房产法律论文范文
时间：2023-03-21 06:45:27
房产法律论文范文第1篇
合同签订后，农行步步高分理处依约将崔静所借款760000元汇给了仑山湖公司。20__年5月仑山湖公司将座落于句容市边城镇仑山湖长滩E幢E17号房屋交付崔静。自20__年8月20日起止至20__年12月20日止崔静分17次共向农行还款242809.20元，但自20__年1月份起至20__年5月16日止，崔静已连续三期未依约偿还农行贷款计548149.99元。同年5月16日和6月5日，农行句容市支行两次向仑山湖公司发出“关于履行回购责任通知书”，要求对崔静购买的房屋进行回购。同年6月9日，仑山湖公司将崔静所欠贷款本息合计549601.27元偿还农行。
20__年4月13日，仑山湖公司与许慧签订商品房买卖合同1份，将已更名为金橘园17号的诉争房屡卖给许慧，总价款为298万元。
20__年8月18日，仑山湖公司分别以特快专递向陈东及崔静分别寄送了律师函及附件20__年5月23日之告知函、20__年6月5日之回购通知书和20__年6月9日还款凭证。律师函主要内容是：“20__年1月始，崔静归还贷款出现不良记录，20__年5月16日，农行要求仑山湖公司履行回购义务，为此，该公司于20__年5月23日向崔静发出书面告知函，告知该公司将履行回购义务；双方20__年1月3日签订的‘商品房买卖合同’解除。20__年6月5日，农行再次向公司发出《回购责任通知书》，20__年6月9日，该公司将崔静所欠贷款549601.27元归还给农行，回购了E17号房，解除了按揭。自合同解除后，崔静一直未来办理退款手续”；“为了结该公司与崔静所签订合同的遗留事宜，特致函如下：一、速来领取崔静已经支付的房款（首付款199019元，己支付的按揭贷款216398.73元）。二、承担江苏仑山湖发展有限公司回购房款549601.27元及自20__年6月10日至20__年8月10日E17号尚未出售期间造成的银行利息损失72201元”。陈东在收到上述函件后未向仑山湖公司提出异议。20__年12月5日，诉争房屋登记在许慧名下。20__年8月17日陈东与崔静离婚，约定诉争房屋之权利义务由陈东享有与承担。20__年8月5日，陈东向法院要求仑山湖公司赔偿违约损失160万元。
一、二审法院认为，20__年1月30日，陈东前妻崔静与仑山湖公司签订的商品房买卖合同以及20__年6月18日中国农业银行句容市步步高分理处、崔静、仑山湖公司签订的个人住房按揭合同，系各方当事人宾实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同全面履行各自的义务。20__年5月，仑山湖公司己将诉争房屋交付给崔静，履行了自己的义务。20__年9月仑山湖公司通知崔静办理房屋产权证，但崔静一直未办理房屋产权证，导致无法按合同约定办理抵押登记手续，崔静已构成违约。20__年1月起至20__年5月止，崔静又因连续三期未依约偿还农行贷款，该行为满足了按揭合同中约定的仑山湖公司“回购”房屋的条件。所谓“回购”是指开发商将自己出售给购房人的商品房予以购回的行为。回购责任实际上是承担保证责任的一种形式，是银行规避风险的一种方式，是附条件的解除原购房合同。本案因崔静的违约行为直接导致解除合同的条件成就，之后经贷款银行通知，仑山湖公司履行回购义务。仑山湖公司在20__年6月代为履行了全部债务，“回购”义务已履行完毕。同时法律规定，解除合同需履行通知义务。仑山湖公司提供的通知义务的证据虽有瑕疵，但崔静作为按揭合同的当事人，非常清楚其一旦违约，必将导致开发商的“回购”行为，即20__年5月后就明知“回购”发生，20__年4月物业公司也明确告知诉争房屋有权属争议，其并未向仑山湖公司提出异议，或直接通过法律途径觯决。现仑山湖公司于20__年8月履行了通知义务，行使了解除权。
至于“回购”的价格，亦是本案争议的焦点之一，当事人可以约定回购时的价格。在合同中对回购时的价格未约定的，本院认为可以参照合同中的其他条款或回购时的评估价格并结合诚实信用原则、公平原则来确定。本案按揭合同中对回购时的价格未进行约定，仑山湖公司是按原价进行回购。本院结合案情认为参照其他条款，以原价回购，更符合情理。理由是：首先，按揭合同的其他条款中有原价回购的约定；其次，崔静的违约行为直接导致回购条件的成就，崔静明显具有过错；第三，由于崔静自身的原因诉争房屋未办理产权证，进而未能办理房屋抵押手续，加重了开发商应承担的担保责任，如果崔静及时办理产权证，办妥房屋抵押手续，则完全可以避免“回购”情形的发 生；最后，按揭合同中约定了开发商不及时回购房产，每天将产生较高的违约金，使得开发商承担了更高的风险。现在属于房价上涨周期，如果房价处于下跌周期，势必给守约者仑山湖公司造成损失。如果支持了陈东的请求，违约者就会因其违约行为获得高额赔偿，明显与诚实信用原则相悖。因此，仑山湖公司以原价回购，法院予以支持。遂判决驳回陈东的诉讼请求。
陈东不服申请再审称，三方贷款担保合同中约定的原价回购系变相将抵押物的所有权转移为债权人所有，违反流押禁止规定，应属无效。按揭贷款合同系格式合同，回购是仑山湖公司的义务，而非其权利。仑山湖公司即使回购，也不应按原价回购。后法院调解，仑山湖公司一次性返还陈东441 828元，并补充6万元。
一、 房产回购之概念
我们通常意义上说的回购是卖主与买主事先在合同中约定，当合同约定的条款成就时，卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度，其目的是为了保护卖方的利益。而所谓的房产回购，是指购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按照条款约定将自己出售给该购房人的房产（包括期房和现房）予以购回的行为。开发商回购根据不同的标准可以分为不同的类型，目前实践中主要存在以下几种分类：按照按揭贷款中房屋是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购；根据开发商回购的目的，可以分为投资型回购和担保型回购；根据回购时是否根据事前约定而进行，将房产回购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等。
