房产税细则范文

房产税细则范文第1篇

第二条房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

第八条除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

第九条房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：

（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。

（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。

（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。

第十条各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。

机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。

个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。

第十一条各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。

第十二条纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。

第十三条房产税的征收管理，依照《**市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。

第十四条本细则在实施中的具体问题，由**市税务局负责解释。

房产税细则范文第2篇

中国社会科学院法学研究所经济法学研究室副主任，副研究员，法学博士

前不久，北京市东方公益法律援助律师事务所向国务院发出建议，要求依法审查上海和重庆两市人民政府的房产税改革试点办法，认为以地方政府决定的方式开征房产税，违反了我国《税收征收管理法》第3条规定，以及《房产税暂行条例》第5条规定，认为国务院虽然拥有行政法规的制定权，但并不意味着可以批准或同意地方政府进行与行政法规规定不一致的试点。

这一合法性审查建议，呼应了试点前有些人提出的房产税合法性质疑，与财政部、国家税务总局以及住房和城乡建设部有关负责人，当初就房产税改革试点有关问题接受记者采访时，针对试点法律依据的回答形成鲜明的冲突。房产税改革试点应当纳入税法控制，这直接关系到税法的权威以及纳税人权利的根本保障。上海和重庆两地房产税改革试点的启动，暴露出我国现行税收法制建设的滞后以及有关税收改革试点在立法技术上的尴尬，与此同时，也提出了地方税收立法权配置的法律保障问题。

今年1月28日，上海和重庆率先进行房产税改革试点，积极探索适合我国房地产业发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制。在随后关注的热点问题中，人们更多地将目光聚焦于试点成效的评判，讨论试点后两地房产税税收规模的高低以及房价变化的大小等，但在强调依法治税的今天，这些热点问题均未触及房产税改革试点中更深层次的税法控制问题。

税法应当对税收改革问题作出明确规定

税收法定原则是税收立法、执法和司法活动中的根本性原则，是现代法治理念在税法上的具体体现，其要求税种名称法定、课税要素法定以及课税程序法定。该原则使税法具有了现实的稳定性和可预见性，对纳税人财产权益的保护意义深远。

我国《宪法》和《税收征收管理法》对税收法定原则作出了明确规定，征税机关和纳税人开展征纳税活动都必须依照法律的规定进行。《宪法》第56条从纳税义务角度确立了税收法定原则，强调我国公民有依照法律纳税的义务。《税收征收管理法》第3条进一步细化了税收法定原则，强调税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。不难看出，这些规定较为全面地反映了税收法定原则的要求，使税收法定原则在我国现行税收制度体系中获得了根本性肯定。虽然有学者批评说，宪法中的规定仅能说明公民的纳税义务要依据法律产生和履行，并未说明法人和非法人单位的纳税义务同样要依据法律产生和履行，更未说明征税主体应依照法律的规定进行征税，但必须指出的是，这里的宪法规定不能只作文义解释，而应作出扩张解释，我国的纳税人并不只限于公民，还包括外国人、无国籍人以及各种法人和非法人单位。

税收改革试点涉及税收的开征、停征、减税、免税等问题，因此同样要遵循税收法定原则，需要税法作出明确规定。遗憾的是，在我国现行《宪法》和《税收征收管理法》中，有关税收改革试点的问题却只字未提。从立法层面看，有关税收改革试点的决策机构、决策依据、试点范围、试点内容、试点期限、试点效力、试点评估等问题均处在法律的真空地带。税法应当对税收改革试点作出明确规定，这在我国现有的国情下显得尤为重要。以这次房产税改革试点为例，1998年我国实行住房市场化改革后，房地产业发展日新月异，房价的节节攀升使中央政府陷入不断反复的房地产市场调控中，房产税制改革迟迟未能跟进，开征物业税也仅仅停留在政策性文件中，今年上海和重庆的试点是回归现行房产税制改革的典型举措，但其在《宪法》和《税收征收管理法》中却找不到任何依据。目前看来，至少在《税收征收管理法》中增加税制改革试点的原则性规定已经迫在眉睫。

房产税改革试点能否突破既有税法规则

在我国现有税收体系中，房产税属于典型的财产税和地方税。开征房产税，有利于稳定房地产市场的预期，弥补地方政府的财政收入不足，同时有利于调节社会财富分配，实现社会公平，促进房地产资源的节约利用。作为已有税种，我国各地现有房产税制目前并不完全统一，整个房产税制体系是由1986年10月1日国务院实施的《房产税暂行条例》以及各省、自治区、直辖市人民政府制定的施行细则确立起来的，采用的是“行政法规+政府规章”立法模式。该条例第10条规定，房产税施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

毋庸讳言，上海和重庆两地的房产税试点，是根据国务院第136次常务会议精神，由两地的市政府作出决定的。此前，两地均开征了房产税这一税种。所不同的是，上海市征收房产税的主要依据是1986年12月23日上海市人民政府、1987年1月1日起施行的《上海市房产税实施细则》，该细则于1991年2月2日由上海市人民政府第43号令修改后被重新；而重庆市征收房产税的主要依据则是2009年3月26日重庆市人民政府、2009年1月1日起施行的《重庆市房产税实施细则》。房产税主要是对生产经营性房产征税，就个人所有的房产而言，只有出租该房产时才会产生纳税义务。国务院《房产税暂行条例》第5条、《上海市房产税实施细则》第7条以及《重庆市房产税实施细则》第6条均规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税，换言之，个人自住房产不缴纳房产税。

从试点内容看，上海和重庆两地的房产税改革，均突破了现有房产税制的税收优惠规定，扩大了房产税的征税范围。上海市试点办法规定，房产税的征收对象是该办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。重庆市试点办法规定，试点采取分步实施的方式，首批纳入征收对象的住房为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房；未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。无论是上海市还是重庆市，在其确定的试点征税对象中，均不再区分个人所有的房产是否用于营业，只要符合新购住房、高档住房的条件，就要缴纳房产税。

问题是，上述突破是否具有相应的法律依据？对地方而言，完全可以通过修改其实施细则达到突破既有税法规则的目的。然而，上海、重庆在分别制定《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》这两个新办法的同时，均未废止既有的实施细则。

值得注意的是，重庆市的实施细则要比上海市的实施细则在时间上距离现在更近一些，一定程度上适应了住房市场化改革的需要，注意到了立法技术的合理采用。该细则对房产税征税对象和范围作出了例外规定，强调了“国家和本市另有规定的除外”，这一例外规定巧妙地为其房产税改革试点在征税对象上的重大突破提供了合法性注脚。遗憾的是，上海市的细则因形成于住房市场化改革之前，因此并无类似规定。

地方税收立法权需要法律保障

上海和重庆的房产税改革试点，虽然只针对部分个人住房，但在征税对象、计税依据、税率、税收减免、收入使用等方面则作出了不同规定，这种因地制宜的税制安排，反映出地方税收立法中不同的价值取向，有利于两地政府合理利用税收手段调控本地房地产市场发展。

