时间：2023-02-26 11:31:40
全国各地不断推出“限购令”，限购风越刮越猛。按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“新八条”），各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。据了解，目前已有包括北京、上海、南京等17个城市推出了限购实施细则。
为了让购房者对各地的限购措施有个整体的认识，此次本刊特地对已经公布的各地限购实施细则进行对比。
限购细则密集出台
最近一周以来，不断有城市推出“限购令”。
据公开资料显示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武汉、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、太原、石家庄、哈尔滨、宁波、无锡、厦门等在内的17个城市已经出台相关政策。其中，有包括北京在内的14个城市选择在2月的中、下旬推出政策。此外，广州市政府原则通过“新国八条”实施细则，不日将对外公布。
“加大力度”成为升级版“限购令”的关键词。据了解，各地区主要是从扩大限购范围来达成这一目标的。如山西太原市扩大了限购对象，将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了所有住房，二手房也被纳入限购范围。再比如广州则是限购区域得以扩大，将此前游离在外的增城、从化两个县级市也纳入了限购范围。另外值得注意的是，无锡已于2月20日推出了细则，这预示着，限购范围由一、二线城市向三线城市扩大，限购风潮已然形成。
成都和贵阳“最温柔”
现已公布的限购实施细则的宽严程度有着不小的差别。
总体来看，各城市限购政策与“新八条”规定一脉相承，都是以提高户籍门槛为重要手段，对本地居民“限三”，对外地居民“限二”。不过各地政策显然存在差别，如限购范围大大小、力度强弱以及执行时间长短等诸多方面都有不同。
通过对比发现，在已推出政策的所有城市中，北京最为严厉，上海加码力度大，成都、贵阳则过于温柔，天津、青岛等城市则显得中规中矩。总的来说，北京和东部城市较为严厉，而中西部城市偏软。
北京限购很严厉
北京版“限购令”最为严厉，以至于政策刚刚，就有业内人士惊呼：外地人想在北京当“房奴”都不行。被称为“史上最严厉”的北京限购实施细则的严厉之处在于：对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房，而其他城市对时间的要求只是1年。
此外，各城市都执行“新八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。但北京却有可能提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率，这相当于从侧面助力限购。
上海加码力度大
相对之前的限购政策，更新后的实施细则加码力度相当大。
早在去年三季度，上海曾出台过限购政策，规定“本市及外省市居民家庭只能在本市新购1套商品住房”，但在春节前升级的限购细则中规定，有1套住房的本地居民和符合条件的外地居民，还可新购一套，其余的均属限购范围。两相对比，升级后的限购政策要严厉得多。
成都、贵阳最温柔
对比北京版“限购令”，成都、贵阳、南宁等城市的限购政策则显得相当温柔。
以成都为例来说明。实施细则规定：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等）暂时实行住房限购政策。“限三”规定与其他城市没有区别，但对于“限二”规定，则明显弱于其他城市，细则并未明确提供社保或是税单连续缴纳时间。如此看来，成都限购令只限城区，不限郊县；对纳税证明或社保证明只限有无，不限缴纳时间长短，这与北京、上海等城市相比，要宽松得多。
贵阳市限购政策同样被指“很温柔”。贵阳版“限购令”只是暂停向不符合条件的购房者出售市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房，而对于供应量大、且为目前主要供应区域的区域如金阳，则网开一面。与之有些类似的还有南京、南宁、太原等城市，都只是在主城区实行限购措施。
天津限购政策最实在
据了解，天津限购政策严格执行“限三”、“限二”措施。与去年10月份出台的限购措施相比，新版“限购令”限购范围和力度都根据“新八条”要求，有所加大。最值得称道的是，天津还宣布将确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。此外，上海、南京也表明将择日公布年度新建房价控制目标。
与天津的实在相比，南宁、贵阳等城市则暂定了政策的执行期限，这样的实在则显得有些另类。南宁首次规定限购政策执行期限为一年，随后，贵阳、长春等城市也规定限购时间至2011年12月31日截止。
三线城市无锡最积极
在所有三线城市中，无锡是最早一个出台限购政策的三线城市。
楼市景气房价高涨时期，国民买房，可以毫不夸张地说，是闭着眼睛下单，只要是房就买。随着房价的不断猛涨，楼市过于火热，政府出台了一系列的限购政策。
如今，楼市遇冷，各地楼房成交量不断萎缩，库存量持续攀升，楼市陷入沉闷氛围中。于是，有些地方政府坐不住了，设法取消限购，打破楼市沉闷僵局。早前，一般都是暗中做一些松绑的动作，随着松绑的呼吁声，现在已经从“地下”转入了“地上。
近日，各地对楼市限购政策开始出台限制性松绑，有的甚至是直接取消。据不完全统计，呼和浩特、济南、南昌、武汉已经明文宣布松绑限购；广州、南宁、天津、无锡、海口、温州等城市的户籍政策也间接松绑了限购；关于厦门、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市松绑限购的传闻频频出现，显露出了它们“犹抱琵琶半遮面”的态势。多地的跟风效仿，有人因此预计，限购的多米诺骨牌开始倒了，下半年二三线城市或将大面积取消“限购令”。
为遏制房价过快上涨出台“限购令”
为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院正式《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知颁布后，约49个房价过高的地级以上城市纷纷跟进这一政策，相继颁布相关细则，出台限制家庭购房套数的规定，后被统称为“限购令”。
搜房焦点网就曾盘点过各大城市“限购令”细则：
诸多城市实行“限购令”，开始围堵高房价，同时，许多购房者也因不能达到“限购令”的要求，失去了购房资格，特别是在北上广深等城市。限购政策至今，有些城市房价不但没有被遏制，反而继续上涨。所以有人笑称，买不起的依然买不起，买得起的也换不起。
呼和浩特市率先取消“限购令”
“限购令”在中央层面只字未改，有关地方政府松绑限购政策的声音铺天盖地，尤其呼和浩特市光明正大率先取消“限购令”后，各地纷纷跟风效仿。
2014年6月26日，呼和浩特正式发文取消限购，成为全国首个正式取消限购的城市。文件内容显示，居民购买商品住房（含二套住房），在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门在办理相关业务时，也不再对购房人的房屋套数进行查询。
2014年7月10日，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消，居民今后购买新建商品住房和二手房，不再需要开具限购证明。不论本地人还是外地人在济南买房，都没有套数限制，外地人也不用提供1年以上纳税或社保证明，可以直接购买住房。
2014年7月14日，南昌宣布有条件放开住房限购，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购。
2014年7月18日，武汉房管局在会议上口头通知放宽限购。会议提出，自7月19日起，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，共出台4条细则，其中与其他房屋限购地区所不同的是，武汉140平米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再纳入限购范围。
下半年或有超30个城市放开限购
各地松绑限购之势还在继续蔓延，特别是上述几大城市明确发文，松绑“限购令”，引发了人们的广泛关注，越来越多的二三线城市也“蠢蠢欲动”。
之前，多座城市采取间接放松限购条件，或放宽落户条件，或采取调整公积金贷款等方式，促进楼市走量。以上城市的“限购令”松绑，与其他一些城市暗中放松的做法明显有别，使得二三线城市松绑限购的行为从“地下”转入“地上”。截至目前，已有近20个城市调整楼市调控政策。监管部门对松绑限购持默许态度，表明大部分城市松绑限购的尝试均“闯关”成功。
