购细则消化期，开发商开始有选择地推迟部分楼盘开盘，致使2月住宅新增量大幅下滑，全月市场新增供应31.84万平方米，环比下跌了59%。本月均价有所回升，重新攀上14002 元/平方米的高点，可以看出限购细则出台后市场反应并没有出现太大的震荡。
北京：成交量创近三年新低
2月北京楼市供应量继续走低，成交量探底。统计数据显示，今年2月商品住宅成交量创近三年春节期间成交量新低，但成交均价依旧坚挺。2月北京共成交商品住宅40.59万平方米，环比大幅下降67.77%，同比下跌53.57%。
连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号，严格的限购政策不仅限制了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持币待购者增多，直接导致2月成交量大降。此外，春节长假以及供应量较少也是原因之一。
青岛：成交急跌价格微调
岛城房地产市场在今年1月份迎来开门红之后，2月向成交低谷滑落。2月成交26.45万平方米，环比下降76%。成交均价持续下滑，环比上个月下跌了17.37%，主要是因为本月市区七区受限购令等影响较大，成交量小，而郊区成交量相对较大，整体拉低了均价。预计近期随着限购令和加息等政策措施的不断深化影响，成交量将可能持续走低，价格也将会有所松动，郊区购房比例将日趋加大。
重庆：价格开始回落
一、实施限购政策的背景
限购属于直接调控手段，直接限制需求。相对来说，税收、土地、金融等手段属于间接调控手段，它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。间接调控的方式由于存在时滞，使得调控不能立竿见影，另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去，调控的效果自然就打了折扣，最后便出现越调价格越高的现象。可见，采用直接限购政策属于调控政策的趋紧，也是调控政策的延续。
限购政策始于2010年4月的“新国十条”。限购城市的范围源于住建部针对2009年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等14个重点城市为核心的房价监测体系。第一批住建部督办限购令的范围主要就是这14个城市。后来响应的城市超过14个，增加了苏州和兰州两城市。
国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。细则要求：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、济南、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、 税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
二、现有限购政策分析
1.限购政策的目的
国务院“新国八条”出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，价格应符合商品属性，并受供求关系的影响。所谓“刚性需求”是相对于弹性需求而言的，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%，这比国际上正常的比例高出2倍。这么高的比重，因为不是为了直接满足个人的住房需要，价格就很快被哄抬起来了。投资投机性购房需求会挤兑正常的自住性购房需求，从而抬高房价。限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。
2.“新国八条”关于限购的原则性规定
“新国八条”对全国住房限购政策作了原则性规定，即原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，以住房套数为限购基准是国家统一规定，并在全国部署开来的。
3.地方城市限购细则分析
以济南限购实施细则为例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。可见地方的限购实施细则是对国家限购原则性规定的细化，贯彻落实了以住房套数为基准的限购政策。
三、以家庭拥有住房套数为基准限购存在的问题
1.住房套数并不完全代表着住房质量
全国各地在规划全面建设小康社会的居住目标时，均采用人均居住面积达到35平方米以上的说法，说明了衡量居住质量的主要指标是人均居住面积，而不是户均居住套数。例如一套200平方米的商品住宅与一套30多平方米的房改房，在实施限购时都按一套住房对待，从而掩盖了居民住房质量的差异。家庭拥有住房套数和家庭拥有住房面积不一定成正比，而反映居民住房质量比较精确的指标是人均居住面积。
2.小户型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