二、房产回购属于请求权抑或形成权
请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。请求权是相对权的典范，即仅仅相对于某个特定人产生效力。形成权至权利人得以自己一昂的意思表示使法律关系发生变化的权利。房产回购，至今只是作为开发商承担保证责任后或是业主存在违约责任的情况下，开发商为了保护自身合法利益的一个选择。无论是针对合同里约定的回购条款，还是具体的回购协议，都是开发商可以选择的一个合同权利。当条款或协议约定的条件成立的时候，开发商有必要提出回购请求。只有在这个时候，房产回购才从纸面上的权利变成一个法律事实。因此回购条款属于请求权的范畴。
三、房产回购条款的性质。
对于该回购担保条款的性质，有两种意见，一种意见认为回购担保条款实质上是一种保证担保条款，回购担保条款符合保证担保的特征。另一种意见认为，开发商代偿债务的约定只是回购担保条款内容的一部分，对抵押物的处理是回购担保条款的主要内容，回购担保不属于保证，而是三方当事人在房屋按揭贷款合同中预先设定的再买卖约定，即由开发商向银行承诺当购房人不依约偿还按揭借款时由其向购房人买回房屋的承诺，从而使购房合同附上了条件。笔者倾向于第二种意见。我国现行担保法律没有设定回购担保方式，在回购担保条款的内容包括回购价格、房产转让和登记费用的承担和违约责任等均存在法律空白。从当事人在房屋按揭贷款合同中约定的回购担保条款内容看，不能认定是开房商提供保证担保。回购担保条款是我国现行担保法律制度中未规定的担保方式，这种担保方式类似于日本担保法律制度中变更担保方式的再买卖约定。因此，作为类担保型回购的开发商回购实际上不是法定的担保形式之一，也非所有权保留条款或债权转让制度。我国担保法中仅规定了种担保方式，即：抵押、保证、质押、留置和定金，并没有所谓的“回购”，从严格意义上讲，我们所说的开发商“回购”并不是一个法律概念，而目前我国实务中个人住房贷款担保的五种形式也没有涉及开发商“回购”：（1）以所购住房作抵押（2）抵押加阶段性担保。以期房作抵押的，由房产开发商提供阶段性担保（3）住房抵押加购买住房贷款保险（4）质押担保以连带责任保证，保证单位为借款人全程提供连带保证（5） 按揭贷款合同中银行与抵押人约定：如果抵押人未能按合同规定偿还借款本息及其他费用时，开发商承诺讲按抵押权人的书面通知回购抵押房产并支付应付与银行的款项。因此不管是（2）项中的阶段性担保还是（5）中的连带责任保证，开发商回购条款都难以归结于其中。
有人认为回购条款是银行与开发商在合作协议中约定债权让于条款，银行将借款人手中取得的权益也即债权，转让给开发商的一种债权让与行为。银行对借款人享有的主债权、本息、罚息、违约金及其他费用的偿还权转让于开发商，这种认识是不正确的。首先从转让对象的性质来看，是债权转让的对象是合同权利而非义务。根据我国目前法律的规定，债权的转让仅存在于合同当中，是一种合同权利的让与。指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。开发商回购条款的目的是为了保护银行的利益，是向银行作出的向购房人承诺以约定价格购回住房的一种承诺，只要购房人违约银行要求其开发商回购，开发商就必须回购，从这个意义上说银行转移给开发商的并非权利而是义务，债权转让也与开发商回购的本意相去甚远。其次，银行对购房人的债权既没有因履行而消灭也没有转让给开发商，而抵押权的发生、移转及消灭，均应当从属于其所担保的债权，所以银行的对购房人的抵押权也没有转移给开发商。实际上开发商的回购也是为了替购房人履行银行的债权，因此开发商回购因此也不同于债权让于制度。
上述已经提到，开发商回购实际上是对银行的一种承诺，承诺银行作为抵押权人在实现抵押权并对住房进行变卖、拍卖抵押物时，开发商愿意直接购买抵押物，支付购房人所欠银行的贷款，因此回购条款事实上属于开发商认可的银行抵押物处分条款。在借款人违约时，银行行使抵押权处分抵押物时，开发商作为事先约定的抵押物的买受人，按合同约定的价格或约定的计价方法确定的价格购买抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物处分效率。
四、房产回购条款的效力及回购的价格如何确定。
在回购担保条款效力的认定上，目前也存在两种意见，一种意见认为，该条款约定令开发商回购买房人已抵押担保的房屋，违反了我国《担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，应为无效条款。另一种意见认为，回购担保方式虽在我国现行担保法律制度中未作相关规定，但该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益及第三人的利益，根据合同自由原则，应当确认回购担保条款有效。笔者同意第二种意见。回购担保条款的效力不能简单地只适用《担保法》的有关规定来判定，再者，《担保法》第二十八条第一款的规定是授权性规范而不是禁止性规范，它授予了保证人对物的担保的先诉抗辩权，但据上述回购担保条款性质分析，回购担保不属于《担保法》中规定的保证担保，因此不能简单地将回购担保视为保证担保方式并且适用《担保法》第二十八条第一款的规定来否认其效力。当然肯定回购担保条款的效力，前提是房屋按揭贷款合同必须有效。如果贷款人只与开发商单独签订回购担保合同，未经抵押人同意时，回购担保条款就应当认定无效。
对于回购的价格，笔者认为当事人可以约定回购时的价格。在合同中对回购时的价格未约定的，笔者认为可以参照合同中的其他条款或回购时的评估价格并结合诚实信用原则、公平原则确定合同的原价格为回购的价格。
五、实践中开发商回购约定存在的法律问题与对策
房产回购中投资回购有助于购房人坚定购房信心。购房人购时，有的可能是贷款买房，担心自己到时有 可能无力还贷；有的可能是投资买房，担心自己所购之房是否会升值、能否有回报。开发商承诺：当购房人无力偿还贷款，开发商按约定的价格回购该房屋并代其履行还款义务；或者购房人投资买房经过一定的期限后，开发商可以按一定的投资回报率将该房产予以回购。这样的承诺，可以让购房人打消顾虑，增强购买欲，坚定购房信心，也有助于贷款人的放贷积极性。购房人在向贷款人申请贷款时，开发商向贷款人承诺:若购房人不按照《借款合同》约定偿还贷款时，开发商回购该房产并负责偿还其贷款。此承诺既使得贷款人的资金获得了多重担保，如房屋抵押担保、保险公司的保证保险、房屋回购担保等，又使得贷款人避免了因行使抵押权而拍卖抵押物的麻烦；既有利于贷款人的资金安全，又有利于贷款人的放贷积极性，房产回购还有助于开发商销售房产。