房产税细则范文第3篇

关键词：房价 博弈 房产税 官员

一、我国房产税的征收势在必行

（一）部分官员表示房产税的开征势在必行

目前，关于房产税的开征问题甚是轰动。不管在哪个行业或领域，人们的眼光都投向了房产税的开征。而对于房地产开发商们来说自然是希望房产税可以不征或者少征，这样他们才能在房价博弈中取得胜利。而部分官员的表态则预示着房产税的开征是势在必行。

全国人大代表、湖南省财政厅厅长史耀斌表示：“在当前房地产市场升温，房价显现上涨趋势的大背景下，国务院将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为抑制投机投资性购房的措施之一，具有重要的现实意义，也是推动房产税改革的良好契机。”史耀斌的言语间表明了在当前房价高飞猛涨的形势下，如果政府放任房价的上涨，那必然导致房产业市场秩序的失衡，而房产税的出台正是调节市场失衡的一个重要手段。

2013年2月中旬，财政部财科所所长贾康表示：“中国要走向现代化，不可能不建设现代税制。而现代税制中，如果没有房地产保有环节的税收，则是完全不可想象的。”贾康的观点再一次表明了房产税推行的必要性和必然性，如果没有房产税来制衡，房价的飙升将会达到不可想象的地步。所以从全局和长远考虑，房产税的改革是不可避免的。

由此，我们可以看出，房产税的开征对于我们政府来说，已经下定了决心，为了引导房地产市场的健康发展，改善住房的供求关系，关注民生的发展，房产税的开征只是时间问题了。

（二）房价上涨加快了房产税的推广进程

房价的飙升使得大部分普通市民对购房只能望而却步，炒房者的猖狂购房行为，也不断推动了房价的上涨，这对楼市的发展无疑添上一层重霜。政府认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，仍有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。房价的上涨从而加快了房产税的推广进程。

二、我国房产税试点征收的现状

（一）上海重庆试点情况较为乐观

2011年，相关部门决定首先在上海和重庆试点，并计划在此基础上逐渐扩大试点范围，慢慢推进房产税的发展。经过这两年的试行，虽然就目前的试点状况来看，房产业的相关数据并没有突出地反映出成效，但并不意味着试点失败，房产税的推行并不是短期的任务，而是一项长期的措施，上海和重庆对楼市征税的调节，仍然是可圈可点的。这对于房产税的全面开征提供了充足的信心。

（二）房产税实施目标已基本敲定

全国政协委员、财政部财科所所长贾康在接受媒体采访表示，称在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城市推广，但“这是一个渐进过程，还要分若干步骤进行”。 “目前已经看到了大方向。”贾康还续指，目前“监管层对房产税改革的认同度在提升，希望有更多城市加入房产税改革试点”。 通过上海和重庆两个城市的试点，房产税的基本制度框架已经形成，贾康的说法也证实了房产税的积极意义。

由此我们可以看出，房产税全面开征的大方向以及实施的目标已经确定，房产税开征的基调已经确定，那么下一步就是房产税实施细则确定的问题了。

（三）房产税实施细则有待进一步研究

鉴于上海和重庆的两个试点，全国人大代表、中国房地产协会副会长胡葆森认为，房产税短期内只能是逐步扩大试点范围，由于仍然存在一些瑕疵，房产税的实施细则尚在研究中。

中国社科院学部委员高培勇建议：“房产税改革关系到收入分配制度改革和税制完善，在全国范围内征收房产税是必须的，至于怎么征可以讨论。”上海和重庆试点方案并不同，如果要在全国推行，就要统一方案，至于方案是否可行，仍需商讨，而且具体的条款也应根据地方的不同而改善。不容置疑的是，随着楼市的紧张发展，房产税的推行在不断加速中。

三、关于房产税征收的创新型方案

（一）人大代表提出“先租房再扣税”

在人大代表会上，厦门洗脚妹刘丽提议出：“现在很多很多城市里面的人都是以收房租在过日子的，很多房子都是空着的，那是不是可以考虑由政府租过来，然后再收取房东税收，那直接从房租上面可以给他扣掉，然后税后的房租是不是可以由政府再来返租给农民工。刘丽的创新型观点给了我们很多的思考，如果能采用刘丽的提议，那么是不是能在一个层面上解决一小部分的普通农民工的住房问题呢，也从房产税的层面上迫使炒房者释放出手中的房屋，增加住房供应，从而缓解房价的过快上涨。

（二）是否可以执行累进房产税

SOHO中国董事长潘石屹认为，一些人买了房子空着是巨大的资源浪费，持有房子没有成本，还能坐等升值。解决的办法应该是，从第三套房子开始征收房产税，多套房可以高额累进征税。

潘石屹的累进房产税见解自然有一定的道理，如果是从第三套房子开始征收房产税，迫使炒房者手中的房屋释放出来，这样对楼市的严峻态势会起到一定的缓解作用。

（三）新国五条及其细则落地有声

2013年2月，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，称为“新国五条”。新国五条细则的颁布，是为了打击房价上涨过快的一个手段，在一定程度上可以抑制房价的飙升。新国五条细则的出台说明了政府对民生的关注，政府也在为保障民生，维持楼市秩序而做出调控手段，从而抑制房价的上涨，充分发挥宏观调控的作用。、

参考文献：

[1]张晓玲.林芳菲《两会热议房产税：多套房累进征税》2013-03-06

[2]搜房网《厦门洗脚妹刘丽全国人大提议：降低保障房申请标准》2013-03-11

房产税细则范文第4篇

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向法晚记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

房产税征收 已开始培训人才

房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。

这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。

“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实。

其中一位学员更是毫不回避地告诉记者，总局派他们学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作准备，在校学习4个月，从9月17日开始实习2个月。

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云告诉本报记者，最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。

“房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。”多位专家分析称。

对比：“两湖”方案渝沪方案

“两湖”方案 按市场价交税

“此次培训，重点涉及对存量房征税进行税基评估。”在人民大学培训的一名学员告诉记者。

业界认为，上海、重庆的试点主要侧重将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业，不需要按税基评估；而两湖的试点将侧重于计税依据改为评估市场价，必须按税基评估。

在重庆的试点中，方案提到“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税”，这也就是说，重庆征税是按住房的原有的价格征收，不按当前的市场价格。

从目前传出的湖南湖北方案来看，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价，也就是说将按市场价格征收，在房产处于上升通道的时候，房主交的税当然要多一些。

案例

一套应税住房

成交价：100万元

当前市场评估价：200万元

重庆方案：按100万元交房产税

“两湖”方案：按200万元交房产税

相比：在税率一样的情况，“两湖”方案交的房产税要多一倍

对多套房的居民影响比较大

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常小。所以后期房产税扩大化对二套以上全面收取的可能性非常大。