当前，房改房在居民住房中尚占较大比例，很多房改房的户型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在农村情况更为普遍，很多农村的平房甚至不足15平方米。如按家庭拥有住房套数进行限购，将不可避免地对已拥有两套小户型家庭的改善性购房需求造成限制。
3.拥有大户型住房家庭及单身、离婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，拥有一套140平方米以上住房，其还能再购买一套140平方米的住房，其家庭拥有住房总面积达到280平方米，人均住房面积达到90平方米以上，显然已经超过了合理的人均拥有住房标准。单身、离婚家庭其家庭成员可能只有一人，但其可以购买两套大户型住房，无法限制其不合理的购房需求，也造成了以假离婚规避限购现象的发生。
4.限购使住房需求结构向大户型调整
由于现行按套数执行限购政策，不能针对人均拥有住房面积进行精准的限购，所以导致居民倾向于选购更大户型的住房来满足自己的需求，这不利于住房结构向中小户型调整。
四、以家庭人均拥有住房面积限购的优点
1.释放小部分被抑制的改善性购房需求
相比家庭拥有住房套数，家庭人均拥有住房面积更能细致地反映家庭的住房需求。已有两套小户型住房但人均拥有住房面积较小的家庭，就可以购买新的住房来改善自己的住房需求。如此，可满足很多城市小户型家庭的改善性购房需求，促进居住质量的改善。
2.大户型住房拥有者购房将被限制
拥有大户型住房的家庭虽然套数不限购，但是人均拥有住房面积可能超过限购标准，也将无法购买新的住房。这样就精准地限制了想以大户型满足过高居住要求的购房需求。
3.促使住房需求结构向中小户型倾斜
实施以家庭人均拥有住房面积限购以后，由于中小户型拥有使用方便、易于出租等特点，将受到大部分居民的青睐，从而促使住房结构向中小户型合理调整。
4.限制以假离婚等手段规避限购现象的发生
目前，以假离婚等手段规避限购政策的现象屡有发生，离婚后男女双方均成为一个家庭，其各自将不受现有限购政策约束，从而实现了不合理的购房需求。如果以家庭人均拥有住房面积进行限购，就能有效杜绝以上现象的发生，也有效避免了假离婚给社会带来的不稳定因素。
[关键词]武汉市；新版：住房限购政策
2011年2月22日下午，武汉市住房保障和房屋管理局正式公布《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》(下文称新版限购令)。继北京、上海、南京等“国八条”细则出台之后，武汉成为第12个落实“新国八条”限购政策的城市。
一、武汉市新版住房限购政策的内容
根据上述通知，从2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房：对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对比1月14日武汉市的“N+1模式”限购令(下文称老版限购令)，新版政策有较大差别：具体体现在几个方面：(1)扩大限购对象。老版限购令规定武汉居民不论已购买多少套住房，还能在中心城区再买一套新商品房，远城区则不受此套数限制。新政策则明确限购对象和限购数量。(2)扩大限购范围。由只限购商品房扩大至二手住房。(3)扩大限购区域。由仅限中心城区延伸至全市，包括7个中心城区、两个开发区和远城区。通过对比可以看出新版限购令提高限购门槛，更趋严格。没有规定限购令的终结时限。
二、武汉市新版住房限购政策的出台原因
(1)房价上涨压力仍然较大，供求矛盾依然突出。(2)随着区域性中心城市作用的逐步显现，武汉市已成为省内置业的首选目标，外地人在武汉购房量增多，既加剧了供求矛盾，又在一定程度上抬高了房价。(3)市场上存在投机投资行为，许多人认为投资房产是抵御通货膨胀的有效方式。(4)老版限购令没有实现调控目标。据搜房网数据监控中心统计，1月15日到2月15日期间，武汉各区有59个楼盘出现价格波动，其中上涨楼盘总数达到55个，占比达25％，73％楼盘涨停，而跌价盘仅4个，占比2％，上涨仍为主流趋势；近郊楼盘领涨，黄陂区域的涨价盘占到全市的24％，东西湖区、江夏区和蔡甸区分别以10％、7％和8％的占比紧随其后，整个不限购区域的涨价楼盘占比之和达49％。由此可见，老版限购令存在逃避调控的空间，出台新版住房限购政策势在必行。
三、武汉市新版住房限购政策的实施效果
目前，新版限购令在武汉实施一个多月，其效应正逐步释放。具体表现如下：(1)新房成交量大幅下降，房价涨幅趋缓。3月份，武汉市共卖出商品房8412套，相比限购令出台前，销量下降近四成。价格方面，主城区成交均价7355.53元／平方米，较上月上涨66.40元／平方米，不过涨幅已明显趋缓，仅为0.91％。(2)老盘盘整，新盘低价入市。部分老盘在做活动，但总体价格没有太大波动，成交均价在7300元，平方米左右徘徊，处于盘整阶段。然而，随着武汉楼市供求关系发生逆转，为了争抢有限客户，已有新楼盘开始选择“低价入市”，以突出重围。(3)楼市观望氛围浓厚。在限购令之下，新一轮楼市观望正在形成。根据武汉新浪乐居的调查，有56.3％人表示会推迟购房计划：63.9％的人认为限购令会对房价产生较大影响；57％的人认为在今年年中以后是买房的好时机。(4)二手房交易量下降，有议价空间。华明达、百居易、21世纪不动产等大型中介普遍表示，3月份开始，二手房交易业绩大幅下滑，一个月降幅超过30％。同时，二手房存在一两万元的议价空间。(5)不限购不限贷的小户型非住宅类商业地产受投资者追捧。