因此，业内人士普遍认为，预计下半年多数城市的限购政策可能取消，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。中原地产首席分析师张大伟认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10%。未来除一线城市和人口超1000万的城市外，在整体市场供需关系趋于平衡的背景下，预计今年将有超过30个城市取消限购，松绑限购公开化将是大趋势。
取消“限购令”为哪般
“限购令”的初衷是为了遏制高房价的过快上涨，但时至今日，其效果如何，有目共睹。楼市限购政策似乎并未明显影响到楼市，房价上涨的还是在继续上涨，下跌的也未见有多大的跌势。于是，有人开始担心，是因为限购效果还未显现，还是限购本身就起不了多大作用？现在该不该取消限购呢？取消限购又是为了什么？
有专家指出，在现阶段，楼市“限购令”逐步退出存在现实原因。地方债务出现兑付困难，楼市遇冷导致卖地难，这让那些严重依赖土地财政的地方政府腰包瘪了下来。在这种情况下，各地或明或暗的松绑，可谓此起彼伏。
有人认为，限购与否，对楼市的影响并不显著，限购政策不但未消灭需求，反而积攒了需求。
有人认为，楼市调整将是一个不可逆的过程，部分城市面临库存压力，必须释放需求，才可避免风险的继续累积。
有人认为，房价上涨单靠限购无法遏制，未来房价走势主要还是取决于供需关系。
有人认为，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来，这实际上对真正的刚需是不公平的。
有人认为，由于限购政策大多需要结合户籍管理制度，目前各地限购政策的渐次退出，可能与户籍制度的改革推进密切相关。
当然，也有乐观者表示，经过持续多年的房地产投资高增长，目前楼市整体供需关系趋于平衡。实施了3年的“限购令”已收到了“以时间换空间”的效果，现在到了退出的时机。
北京“限购令”细则
2010年4月30日，北京市出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，规定自5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，同一家庭只能新购买一套商品住房。
上海“限购令”细则
2010年10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。
深圳“限购令”细则
2010年9月30日晚上11时30分，深圳紧急出台调控落实通知，规定从即日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。
广州“限购令”细则
摘要：政府为了调控房地产市场，调节部分城市和地区房价的过快上涨，不惜使用了强制干预措施，其中最引人关注的莫过于限购令。本文结合当前房地产市场发展实际、从限购令出台的原因及其内容出发，分析限购令出台的合理性，同时指出限购令对房地产市场及其社会发展的影响，并从理论层面提出几点建议。
关键词：政策；限购令；房地产市场；房价
政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。
一、 限购令出台的原因及其内容
依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。
房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。
各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1
二、限购令的合理性分析
1.限购令的法律合理性分析
从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。
自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2
我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。
2.限购令的道德合理性分析
任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3
三、限购令的功与过
实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5
虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。
四、限购令的建议
1、完善法律解释
虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。
2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。
3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）
参考文献：
［1］
［2］ 符启林,王亮.限购令法律问题探究［J］,中国房地产.2011.8
［3］ 刘海朋,韩跃红.住房限购令的伦理分析［J］,昆明理工大学学报.2011.8
［4］
［5］ 李稻葵.论限购［J］,新财富.2011.2.22
限购实际是限外购买
截至目前，全国已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等十余个城市出台了落实新版“国八条”的调控细则。
综观所有限购细则，提高户籍门槛是很多城市执行限购的重要手段，“限外”成了共同点，对非本地户籍的购房者来说，限制的范围、条件等细则比拥有本地户籍的购房者，要严格得多。无论在北京、济南、长春等北方城市，还是广州、成都、贵阳等南方城市，“限购令”都明确规定，本地户籍的购房者可以购买第二套甚至第三套住房，而非本地户籍的购房者则只能购买一套住房，而且需要提供1年以上(含1年)的缴纳社会保险或个人所得税的缴纳证明。
为何要把限购与户籍联系起来呢?有专家认为，出台的政策是根据目前经济发展中存在的问题制定的，把限购与户籍联系起来，主要还是为了抑制炒房等投资、投机性需求，并根据调控的效果来决定持续的时间。如果房价仍没有回归合理，那么调控就将继续执行，甚至加严。北京市房地产协会副秘书长陈志说，如果过一段时间。房价出现比较大的回落，那么放宽外地人纳税和社保年限买房的可能性是存在的。
限购令效应难长久
有专家称，目前的调控政策已“阶段性见底”。据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都有大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。据北京市的统计数据，新政出台后4天(2月17日－20日)内，北京楼市的成交量(包含商品房及二手房住宅)仅435套，不如16日－天的15％，其中19、20日两天二手房为零成交；而新政执行的首日(2月17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成。随着越来越多的城市加入限购行列，部分热点城市的成交量出现了大幅缩量。昆明自3月1日正式实施“新昆十条”起，连续三日，楼市成交量为零套。开发商被迫主动放弃部分利润以换取更多的销量。在上海，一些开发商已经打出了“降价促销旗”。
尽管严格执行“限购令”让房价存在下调的压力，但据预计，全国全线大幅降价的情况难以出现。2月18日，国家统计局的住宅销售价格数据显示，1月份房价仍呈全面上涨态势，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的有68个城市，房价仍在高位运行。
中金公司估算，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降率应当在9％－18％之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模会继续增长，实际影响可能低于上述预期。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，目前多数开发商和小业主陷入持币观望状态，供给的减少从一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价下跌的可能性不大。
限购令催生租房需求
值得关注的是，限购令将促使部分购房者将购房需求转为租房，二手房业主在惜售心理作用下也会由售改租，相应地，租赁市场今年将趋于活跃。