当然回购条款也可能给购房带来的损失。如天府早报曾经报道过业主遭遇灰垢损失惨重的案例。首先，购房人丧失了对房产的所有权及首付款。在现实生活中，如果购房者未入住小区时，开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。其次，购房人有可能损失房产价格的增值部分。开发商在承担担保责任后往往会按照原买卖回购条款约定的价格将房产收回，虽然双方可以就价格进行协商，但实际上往往会比市场价值低，因此由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。
为了避免银行卷入不必要的纠纷，最好约定在按揭贷款合同中约定开发商回购行使时，银行解除按揭贷款合同。因为在回购发生后还需处理开发商与买方之间的债权债务关系，如果没有明确合同中的解除合同条款，在开发商因就担保责任以约定的价格回购该房产后，不排除开发商与购房者之间引发的其他民事纠纷。如银行与开发商双方共同签订回购协议书，虽然双方一致同意回购，但由于回购房产又涉及第三方的利益，回购的标的物是房地产买卖合同中的当事人之一买方所有，因此，开发商与银行就买方的房产私下设定回购无疑于要求合同以外第三方承担因回购而产生的权利义务，其效力性本身值得商榷。如果买方已经取得房产证的话，作为完整意义的产权人，银行与开发商关于回购的约定实际是关于房地产的二次转让，这种转让按照目前深圳的政策需要三方关于该套房产的处分方式达成合意并通过法定的程序才能解除。因此在开发商与银行就回购达成的合意而没有第三方（买方）的书面同意的话，可能会发生潜在的法律冲突。如何约定开发商回购时向银行支付的价款？ 有的银行在《回购协议》中约定：贷款人要求开发商承担回购责任时，贷款人需通知开发商和购房人，开发商即应在收到贷款人的通知后一个月内向贷款人按上述约定的价格支付回购款，而不论回购手续是不是已经开始办理或办妥。此约定不妥之处体现在：首先，贷款人要求开发商承担回购责任时，开发商就必须支付回购款，而不论回购成功与否。这从情理上来讲未免有些霸道，房产开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，开发商有权收回购房者所购房产，用以抵付购房者所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还购房者。若开发商按约定的价格支付回购款给贷款人存在不妥之处，因为开发商按约定的价格从购房人手中回购后，其回购款并不是都要支付给贷款人。如一套60万元的房产，购房人首付20万元，按揭贷款40万元。购房人偿还贷款本金10万元时无力还贷而由开发商回购。现在假定是原价回购，也不考虑利息及回购费用等因素，那开发商也应是按60万元回购。而这60万元只应有30万元归贷款人，其余30万元应返还给购房人。根据我国相关法律的规定，回购的房产属于抵押物，开发商回购实质上是对抵押物的变卖，故理所当然地应将“超过债权数额的部分归抵押人所有”。因此，这一约定有损购房人的利益。此条可作如下修改：“贷款人要求开发商承担回购责任时，应通知开发商和购房人；开发商和购房人应在收到通知后十日内开始办理回购手续。回购手续办妥后十日内，开发商按原《抵押贷款合同》的约定代购房人向贷款人清偿债务。”另外还有的《回购协议》中约定：如果回购不成功，开发商将回购款支付给贷款人后，则贷款人对购房人的债权转让给开发商。此条规定也有不妥，因为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”这就是说，若回购不成功，开发商代为还款后，贷款人将债权转让给开发商的，应履行通知购房人的义务，否则，该转让对购房人不发生效力。那么，开发商代偿后，如果贷款人怠于履行通知义务，则开发商是无法向债务人即购房人主张权利的。本条内容可作如下修改：“如果回购不成功，开发商同意代购房人清偿贷款债务且事实上已经清偿的，贷款人对购房人的债权转让给开发商，但贷款人必须在开发商清偿债务后十日内书面通知购房人。”
房产法律论文范文第2篇
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 此次基德曼公司出售的养牛场，光是让买家乘飞机仔细巡视一圈，就得耗费一周。左图为此次出租或出售的部分养牛场位置。CFP
“中国买家要在澳大利亚买下一个‘浙江省’！”“澳洲国防部已经密切关注！”……
近日，这样吸引人眼球的新闻不断在朋友圈刷屏。据澳洲广播公司近日报道，2015年10月初，来自中国的财团正筹划在澳大利亚竞购面积约相当于浙江省大小的养牛场。在这则新闻的背后，是中资企业又一次“买买买”的接盘收购还是一笔划算的交易呢？
民企出价15亿人民币买澳最大牧场
“目前公司正在积极准备相关的竞标事宜，对于收购事项的战略意图，由于目前竞标尚未成功，公司暂时不方便透露更多内容。”参与收购的上海鹏欣集团婉拒了《中国经济周刊》记者采访。
根据媒体报道，目前有两批中国买家最后入选。其中一个财团由上海中房置业牵头，主要成员包括证大集团和杉杉集团;另一个财团包括了在牧场并购上有过多次经验的上海鹏欣集团。令人关注的是，这些企业均为大型民营企业，都有参与海外收购的经验。
这些民营企业瞄准的是澳洲家族企业基德曼公司（S. Kidman & Co）。今年4月初，基德曼公司表示将出售旗下澳大利亚内陆地区超过10万平方公里牧场的租赁权，并出售拥有近20万头牛、号称世界最大的养牛场安娜溪（Anna Creek）的土地所有权，其他还包括达勒姆当斯（Durham Downs）、杜列（Durrie）、格伦吉尔（Glengyle）、 摩尼平原（Morney Plains）等昆士兰州重要牧区。据英国《金融时报》报道，这桩买卖预计价值将为3.25亿澳元（约合15亿元人民币）。