四、对武汉市新版住房限购政策的思考
关键词：限购令 房地产市场 房价 调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
由重庆和大连房地产市场为例，可以看出近期中国房地产市场遭遇调控限价，对投资者和购房者均产生一定影响，限购令主要针对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，限购令暂时起到了一定作用。
但是应该看到房价上涨是现阶段中国社会必须面对的事实，国家实行政策调控的目的在于抑制房价过快增长，一步步的实现房价的稳定。目前中央正加大保障性住房的建设，很多企业也开始投入保障性住房的建设中，但是如何做到保障性住房真的是提供给有需要的群体，还需要国家出台相关的监督政策，要做到对真正需要保障性住房的低收入群体给予保障，坚决杜绝保障性住房的投机缺口。
参考文献：
郑州限购令细则郑州市政府21日再次限购令，非郑州户籍家庭在本市购买住房,需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。
郑州市自今年10月2日起在市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内实施限购。在该区域,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下 (不含180平方米)的住房。
最新的限购政策是，在上述限购区域内,将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。
最新的限购令规定，使用住房公积金贷款购买首套自住住房的,不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额、月还款额度不超过家庭收入60%的规定外,市住房公积金管理中心要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款,不得突破。税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。
对脱离实际提高销售申报价格,经查证实际销售价格明显低于申报价格的,由房地产主管部门约谈企业,责令限期整改,拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
住房限购政策实施细则为稳定房地产市场，合理引导住房需求，遏制房价过快上涨势头，根据《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办[20xx]64号)的规定，制定如下实施细则：
一、自20xx年10月2日起，对在本市市区(含市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区，下同)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下(不含180平方米)的住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
注：关于家庭和户籍的认定
1、居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。
2、家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。
3、驻郑部队现役军人和现役武警在提供军(警)身份证明和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后，视同本市户籍居民。本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。
二、居民家庭在本市市区已拥有的住房，包括已经完成房屋产权登记或不动产登记的住房和已进行网上签约(特指新建商品房)或网签合同确认(特指存量住房)但尚未完成不动产登记的住房。
三、购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。
四、非居民家庭成员之间拥有共有产权的住房，可由共有人自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下，其他共有人在购房时提交公证材料，作为购房资格核查依据。