因为限购之后，持有多套房源的业主会产生一种惜售心理，这些房源就有可能会进入租赁市场，所以从政策效应来说，它既有推动租赁需求的作用，也有增加租赁房源的作用。这是一种供求关系的良性变化。
围绕“限购令”，我国房地产问题将会从体制层面调控，沿着稳定预期和加快保障建设两条思路同时展开。
在老百姓看来，目前出台的“限购令”是强而有力的；在开发商来看“限购令”，堪称“史上最强”，无论如何，我们都期待这能够迎来新的楼市“拐点”。
各地细则尺度有别
在已出台本轮调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制，均要求在限购区域内针对本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍禁购第二套，且均只能新购房一套。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。
包括北京、上海、广州在内的一线城市最为严格。其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购。对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取暂停在北京市向其出售房屋。
在上海和广州的细则中，则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。
在许多地方细则出台的推动下，“限购令”的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。
在中西部城市中，成都和贵阳版“限购令”均较为温和，其中成都版“限购令”限购区域为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的“限购令”中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在本轮调控政策落地中，呈现一线城市严格，东部偏紧、中西部偏宽的特点。目前还未出台细则的中西部城市，其调控将略显温和，这和当地经济发展水平是相适应的。
“限购令”是一个过渡性政策
近年来，老百姓常用飞字来形容房价的上涨。许多普通老百姓都无奈地表示：现在的房价太高了，并且也涨得太快了。比如说太原，长风街一带的全产权高层楼盘，均价已经达到了6000多元每平方米。这也让许多80后的买房族“望楼兴叹”，继续啃老。
与房价的持续“飞”相对应，国家也相应的出台了一系列的调控政策。从2010年的“国八条”到2011年元旦刚过的“新国八条”落地到2011年2月21日的太原“新国八条”落地。我们可以看到国家和各地方政府调控房价的决心。可是，我们细细品味最新颁布的各地“新国八条”落地政策，无一例外地发现了“排外”的身影。如，北京的外地户口者，买房需要提供5年以上的纳税证明；太原的外地户口购房者需要提供1年以上的纳税证明。是的，这在一定程度上限制了外地的购房者。但是，我们要认识到，实行限购令政策的大多数城市，都是外来人员相对较多的城市，比如说北京，比如说太原。如果这一政策持续实行下去的话，“逃离北上广的预言也许真的成真”。外来人口是城市发展的主力军，如果外来人口都“出逃”了，城市的经济发展如何进行?可以肯定的是，这次“新国八条”落地只是一个过渡性的、阶段性的政策。正如前几次国家出台调控政策后，各地都相应地出台了自己的“限购令”，并没有对火爆的房地产市场起到了决定性的影响。但是我们也要看到，国家的房地产调控政策一次比一次严厉、一次比一次完善。这说明国家也在逐步地调整自己的政策，逐步地完善政策，现今每一次政策出台只是起到一个试行、过渡性的作用。真正“一蹴而就、一劳永逸”的政策是不可能成功的。“釜底抽薪”的实现是要通过不断的“扬汤止沸”而来完成的。所以说，可以预见，今后国家的调控房地产市场的政策还会继续推出，而各地相应的政策也会随之推出。但是真正完备的调控政策还需要经过一段时间的积累，毕竟量变在到一定阶段后才会达到质变的效果。
“限购令”的目标和作用
1、公布新建住房价格控制目标有利于房价调控。
“国八条”第一条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一目标的制定，有利于地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来还是有一些困难。
2、改革营业税政收办法将打击投机需求。
“国八条”提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20％，另一种是房价总额的1％～2％。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，大大规避税收。这可以解释为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。推广二手房评估是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。
3、二套房首付比例上调，重点在于引导预期。
“国八条”提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然突出，关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压投资和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小影响。
4、通过“限房价、竞地价”来压地价。
“国八条”中，针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，
大力推广以“限房价、竟地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍，这种方式将大大压缩开发商利润空间。
5、“限购令”不断升级，直接冻结部分楼市交易量。
“国八条”特别引人关注的一条是，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
而北京市2月16日正式公布的贯彻“国八条”的“京十五条”中提出，在先前的限购政策之上，对已拥有2套及以上住房的京籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停其在北京购房。
“限购令”对楼市究竟有什么影响
已经明确实施细则的“限购令”将会对楼市带来什么影响?楼市交易气息已经悄然转变，无论是新盘还是二手房交易，均显现出明显寒意。多数业内人士认为，楼市限购细则正在极大地影响着市民的购房行为，活跃在去年本地楼市里的投资型需求和改善型需求大大降低。
新楼盘看多买少
新政首先影响到的就是一些大户型、高房价、精装修，满足购房者投资型和改善型需求的高端楼盘。销售商温先生说，现在这个时期，对于房源量较大的开发商来说，采用何种方式进行突破性营销，成为一个考验。
与高档楼盘相比，较低定位、较低总价的“刚需楼盘”人气稍高，但也是看的多买的少，持观望态度的购房人正在增加。在某楼盘内，销售人士坦言，原本以为以刚需人群为主体的楼盘受影响不大，但现在看来新政的影响力可能超出预估。据悉，该楼盘购买客户中40％是外地人，根据新政要求，外地人在这个城市购房须出具一年以上纳税和社保证明，不少人因此受限。
二手房“温度”下降
观察发现，近日二手房市场也格外冷清。房产经纪人显得格外清闲。据易佳房产的经纪人介绍，以往每天平均半个小时就有一组客户上门，但近来早上开门两个小时，才有两组光临，电话来访量也明显减少。
一家房地产经销商的销售人员说，最近的二手房交易相当差劲，基本上没有交易量。“二手房主要是卖给外地人，现在‘新政’要求外地人有纳税或社保证明，他们哪有啊，客户全被卡住了。我们现在也准备转转方向，把二手房暂时放放，主攻租房市场，等政策宽松了再说吧。”这位经销商显得很无奈。
供需双方再“较劲”
尽管从开发商方面来看，目前明确表示出对政策担忧的并不多，但现在已有一些楼盘推迟了原定的开盘时间，显然，他们希望能在市场明朗后再确定如何销售。
一位房地产业内人士表示，新政出台后，供需双方都在看调控政策的执行力度，市民期盼房价能降下来，开发商在揣测市民的购房心态。根据经验看，新政出台后，大部分开发商都会选择推迟开盘。一名开发商表示，其实从去年开始，地产的调控已经成为常态化，但是对于房地产市场今后的走势他还是很有信心。因为在大城市，炒房的人毕竟只是一小部分，大部分购房者都有刚性需求，这部分人不论政策如何调控，即使有观望期，但总归会购房。
而大部分市民对“限购令”的出台拍手称快，并希望政策能严格执行。一位在某省城打工的女士说“现在政府下大力气调控楼市，我还是再等等吧，有资格买房子的人越来越少了，看看开发商会不会降价。”
楼市“限购令”会使房价明显下跌吗?