有外媒报道，基德曼公司董事总经理格雷戈・坎贝尔日前表示，公司董事会会议定于11月2日召开，会上将遴选出竞标者，计划确定一位优先投标人推荐给股东们，由后者决定是否接受。
传奇的澳洲牛王基德曼家族
对于澳大利亚人来说，基德曼家族是一个赫赫有名的典型澳洲望族。
它的创始人西德尼・基德曼（Sidney Kidman）是澳大利亚历史上一位传奇人物。19世纪中期，他13岁时带着5英国先令和一匹独眼马外出谋生，经过多年发展，在19世纪80年代创立一个面积广大的肉牛帝国――基德曼公司（S. Kidman & Co），并且因为卓越的商业成就在64岁时被当时的英国国王乔治五世册封为爵士，被誉为“澳洲牛王”。
如今这个家族已经传至第五代，仍保留着“牛王”的称号，不但是澳大利亚最大的私营土地所有者，畜养牛群数量还居全球第三位。
但是，如今的基德曼公司却站到了新的十字路口。
近两年来，澳大利亚畜牧企业的日子并不好过。由于遭遇大面积干旱，当地农民的牛养殖量大幅下降，奶牛养殖数量从35年来最高点跌到20年来的最低点。
《中国经济周刊》记者查阅财报发现，基德曼公司2014-2015财年净利润为5000万澳元（约3500万美元），此前一年则亏损130万澳元（约95万美元），牲口数量下降了15%，运营并不好。
在澳洲经营牧场的约翰・格雷对《中国经济周刊》记者表示，2008年金融危机爆发，澳大利亚农产品价格大幅下跌。同期，澳大利亚推出名为“伟大的南部”（Great Southern）的农业投资计划，试图拯救遭受重创的农业。但这项号称会为澳大利亚农业带来20亿澳元收入的项目，最终惨淡收场，而澳大利亚畜牧业一直元气没有恢复，“现在一般农场主都面临挑战，更何况基德曼这样的大农场。”约翰・格雷说。
澳洲舆论的“民族保护主义”
虽然基德曼家族急于套现，但是没想到澳洲舆论呈现出一边倒的趋势。
“这简直是一个悲剧，老基德曼爵士通过辛苦打拼，为家族和澳大利亚创造了巨大的价值，但是这一切却要因为子孙的目光短浅和自私无能而化为灰烬。”澳洲的社交网站上出现了很多诸如此类的评论。
甚至澳大利亚农业部长巴纳比・乔伊斯（Barnaby Joyce）表示，他非常反对将基德曼帝国出售给外国政府公司。“这不关乎对外国人的畏惧和憎恨，外国公司完全有权利购买任何公开发售的地产，但是其他国家不会像澳大利亚这样。看看中国、印尼，或是其他国家，这种事情根本不会发生。”
更为微妙的是，根据澳洲媒体报道，澳大利亚国防部表示，因基德曼公司在绝密的武默拉（Woomera）导弹发射试验基地拥有地产，任何新买家购买基德曼的资产都须经过安全评估。
“近年来，来自中国的买家通过投资房地产引起澳洲民众的广泛关注。事实上，近年来澳大利亚的房价已经位列全球最贵的行业。在过去5年中，悉尼平均房价增幅超过了50%。澳大利亚舆论普遍认为，这是由于政府没能严格执行对国外投资者购买本地房产的限制，导致澳大利亚房地产市场价格飙升。”澳洲媒体人士托尼・泰勒对《中国经济周刊》记者表示。
他认为澳大利亚人民的反对情绪并非毫无根据，澳洲近年经济一般，一边是澳洲土著群体日子拮据;一边则是富豪高价出售地产给潜在的外国买家，国内对此的反弹情绪相当激烈，民族主义有所抬头。
海外并购是大势所趋
虽然《中国经济周刊》记者在采访过程中了解到，澳方认为目前舆论对中国买家来讲压力很大，再加上距离基德曼家族牧场几百公里的由美澳联合运作的松峡（Pine Gap）卫星测控站也可能使出售给中国买家的过程复杂化。
参与本次竞购的证大集团董事长助理兼品牌战略总监谈佳隆对《中国经济周刊》记者表示，“我们对竞标结果保持谨慎乐观，我们会尊重符合市场的各项规则。”谈佳隆透露，几个月前财团多方就有这样的规划，企业间也进行了多次沟通，并探讨过竞购成功后牧场的发展前景。未来，在快速消费品和食品方面，中国需要向全球进行采购以满足自身民众的需求。
谈佳隆助理补充说：“随着多个自贸协定的推进以及国家大力倡导走出去战略，中国企业加大海外投资已是大势所趋。”
房产法律论文范文第3篇
>> 分析土木工程结构设计中存在的问题及对策 土木工程结构设计中存在的问题及对策分析 土木工程结构设计存在的问题及设计措施 浅谈土木工程结构设计中存在的问题及对策 土木工程结构设计中存在的问题及对策 关于土木工程结构设计中存在的问题及对策 土木工程结构设计中的问题及对策分析 土木工程结构设计中的问题及解决方法分析 探讨土木工程结构设计存在问题及对策 关于土木工程结构设计中存在的问题与对策 土木工程结构设计中存在的问题与对策 土木工程结构设计安全问题分析及策略研究 土木工程结构设计安全问题及策略分析 试论土木工程建筑结构设计中存在的问题及改进 土木工程结构设计中的问题及对策研究 浅谈土木工程结构设计中的问题及建议 关于土木工程结构设计中的问题分析 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 经济法律 > 土木工程结构设计现状及存在的问题分析 土木工程结构设计现状及存在的问题分析 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘要：土木工程结构方面的设计是施工质量的保证，也是工程安全的基础，所以土木工程的结构设计在工程中是非常重要的，它贯穿于整个建筑环节，不仅关系着建筑水平的高低，还关系着人们生命财产的安全和国家基础事业的发展。本文主要分析了我国的土木工程结构设计在建筑中存在的问题，并提出相关的措施建议，为我国的建筑业能够更好的发展，出谋划策。
关键词：土木工程；结构设计；问题 中图分类号： TU8 文献标识码： A
引言
近年来，随着社会的发展，人们生活质量的提高，各类建筑拔地而起，推动了我国建筑业的蓬勃发展。但是，有些土木工程的结构设计存在着重大问题，导致建筑工程存在着重大安全隐患。一旦发生重大事故，必然会给国家带来严重的经济损失，也会给人们的生命财产造成严重的损失。因此，土木工程的结构设计中首先要考虑的就是土木工程的安全问题，在结构设计阶段，既要考虑土木工程的耐久性和经济实用性，更要考虑建筑的安全性。
一、土木工程结构设计存在的问题
1、结构设计牢固性差
工程的安全性水平的高低与土木工程的结构是否牢固有着直接关系。目前，在土木工程结构设计中，牢固性问差已成为工程结构质量的通病。尽管整体结构安全并不取决于局部结构的好坏，但是如果遇到地震、火灾或者爆炸事故，这些薄弱环节必将产生致命的影响，将是对结构的延性设计、冗余度设计的极大考验。例如在地基结构设计中，对于地质承载能力等情况没有考虑到位，在外力破坏下工程结构很难安然无恙。