五、限购期间，购房人及家庭成员在签订住房买卖合同时，应当向房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口提交身份证明、户口簿、结(离)婚证，如实申报在本市拥有住房情况，填写《郑州市购房申请表》(以下简称《申请表》)，并在《申请表》中签署承诺。
六、房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口在办理网上签约手续前，应履行对购房人的住房限购政策告知和资料审验义务，通过查询系统查验购房人及其家庭成员住房情况，并由企业在《申请表》中签署承诺。
对符合住房限购政策的，房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口将购房居民家庭提交的身份证明、户口簿、结(离)婚证等材料复印件加盖印章，与《申请表》一并作为合同附件，在办理住房买卖合同信息确认、不动产登记时提交。对不符合住房限购政策的，不予网签住房合同。
注：该系统将用于审查购房者的资格，输入相应的条件就可以查询到购房者和家庭拥有的房产信息。系统只是适用在销售部可以正常进行商品房网签的电脑上，一般电脑无法查询。
具体操作步骤：进入之后查询系统之后，输入购房者的姓名，证件号码，就可以查询该人或者家庭房产信息了。如果出现与限购政策不符的，将不允许网签。本系统查询的是家庭有效房产，之前买过但是已经卖过、交易完成的历史房源不算。
提醒：这套系统是实名制登陆，每一个账号查询的信息都会有日志，房管局工作人员告诫各位不要随便查询他人的房产信息。另外，如果对购房者提供的证件存在疑问，可以到民政、公安等部门进行查询。
七、房地产交易和不动产登记机构应加强资料审核，在办理住房买卖合同信息确认、不动产登记时，要对《申请表》以及其他资料进行核对，并通过查询公安和民政部门系统，对购房人户籍家庭、婚姻状况进行核查。凡不符合住房限购政策的，不予受理并出具《不予受理告知单》。
注：对于大家最关心的那些通过认购、团购等形式买过房，但没有网签的购房者怎么办?郑州市房管局有关负责人称，在10月1日下午3点以前还没有进行网签的，按新政策执行。开发商如果一意孤行，继续进行网签，最终还是备不了案。
一个客观存在的事实是，那些没有网签的客户可以要求退款，但是现在房价涨了那么多，肯定都不舍得退。不可避免的是，接下来会有不少购房者会采取更换购房姓名、假离婚的方式获取购房资格。
八、尚未完成不动产登记，但在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。
九、房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行本细则规定，在售房场所醒目位置公示住房限购政策，供购房人查阅，并切实履行相关责任和义务。
对违反本细则规定，或与购房人串通提供虚假证明或信息的，提出警告并责令其限期整改，情节严重或属于屡犯的，房管部门将暂停其网上签约资格，并将其违规行为记入房地产开发企业、经纪机构和执(从)业人员信用档案。
房地产开发企业、房地产经纪机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担;因购房人提供虚假材料、隐瞒住房状况造成的损失由购房人自行承担。
注：据郑州市房管局有关负责人说，希望各个中介机构严格履行查询购房者的购房资格，还要审查其户口本，身份证等证件，此外还需要购房者填写承诺书，表明自己的购房信息真实有效，并承担相应责任。没有查验资格的中介机构，10月8号可以到房管局申请开通。
在郑九条中，曾有这样的约束：房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。
限购何为
2010年两度调控房价“越调控越反弹”的效果令中国政府再次陷入尴尬境地。持续高涨的房价，在几乎击溃内地民众信心的同时，也再度嘲弄政府调控房价的能力。
“要让房价降下来，除限购之外，已很难拿出更好的办法，”央行货币委员会委员李稻葵认为，中国楼市不整顿，经济迟早要出事。中国房地产研究会副会长顾云昌亦认为，中国的房地产市场已经发展到仅靠市场力量无法健康发展的地步。
挂钩户籍的房地产限购令，威力巨大。
自“新国八条”推出之后，北京、上海、广州等数十个城市先后出台了地方版限购令。限购令中几乎都提到了本市户籍居民和非本市户籍居民的不同限购待遇。尤其是京版“十五条”被称是迄今为止针对外地人购房最为严厉的限购措施。
“京十五条”消息后一周，效果立竿见影，成交量一周近降9成。房地产再度进入久违的僵持阶段。与此前抑制政策略有不同，此番限购因户籍给力，分析人士认为，若持续下去，房价下跌指日可待。
这项行政色彩强烈的政策目的，旨在尽快让房地产回到合理秩序中。不过，过猛的政策，把“非本市户籍”居民的权利打回了原形，让手段本身成为众矢之的。
华远集团总裁任志强在微博上直指限购令是“户籍歧视”，“本要提高城市化率，却又隆无户籍人口进城买房，都不许买房又怎么可能城市化呢？”
但此次任志强显然不如潘石屹敏锐。