根据新“国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”范围，预计还会有诸多大中城市陆续出台“限购令”，投机者跨区域投资的难度将越来越大，投机行为可能真正受到前所未有的打击。
显然，政府调控房地产市场决心坚定，调控力度加大，对房地产商、银行和购房者都会产生重大影响。或许经过一段观望以后，房地产商可能在一定程度上开始降价促销，但由于刚性需求过大房价不太可能出现大幅下跌局面。
对于银行来说，影响也很大，因为伴随着买卖交易减少，房屋信贷资金面临“有米无锅”局面，其整体经济效益会出现急剧下降。对于购房者来说，由于很难把握出手时机，谁都希望“谷底”出手，但“谷底”何时出现却无法预测。对于拥有二手房并原准备出卖者更是无法下决心出手，不仅仅是因为价格“不尽理想”，最重要的是自己一旦出手再次购房可能变得遥遥无期，因此可能宁愿“握在手中”也不出售。
可以肯定，今年国家楼市调控政策不会放松，政府也需要“观望”一段时间，尤其是观察政策效果是否如愿。预计此轮观望期可能比以往要长，或许要持续半年以上，然后是价格有所下降。但由于在观望期，房地产商房屋供应量会减少，进而弥补或抵消需求量的减少，供求关系依然会保持适度平衡，因此房价暴跌的可能性不大，不大可能出现有些专业人士预测的那么“悲观”。
新一轮房地产调控政策还待完善
我国房地产市场存在的问题更多的是中长期问题，有些是体制层面的问题。如何对房地产市场调控和管理，才能切实地满足广大人民群众住房需求呢?
未来一个时期需要瞄准主要矛盾，理清政府与市场之间的关系和分工，主要运用经济手段，来稳定房地产市场的预期，遏制房地产市场的投机行为，全力推进保障房建设，妥善解决好中低收入者、进城务工人员的住房问题，促进我国房地产市场健康和可持续发展。
1、通过征收“房产税”为核心的制度建设，稳定投资者对房地产市场未来的预期。
房产税作为财产税制安排，具有稳定投资者预期的作用，是能够使投机者与真实需求自动分化并实现房地产市场稳定的“内在稳定机制”。需要提出的是，当前在一些城市提出的试点方案，通过提出免征面积、免征套数之后，对于其余的房产征收的方式往往会出现征管漏洞，建议通过对每一个公民名下的每套房都进行征收，按照免征的规定对每一个公民进行同等的返还。
2、通过构建“多元、稳定、高效、安全的保障性住房融资机制”为核心的制度建设，扎实、快速推动保障性住房建设。
保障性住房推动慢的重要原因是由于缺乏一个稳定的建设资金来源。针对经济适用房和“两限房”而言，尽管其购房价要低于商品房价，但毕竟存在购买行为才能获得，简单称之为“有回款”，其建设资金问题，可以通过预售制度或者银行贷款等渠道解决。
针对公租房而言，尽管其租金要
低于市场租金，但由于比较固定的收益，通过市场化的金融投资机构均可以解决募集建设资金的问题；实际上，只有“廉租房”的建设资金存在较大的困难，可考虑政府建立住房保障基金收入以及土地出让金收入等相关项目来对其支持，构建一个多元、稳定、高效、安全的保障性住房融资机制。
3、树立科学的政绩观，把保障房建设相关指标纳入到干部考核体系。
土地问题是保障性住房建设推动缓慢的根本原因。地方政府面临着土地财政的诱惑，必须依靠将土地价格炒高，才能获得更高的土地出让金，以补充基础设施建设等领域对财政资金的需求。而同样一块土地，用于保障性住房建设时，其价格较商业地产开发则少了一大块，在地方政府来看着实是一种“损失”。甚至有些地方政府认为，一块地可以解决了几百户居民的住房问题，但通过商业开发获得土地出让金，却可以解决全域的经济发展瓶颈问题和民生基础设施改善问题，各种孰重孰轻，的确难以断定。
“限购令”下，百姓该如何买房
老百姓最为关心的是，限购令实施后，我们该如何买房?