目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，对于他们可能会有比较大的影响。

张大伟还认为，北京短期试点的可能性不大，作为首都，北京的产权属性更复杂，短期内试点的可能性不大。

房产税税率可能不会太高

“试点是肯定的，技术以及软件方面的工作正在准备，部分已经完成。”日前，一房地产业内人士向记者证实湖北试点房产税已经是板上钉钉子的事情，不过具体试点城市名单、征收时间、细则等尚未确定。“房产税扩容可能会扩大到第二套存量房，存量房计税价格评估系统等都是为房产税改革做准备。”

国家税务总局财产行为税司综合处人士透露，湖北湖南最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。

住建部称，在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。

“试点在两湖"两型社会"建设的体系之下，用的是同一套方案。”8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，“两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，且合并房产税和城镇土地税。”

新闻延伸

上海：人均超过60平方米 开始征税

2011年初，上海市、重庆市相继宣布，从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

对于房产税的税收减免，规定上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。

人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。

重庆：征税对象 面向高档住宅

根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。

应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税，收税率为0.5%-1.2%。

房产税细则范文第5篇

[关键词]：房产税；税收扩大；税收改革；法律制度

一、重庆市房产税改革试点现状概况

2011 年伊始，国家率先将重庆选定为进行房产税改革的试点城市，从而以对部分居民性住房实收房产税为契机进行房产税制的改革。重庆市人民政府根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》并结合本市实际情况，制定出《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，于2011年1月28日起施行。该实施细则明确规定了首批房产税的征收范围、征收对象、纳税人、应纳税额以及应税住房的计税价值的计算依据及其适用的差别税率等。该实施细则同样也推出了相关的税收减免措施。

我们根据该办法的规定可以看出：首先，现阶段重庆市房产税改革的征税对象仅主要为高档住房，除个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，其他绝大多数的普通住房不需要征税。这似乎更像是一种对于社会有益的“惩罚性”征税。因为，能够拥有高档住房的一般为高收入人群，对其进行房产税的征收，一方面可以抑制其膨胀购房的势头，另一方面也可以适当调节贫富差距。对其个人而言可能是被看作是一种惩罚手段，但对于社会而言则是有些许益处的。其次，重庆市的房产税改革虽然对无户籍、无企业、无工作人员新购第二套（含）以上普通投资性住房要求征税，但现阶段对于其他人的多套普通投资性住房均不征税，征税重心着眼于房屋是普通房还是高端房。最后，个人住房也主要针对新购住房，除了独栋商品住宅外，其他都是针对增量房；而对于独栋商品住宅而言，增量房比存量房的减免税面积也少80%。

房产税改革措施的出台情况，可以传达出政府确实需要加强对房价进行调控的信号，这一政策信号会使人们对未来房价的预期充满希望，那么通过房产税对房价的遏制作用也将会被放大。但这仅仅是房产税改革的短期目标，眼下前的改革方案还是无法有效实现房产税施行的中长期目标――完善房地产税制、调节收入差距。

二、重庆房产税改革试点可能存在的偏失

（一）重庆房产税征收对象的设计缺陷

根据重庆市《征收房产税改革试点的暂行办法》规定，重庆房产税的征收对象包括三类住房：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房。从征税对象看重庆房产税的不足之处在于：

1.税基过窄，导致房产税影响范围小。重庆房产税征收暂行办法实施后，从税务局的数据可以发现，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为 13.4%，其中 2010 年最低，仅为10.1%。即重庆近九成的商品房，都在房产税征收范围之外，可见房产税征收的覆盖范围是十分之狭窄的。税收是面向社会全体公众进行的收入分配政策。如果这项政策调整面过窄，那么也就没有将其上升到国家政策这个层面上来的必要了。而此问题出现的主要症结有二：一是存量住房除了独立别墅外均未列入征收范围；二是对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。超量拥有的住房无论其价值如何，都属于超额占有社会资源，就应该属于房产税的调整对象。因此无论是存量房还是增量房，无论是高档房还是普通住宅，只要超出生活必需品的范畴，就应该列入房产税的征税范围。只对增量房征税而排除存量房；只对高档房征税，而不涉及一人拥有多套普通住房的情况都有碍于房产税作为财产税作用的发挥。我们可以说，没有将拥有多套普通住房纳入到征税范围中，是此次重庆作为试点进行房产税制度改革在建设上的一大遗憾，因为其在某种程度上，甚至连保障中、低收入群体的购房需求这一最简单的目的都没有实现。

2.房产税意外使得投资资金流向普通住房市场。按照规定计算，建筑面积在80平方米以上，单价在7000元/平方米以下的应税普通住宅，持有一年应缴纳的房产税仅在3 000元以下。而对别墅、高档住宅征收的房产税则高得多，房产税试点并未大范围涉及普通住宅。显而易见，重庆意在通过对高端别墅市场和高档住宅课税，一并抑制高档房消费、调节贫富差距。然而税收政策对市场的投资资金产生了反驱动效应，导致投资资金更多的选择房产税未涉及的普通住房市场，有悖于政府保障正常房产消费的意愿。

（二）重庆房产税的计税方式的缺陷

1.从价计税方式繁琐。《实施细则》第五章第六条规定“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估价值征税”。 从价计税虽然是国际通行的方法，但在中国市场的特殊环境下相比于从量计税，从价计税繁琐复杂，并且以房产交易价计税是可用技术手段偷逃征税，从具体贯彻落实上有诱发价格作弊的可能。

2.锁定计税税率和交易价格的弊端。《实施细则》第五章第七条规定“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移，变更均属于征税对象，其计税房产交易价和适用税率均不再变动。”计税房产交易价和适用税率不再变动，毫无疑问是锁定了房产税，使得税收对财产性收入的调节作用受到极大的限制。

（三）重庆房产税的免税、计税面积计算缺陷

1.以家庭为单位扣除免税面积――不科学。《实施细则》第七章第十条规定“免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。”以家庭为单位进行免税面积的扣除是不科学的，家庭的规模变数极大，会从制度上引导购房者以分户来达到规避税收的目的。当房产税征税范围扩大后势必会导致假离婚、户籍人数最小化等社会问题的泛滥。由一个经济制度而引发新的社会问题、社会秩序的混乱，那么我们就应该怀疑这样的制度是否还有继续存在的必要

2.以套数计算免税面积――不公平。“套”是一个很宽泛的计量单位，从十几平方米到几百平方米都可以是一套。但不管是国际还是我国在研究居住水平时，都是使用人均拥有住房面积来衡量。按套数计算免税面积，政策导向明显不利于100平方米以下的中小户型住房市场的发展。同时“一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积”也使人们在购房时更青睐一次到位，直接购入100平方米以上的住房。这与目前国家所倡导的购买中小户型房地产消费理念背道而驰。

（四）重庆房产税的征收管理体系缺陷

1.现有征收方式不利于遏制“炒房热”。《实施细则 》第九章第十四条规定 “个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额。”也就是说如果持有期不足一年，按月计算，所征房产税较低，即使持有超一年再转手，被征税收对于炒房者的影响也是微乎其微，无关痛痒的。重庆房产税在规定征税对象时，特别将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的效果。要想使房产税发挥防止炒房的“防腐剂”作用，我们建议政府可以考虑尝试采取个人持有房屋时间越长，被征收房产税越低的办法。