“外地人购房须5年以上纳税证明，不只是在调整房价，而且要缓解北京市政府这几年提出来的人口和环境资源基本矛盾。”参加过北京市“两会”的SOHO中国集团公司董事局主席潘石屹则直言不讳。
数据显示，截至2009年底，北京市实际常住人口总数为1972万人，已经突破了国务院所确定的到2020年北京市常住人口总量控制在1800万人的目标。其中流动人口总数庞大，增速也在加快。数量庞大的外来人口的持续流入，直接导致对于住房需求的激增，进一步加大楼市供需平衡的难度。
人口剧增引爆的不只是住房紧张的问题。北京、上海、广州等一线城市因人口剧增，频频出现交通堵塞、就业困难、住房紧张、贫富两极分化、公共卫生恶化、环境污染、生态破坏等“城市病”，社会为此付出高昂成本。
北京表现得尤为明显。由于聚集了国内最优秀的经济、教育、医疗、文化、行政资源，吸引力巨大，人口聚集的“蝴蝶效应”凸显。
北京市政协常委会2010年提交的《关于促进首都人口与资源环境协调发展的建议案（草案）》预测，2015年北京市常住人口将达到2300万，2020年将突破2500万。这更加绷紧了城市管理者对北京人口容量的敏感神经。
建议案详细评估了北京的资源承载能力，作为资源输入型的特大城市，98%的能源靠外地调入，人口膨胀导致水、电、煤、气、油需求量持续上升，能源供需矛盾与日俱增，生态功能亦因人口剧增日显脆弱。
专家对此发出警告目前北京人口规模已经接近甚至超过北京环境资源的承载极限。
此外，交通、就业、住房问题使得北京外来人口管理问题日趋复杂和敏感。以“80后、90后”为主体的相当数量的流动人口沦为“蚁族”，更多的从事城市卫生、小商小贩的则蜗居在地下人防工程内，被称为“鼠族”。
这两个群体恶劣的居住状况所折射出的住房问题正在招致更多的不满，使得城市管理者焦头烂额，备受指责。中央高层对北京的交通拥堵和人口膨胀状况亦表示不满，批示要求北京市切实解决。
迫于高层和现实的双重压力，遂催生了北京最严厉的限购政策。据了解，未来五年，北京将启动以证管人、以房管人、以业管人的流动人口管理新模式，控制人口增长。
参与制定这一政策的人士表示，此前，通过限购汽车、限制群租、淘汰低端服务业已经挤出相当数量的流动人口，持续的房产限购将进一步压缩这类人群的辗转空间，为下一步“以证管人”创造条件。
户口的价值与妙用
只是，这项与户籍挂钩的限购政策，在遏制外地投资投机行为的同时，也连带打击了非户籍人口的融入希望。
“有好多次想过买房，但总想着扩大店面，这下可好，五年内别想了。”2003年来北京的烟台籍人士李向东，多年打拼后，在北京有七家连锁店面，如今面对北京的限购政策，只有懊丧。
辗转数家外企6年的明杰告诉《凤凰周刊》记者，自己的社保因找工作断过2次，现在好不容易稳定下来，却遭遇到买不了房的困境。他单位的许多同事都面临这样的问题，包括做到中高级职位的海归。“现在看来，外企500强的光环在一纸户籍面前，只剩下苍白。”
在北京工作超过五年的外地人难以计数。由于就业政策和社保制度不完善，很多纳税、社保接转存在问题，但并没有影响其每年的缴纳。如今的限购令，却让外地人承担了就业和社保制度之失。
“80后”、“90后”曾一度淡漠了户籍制度，如今“城里城外”的印记和标签被迫开始清晰而醒目。
有关调查显示，近30%的“北漂”正考虑离开北京，而这正是限购政策制定者愿意看到的结果。上述人士表示，从目前政策思路来看，即将开始的人口调控，不论哪种方式，最终受影响人群仍是外来低端人口。
中国社科院社会问题研究中心主任于建嵘告诉《凤凰周刊》记者，此举意味着户籍制度牢不可破，户籍制度的行政惯性依然强大。
北京、上海、广州、深圳等一线城市的户籍所捆绑的利益，长期以来一直令“北漂”、“海漂”耿耿于怀。
城市户籍上到底捆绑了多少利益？有好事者算了一笔北京“户籍账”：孩子上学、医疗保险、低保金、经济适用房、失业保险、丧葬费等林林总总的价值不下百万元。一项权威的调查显示，超过三分之二的调查对象认为北京户口就至少相当于年薪10万元。
正因户籍制度上有如此多的福利，户籍成为行政管理手段中屡试不爽的利器。
一家房地产中介公司的负责人告诉本刊记者，一年纳税证明提高到连续五年的后果是，“没有北京户口的人忐忑不安，有北京户口的人，都开始去抢别墅、豪宅。”
被户籍限购令误伤的群体到底有多大？公开资料显示，如果以购房者身份证统计，今年1月非北京市户籍居民购房比重已达到44.8%的历史高点（京十二条，须提供一年纳税证明）。也就是说，在北京成交的十套房中，外地人就占去了四套半。业内预计，限购令若有效执行的话，将影响100万在北京的非户籍居民及本地居民购房。
业内人士担心，由于“京十五条”对外地人购房资格进行了严厉限制，直接导致租金上涨。事实上，相继出台“限购令”的城市，正在间接推高了房租。
而租房者很多是外来的打工者或新毕业的大学生，这部分人可能一辈子也不能在北京买一套房子，所以房价的高低不会对他们的生活造成多大的影响，倒是房租的价格成为他们生活里不能承受之重。
限购、房租暴涨，使得工作生活在北上广一线城市的非本地户籍的人面临双重挤出效应，误伤群体或将进一步扩大。
