限购“猛药”

新政如期而至，降或不降？成为了开发商、购房者和政府间的三方博弈。

更严厉的限购终于来了！2月22日，继北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长青、哈尔滨之后，武汉成为第12个落实“新国八条”限购政策的城市。

有业内人士评价汉版“新国八条”的最大特点就是没有新鲜的地方，不折不扣的执行了“新国八条”。

和1月15日武汉市出台的限购令相比，新政进一步缩小了资格购房者的范围，由原来的“N+1”缩小为“1+1”，同时将限购内容扩大到二手住房；另外还将限购区域从7个中心城区扩大到全市所有区域。对违反规定购房的，将不予以办理房地产相关登记手续。

成交量下降？

数据显示，外地人在武汉购房占到了总购房人数的五成，此次汉版“新国八条”最重要的一条就是本地居民禁止购买第三套住房，外地有社保证明的可购买一套住房。

“这可以有效地打击投机、投资性购房者。”亿房网运营总监万迅认为，一旦新政执行会造成武汉楼市成交量锐减，另一方面还会造成购房者观望情绪加重，市场会进一步进入冰冻期。

“首先，新政会从成交量上影响武汉楼市，再随着不断的加息，将会对按揭需求方及有借款需求方起到一定约束作用。”一位长期关注武汉房地产市场的专家指出。

可以预见，借贷成本的增加对房地产市场投资投机会有很大克制。“这样房地产市场会经历相对低迷的时期，成交量逐渐萎缩，最终造成新房卖不出去，对房地产市场开发带来一个比较重大的影响。”上述专家认为。

对于开发商而言，此次调控带来的最大压力也是成交量的下滑，而成交量的下滑直接导致的就是资金链的断裂。

“现在是年初，开发商目前并不需要支付各建设款项及银行利息，前期的银行贷款及去年销售火爆所带来的盈余也足以支撑数月。房价象征性跌一些，就同样会有大批刚性需求来支撑这一缺口。”另一位不看好此次调控的开发商认为，有项目不缺钱的开发商调整建设节奏即可从容应对新一轮调控。

政府的决心

纵观整个调控节点，可以看出中央政府乃至地方政府对楼市调控的决心，从2010年的上调存款准备金率、加息到此次的“新国八条”，一系列越来越严格的政策显现出政府不打压房价誓不罢休的态度。

2010年4月颁布的“国十条”通知里，国务院强调坚决遏制部分城市房价过快上涨，当时武汉并不属于房价上涨过快的城市，政府对武汉楼市调控力度并不大。正因如此，2010年武汉由上涨不快的城市变成上涨最快的城市之一。这样的局面，无疑让政府陷入被动。

今年初，武汉市及时出台了限购令，随后又紧跟“新国八条”脚步，出台汉版“新国八条”细则，再次进一步调整限购政策，不仅仅是对当下房地产市场进行调控，也是对过去房地产市场进行一次梳理及对未来市场进行一定的指导。

“此次出台的武汉版‘新国八条’，可以说是对楼市史无前例地沉重一击，让民众清楚感受到政府调控楼市并非纸上谈兵，并且会一直坚定不移持续下去。”万迅说。

很显然，如今已经异化了的房地产市场早已背离市场化运行的规律，原本的居住功能被替代成投资性产品，导致住宅不是为了住而是为了使其增值，愈演愈烈的房地产市场成为执政者和民众共同的“心结”。

“房地产不能上升到一个政治问题，不能让老百姓怨声载道。”中国地质大学土地资源管理学院教授、省房地产经济学会专家委员殷跃建认为，武汉房地产市场目前是被异化的市场，如果还按照以前发展，就会影响到经济和民生。

期待理性回归

武汉目前的房价在全国排名为33位，按照湖北省规划：在未来五年要将武汉打造成为全国特大城市前列，而且中央也将武汉定位为华中地区重要城市。

就武汉目前的地位来说，不少专家认为，房价相对其他所谓特大城市并不算高。“前期也有媒体报道武汉土地市场楼面地价已经超过8000元/平方米，综合各种情况来看，武汉房价大幅降价可能性很小，但是新政肯定会使武汉楼市偏离正常渠道的大涨脚步得到暂缓，最终回归到理性。”万迅说。

那么武汉的房价回归到什么价格才合理呢？

“6000元/平米，应该是一个理性的价格。”殷跃建说，这是个运用市场比较法得来的结果。在房价中很大一部分是土地价格，2010年武汉土地均价是两千多元，而地价在整个房价中占比应该是四成，因此得出6000元/平米这个数字，如果加上市场波动等因素，价格也不应超过6600元/平米。

2010年武汉市土地出让七百多个亿，按照上述比例计算，需要两千多亿物业市场来消化，那么2011年武汉市场有没有两千多亿市场需求呢？

“显然不可能，一年时间武汉的需求量不可能翻三倍，因此供求失衡，而且供大于求，那么市场就一定会下跌，这也是市场杠杆原理。”殷跃建认为，“只要市民愿意等待，一定可以得到市场本身以及调控本身的回报，调控政策需要一个吸收消化以及显示的时间，土地变成物业也需要一个建筑周期。”他判断，2011年秋交会前后，市场会进一步回归。