2.在追缴欠税的手段上方式不多、投入力度不够。《实施细则》第九章第二十二条至第三十二条均有关于追缴欠款的规定。但当前的追缴手段仍与针对一般税种的欠税追缴手段没有太多的区别。所不同的仅是个人住房房产税的纳税人为个人，在申报方式上为纳税人主动申报。设想如果仅仅通过依靠购房者主动申报的方式征收房产税，势必容易导致有关机关在监管上漏洞百出，偷漏税现象层出不穷。基于此，我们认为可以在总结国内外经验的基础上，增设相应的国家可控强制征收环节，来保障房产税在征收环节上的平稳运行。

三、完善对策及建议的初步分析框架

（一）根据房产税的性质界定征税对象

作为财产税的房产税，它所肩负的主要使命应该是调节收入和财富分配，因此为保持税收的相对稳定性，应该将为个人所有的超出生活必需品范围的以财产形式存在的住房纳入征收对象中来，不应区分增量与存量、高档与普通。若政府基于公共利益的考虑，需要对某些性质的住房开辟特殊通道，则大可通过其他减、免技术手段达到目的。

（二）采用从量计征代替以估价计征

虽然国际上对个人住房征收房产税通行做法是以评估价值为依据，即比例税率。但基于矛盾的特殊性的哲学原理，结合我国情况，采用从量计征才是因地制宜。以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定的个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。通过精确到个人的计征方式开征房产税，可以回避以“家庭”、“套”这两个不确定的单位作为计税依据带来的制度性漏洞以及引发的相关社会问题。同时，国家如果想要扩大或缩小个人房产税的征税范围，可以通过调整个人所享有的免税面积来进行征税范围的调整。

（三）按人均面积设计免税面积

按照人均面积设计免税面积的优点在于：

1.人数是非常确定的数据，回避了家庭户籍人数的可变性。从制度上避免以分户方式来规避税收情况的发生。

2.防止在套数认定上钻空子，更加公平。按人均面积来计算有利于中小户型住房市场的发展，同时为购房者提供了更多的选择性。购房者选择面积相对较小的自住房，可以将剩余的免税面积嫁接到自己的投资房。初次购买住房者可以在初次置业时选择小户型住房，其免税面积仍可延续至购买改善性住房。

3.证随人走，操作简捷。个人的房产拥有量可以凭借房产证明确的显示出来，其认定更加简单，可以随婚姻、家庭、房屋产权转移情况的变化而变化。同时计算个人房产拥有量可以与其他相关政策的实施相协调，同步进行。因为按人均面积设计免税面积不但适用于房产税，同样也适用于限购令、差别贷款政策。

（四）采用累进的定额税率

在设计定额税时可采用差别、累进的定额税率。按照独栋商品住宅、高档住宅、普通住宅设计从高到低的差别定额税率。根据个人所拥有的应税房产面积的差异设计累进的定额税率，使拥有应税房产面积越大者承当更高的税收负担，更能调节财富分配，也使房产税更多的由过多占有社会资源的人来承当。

（五）房产税的征收要与房产的产权交易紧密结合

要求个人每年主动申报缴纳房产税操作上存在一定困难，特别是房产税大面积推广后，其税收的征收成本会大幅提高。要鼓励人们主动交纳房产税，可以把房产税的完税记录类比国外信用记录作为产权过户交易的必要条件。如果意图通过房产税肩负起遏制炒房的作用，可以按房产的持有时间在房产产权交易过户时，设计房产税的返还、加成征收。随着持有时间的增加在办理产权交易过户时，给予一定比例的房产税返还，以鼓励购房者长期持有房产。对于短期内频繁交易的房产，可以在办理产权交易过户时实行房产税的加成征收。个人拥有应税面积越大适用税率越高的累进定额税率、持有时间越短税率越高的加成征收，可使房产税在遏制炒房、挤压房产泡沫方面发挥更大的作用。

参考文献：

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[5]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务[J].2011（04）

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[7]崔琛. 我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计，2011，（05）

房产税细则范文第6篇

史上最严的楼市调控正处于一个尴尬的十字路口。未来尺度是紧还是松？似乎已成为一个政策迷局，而真假难辨的消息令这一迷局更显扑朔迷离。

8月20日，国土资源部网站消息称，房产税扩围试点将在湖南和湖北进行。之后该消息又马上在该网站被紧急撤下，而涉及地区的湘鄂两省税务局纷纷公告，否认将征收房产税。

类似的乌龙事件在今年并非第一次。今年6月，包括住建部、发改委、央行在内的部门先后紧急辟谣，无一例外地都是澄清调控放松传闻，“重申坚持房地产调控政策不动摇”。

而此次湘鄂两省否认制订房产税细则，则凸显中国进入楼市调控关键期。武汉大学财税学院教授王德祥认为，在楼市调控难出新招的局面下，开征房产税很有必要。而在一些业内人士看来，关于房产税改革进一步动作，目前仍是在雾里看花。

鄂州湘潭或纳入试点

来自主管部门的放风和否认，让房产税再次成为焦点。除在上海和重庆进行的房产税试点之外，中国尚未在全国范围内征收房产税。

8月20日，《中国国土资源报》的一篇报道显示，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。

报道称，此次试点与上海、重庆不同的是，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高，而且计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

报道并未给出湖南、湖北推行房产税改革试点的时间表。公开的信息显示，湖南湘潭市和湖北鄂州市是两湖房产税的试点城市。

但该消息在当天下午就被国土资源部网站撤下。国家税务总局新闻处相关负责人也随即对外表示，没有关于湘鄂两省开征房产税的消息。

不仅如此，同陷于传言中的湖南省地税局也正式回应称，目前对存量房征房产税没有具体的安排部署，关于房产税的相关工作尚未完全展开。

湖北省地税局亦声明称，所谓“湖北省地方税务局新闻发言人徐正云证实湖北房产税改革细则正在制定之中”属不实之辞。

其实，湘鄂两省房产税传闻并非空穴来风。武汉大学教授王德祥说，“湖北的房产税试点去年就已经开始做了，是不是推广来做，目前并没有明确下来，还没有得到国家税务总局的承认”。

自去年10月份以来，武汉房价连续环比下降8个月后，从今年6月开始再次出现环比小幅上涨，武汉房价已对其周边城市产生示范效应，王德祥认为，“房产税的出台很有必要”。

湖北开征房产税，是源于湖北省鄂州市在今年7月就开始试运行的房产税试点。多位业内人士向时代周报记者证实了此消息。鄂州市地税局称，该局下半年的主要工作中，其中一项就是“开展房地产业税收评估工作”。

今年7月，湖南省湘潭市地税局亦披露，根据财政部、国家税务总局继续在湘鄂两省开展房地产税改革试点的指导意见，湘潭将继续承担“房土两税合并”的改革试点工作。湘潭市地税局当时就开展相关调查测算工作，而湖南长沙、湘潭等城市也已经出台了存量房交易税征收管理办法。