促使住房回归消费属性本是此轮限购令的题中之意。然而，赶在限购令正式实施前抢购房源，却成为济南、南宁等一些城市购房者的“第一反应”。与此同时，在“购”“租”替代效应下，“限购”政策落地之处的房租价格也不断迎来上涨行情。分析人士表示，“限购”城市住房交易量、价变化有待进一步观察。
同时，细心的人们还会发现，住房消费观念也在因“限购”而悄然发生变化。一些过去青睐小户型的消费者开始打算咬咬牙“一步到位”买个大户型；住房“刚需族”开始担忧信贷收紧的大环境下，个人住房按揭贷款能否继续享受优惠；不少打算异地投资房产者因此而放慢了“猎地”的步伐。
楼市变化一直牵动炒房者神经。时下，仍有一些人在煞费苦心，各类躲避“限购”的花招迭出：有人打算以公司名义“曲线购房”，还有人采用“假离婚”“假结婚”等手段赚上一笔等等。上周，不断有法律人士提醒，种种试图“绕开”限购令的“歪招”实则蕴藏风险，不可铤而走险招致“人财两空”。
“选择房价可以接受的时机，随时准备出手买房。”北京市民王凯的这一想法，在不少年轻人中很有市场。过去一周，相继传来“今年保质保量完成开工建设1000万套保障性安居工程”和“将对省级人民政府稳定房价工作进行考核和问责”的消息，都令诸多“无房户”更加清晰地看到了希望。
“房价暴涨暴跌都是不合理，也是不现实的。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受记者采访时表示，限购令前，应进一步降低投资炒作心态，多一些理性消费心态，根据自身实际需求选择恰当的居住方式。
各方人士说“限购令”
观望，再观望
中原地产黄经理说，新调控细则出台后，无论是中介还是开发商，都在密切观望楼市动向，春节长假后第一个工作日又启动了加息，别说是投资客了，就是解决住房问题的普通购房者也开始了观望。在目前的政策形势下，观望是目前的“主旋律”，许多市民的购房计划都暂时搁置，房地产市场的销售受到一定的影响，节后两周，部分楼盘甚至还没有交易。
黄经理就“是持续观望还是果断入市”主题电话采访过多位咨询市民，其实三分之二受访者表示会观察一段时间再说。有的人认为，反正最好的时机都错过了，现在这个情况还是持币观望为妙；有的说，现在形势很不明朗，观望一两个月再说。有部分人表示不考虑买房，还是租房住吧。只有个别人表示，有便宜的小户型打算买一套。
目前出台“限购令”的城市已经有十几个了，而且短期内看不到放开的迹象，楼市调控在未来两三年来将成为常态。在这种情况下，不少开发商顺势而为，提前做好调整，纷纷推出各种优惠促销活动。黄经理认为，现在的情况与2007年、2008年差不多，开始步入加息周期，等加息累积到一定的时候，房价必然下降，只是由于人多地少，房价下降的幅度会比其他城市小。
高兴，而又无奈
市民李先生说，今年为了买房跑断了腿，只为了女朋友一句买房再结终都跟不上房价上涨的脚步。限购令的出台，让李先生看到了一线希望，他认为，限购令的出台会抑制炒房，房价也会因此而得到抑制，也可能会出现下降的可能，而像他这样的刚需族，买房确实是为了居住，房价下降，说不定就能买到一个中意的房子了。但是对于限购令所产生的效果何时才能显现，他自己很难断定，而现在女朋友催得又紧，所以他希望限购令的作用能够早日发挥，能让他今年买到房结婚。
难涨，但也不会大跌
房产开发商黄先生说，2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。
2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7％，远远高于2009年全年11.54％的增速。由于新房销售多为预售，因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下，需求则被抑制。在投资性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房价又是多数家庭所承担不起的。
数据显示，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为宽裕。但是，商品房销售额少于开发投资额，为4.23万亿元。由于全国地价短期内难以下跌，未来房企的购地支出将较多。同时，政府对闲置土地的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消耗房企的资金。另外，虽然统计数据显示房企整体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不宽裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信托仍将继续收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也需要平价销售以回笼资金。
综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。
加息，打了我一个措手不及
国五条细则
2013年3月25日，广东省首先推出“国五条”地方细则，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策。新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。
由现在看来，国五条细则确实让房产市场冷一下温，当然，随之而来房产景象也够令人瞠目结舌。国五条细则出现的频繁度可想而知，想必是无可争议关键词汇之一。
房产税
一个“税”字，让太多的人惊慌失措。众多新闻资讯报道说，二手房交易征税20%的规定一直存在，但是在几乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，税务被完全转嫁到购房者身上，而这样的操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。
从大部分城市概述性的调控内容中我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。
至今房产税如何征收问题仍旧困扰着广大二手房购买者。从中短期看，20%个税问题还有待考量。
限价令
“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。
房产调控政策作为楼市变动的风向标，国五条细则下的房产税收，房贷比例，单身限购令等即对限制楼市投资性需求、遏制房价过快上涨起到了立竿见影的作用。虽然房地产投机性、投资性需求得到一定抑制，然而房价并未如购房者开始预期的大幅下降，反而开始一路攀升，不少购房者面对房价上涨的形势，楼市调控政策能否加码也成为了业内人士的热议话题。
钱荒
一、实施限购政策的背景
限购属于直接调控手段，直接限制需求。相对来说，税收、土地、金融等手段属于间接调控手段，它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。间接调控的方式由于存在时滞，使得调控不能立竿见影，另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去，调控的效果自然就打了折扣，最后便出现越调价格越高的现象。可见，采用直接限购政策属于调控政策的趋紧，也是调控政策的延续。
限购政策始于2010年4月的“新国十条”。限购城市的范围源于住建部针对2009年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等14个重点城市为核心的房价监测体系。第一批住建部督办限购令的范围主要就是这14个城市。后来响应的城市超过14个，增加了苏州和兰州两城市。
