国内限购,美国买房

外国的月亮比中国的圆，这是很多人对崇洋的一种讽刺，外国的月亮到底是不是比中国的圆，我们不知道，但是，外国的房子确实比中国的便宜，这个倒是实情。据说，北京有个时髦的说法是，住在北京三环以内的人，只要把自家的厕所卖了，在美国洛杉矶就能买个洋楼。夸张的成分有，但是，可见房价的差别也是大的。被中国的高房价和限购政策苦苦折磨的中国人，怎么会放过这样的大好机会?于是，去美国买房成了一种潮流，成了挡不住的诱惑。

抄底美国楼市

从2007年到2011年美国房价已经下跌超过26％，新的销售数据显示，有投资者认为房价已经触底，开始入市。

在美国，2010年3月至2011年3月，美国房地产买主中有9％来自中国，比2007年增加近一倍，在外国买主中居第二位；

标准普尔／凯斯席勒房屋价格指数报告显示，今年3月份美国20大城市房屋价格出现连续第八个月下跌，表明美国房屋市场已经陷入双重衰退。而高力国际东北区董事总经理、美国评估部部长PatrickT.Craig也表示，现在很难说是不是抄底美国的好时机，但在采访中，我们见到，位于曼哈顿的顶级豪宅w公寓、曼哈顿最受欢迎的居住区SOHO区的TRUMP SOHO酒店式公寓都在极力招揽中国客户，洛杉矶的在售房屋中中国看楼客络绎不绝，看来在有初步回暖迹象的美国楼市中中国客已起到不小的作用。

全美房地产经纪人协会(NAR)数据更显示，来自中国内地和香港的买家近年有所增加。2010年全美住宅市场总销售额为9070亿美元。其中，国外投资者购买总额约占4.45％(410亿)，亚洲投资者人数约占国外投资者总人数的8％，且购房地点多在西岸。2008年和2010年来自中国内地和香港的买家约占国外买家总数的8％，而在2007年和2009年此数字接近5％。

为了振兴美国经济，拯救房地产业，今年11月3日，美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”。根据该议案，对于在美国购屋50万美元以上的外籍人士给予3年居留签证。3年期满，这些外国居民只要还拥有其购买的房子，其签证即可获得延长，而这种签证持有人的未成年子女可以进入美国公立中小学读书。该议案得到了股神巴菲特、以及美国奥委会、美国旅游协会、美国酒店协会和美国商会的支持。虽然议案面向所有非美籍人士，但外界普遍认为主要是针对中国人的。

事实上，不管议案能否通过，中国已经有不少早起的“鸟儿”，悄悄踏上了美国置业之路。

根据全美房地产经纪人协会的统计数据，从2010年3月至今年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。美国房地产外籍人士买主中，如果按交易金额算，9％的金额来自中国居民，达到了73.8亿美元，仅次于加拿大，位居第二。

中国人的热情，其实，面对的不仅仅是美国……

在英国，在最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑(12.7亿元人民币)。2010年伦敦一成新房被中国人买走；

在加拿大，华人聚集地的温哥华，今年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29％；

在韩国，今年1至3月，中国人在韩国购买的房产总价值为749亿韩元(约合4.48亿元人民币)，比去年同期的156亿韩元增加了近4倍。

“中国制造”名扬世界，如今“中国购买”也不可小觑。面对高烧的房价和严厉的“限”字令，还有投资渠道日趋狭窄、通货膨胀压力日高的困境，不少原本专注投资国内房地产市场的国人，正将投资热情转向海外房地产市场。一份研究报告显示，国内资金对海外房产的投资热情已达到前所未有的高点，约有50％的高资产人士表示将逐步撤回国内房地产市场上的资金而转向海外。

美国买房，谨慎慢行

路边的李子少人摘，那李子一定是酸的，这是国人尽知的道理，同样，如果美国置业如此美好，中国人早就把美国房价炒高了，那么，任何事情，都是鲜花和陷阱并存的，美国置业，也不例外。

购房手续相当繁琐

专业经纪人朱玉女士告诉记者，在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民。当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并没硬性要求。也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构。

靠出租获利碰到赖租租客损失巨大

不过，美国比较高昂的房租还是会让投资者有较稳定的收入。据了解，洛杉矶地区一些新兴的住宅区，总价30万美金左右的能租到2000美元左右，在除去各种相关费用后，租金回报率大约能达到5％。“当然租房给人也有风险，如果租户夫妻俩都失业而无力负担房租的话，我们会帮助屋主驱赶租客，律师费大约要1250元美金，警察来到驱逐租客又得用大约45～90天。所以如果遇到这种租客，屋主