在去年12月初的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局的官员也证实湘鄂两省将开展房产税试点。

国家税务总局财产和行为税司司长陈杰曾在是次会议上表示，2012年要做好4项税收政策改革工作，其中一项就是针对湘鄂两省开展新型房产税试点的改革。

适时扩大试点范围

在“稳增长”的现实需要面前，如何拿捏楼市调控政策的尺度，对地方政府而言已成为挑战。此次湘鄂两省的房产税传言，再次表明政策预期变得愈发微妙。

由于中国税制结构设置中直接税占比较低，面对日益加剧的贫富分化可运用的税收调节手段有限。为此，中国完善房地产税制以发挥收入调节和财产再分配作用显得很有必要。

在很大的程度上，人们所讨论的收入差距扩大，最主要的原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况。

在财政部财政科学研究所所长贾康看来，“增加中国直接税的比重，法人所得税、个人所得税等方面的空间不大，遗产和赠与税也难有作为。”而不动产税这样一个税种，显然应该发挥收入分配以及再分配过程中的优化作用，“增加直接税的重任必然落在房地产税上。”

国务院发展研究中心研究员张立群则认为，楼市制度模式建设的重点是弱化住房的投资属性，最重要的是开征房产税和房产利得税。

张立群表示，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税，以此提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间。

就在去年年初，重庆和上海作为全国首批试点城市，率先开征了房产税，此举是政府抑制房地产投机活动的措施之一。

住建部副部长齐骥在今年年初表示，今年中国将适当扩大房产税试点范围。他同时表示，扩大房产税的范围尚未确定。但房产税试点年内或扩容已达成共识。8月初，住建部相关人士表示，房产税试点今年年内可能扩容，试点将在部分省会城市展开。

贾康则认为，税制改革大方向已经趋于清晰，最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围，“虽然社会各界对于房产税征收存在不同意见，但并不影响大方向的形成。”

但在全国开征房产税难度大，住建部政策研究中心副主任秦虹稍早前表示，开征房产税存在涉及面广、缺少代缴机制等问题，所以全面开征难度很大。

秦虹认为，若试点城市在税制设置和征税机制方面取得经验，且让普通居民了解房产税对合理自住需求基本无影响，主要针对投资性需求，那么房产税在全国开征才有基础。

武汉大学财税学院教授王德祥也表示，全国开征房产税难度大。他认为这个问题取决于政府，因为房产税开征要对房产摸底，包括政府官员和普通老百姓。

王德祥表示，试点归试点，但真正要触及到实际问题，谁也不敢带这个头，“譬如上海，仅针对高档型住房，并非是居民的所有房产。”

房产税细则范文第7篇

“房产税暂行条例”是在1986年9月，但当时的条例规定对属于“经营性”的房产才征税，所以现在不少城市的商业地产，比如住宅、商铺和写字楼的出租，都有征收房产税。这一次则是要对民众“自用”的房产征收房产税。此次要对这些“非经营性”的房产征税，有关部门首先需要对房产税的征收对象和范围作出解释。重庆市这一次首先是对所谓“高档商品房”开征房产税，相信有关方面肯定会对何谓“高档商品房”有一个界定。但是与房产税开征有关的富有业主是否认同与配合，应该还会有很多“口水仗”要打。

自从去年5月27日国务院明确要“逐步推进房产税改革”以来，业界对是否应该征收，以及如何征收房产税的争议此起彼伏，从未消停。其中的一个最大法理障碍就是，内地的城市土地全部都是国有的，所有住宅不论高低档，使用期限大约都是70年。业主买楼只是买下地面上的建筑物，业主对土地没有产权，只有最长不超过70年的使用权。开征房产税的首要矛盾与问题就是，政府向属于国家的资产（土地）在征收房产税，这也是反对房产税开征者的最大反对“理据”。

因为房产税属于“地方税”种，开征权在中央，但具体征收及受惠得益主要在地方政府。它很有可能是各地做法皆不尽相同的一种“地方税”，而不是过去由中央统一划定细则的地方税。如果一旦开征，可能各城市的地方特色会有明显的差异，这是业界及坊间紧盯着的一个地方。

业界和媒体关注的第二大系列问题是，从何时开始征收？从新购住房、二套房、还是第三套房开始征收？按家庭人均面积、还是总房价的比例征收？

开征房产税，至少有三大问题亟需解决：一、须由国务院出面对1986年的“房产税暂行条例”进行修订。之前的规定是“个人所有非营业用的房产”免纳房产税，迄今依然有效、且并未曾更改。二、原规定是按房产原值打折或按房租价格的比率征收，新规定将按什么来征收？是按房产原值、市场价、还是评估值？需要明确厘定。三、还是应该由财政部出面制定新版房产税的“实施细则”。媒体报道，重庆是对“高档商品房”开征，而上海版的房产税方案，传闻是“只对新购房征收”。那么其他的城市会否有第三、四种可能呢？原来的暂行条例规定由各地自行制定实施细则，报财政部备案。如果任由各地方自以为阵，可能就会五花八门。有北京的法律界学者甚至认为，在重庆、上海等地试点开征房产税，应该由国务院出面来宣布，而不应该由各地自行宣布。

第三大问题是，房产税因何目的开征？开征房产税可能会解决哪些问题？房产税尚未开征，却已被官方和业界赋予了太多的重责与特别目的。诸如调控打压房价与抑制投机炒房、增加地方政府的财政收入及开辟固定税源、理顺税收体系、以及调节收入分配和缩小贫富差距等可能达得到、或者根本就达不到的一大堆假设与愿景。

按照财政部一位官员的话来讲，开征房产税能够帮助地方政府解决严重依赖“土地财政”的问题。而国土资源部的数据显示，2009年的卖地收入（土地收益）为1.59万亿元，去年达到2.7万亿元，土地出让成交总价同比增长70%。一份知名研究机构的报告指出，依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平米估算，若房产税率为0.8%，则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿元的税款，相比较去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元的收入，料很难取代土地财政在地方的影响。38.5亿元的预估房产税收入只占去年2.7万亿卖地收入的0.15%，简直太小儿科。

房产税细则范文第8篇

关键词：房产税；不动产购买者；房价

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）09—0018—03

面对居高不下的房价以及房地产市场的非理性繁荣，政府运用了各种经济、行政等调控手段，如限购、限贷、利率调高等。其中最受关注的就是房产税的试点征收工作。2011年1月28日上海、重庆两地率先启动对个人住房征收的房产税改革试点工作。总的来说，房产税征收的主旨是遏制房产市场的过度投机，抑制高房价，促进房地产市场健康有效运行。

一、上海、重庆房产税的试点工作

征收房产税的目标其实很明确，一是增加地方政府财政收入，为保障性住房的建设提供有力支持；二是引导房地产需求合理化，从而促进房价合理回归；三是不断缩小城乡差距，逐步解决低收入人群的住房难问题。