国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。细则要求：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、济南、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、 税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
二、现有限购政策分析
1.限购政策的目的
国务院“新国八条”出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，价格应符合商品属性，并受供求关系的影响。所谓“刚性需求”是相对于弹性需求而言的，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%，这比国际上正常的比例高出2倍。这么高的比重，因为不是为了直接满足个人的住房需要，价格就很快被哄抬起来了。投资投机性购房需求会挤兑正常的自住性购房需求，从而抬高房价。限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。
2.“新国八条”关于限购的原则性规定
“新国八条”对全国住房限购政策作了原则性规定，即原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，以住房套数为限购基准是国家统一规定，并在全国部署开来的。
3.地方城市限购细则分析
以济南限购实施细则为例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。可见地方的限购实施细则是对国家限购原则性规定的细化，贯彻落实了以住房套数为基准的限购政策。
三、以家庭拥有住房套数为基准限购存在的问题
1.住房套数并不完全代表着住房质量
全国各地在规划全面建设小康社会的居住目标时，均采用人均居住面积达到35平方米以上的说法，说明了衡量居住质量的主要指标是人均居住面积，而不是户均居住套数。例如一套200平方米的商品住宅与一套30多平方米的房改房，在实施限购时都按一套住房对待，从而掩盖了居民住房质量的差异。家庭拥有住房套数和家庭拥有住房面积不一定成正比，而反映居民住房质量比较精确的指标是人均居住面积。
2.小户型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
当前，房改房在居民住房中尚占较大比例，很多房改房的户型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在农村情况更为普遍，很多农村的平房甚至不足15平方米。如按家庭拥有住房套数进行限购，将不可避免地对已拥有两套小户型家庭的改善性购房需求造成限制。
3.拥有大户型住房家庭及单身、离婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，拥有一套140平方米以上住房，其还能再购买一套140平方米的住房，其家庭拥有住房总面积达到280平方米，人均住房面积达到90平方米以上，显然已经超过了合理的人均拥有住房标准。单身、离婚家庭其家庭成员可能只有一人，但其可以购买两套大户型住房，无法限制其不合理的购房需求，也造成了以假离婚规避限购现象的发生。
4.限购使住房需求结构向大户型调整
由于现行按套数执行限购政策，不能针对人均拥有住房面积进行精准的限购，所以导致居民倾向于选购更大户型的住房来满足自己的需求，这不利于住房结构向中小户型调整。
四、以家庭人均拥有住房面积限购的优点
1.释放小部分被抑制的改善性购房需求
相比家庭拥有住房套数，家庭人均拥有住房面积更能细致地反映家庭的住房需求。已有两套小户型住房但人均拥有住房面积较小的家庭，就可以购买新的住房来改善自己的住房需求。如此，可满足很多城市小户型家庭的改善性购房需求，促进居住质量的改善。
2.大户型住房拥有者购房将被限制
拥有大户型住房的家庭虽然套数不限购，但是人均拥有住房面积可能超过限购标准，也将无法购买新的住房。这样就精准地限制了想以大户型满足过高居住要求的购房需求。
3.促使住房需求结构向中小户型倾斜
实施以家庭人均拥有住房面积限购以后，由于中小户型拥有使用方便、易于出租等特点，将受到大部分居民的青睐，从而促使住房结构向中小户型合理调整。
4.限制以假离婚等手段规避限购现象的发生
目前，以假离婚等手段规避限购政策的现象屡有发生，离婚后男女双方均成为一个家庭，其各自将不受现有限购政策约束，从而实现了不合理的购房需求。如果以家庭人均拥有住房面积进行限购，就能有效杜绝以上现象的发生，也有效避免了假离婚给社会带来的不稳定因素。
“有北京户口的同志可认真参考――京十五条下的财富路线图”，类似这样“吸引眼球”的帖子最近在互联网上都着实地“火”了一把，借助着北京落实国务院房地产调控十五条细则的诞生。
2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”可谓“突袭”楼市，使得第三轮调控浮出水面，限购令由此推向全国执行，转天，上海、重庆房产税细则出台，兔年春节期间的楼市就这样在“淡”而不“定”的气氛中演奏着“忐忑”神曲，可惜无论是开发商、投资客，还是炒房人、刚需者，感受到的都是“扑朔迷离”的景象。
从2月8日的央行宣布加息，到之后“限购令”的升级加码，更多人给予的都是“围观”层面上的关心与关注。
限购与“限外”的争议
“我一定要赶在北京出台‘外地人居京工作纳税满五年才可和北京人结婚，否则只能与外地人结婚’政策之前结婚！”2011年春节过后，从老家沈阳回到北京工作的王佳把自己的QQ、MSN和开心网个性签名统统改成了这个，想不到不少朋友给她留言表示“支持！强烈支持！”
2月16日，北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，这套极为严厉的楼市调控措施包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等内容，其中规定，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
被称为“史上最严厉”的京版限购令出台后，在网络上引起了极高的关注度，短短5天新浪微博上关于这项政策的评论竟多达40万余条，2月18日，北京青年报现代物流有限公司总经理段钢在一则微博中写道，“针对未婚北京青年以先结后离的方式，为外地未婚青年提供购房购车方便并抽取佣金的现象，预计有关部门将迅速出台如下政策：外地人居京工作纳税满五年才可和北京人结婚，否则只能与外地人结婚；外地人和北京人结婚后纳税满五年才可离婚，否则财产分割时住房、汽车只能分给有北京户口一方。”
刚开始看到这条微博后，王佳只是觉得很有趣，就连同华远地产董事长任志强对此条微博的评论“愚政造出苦段来”一起转发了，可是接下来，无论是在微博上，还是在开心网上，铺天盖地的“苦段子”竟真的让王佳笑不出来了。
北京的“限购令”成为风向标，之后，上海、广州、青岛、长春、南宁、南京、贵阳、太原和哈尔滨等城市也相继出台了限购令细则, 几乎每个城市公布的调控细则都包含了提高户籍门槛的限购手段。在非本地户籍家庭购房资格的取得要求上，上海、广州、南京、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛等城市只需提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明。最为宽泛的是成都，没有限制外地居民购房的严格条件，仅要求有社保或是纳税记录即可。
在“没有更严，只有最严”的调控下，各地楼市成交量大幅下滑，市场开始观望本轮调控落地，而经济学家们也开始对限购令作出不同评价，争议的焦点是“户籍歧视”与“非市场手段”。
著名经济学家吴敬琏在参加中国经济50人论坛时表示,现在调控政策“挺乱的”。他以北京房屋限购令为例，指出:货币是央行发行的,意味着给了国民承诺,货币是可以购买商品的,可是,地方政府突然限制购房。限制购买资产后,货币只能追逐消费品,可是政府又提出要努力管理通胀预期。所以他感到困惑:各种政策该怎么协调呢？