此外，还会导致许多社会问题。有报道称，在已经落实“限户”的城市里，已出现假离婚、借名、倒卖户籍、本地人“拥户起价”、“假社保”的现象。限购令下，北京户口显得更加金贵，网上叫卖北京户口，通过结婚离婚方式，促成后抽取房价5%的手续费。
中国社科院研究员党国英认为，限购与户籍挂钩造成城市的新“二元结构”，与此前政府加快推进户籍管理制度改革，着力解决流动人口就业、居住、就医、子女就学等问题的初衷产生背离。
随着政府越来越多地使用行政手段调控市场：交通堵塞，限购汽车；房价飞涨，限购住房；那么下一个被限购、限价的对象是什么？
限购效果堪忧
对限购政策持反对意见的人士表示并不看好限购效果，他们列举出计划经济时代，为应对消费品严重短缺，政府发票限购，但并没有从根本上消除短缺经济的矛盾。
多数业内专家认为，限购是过渡性的制度安排，尽管比传统的市场调节手段更为有效，但其成本也十分明显。若长期执行，定会带来房价下跌。不过，更多的担心在于，当房价真正下跌之时，政府恐怕又会出来救市，房价亦会再次反弹。
“此轮限购若各城市齐心协力，力度到位，房价即可下行。”清华大学公共管理学院教授兼院长薛澜认为限购令下，房价最多跌20%。
“回落太多从各方面来看都不是好事。”全国政协委员、星河湾董事长黄文仔日前对外称，国家不希望把任何一个产业搞垮。
更有人士认为限购只会积聚房价反弹的能量。一个可能是，倘若今明两年土地市场爆冷，实际供地量远低于2010年水平，那么2013年商品房价格可能出现报复性反弹。
“房价不是由短期供求而是由预期决定。”中欧商学院的教授许小年认为，若行政调控政策让投资者形成未来需求上升、供给减少的预期，房价便很难降下来，甚至形成更为强烈的投资冲动。
事实上，大城市的发展需要吸引人才进入，如果限购，外面的人才没法进来，因此限购政策是有时间性的。
北京市房地产协会副秘书长陈志在解读“京十五条”调控细则后断言，限购政策不会一直持续，若房价回归合理，限购政策即可能调整。
调控供求关系，实际有一些现成的经济手段。北京大学国家发展研究院教授黄益平表示，可以采取如回收流动性，提高利率、契税等增加投机者交易和持有成本方式。尽管税收信贷的途径，看起来稍微缓慢了些，但会减少错杀。
一位专家表示，包括政府在内的几乎所有人都清楚高房价的根源在于土地财政下的高地价与炒房客、热钱疯狂涌入，遗憾的是，历次调控都甚少或不提此事。
根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。
各地限购政策一览
深圳：对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
北京：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
上海：暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
广州：同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。
厦门：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
杭州：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。
宁波：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。
南京：保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。
福州：暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。
三亚：对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。
天津：天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。
温州：暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。
海口：海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。
大连：暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
“严厉版”：深圳成交量急跌六成退房潮涌现
被称为最严厉版的限购令，在深圳楼市的确起到了立竿见影的效果。
9月30日晚，深圳市突然出台新的楼市调控政策，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。
从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象。其中有不少市民是半夜排队等号。