上海、重庆两地房产税的征收只是一个尝试性阶段，对于一些问题不能涵盖也是可以理解的，毕竟能够跨出第一步已经是一个进步了。所以房产税抑制房价也是需要一个过程的，不可能政策已出台，房价立马就会落。表1是上海、重庆房产税征收细则：

通过表1，我们可以看出上海、重庆两地房产税征收对象的侧重点是完全不同的，上海是对增量房征税，对存量房暂不纳税；而重庆则是对存量房的面积征税。这也就说明了房产税的征收并不是一概而论的，而是各地方政府根据自身情况来制定适合本土房地产市场的征收办法。不但目前的试点是这样的，在以后推广的城市中也一样。

二、面对房产税，不动产购买者的所作所为

房产税征收的过程中主要涉及三方，政府部门（包括中央政府和地方政府）、房地产开发商以及不动产购买者。本文是基于不动产购买者的角度来看房产税的，而其他三方只是作为辅助力量来支撑全文的。

（一）购买者的心里算盘——趋于理性购买，减少投机行为

一方面房产税是在房屋保有环节征税，这将增加房产拥有者的持有成本。另一方面上海、重庆房产税制度中税率差别化的设计，也会使住房持有成本增加，这都有力地打击了购买者的投资投机性需求，此时的购买者就会权衡利弊，更加趋于理性，从而选择购买更为适当的住房面积以及房屋套数来减少自己的经济损失。

（二）购买者的书面公式——该缴纳多少房产税

从两个城市的房产税政策来看，自有的一套住房在一般情况下是不用纳税的。上海采用存量房暂不征收房产税，而是对新购入的住房征税，标准界限是人均60平方米，是对超出60平米的部分面积征收房产税；重庆则采取按户计征的方法，独栋可抵扣180平方米，高档住房可抵扣100平方米，不管是存量房还是新购房都需缴纳房产税。此时作为不动产购买者，在做房产投资规划时就不得不把房产税考虑在内，因为这将是一项经常性税务支出。

例如：上海户籍的李先生小俩口已有一套住房90平方米，现又购置一套150平方米，价值300万元。按房价2万元/平方米，每年应纳多少房产税？

应纳税额=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

这就是说李先生每年需缴纳自有住房的房产税2 520元。

（三）购买者的疑虑消除——放心去购买

作为普通住房购买者，比较担心房产税的税负转嫁以及自己的购买负担，其实从上海、重庆的房产税征收细则中，我们都可以看出房产税的征收是针对炒房客和高端房产业主的，其对豪宅等高档住宅征收较高税率的房产税，对拥有房产较多的富人征税。而对于普通购买者，还是适当的放松政策，确保百姓利益的。

（四）购买者的小诡计——纳税意识需提高

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，在征管上不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但房产税缺乏这样的机制，只能靠强制收取，这就势必会给纳税环节增加难度。由于我国税收征管机制不够完善以及纳税人意识比较淡薄。所以此时住房购买者的纳税积极性可能不够，存在偷税漏税现象，这就会使房产税的征收出现僵持状态。

（五）购买者的观望态度——等待一个成熟的购房时机

在我国，“买房置地”的传统观念深入人心，这种心理习惯上的需求推动了人们对于住房的需求。房产税开征以来，一方面房价虽然稍有回落或者停止不前，但是还是处于不稳定状态，房产购买者，尤其是普通购买者一般都不会轻易下手，而是在等待。另一方面，由于经济的稳定发展，房产市场中的主力购买者主要是刚性购买者，这些人的购买目的很明确，刚好与此时的不稳的房价相矛盾，在二者的权衡博弈下，观望是此时最好的选择。

三、房产税改革的对策建议

（一）及时建立全国住房信息数据库

房产税改革试点已经一年多了，但是目前还是很难评估其结果，我们还需要时间把房产税改革推向更大的范围。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、实时和动态的全国住房信息数据库，实现个人房产信息网络化，只要能够确保每个人都能够及时公布个人房产信息，就可以全面了解个人住房的拥有情况，为房产税在全国范围内实施提供良好的数据支持。这一动态数据库的建立，不但有利于防止政府官员的腐败行为，有力打击投机行为，还有利于政府科学分析房地产市场的发展形势，从而不断完善各项法律法规。

（二）科学完善征管体制

房产税作为地方财政收入来源的一个税种，对地方政府的收入起到了一定的稳定作用，这就需要建立一个健全畅通的房产税征收和管理体制。一方面房产税的征收要坚持合理、公开和透明化；另一方面房产税征收整个过程中的一系列工作的管理监督机制都需要完善，保证税收所得入库，且用于保障房的建设，解决低收入群体的住房困难。同时还需唤醒个人的纳税意识，政府加强对偷税漏税现象的有效控制，个人也要时刻履行自己的纳税义务。

（三）合理制定税率

虽然房产税改革的目标很明确，但是公平性还需继续提高。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够。较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。而税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，有力支持保障性住房的建设，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在今后的房产税征收中，各地可根据上海、重庆两地试点经验再结合自身情况制定，同时还需不断调整，制定出合理适宜本土的税率。

（四）组建完整的专业房产评估队伍

房产税在我国只是试点阶段，缺乏相应的专业队伍，包括专业的评估人才、评估部门以及专业的评估技术。因此，加大相关人才的培训以及对相关专业予以重视成为我们面临的一大问题。培养高素质的评估人员，正确且公平的评估每一个房产的同时，还要有合理的评估方法以及不冗杂的评估程序与之配套，可以引进网络评估软件等减少评估费用、时间及精力。

（五）加大房产税的投资力度

房产税试点的可行性以及目标可否实现都备受大众关注，众说纷纭。其中最重要的一点就是房产税是否可以抑制高房价。有人质疑，也有人相信，更有人持反对意见。但是就目前试点工作一年来看，房价并没有继续上升，也就是说房产税在短期内对平抑房价还是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房产税开征的投资力度，在扩大税基、提高税率的基础上逐步扩大房产税征收范围，直至全国范围。同时还必须加大人力、物力及财力支持，为房产税的实施营造一个良好的环境。

房产税的改革工作是一个渐进的过程，中央政府需加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护其顺利进行；地方政府则需在配合中央工作的同时，深入了解其发展态势，并引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则要履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，仍需维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提出合理建议。总之，房产税的改革工作需要大家共同努力，积极创造条件为房地产市场走向理性化营造良好环境。

注释：

①上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].http：//。

②重庆市个人住房房产税征收管理实施细则[EB/OL].http：//。

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[7]杜雪君.房地产税对房价的影响机理与实证分析[D].杭州：浙江大学博士学位论文，2009.