央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵则力挺“北京限购令”，表示过去两年一直建议限制炒房需求，此番出来舆论支持，兹兑现承诺。但此举却被中欧经济学院教授许小年评论为“斯文扫地，学界悲哀”。李稻葵随后表示，北京的限购令方向是对的，但用力过猛，“应降低户籍的色彩,增加工作、居住的实际标准,同时(纳税证明)两年就够了。”
“限购”与“限外”的争议还在继续，各地楼市则随调控新政的加紧显现不同变化。
限购究竟惹了谁？
新一轮包括限购在内的房地产市场调控在全国范围内展开实质性推进。据业界估计，将有大约30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的房地产调控措施。
“京版国八条”的出台时间恰逢周三，在赶搭末班车的效应下，2月16日北京楼市成交量暴涨，住宅网签总量达2942套，为兔年最高，但次日即暴跌八成。
2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则，今后在上海购买住房，不仅要执行“限购”规定，还必须提交家庭户籍、婚姻等材料，以供房地产交易中心审核。2月19日，上海商品住宅市场出现“零开盘”，这是春节后上海楼市的第二个“零开盘”周末。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹用“巨大的”三个字来形容“京十五条”对于外地人购买北京房子的影响，“他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年、没有北京户口的外地人，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子，这不仅对北京的住房价格有很大影响，对外地人在北京的工作和居住也将产生巨大的影响。”
“北京不再欢迎你”、“北京是谁的首都”、“北京，等你爱我”等简短话语，被公众们感慨得铿锵有力，显示了诸多被限购令挡在门外的购房者的情绪反应。
地产名人任志强也发出疑问，“政府咋老干些自己有错让别人承担的事啊？自己的土地供给政策出错，非怪消费者买房买多了？本要提高城市化率，却又怪无户籍人口进城买房？本来城市化就是将非城籍人口变成城籍人口的过程。都不许买房又怎么可能城市化呢？北京奥运之后就不再欢迎‘你’了？”
李稻葵之后在自己博客上全面分析了“限购令”，认为地产限购是一剂强力降温药，并指出“房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排”，称其“成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。”
面对公众对于“5年门槛”的质疑，北京房协副秘书长陈志如此回应，“限定5年在京连续缴纳社保、纳税并不是排外政策。这体现出政府希望留住人才在北京长期奋斗，使这些人才在推动北京发展的同时，实现个人梦想。”
而显然，这样的“官方发言”并不能让专家学者以及广大公众停止对楼市调控政策的高调“围观”，2月18日，中国政法大学公共决策研究中心副主任、律师王振宇，向国务院法制办快递审查建议书，他认为，以“户籍”为标准将人群加以区分，分别予以授权和准入，是行政调控的下下之策，且已构成户籍歧视。
也有不少人把限购令和人口政策联系到一起，任志强在微博中写道，“怪不得北京的十二五规划中没有人口规划数？是准备用限购把限人口问题一并解决了吧？外地人中一大批是无社保和无连续纳税证明的中、低收入者。有一批是企业纳税的股东们，还有一批给北京带来财富与消费税收的非工资性收入者。他们都被排除在外了。”潘石屹的观点则与任志强不谋而合，“外地人须5年以上的纳税证明这一条我想不光是在调整房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京的人口和环境资源的基本矛盾。”
政策频出撩人眼
2011年新年伊始，1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议确定八项政策措施，其中强调的重点是二套房首付款比例提至60％及暂停省会城市居民购第三套房。
会议同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后，包括北京、上海、天津、福州、厦门在内的多个城市相继出台实施细则。
此前一天，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
此后一天，沪渝版房产税落地。重庆房产税征收方案五大要点：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5％起。
3月2日，福州市《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，出台了福州房地产调控十一条意见(下简称“榕十一条”)，继2010年10月福州出台政策限购一手房后，又将二手房纳入限购范围。
3月，应“新国八条”第一条要求，各地相继出台2011年房价调控目标，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。福州峨区2011年度新建住房价格控制目标确定为：新建住房价格增幅低于2011年城镇居民人均可支配收入增长水平，且新出让的商品住房用地楼面地价保持在2010年的水平。
5月17日，福建省物价局出台《福建省商品房明码标价实施细则》，《细则》明确要求，商品房经营者应在商品房交易场所明确标示房源的价格、销售情况、物业服务内容和收费标准等。
5月后，住建部加大对保障房建设的督查。依据“十二五”规划，住建部计划在2011年建造1000万套经济适用房，并在2016年将这―数字提高到3650万套，这将显著降低对普通商品房的需求。
8月底，福建通报保障房质量安全督察情况时，福州市公布保障旁建设清单：今年年初福州计划建设各类保障房30151套房，已启动建设34604套，比原计划超出4453套。
12月初，在央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。据悉，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。11城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其它截止时间都为今年12月31日。
政策叠加效应渐现
“细数上述政策，其实际作用主要是，抬高入市门槛，限制购买资格，加强对房地产交易市场的管理，增加保障房供给，保障基本居住需求，摆明调控姿态，改变房价预期。”福州大学房地产研究所负责人王阿忠教授认为。
被从一手房市场挤出的购房需求，扎堆进入二手房市场，造成年初福州市二手房市场的火爆。不过，该来的还是会来。“新国八条”、“榕十一条”相继，福州市二手房市场也立即被冰冻，此后二手住宅房价和交易量连续走低。
“从近一年来的实际效果上看，限制需求的政策尽管颇受市场人士的诟病，却使得房价步入稳定甚至略微下行，将大量蠢蠢欲动的游资排除在住旁市场之外。”王阿忠认为。
“目前，房地产市场调控制良化思路已经明晰。”本土地产专家林祥认为，确立新的住房发展模式和思路，其中很突出的亮点会是强调保障房，增加保障房的供应，将改变过去过多依赖于商品房的单轨制的模式。因此，房地产市场的限购令不仅近期不会退出，而目这一政策还有走向常态化、制度化的可能。“在限购的同时，系列政策的组合拳频出，给住宅房价下行压力层层加码。”林祥说。