2、承重柱和构造柱的区分问题
实际上，设计人员往往混淆了构造柱和承重柱的概念，将承重柱的设计方法直接套用到构造柱设计当中，这样错误使得建筑本身难以抵抗地震的震动强度，从而导致结构裂缝、沉降等，甚至引起建筑物倒塌。另外。为了方便分析承重柱受力，将其截面面积设计得太小。这样在外力的作用下，柱体和梁体就会出现开裂问题。
3、忽略环境影响因素
土木工程设计除了需要考虑安全性和耐久性问题，还需要综合温度、湿度、水土酸碱度、化学腐蚀等环境因素，但在实际的设计工作中，环境是经常被忽略的因素，而这些因素对混凝土和钢筋又具有很大的负面影响。既不利于工程结构的耐久性和安全性的保持，也存在很大的安全隐患。
二、加强土木工程结构设计的控制措施
1、增加结构的耐久性
我国土木工程的设计往往把重视不同荷载作用下工程的安全性和耐久性，而忽略了环境因素对土木工程的耐久性和安全性的影响，比如：湿度、温度、土和水的酸碱度、化学腐蚀等等因素。而这些因素恰恰是影响混凝土和钢筋使用寿命的主要因素。忽略了这些环境因素，对土木工程的耐久性和安全性造成影响，存在重大安全隐患。土木工程的结构设计完稿后，经过审核等没有问题之后，并不代表从此不再修改设计稿。在后续的施工过程中，设计人员和施工人员还要保持密切的联系，当施工中遇到问题、难题，应及时通知设计人员来核对图纸、解决问题、修改设计，否则，易造成重大事故的发生。
2、结构设计方案的确定
以某市的楼房土木工程的结构设计为例，结构设计方案的内容包括框架结构选择、基础布置、结构措施等，具体方案内容如下：框架结构由梁、柱构件组成，构件之间由节点进行连接，以承受竖向荷载和水平荷载的能力。如果是多层建筑，还要考虑水平风荷载的因素。另外，框架结构要选择由钢筋混凝土梁、柱等杆件刚接的体系，以满足抗震、承载等要求。基础布置需要考虑工程现场的地质条件、水文条件、施工条件等。如果层数比较少，意味着上部结构荷载力不大，可选择独立基础的基础形式。如果层数比较多，则要采用综合基础的基础形式。结构措施要根据土木工程的抗震设计规范要求，通过地震作用的计算，采取必要的抗震措施。譬如在同一个标高位置上，埋设同一结构单元的基础。或梁柱采用整体浇筑的方式，选择尺寸合适的配筋等构件。
3、内力组合的设计
内力组合是土木工程结构承载力抗震设计的要点，它要求在调整承载力抗震系数的基础上，组合框架梁的内力。
（1） 承载力抗震系数的调整
工程结构抗震设计要求材料强度的设计值应大于没有考虑抗震要求时的材料强度设计值。如果采用非抗震设计的材料强度设计值进行计算，则抗震设计需要对承载力抗震的系数进行调整。通过综合受弯梁、偏压柱、受剪等的系数调整，提高结构的承载能力。
（2）框架梁的内力组合
梁承载力的设计控制截面，通常采用梁端和跨中的方式。当地震作用组合的时候，除了要利用梁端的抗负弯矩和剪力设计进行界面的控制，还需要组合梁端的正弯矩。譬如土木工程结构在使用期间，很有可能同时遇到两种类型以上的可变荷载。为了减少结构的不利效应，可以控制可变荷载效应组合和永久荷载效应组合，分别取值1.2 和1.35 ； 而如果效用有利于结构设计，则效应取值为1.0 ，倾覆、漂移、滑移等取值为0.9。
（3）跨间弯矩计算
结构在恒载和活载作用下，可将近似取值跨间弯矩。并根据支座弯矩的调幅和平衡条件，计算得出相应荷载。其中，需要涉及到的计算因素有梁端左右的弯矩、竖向荷载、地震力组合等。
4、土木工程结构安全性设计
（1）规范行业标准
我国的建筑业随着世贸组织的进程取得快速的发展。土木工程的安全性受到高度的重视。我国也制定了很多相关的条文条例，强制性的执行这些规范。从设计人员入手，设计人员要高度重视结构的安全问题，严格依照建筑设计的规定进行设计工作。从结构设计上杜绝建筑工程的安全问题，切实保障建筑总体的稳固性和安全性。施工单位在施工过程中，对于设计图纸中不满足规范要求的，要停止施工，把图纸交予开发商，进行解决。对于多次违反相关规定并且不予以改正的情况，要对该设计师和开发商给予一定的法律制裁，以免出现更为严重的安全问题。
（2）加强设计工作人员安全意识的培养
土木工程是一个关乎民生的工程，而设计工作人员是这个工程的设计者和创造者。设计工作人员必须明确工程结构设计的复杂性和高精确性。对于设计工作人员的要求很高，不单是具备深厚的建筑结构设计的理论和技能，还应具备严谨的工作思路，依据理论和经验相结合，进行完美的安全设计。在结构的设计过程中，设计师要严于律己，做到设计的每一步都准确无误，确定土质和地基情况。设计师要进行总结、反思，积累经验，设计师对建筑物抗震性能的重要性认识是必要的，保证质量第一，安全至上。
（3）钢材结构的设计策略
随着城市化进程的推进，人们对住房的刚需量增大。房产开发对地皮的需求与原有的地皮量造成了房产发展的矛盾。解决住房的刚需求只能向高空建筑设计发展，这也是一个有效的方法之一。高层建筑对结构的刚度要求较高。对于建筑结构的刚度的确定是由每层间的位移状况来监控的。就是对组成构件的刚度大小和界面大小增加刚度指标。
（4）地基结构设计策略
地基是整个建筑的基石，是每一个设计工作者最重视的工程结构设计，地基设计承担着后期设计工作的任务，也承担着整个建筑结构安全的责任，处于决定定位。在对地基的设计中，要对地基所处地块的地质情况、水位、温度、土层、施工条件以及建筑的功能等进行综合的考虑。一般设计师都是对本项目相邻建筑物的地下设施标高、位置要进行详细了解，保证地基的安全和施工质量水平。
结束语
土木工程结构的牢固性，将会直接影响到工程的安全性水平。当前我国诸多的土木工程结构设计还不够完善，在工程结构的耐久性以及安全性上的保持还存在一定的问题，这就有着较大的安全隐患。所以，我们应该依据国家的规范技术的要求，不断的使用较为先进的技术，并且不断提高安全设置的水准，制定土木工程结构设计的措施。
参考文献
[1]朱来庆,吴立娜.浅谈土木工程结构设计中存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2012.
[2]薛扬欣.土木工程结构设计安全问题分析及策略研究[J].建设科技,2012.