房产税细则范文第9篇

1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。主要包括以下8项内容。

1.进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2.加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到“公开、公平、公正”。

3.调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

4.强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

5.严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70％的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

6.合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

8.坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

上述内容被称为“新国八条”，可以说是我国近年来房地产调控最严厉的政策组合，它的出台昭示着房地产第三轮调控已拉开大幕。

一、第三次调控更加“给力”

从2010年4月至今不到一年的时间内，三轮楼市调控政策接踵而出，国务院“继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”的坚定决心清晰可见。相比此前的“新国十条”和“新国五条”，“新国八条”可谓是一个全面提升了调控力度和强度的“加强升级版”，显得十分“给力”。

一方面，“新国八条”对此前两轮调控中已有的措施，进行了大幅度的强化。如二套房首付比例由“不低于5成”提升为“不低于6成”。再如，对于“限购”，进行了空前严厉明确的细化，由“三套房停贷”提升为“停购”，明文规定本地已有两套房的居民不得再购房；同时，“限购”的范围也从“新国五条”中的“房价过高、上涨过快的城市”，大幅扩展为“各直辖市、计划单列市、省会城市”。

另一方面，在调控问责方面，“新国八条”也有全面的提升和强化，不仅问责的“报告”级别直接上升到国务院层面，而且问责的内容范围也空前扩大――除了房价控制目标、保障性住房任务之外，执行差别化住房信贷、税收政策不到位、个人住房信息系统建设滞后等问题，也都纳入了“约谈问责范围”。

“新国八条”调控新政的空前“给力”，让我们感受到了抑制房价、促使其“回归合理水平”的希望。然而，既往的太多调控经验告诉我们，楼市如何调控，不仅是一个政策制定问题，更是一个政策执行问题。因此，如何保证调控政策得到不折不扣的执行显得尤为重要。

二、第三次调控更有“新意”

为确保调控政策的执行力度，“新国八条”在强化已有措施调控力度的同时，更增加了许多全新的调控方式。它不单纯是调控手段的创新，更是为应对当下房地产市场中的各种乱象而不得不采取的坚决措施。

1.加强税收监管，为房产税清除路障

“新国八条”中第三条指出，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。各地尽快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。之前的调控细则主要调整的是个人转让住房营业税，作用局限在住房消费和房地产收益上。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡，此次如能落实这两项细则，也将为房产税的征收清除障碍。

2.量化调控目标，为强化落实打基础

以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的；而此次“新国八条”中第一条就提出了各地方政府要根据当地实际情况制定本地区年度新建住房价格控制目标并向社会公布。

让地方政府自己确定房价调控目标，既与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。

从量化调控目标，到约谈问责机制的建立，行政干预力度的加强成为此次调控的一大亮点。这一方面表明我国房地产市场畸形发展的状况由来已久，单靠市场运作难以解决各种矛盾，行政手段的加强成为必然；另一方面也表明政府已经充分认识到当前高房价带来的一系列社会问题，遏制高房价的决心十分明确，其政治意义大于经济意义。

三、加息助推调控

2月9日起，央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率达到6.06％。这已是2010年以来，央行第三次上调人民币存贷款利率。

房地产信贷政策是决定房地产市场运行最重要的因素之一，此次加息虽非针对房地产市场，却适时营造了房地产调控所需的宏观经济环境。加息不仅增加了需求方的按揭贷款成本，也给房地产开发商及整个房地产市场以“紧缩”的信号。加息政策的出台将与“新国八条”一起，构成房地产调控的“政策叠加效应”，从而产生“1＋1＞2”的效果。

房产税落地

在经历了相当长一段时间的酝酿和争论后，“犹抱琵琶半遮面”的房产税终于试点推行，试点城市分别为重庆和上海。

2011年1月27日，重庆市了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，决定于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，试点采取分步实施的方式，试点区域为重庆主城，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。

重庆市规定应税住房的计税价值为房产交易价，条件成熟时以房产评估值作为计税依据。

具体征收标准为：房产交易价与重庆主城区新建商品住房建筑面积成交均价(均价以上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价算术平均计算)相比，3倍以下收0.5％，3～4倍收1％，4倍以上收1.2％。首批纳入征收对象的住房为三类：一是个人拥有的独栋商品住宅(存量和增量都收税)；二是个人新购的高档住房，指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应税住房用于出租的，规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

同日，上海市人民政府也了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定在上海市开展房产税征收试点，试点范围为上海市市行政区域。征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房(以下统称“应税住房”)。其中而新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准；居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在上海市拥有的住房情况确定。此次确定适用税率暂定为0.6％。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4％。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

一、“温柔”的房产税

从2010年4月，国家出台新一轮调控政策以来，“房产税”被社会各界赋予了很高的关注度，虚虚实实、真真假假的消息一直不断，现在，房产税终于落地。

重庆、上海两地公布的房产税细则都属于比较“温柔”的政策。重庆最终公布的细则，比此前的“吹风版”要温柔许多；而与重庆的房产税相比，上海的房产税显得更为温柔。从重庆的实际方案不难看出，房产税并不涉及重庆当地人购买的基本住房，同时对于绝大多数存量房也没有涉及。上海的房产税和当初的“吹风版”――家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据、符合征税条件的房产需按年支付相当于房产值8％的房产税”等不同，其在试点初期并不是按交易价格直接征收，而是暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳，这相当于打了折。虽然重庆和上海的房产税看上去截然不同，但两地试点政策的精神却十分一致：一是没有涉及大部分自住需求，上海人均60平方米以下不收，且不考虑之前存量；重庆超过均价2倍以上的新房收取房产税，而且只对独栋核实存量；二是税费负担比预想中的要低，同时也都体现了差别税率。

渝、沪两地的房产税之所以如此“温柔”，是因为作为房产税的试点，要考虑大众的接纳能力和在具体实践中的操作难易程度，这是不难理解的。“温柔”的政策可以大大减轻房产税推行过程中的压力，便于房产税的征收，同时，作为试点政策，也要考虑后续政策的延续性。虽然从目前的政策看，两地试点纳入征收范围内的房源不是很多，但显然，两地都给房产税征收房源范围的扩大预留了政策空间。

二、被寄予厚望的房产税

目前来看，重庆和上海两地计划征收的房产税税率都不高，短期内很可能起不到抑制投机购房的作用，之前很多人预期开征房产税打压房价的愿望短期内难以实现。也正因如此，两地房产税“靴子落地”后，无论是普通老百姓还是投资客，反应都没有此前预测的那样大。人们普遍认为：房产税的税率偏低，削弱了其对投机的抑制力。

然而房产税毕竟迈出了第一步。房产税政策的效果虽未必立竿见影，却在悄悄改变着房地产业的走向。开征房产税的目的，绝非仅仅打压房价这么单一，它对于整个房地产业今后的发展将产生重要的影响，它和整个国家的经济转型、社会制度改革都密切相关。

一是丰富调控手段。从长远看，抑制刚性需求以及过度使用行政手段调控房地产市场的后果会很严重。如果供应和制度改革跟不上，一旦调控放松，需求集中释放，房价还是会有报复性反弹的可能性。因此要加快住房体制和政策体系的改革，并采取更多经济手段来稳定市场。制度改革与经济手段的最佳结合点就是房产税的改革。虽然房产税并非是为调控楼市而设计，但它却是在国内房地产调控的紧要关头推出，客观上确实也丰富了房地产调控的手段。