就会有比较大损失。所以通过经验丰富的经纪人找到合适的租客也很重要。”房产经纪ANDY认为投资房产肯定会有各种风险存在。

勿轻信购房可获绿卡

中国人在美国买房的热潮成为当下的热门话题，当然也有专业人士提醒中方置业者须做足功课，不要被骗。对于有业者宣称，只要购房400万美元就得以申办美国绿卡，移民律师对此指出，利用购买不动产来申办移民身份是没有可能的。

目前美国房市，是40年来仅见的低房价时间，又适逢人民币汇率上升，在目前美国失业率攀升、房地产业持续下滑的情况下，许多人希望美国空置的房产能更多地被购买力极强的中国市场消化。

专家提醒，对卖房团中一些宣传的内容，置业者还是要相当小心。首先，买房者不可能在美国得到贷款，一切都要以现金的方式进行。交易过程应当慎重。在取得房产的过程当中，不要上当受骗。对海外的一些经纪人，也要通过法律程序，进行小心的选择。

对此，业内人士指出，利用购买不动产来申办移民身份是没有可能的。投资移民一定要投资实业且创造工作机会。买房屋属自住，无论是价值多少，都不可能仅依此申办绿卡。

但是他表示，有一种可能通过房地产来办绿卡，就是购买商业办公楼或者仓库，并在其中进行商业经营。当达到投资移民的条件，就可申请投资移民。

买房之后，精彩背面

外面的世界很精彩，外面的世界很无奈，这句话的主语换成美国买房同样适用。置业美国也并非像不少前来国内拉客的项目宣传的那样容易，置业的费用和风险如同陷阱，随时可能等在路上。

“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”已经在美国置业的李芬感慨万千。

她说，首先，房子定期要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房

子后，还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长RobEmerick表示，像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美金，有效期在三到五年左右。而房主保险(Homeowner’s Insurance)，这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。

根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5％～3％不等。如果出租，还要缴纳租金的5％～10％作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。

如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7％。

“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占房价的6％，连我们自己都觉得很贵，”李芬说，“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。”

另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10％。“所以如果你没有移民需要，单单到美国去做投资，我并不建议(买房)。”专家这样说。

链接：现金买房力介步骤

根据职业经纪人的介绍，记者了解到海外买家现金买房主要有以下几个步骤：

1.到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。

2.找到合意房屋后，签署意向合同(sales binder or offer)，由经纪马上递交卖家。上面会有买方的出价(offer price)，签正式合同(contract of sale)时需付定金(cashdeposit)，正常是10％。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上还有一些附属内容，比如买方希望的交房日期，买方的律师联系方式等。签这份意向合同时，买家需交几百美元至几千美元的支票表示出价诚意(good faith deposit)，有时甚至达到房屋总价的2％～5％。谈价失败后支票会由经纪退还。有些房主还会要求提供买方的付款能力证明(proo fo ffilnds)。

3.买卖双方达成共识后(短至一天内，长达逾月)，屋主会在最终的意向合同上签字确认价格。

4.建议马上联系执照工程师或执照验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多美元。检验过程需要几个小时，一般1～3天之后得出报告。专业的经纪人一般都会建议买家验屋，验后没有问题自然最好；验后有问题，也可有理有据再与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。

5.验屋结果无争议后，双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后，买方签合同并支付10％定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。

6.买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查(titleresearch)，调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金，需2～4个星期。有时买方律师也会在买方授权下提前开始产权调查以节省时间。

7.在以上步骤都没有问题的情况下，在过户前两天或最好前24小时，经纪人带着买方再次查看房屋(final walk-through)。确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。

8.如果一切顺利，在过户日大家会面办交房手续。通常会在卖方律师的办公地点(若贷款则可能是银行律师指定地点)。买家需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票。买方需在这时付清剩余房款和房屋过户费(closing cost)。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少，不同情况不同数目。

9.过户手续结束。客户可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人，并会在1～3个星期内收到正式房契(originalRecorded Deed)。

购买一手物业济程

购买一手物业与二手房又有不同，流程如下：

1.进定物业，通过书面offer(出价)的形式议定价格并通过现金支票或电汇支付10000美元左右的诚意金；

2.律师审核交易相关的文件，确认物业产权清晰可售；

3.签署购买协议，支付10％左右的定金至律师的信托账户；

4.准备业主委员会要求填写的购买申请并完成审批；

5.确认过户日期和过户费用清单；

6.支付交易余款至律师信托账户；

7.在过户日由本人或授权律师(POA)出席并签署相关文件完成过户。