房产法律论文范文第4篇
关键词：精
>> 论精装修商品房的发展与利弊 精装修商品房的个性设计与环保优势 浅谈室内精装修与环保 关于商品住宅精装修的探讨 浅谈精装修楼盘装饰装修工程的管理 浅谈精装修楼盘的装饰装修施工管理 浅谈精装修住宅项目管理问题与措施 精装修住宅的发展趋势 精装修房产的发展优势 浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理 浅谈精装修的质量控制问题 浅谈精装修施工阶段土建的配合 浅谈住宅精装修工程的管理 浅谈精装修工程中线条的处理 浅谈精装修住宅的室内设计与施工 浅谈精装修下的室内给排水系统与排水技术 浅谈精装修成品住宅的室内设计与施工 浅谈住宅精装修工程施工中的组织与管理 论精装修交房的益与弊 精装修住宅存在的问题与对策研究 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 经济法律 > 浅谈精装修商品房的发展与利弊 浅谈精装修商品房的发展与利弊 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘要：本文分析了精装修商品房的发展历史及利弊，进一步提升住宅的品位, 为业主提供高质量的居住环境。
关键词：精装修；商品房
中图分类号：TU767文献标识码： A
一、精装修商品房的发展历史
在国外房地产市场, 住宅基本上全属成品的精装房, 而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房,并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成三个。
第一阶段：简单式拼凑。
1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟，发展商之间的竞争日益激烈，他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传，吸引更多的客户，精装修房应运而生。当时的精装修房只局限于样版房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用材料只求美观，质量却一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合眼球效应，根本不适合居住。
第二阶段：品牌化运作。
2001年至2006年，精装修开始真正走入人们的生活。在楼盘销售的时候，开发商都会对部分毛坯房进行精装修。其主要原因是当时装饰行业因为商品房的活跃而迎来了发展的春天，大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，部分怕麻烦的消费者更乐意选购带装修的商品房。由于考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高，开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。
第三阶段：精装修大众化。
2007年以来，楼价增长非常迅速，远远超过了一般消费者的承受能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房的确受到消费者的青睐。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是开发商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。
二、精装修商品房的利弊
1 、精装修商品房的优势
(1)省时省力。在精装修模式下，发展商把一些必要的装修先完成，业主在确保工程质量没有问题后付款，这相当于把装修的风险转嫁给开发商。消费者在购房后只要购买家具、窗帘、灯具等与已有的装修进行整体搭配就可以了，不用再为一些装修的细节而费神。由于精装修模式大大减少了以往装修过程中出现的各种纠纷，规范了装修过程，因此也受到了国家的重视与支持。
(2)成本降低。在精装修模式下，建楼、装修由开发商统一规划，一步到位，减少了很多中间环节，减少了投入。另外装修材料也是由开发商统一采购，能够以同样的价格选择更好的材料，这样就可以节省部分成本。据调查，业主买精装修房的费用要比买毛坯房再进行装修节省10%左右。消费者在购买精装修房所获得的利益还不仅仅体现在以上方面。首先，采用按揭贷款购买精装修房的购房者就可将住房款和装修款同时实现贷款, 业主不用像以往那样购房后还要准备大笔资金进行装修，压力大大减轻。此外精装修房真正实现买即住、即租即收益, 避免了毛坯房交房后在装修时期的空置率。如此一来，精装修房能在很大程度上提高其投资价值, 也给业主在个人资金应用上留有了更灵活的空间。
(3)设计整体、风格统一。精装修房使住宅设计与装修设计有机地结合, 进一步提升住宅的品位, 为业主提供高质量的居住环境。由于进行规模化住宅装修，发展商必定会委托有实力、有信誉的设计单位和设计师，进行各种住宅套型的精装修设计、多种多样的住宅装修“菜单”设计，而且还可以与建筑方及早取得沟通，将主体设计与装修设计有机衔接，从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。特别是在国家大力推行小户型住宅后，更需要充分利用每一寸空间，充分考虑房间的实用性，美观性。如此一来，规划系统，风格统一的精装修房必定会受到大部分客户的欢迎。(4)维护简单。以往的装修很多会做整体衣柜、墙柜等，这些装修都是与墙体融合的，一旦想更换或维修就十分麻烦，精装修由于是购买独立衣柜，电视柜，更换起来十分简单。
(5)绿色环保。旧有装修所有工序基本都是在物业内进行，一方面为周围居住者制造了严重的噪音问题，另一方面在房子内残留了大量有害的挥发物质，而业主一般是装修完不久就住进去的，对健康很不利。精装修模式中，基本的装修是在物业发售时就完成了，有足够时间使有害物质挥发;另外，选购精装修房的消费者也一般选择购置独立的家具，不像以往那样为物业“量身订做”，所购买的家具是在厂家生产的，并已经在仓库或者商场放了一段时间，买回来已经基本没有气味了，这样就把危害降到了最低。
2、 精装修商品房的弊端
(1)难以自由规划。在固有的装修模式中，房间格局的改动是装修中的“重头戏”。例如有些业主觉得房间太小，会把两个房间打通;一些业主会把厨房或者阳台的隔墙打掉，以获得更大的空间。而对于精装修房来说，进行格局的改动无异于进行二次装修，业主还没有入住就得对已有的装修进行破坏，无论从维护或者装修成本来说都是很不划算的，这也是一部分人不接受精装修的原因。
(2)缺乏个性。在精装修模式下，发展商都是对单位进行统一设计，统一购买材料。同一户型的装修基本一致，不同户型的装修也是大同小异。这种缺乏个性的装修对一些强调个人风格，注重生活品味的消费者就显得不那么合适。他们认为，家是自己的空间, 将就不得。还有的情况是一些业主要进行二次置业，他们不打算购置新的家具，这样他们就要考虑旧有的家具与新物业的装修风格是否搭配，由于精装修所能提供的选择有限，消费者往往很难挑选到匹配的装修，使他们对精装修房望而却步。
(3)缺乏选择空间。在传统的装修模式下，业主可以根据自己的喜好选用卫浴、橱柜、地砖、木材等装修材料。但在精装修模式下，这些材料都是由发展商统一购买安装的。部分消费者即使偏爱其它一些类型的材料或者对已有材料的质量存在怀疑，也不愿意花大力气进行材料的更换，这就大大压缩了消费者选择的空间。
(4)存在风险。发展商对装修进行一手包办是精装修的亮点，但同时也有可能成为污点。传统的装修模式下业主对装修进行全过程跟踪，虽然比较累，但是对于材料的价格质量，以及具体的施工都了如指掌，对于一些装修上的细节，例如五金、地板、墙面等施工都心里有数。一些施工队为了省事，在很多装修的细节上都不大注意。有些问题装修完工后是不会被察觉的，但以后可以能会逐渐浮现，例如墙皮脱落了、地板翘缝了、下水管漏水等，这些问题一旦出现，就需要进行全屋的维护以及翻新，令买家得不偿失。
三、总结
房产法律论文范文第5篇
摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造