一方面，房地产交易乱象正在整治，例如《房地产经纪管理办法》、《福建省商品房明码标价实施细则》等的出台实施，对开发商和经纪人提出了更高更严格的要求。不过实际效果上看，这些管理办法在实际过程中仍然难以执行到位，尤其是商品房必须明码标价，由于监管缺失严重，在大多数售楼处不过是表面功夫，购房者仍然难以直观明了地掌握新售商品房的价格。另一方面，中央政府也要求地方政府加大保障性住房建设、保障低收入人群的居住。不过，由于保障性住房的覆盖面有限，且欠账太大，一时间难以涉及普通商品住宅购买者。因此，该政策目前对房价影响十分有限。
【关键词】限购令；房地产市场；投资投机性购房
自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后，“限购令”成为全国房地产市场的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
一、限购的具体内容
本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。[1]
二、限购令具体实施情况及市场反应
1.京津等城市成交跌幅超五成
截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出房地产市场限购政策，上周住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。
住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%；上海是7个重点城市中最早颁布限购政策（2月1日颁布）的城市，颁布后三周的成交套数明显低于北京、广州地区；深圳出台政策的时间（3月3日颁布）较晚，目前住宅成交套数还没有出现明显下降。
而对32个城市近三周的住宅成交数据监控显示，2月14日-2月20日（第一周），全国住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全国住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全国住宅成交共21001套。可见，随着各个城市限购政策的陆续出台，第三周即最近一周，住宅成交出现明显下滑，环比第二周下降了51.18%。[2]
2.北上广房地产市场初现降价潮
新“国八条”及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。
在“京15条”的高压下，近日，北京部分楼盘新推房源价格出现松动，有新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米。同时，北京住宅总成交量较春节前大幅度下跌。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。
广州、深圳房地产市场并未出现明显降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。
3月开始，上海房地产市场出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流，一楼盘的实际售价只有前期网上参考价的7.6折。中国房产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周上海新房成交量环比下滑16.16%；房价持续下滑跌破2万元关口。这意味着，房价将跌回到去年7月的水平。部分上海房地产业内人士表示，限购令现在看来起码要维持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地目前的降价现象或只是开始。[3]
三、对限购政策的分析
1.限购的目的分析
此次国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。这比国际上正常的比例高出2倍。投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。据报道，限购令出台，我国5000亿资金“挤出”房地产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力的作用。从而有望让房地产市场回归正常的需求。
2.限购令的弊端
“限购令”的出台虽然对抑制投资投机性购房行为起到了明显的作用，但这一政策尚有很多不完善之处。
首先，人们对此次限购政策最大的质疑是它否存在户籍歧视政策。限购最严的北京市明确规定：无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。笔者认为，根据中国人口基数大以及地区发展不平衡的国情来说，尚不具备取消户籍制度的条件。如果取消户籍制度，会导致大量人口涌入大城市，给交通、环境、资源、治安等带来巨大的压力。户籍制度能在一定程度上限制部分人群过度涌入大城市的问题。虽然大城市的各项基础设施建设、服务行业等离不开外来人口，但他们受户籍制度的制约，不会在当地永久性居住。但是北京需提供五年以上社会保险或个税证明才能买房的政策还是相对其他城市过长。而将它减少到两三年较合理。同时，一些大工程、大项目不应过度集中在大城市，应该将他们分散于各地，一方面促进不同地区均衡发展，一方面给大城市减压。
其次，此次限购的实施主要在35个大城市，而其他中小城市并未实施限购政策。这就会使投资投机性购房行为转移至中小城市，推高当地房价。一旦限购取消，炒房人将立即撤出，给未实施限购政策的中小城市造成泡沫。
另外，限购政策颁布之前受限购预期的影响，房地产市场成交非正常激增。限购颁布之后只是冻结部分资金，一旦限购取消，房价将继续快速上涨。从而使限购政策功亏一篑。而且限购会导致出租房源的减少，从而使租房价格上涨。这给外来人口带来了一定的经济负担。
四、完善限购政策的建议
1.加大限购的范围和监管力度
限购如果只是一项短期政策，暂时冻结的资金在取消限购后将重新回归房地产市场。房地产市场的价格将会出现新一轮的增长，那么此次限购所取得的成效将会功亏一篑。我建议将限购政策至少实施三到五年，等房价回归到百姓普遍认为合理的程度再考虑退出。目前，限购令只在我国35个大城市颁布实施，投资投机行为很有可能流向未实施限购政策的中小城市，从而推高当地的房价，给当地有自住需求的购房者带来经济压力。所以我建议将限购的地区范围再扩大一点，让炒房者彻底失去可投资房地产市场渠道。
2.限购与限售同时实施
两会中有不少委员代表提出将限购改为限售政策。如果买了一年之内就卖，可以征收很重的税，可按年依次递减。笔者认为这一政策是合理而且应该实行。因为这一政策打击了短期投机者购房行为。但是限售与限购并不存在冲突，两者结合起来同时实施对打击投资投机性购房行为力度更大、效果更佳。
3.反对差别化限购
针对限购令的出台，有人提出实施差别化限购（下转第138页）（上接第135页）政策。具体说来，90平米以下小户型是解决购房者首次置业的根本途径。为了避免投资者炒作这部分住宅，因此需要限购。对于90-140平米之间的中等户型住宅，考虑到合理的改善性需求，可以进行适度限购。至于超过140平米的大户型、别墅等住宅，不应该限购。笔者认为这一政策会导致140平米以上的房价成为投资投机性购房者的唯一“炒房”途径。从而导致140平米以上的房价上涨。让不少希望购买更大、更舒适住房的需求者难以承担。因此，我反对实行差别化限购政策。
五、结语
限购令的出台给火热的房地产市场可谓是打了一剂退烧针。自限购令颁布实施后，房地产市场成交量跌幅强烈，平均达到50%以上。而部分城市因房地产市场成交低迷，已开始降价。此次限购令的出台强有力的打击了投资投机性购房行为。但影响房价过高的原因还有很多，比如土地稀缺、土地财政收入过高、地皮“招拍卖”规则等。限购政策只是从打击投资投机性购房行为出发，只能解决部分问题，而且还会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。限购政策还需结合房产税、保障房的建设等措施共同来解决房价过高的问题。
参考文献
[1]百度百科.限购令[EB/OL].,2011-03-11.