在深圳，由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始大规模涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。
显然，与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同，新一波退房纠纷主要是因为行政指令不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降而出现的恐慌性退房现象。
根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。
深圳细则出台一周后的楼市成交数据更直观的体现出政策效果。从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。
而在南京，据记者了解，由于出台的限购令虽然严厉，却并未明确开始实施的确切日期，因此在颁布后的一周内出现了购房者赶末班车，火速签约过户的现象。据中国指数研究院数据显示，在10月11日―17日一周内，南京商品住宅成交面积增长了73.1%。
不过，南京严厉版限购令还是给市场带来一定震慑力。据了解，在2010南京秋季房地产交易会上，相关调查数据显示，受限购令的影响，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店公寓。
“温柔版”：上海豪宅热销均价大涨
而在上海等出台“温柔版”限购令的城市，却没有出现类似的调控效果。
“限购对我们这些豪宅和别墅开发商来说，或许还是好事。”在松江绿地诺丁山•臻墅项目售楼处，该楼盘负责人向记者表示，限购令颁布以来，有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的，由于限购只能再买一套房了，因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。
长假过后，与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，星河湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园等一批豪宅的热销给市场带来的信心不容忽视。
更何况，在上海相关政府部门解读“沪十二条”时明确表示，对于改善型需求“卖一套房再买一套房”的，政府给予支持，不在限购范围内。“这样的限购政策，也无阻于改善型需求的释放。”宋会雍表示。
上海中原研究咨询部在跟踪一二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。因此，在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象，甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。
同样是观望与僵持，当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映，此次新政出台后，交易中的业主很少取消交易谈判，而是拖延谈判，静观市场变化。一旦整体市场动向明朗，交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间，交易热潮的余波可能不久就会释放出来。
业内声音：“限购”之后增加供应成关键
“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中质疑道，这种做法会误伤了大量居民改善性需求。
一方面，如果限购仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，最终会爆发并导致房价报复性上涨；另一方面，如果长期执行限购政策，成交量长期低迷，开发商回笼资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。
“即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。而造成这一现状的原因又相当复杂，比如说，产业资金正在经历金融化，传统制造业不景气使大批资金急需找出路；境外游资又开始大量涌入中国市场，其中不少进入了房地产领域。
在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，开始倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。因此造成新政出台后上海豪宅却逆势而行的状况。
记者在采访中也发现，面对“限购”，市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌，反而普遍心态平稳。“现在政府宣布动用新政手段限购商品房，就像当年凭粮票买东西一样，等于变相宣布房子是紧缺商品。”开发商如此解读这次的调控政策。