>> 浅析房地产项目管理的问题及应对策略 分析房地产项目管理的问题及措施 房地产公司项目管理中存在的若干问题与对策分析 房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策分析 房地产项目现场施工管理的问题分析及对策 房地产项目招投标管理问题对策研究 浅析房地产开发项目工程管理问题及对策 房地产开发项目工程现场管理问题分析及对策研究 房地产项目管理模式及问题分析 房地产开发项目管理难点问题分析 浅析房地产项目成本管理 浅析房地产项目管理重点 房地产项目投资管理浅析 浅析房地产项目现场管理 浅析房地产项目工程管理 浅析加强房地产项目管理 浅析房地产开发项目成本管理的优化对策 浅析房地产建设的项目管理 浅析房地产工程项目的管理 浅析房地产企业对项目施工的管理 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 经济法律 > 浅析房地产项目管理的问题对策分析 浅析房地产项目管理的问题对策分析 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造价管理是一项技术性、专业性很强的工作，它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标、工程施工和竣工结算各阶段。房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。 关键词：项目管理 现状分析 问题探讨 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 一、房地产项目管理的现状分析 提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。 二、房地产项目管理存在的问题 1、项目方案确定的问题 项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工设计管理存在的问题 现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。 3、合同管理存在的问题 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：①不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。②签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。③合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。 三、项目管理的对策 以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理。 1、重视开发项目的市场定位和产品研究房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就要做到：首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。 2、做好品牌建设 企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。 3、加强合同管理工作。 ①一般来说，合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时，由于房地产项目工期紧迫，建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期，并由此限定投标工期，只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务，忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此，要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用。将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。 ②房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化。又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现。确保阶段性进度目标的顺利实现。 ③合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此。合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上．才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上，且延长的时间未超过总时差时，工期延期申请是不能获得批准的。此外，合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。 四、结束语 房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择好有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺利，实现进度目标就更有保障。
房产法律论文范文第6篇
>> 革命的余波回荡百年 百年革命“三封家书” 房车工业百年之旅 线缆工业，百年变迁 百年锐于千载:辛亥革命百年反思 辛亥革命――百年纪念与百年启示 百年豪瑞:践行“绿色革命” 百年辛亥:革命与理想之殇 《辛亥革命》 峥嵘岁月百年再现 辛亥革命首义百年之旅 辛亥革命百年回眸(上) 辛亥革命百年回眸(下) 工业设计百年经典(之四) 《百年上海民族工业品牌》 百年巨头合并 工业气体巨无霸诞生 工业设计百年经典(之一) 百年锐于千载:对于辛亥革命的百年反思 工业革命之谜 新工业革命 《新工业革命》 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 经济法律 > 用工业革命击败“百年衰退” 用工业革命击败“百年衰退” 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 克劳斯·施瓦布")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 在今年年初瑞士达沃斯论坛召开之际，施瓦布撰写了《第四次工业革命）一书
数字革命首当其冲
在施瓦布看来，第四次工业革命始于上世纪与本世纪之交，是在数字革命的基础上迅速发展起来的，而这一切主要得益于技术的不断创新和颠覆。他认为，其中最主要的因素缘于互联网的无所不在。同时，移动互联的发展、传感器技术的提升与成本的降低，以及人工智能的初露锋芒都促进了第四次工业革命的展开。
第三次工业革命以来，以计算机软硬件和网络为核心的数字技术早已不是新鲜事物。尽管第四次工业革命仍然离不开互联网，但是施瓦布认为并不能简单地将其定义为第三次工业革命的延续。他表示，眼下人类社会正在经历的这场革命具有明显的特性。
施瓦布表示，和前几次工业革命不同，本次革命呈现出指数级而非线性的发展速度，这是因为我们目前生活在一个高度互联、包罗万象的世界，而且新技术也在不断催生更新、更强大的技术。远远超过前三次工业革命的还有新兴技术和各领域创新成果传播的广度。作为第一次工业革命的标志，纺锤走出欧洲、走向世界用了将近120年。相比之下，互联网传到全世界各个角落只用了不到10年的时间。
诚如施瓦布所言，第四次工业革命建立在数字革命的基础之上，但是与第三次工业革命不同，数字技术正变得更为精深，一体化程度更高，这些技术的影响力将得到全面展现。以移动设备为例，如今，移动设备将地球上几十亿人口连接到了一起，具有史无前例的处理和存储能力，并为人们提供获取知识的途径，由此创造了无限可能性。
当然，第四次工业革命绝不仅限于智能互联的机器和系统，其内涵更为广泛。当前，从基因测序到纳米技术，从可再生能源到量子计算，各领域的技术突破风起云涌。这些技术之间的融合，以及它们横跨多个领域的互动，决定了第四次工业革命与前几次工业革命有着本质不同。
21个技术引爆点
2015年9月，世界经济论坛了一份报告，指出接下来10年内，将塑造出未来高度互联数字化世界的21个技术引爆点，施瓦布认为这些技术正是第四次工业革命的鲜明反映。
在书中，施瓦布着重介绍了一些可能带来变革的主要技术，包括无人驾驶交通工具、新兴材料、物联网、生物打印和基因编辑技术。在施瓦布看来，所有的新进展和新技术都有一个重要特点，即善于利用数字化和信息技术无所不在的力量。