二是破解土地财政。开征房产税很重要的一个目的就是要矫正土地财政制度的偏颇，形成一个大宗稳定、年复一年、可以让地方政府按照市场经济客观要求来尽责的收入机制，为地方政府拓宽可持续财源，突破“土地财政”打下基础。

三是重塑住房观念。房产税的试点，虽然没有起到立竿见影的作用，但却会在很大程度上稳定市场的预期，使人们会重新考虑住房消费。随着房产税的推进，会加大住房持有成本，有利于促进理性消费。

四是调节收入分配。房产税更为重要的意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕”。税收是二次分配，二次分配有公平作用。重庆市计划把征收来的房产税，全数用来造公租房，实际上也是对弱势群体的补助和支持，具有体现社会公平的意义。

五是健全财税体系。正常的财税体制应该既有生产环节的税，也应该有财产环节持有税，此前我国在税体系制度建设方面是滞后的，带来了地方政府短期行为等诸多问题。房产税试点推行时健全我国财税体系的一个重要起点。

三、任重道远的房产税

房产税应该如何推行?

在上海、重庆房产税试点开征当天，国务院常务会议决定“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市人民政府从实际出发制定”。考虑到中国城市化建设和经济发展等差异，不同地区的房产税应该由当地政府根据实际情况制定征收办法。具体到征收对象和税率，应该对合理住房消费以外的房产，按不同房屋类型进行征税。

关于房产税的征收范围，应由“高档房逐渐向普通住宅”覆盖，由房价上涨比较快的一二线城市逐渐向三四线城市覆盖。上海和重庆的试点政策，纳入纳税对象的房屋其实很少，这是符合目前实际的。眼下房地产市场并不成熟，抑制房价过快上涨可能是首要任务，因此，从高档住宅入手征收房产税，逐渐加大征收空间，扩至面对普通住宅，让群众比较能够接受。同时，房产税在推进过程中，应该进行改革，如考虑土地出让金和税费合并等。

房产税细则范文第10篇

关键词：房产税；重庆试点；税收改革制度；税收收入完善

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

一、改革房产税的必要性

1.抑制不断上扬的房价。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。这是自2009年12月份楼市调控以来，政策的第五次调控升级。为何国务院自2009年12月至今连续出台楼市调控政策，可事不如人愿，房价不降反升，原因何在？房价过快上涨的根源在于供不应求，供求之间存在着较大的矛盾。目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。在未来十多年中，新增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。

2.遏制严重的投机性购房。造成我国目前房价居高不下，多次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象：买房，等待升值，再卖房。而原先的观望者面对不断上涨的房价的诱使疯狂抢购，就像多米诺骨牌一样引起连锁反应。如此恶性循环，更加剧了房地产市场供不应求、楼价居高不下、百姓不能实现居者有其屋的现状。投机性购房严重威胁着房地产业的健康发展，购房的利润循环吸引了大量资金进入房产投资市场 [1]。

3.缩小目前偏大的贫富差距。据调查，我国的基尼系数从2000年开始就超过了国际上0.4的警戒线，近年来更是居高不下。而由于部分群体隐利的存在，中国实际收入的差距还要更高。贫富差距的过大，必然影响社会安定团结。目前我国80%以上的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。

二、试点城市重庆房产税改革中出现的问题

1.房产税抑制房价效果不明显。作为首批进行房产税试点的城市，可为一石激起千层浪，重庆的运作引起了各方的关注。有人把房产税比喻成高房价一剂“退烧药”，能把居高不下的房价“拉下马”，也有舆论把房产税形容成一把“利剑”，能对房价起到一剑封喉的作用，可实际效果不尽人意。

2.征收方式不利于遏制炒房。在重庆市房产税的《实施细则》第九章第十四条规定“个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额[2]。”即使持有过一年再转手，房产税对炒房者的收益影响也极小。如果持有期不足一年，按月计算，房产税更低，对炒房者收益的影响几乎可以忽略。重庆房产税在规定征税对象时，特意将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的目的。

3.重庆房产税税收制度不完善。重庆房产税的开征没有能够充分发挥调控房价的主要作用，其原因主要包括以下几方面：（1）征收范围过窄。从某种程度上来说，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对税收不是很敏感。这对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用；（2）计税依据不科学。由于缺乏房地产评估技术系统的支持，房产税计税依据采用交易价格而不是评估价格，尤其是重庆对独栋别墅是按照多年前的交易价；（3）免税面积负担大。重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。

三、对房产税改革问题提出的建议

1.建立和完善房产税税收制度

1.1扩大征收范围。个人住房房产税的试点范围扩大在新“国五条”中也着重做出了强调。建议将房产税征税范围扩大到城市自有居住用房和实行企业化管理的事业单位用房和农村，将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”， 纳税主体以实际使用人为主，纳税人为使用人；而拥有部分房屋产权的使用人，纳税人或扣缴义务人为实际使用人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的推诿扯皮纳税人无法确定现象。

1.2合理的制定计税依据、税率。（1）计税依据：应将现行房产税的从价计征和从租计征两种计税方法合二为一。将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估3～5年进行一次。评估的内容应是房产的价值，不应包括土地的价值。同时对用于出租的房屋，也一律以房产现值为计税依据[3] 。（2）税率：税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够，较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。

1.3要有完整成熟的房地产评估体系。通过政策引导，建立一支具有良好职业道德，诚实守信、公平公正的房地产中介机构队伍。另外，还要建立一套符合我国国情的科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程。在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为由全国人大制定的法律，再辅之以具体的实施细则加以配套。

2.征“空置住宅税”

我国可借鉴法国经验，利用税收政策进行治理。增设“空置住宅税”作为地方税种，针对空置超过一年的住宅所有人以房地产年租金的评估价值为计税依据征税。税率可以空置年限不同而不同，空置第二年税率为10%，第三年为12.5%，第四年为15%。此外，还要每年加税额9%的管理费。该税和管理费作为地方政府收入，专门用于补偿由于房地产供需矛盾突出而受影响的低收入群体[4]。开设空置住宅税会增加投资炒房者保有房产的成本，可有效遏制消费者投机性购房，也会对开发商捂盘惜售现象能有效地打击，减少非法囤房，有利于遏制房价；并且也可增加地方政府收入，增加地方政府对低收入群体的住房改善支出。

参考文献：

[1]淤向平，邱艳，著.房地产法律制度研究[M].北京大学出版社，2004.

[2]崔晓妍.房产税改革的国际借鉴与政策建议[J].双月刊，2012，4：2-3.

[3]国务院.中华人民共和国房产税暂行条例文号[S].国发[1986]90号：1986.

[4]罗川，余俊西.重庆房产税调研思考[J].现代商业，2012，12：82-83.

作者简介：高 扬，女，陕西省榆林农业学校教师，主要从事学校财务管理教学与研究工作。