新技术对商业的供给方和需求方都会造成冲击，而最大的受益者似乎还是消费者。第四次工业革命产生了一批新的产品、新服务，这些产品和服务可以在不产生任何额外成本的情况下，提高消费者的个人生活效率。互联网、智能手机和成千上万的应用软件让人类的生活变得更加轻松的同时，还提高了社会总体工作效率。
与之相对，更多的挑战主要落在了供应方身上，尤其是劳动和生产领域。施瓦布表示，过去几年间，在绝大部分发达国家以及中国等快速发展的经济体中，劳动力对国内生产总值的贡献比重都在大幅度下滑，这其中最主要的原因就是因为创新驱使企业用资本取代劳动力，导致生产设备相对价格出现下滑。
施瓦布着重指出了平台经济带来的改变。他指出，拥有一个将消费者汇集起来的平台远好于拥有基础资产。比如世界上最大的打车软件公司Uber本身并不拥有车辆;最受欢迎的媒体Facebook没有创造任何内容;最有价值的零售商阿里巴巴没有库存;最大的住宿供应商Airbnb没有房产。施瓦布表示，标准普尔指数成分股公司的平均寿命已经从约60年降至18年。如果老牌企业不想被第四次工业革命摧毁，它们就必须迅速接受它。“简而言之，它们必须不断创新。”
同时，施瓦布指出，技术的创新加剧了社会不平等。他表示，第四次工业革命的受益者是智力和实物资本提供者，比如创新者、投资人还有股东，而这也会同时造成工薪阶层和资本拥有者之间的贫富差距日益悬殊。
尽管如此，施瓦布仍然看好第四次工业革命的前景。比起这些隐忧，他更担心的是一些可能阻碍第四次工业革命完全发挥潜力的因素。施瓦布坦言，在第四次工业革命到来之际，我们需要反思现有的的经济、社会和政治体制。“目前各方面的领导力水平还不够，对正在发生的变化的认识也存在不足。尤其是在国家层面乃至国际层面，用于管理创新成果的传播、减缓颠覆性影响力所必需的制度性空间远远不足，甚至可以说是完全缺位。”
颠覆一定会来
如同此前三次工业革命一样，第四次工业革命将引发经济、社会和政治体制的多个领域的根本性变革。
按照目前一些专家学者的观点，第四次工业革命已经在对全球经济产生深远的影响。施瓦布认为，在如此广泛的社会变革前提下，所能想到的所有经济宏观变量都会受到一定程度的影响，其中两个最关键的方面是经济增长和就业。
尽管经济学家目前对第四次工业革命能否使经济增长加速莫衷一是，但是施瓦布表示他对此保持务实的乐观态度。
施瓦布表示，目前一些经济学家提出了“百年衰退”的可能性，认为全球经济未来一段时间都会处于停滞状态。导致全球增长放缓的原因有很多，其中包括两个重要因素，即人口结构变化和生产效率的止步不前。
目前老龄化已经成为全球性问题，并且对未来经济发展构成挑战。但是施瓦布认为，在第四次工业革命的背景下，技术的创新将使得未来人类过上更长寿、更健康、更积极的生活，在此背景下，社会必须重新思考工龄人口、退休和个人生活规划等问题。
面对目前数据显示全球生产效率下降的现象，施瓦布则表示，社会应该改变过去通过衡量投入和产出来评估生产效率的模式。他认为，在第四次工业革命中创造的新商品和服务，其投放的市场和传统市场已经大相径庭，许多新商品的边际成本趋于零，消费者剩余已经不再反映在总体销售额中，传统的统计方式已经无法反映真实的价值增长。
以此为例，施瓦布认为，第四次工业革命可以将20亿人尚未被满足的需求纳入全球经济，通过为世界各个角落的人和社区赋权，并将他们彼此连接，扩大对现有产品和服务的需求。
施瓦布表示，在第四次工业革命期间，经济的竞争规则已经发生了改变，国家和企业要保持竞争力，必须在各个方面处于创新前沿。
房产法律论文范文第7篇
摘 要: 信用卡作为一种全新的支付手段和信用工具, 已成为众多商业银行竞相推出的产品, 信用卡的发卡数量急剧扩张。随之而来
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘 要: 信用卡作为一种全新的支付手段和信用工具, 已成为众多商业银行竞相推出的产品, 信用卡的发卡数量急剧扩张。随之而来的问题是信用卡风险愈来愈高, 因此, 防范信用卡风险迫在眉睫。经营信用卡业务有高收益,同时伴随着高风险。如何有效防范和化解银行卡业务风险已成为各发卡机构共同探讨的问题。 关键词: 信用卡; 风险; 商业银行 中图分类号：TH693.4 文献标识码：A 文章编号： 信用卡业务是商业银行一项高风险、高收益的新兴业务。随着信用卡业务在我国的迅猛发展，其诸多问题与风险也逐渐暴露出来，其危害性大、涉及面广，而且风险发生的频率越高，造成的损失也越大。因此，商业银行必须重视信用卡业务风险，并对信用卡业务风险进行有效的控制与管理。 二、我国信用卡业务现存的主要风险 信用卡业务的风险, 一般是指信用卡在使用过程中所出现发卡机构、持卡人和特约单位所遭受的非正常的经济损失的可能性, 它贯穿于信用卡的使用, 支付的各个环节, 并涉及发卡机构、持卡人和特约商户等诸多方面。信用卡业务本身所独有的无担保循环信贷的产品特性、透支贷款实际发生的非计划性、无固定场所、授信个体多、单笔金额小等特点, 决定了它是一种风险程度较高的银行业务; 然而信用卡相对较高的透支利率, 又使其能够产生远高于其他银行业务的丰厚收入。面对这种所谓“ 高风险、高回报”的产品特性, 银行是否具有平衡其风险与收益的能力将成为能否竞争制胜的关键。 (一) 持卡人的信用道德风险 持卡人的恶意透支或由于个人经济原因无力还款所产生的信用风险。持卡人品质不好故意不还款; 或持卡人迁址、工作调动、迁移外地等不事先通知发卡银行, 不告之新的地址至使发卡银行与持卡人联系中断, 无法找到本人。随着社会公众对金融意识的提高, 持卡人数量将大量增加, 风险发生的可能性就加大。如持卡人因公司破产、下岗、失业、其他意外事故等原因造成经济状况恶化, 导致无力偿还欠款, 从而造成发卡银行的损失。 (二) 不法分子冒用、欺诈风险 不法分子利用偷盗、拾得或其他方式获得信用卡后, 通过模仿持卡人的签名、伪造身份证等手段、冒充持卡人进行欺诈性消费或取现, 然后逃之夭夭, 给持卡人、商家和发卡行遭受损失。冒用信用卡有三种情形: 一是到特约商户购物消费, 或者获得持卡人密码, 在POS 机上刷卡消费; 或者提供假身份证, 模仿持卡人签名, 购物消费。二是获得持卡人密码在自动柜员机(ATM) 上取现。三是到银行储蓄网点凭获知的持卡人密码及获得持卡人身份证( 前提是冒用者与原持卡人年龄和相貌相近) , 通过侥幸心理行骗过关。冒用信用卡, 这类风险在信用卡风险中占有较大比例。“信用卡透支实质上是发卡行发放的一种贷款, 但是与其他贷款不同, 它一般是在支付结算与授权过程中形成和发现的”。信用卡透支可分为善意透支与恶意透支。善意透支是正常透支, 一般不会有太大的风险。恶意透支是指持卡人以非法占有为目的, 超过规定限额或规定期限, 并经发卡行催收无效的透支行为。恶意透支造成的损失直接构成信用卡业务成本。如: 先挂失, 然后在极短时间大量使用挂失卡。一些持卡人装信用卡丢失, 即到商业银行办理挂失手续, 利用办理挂失手续到商业银行止付这一很短时间差, 大量透支使用, 而银行误以为是窃取信用卡者透支, 从而给商业银行带来巨大损失。 (三) 特约商户的道德风险、操作风险 特约商户的道德风险是指特约商户与持卡人联合进行虚假交易、帮助持卡人进行恶意透支骗取银行资金的道德风险。特约商户的操作风险是指, 由于特约商户的财会人员或前台服务人员没有严格按照信用卡业务操作规程办理或由于一时疏忽而造成的风险。如服务人员接受了已被止付的信用卡。或填写大小写数字时, 没有填大写金额, 没有经办人签字或盖章, 使居心不良的人可涂改小写金额, 而无法追究责任。由于部分案件是由于发卡机构的风险控制不严造成的, 人行和银监会要求发卡机构对信用卡申请人进行严格的身份核定和信用审查; 要慎重选择发卡营销外包服务商, 并严格管理与发卡营销外包服务商之间的外包关系, 明确双方责权利。 (四) 银行内部风险 商业银行内部工作人员往往会利用职权在内部作案。银行内部人员对本部门的业务操作相当熟悉, 对业务操作过程中的漏洞看得更为清楚, 而银行又无有效的监督机制, 有人便会铤而走险。如擅自打制信用卡或盗窃、代领已打制好的信用卡, 冒充持卡人提取现金或进行消费的行为; 或擅自超越权限, 套取大额现金; 更改持卡客户电脑资料、存款帐户余额, 非法提取持卡人存款; 人为造成止付名单发放延误或授权信息传递不及时、不保密的风险, 有些发卡行内部人员同社会上不法分子相互勾结共同作案。 (五) 技术风险 在技术协作中, 协作方可能获取ATM 机具、传输加密技术, 导致加密技术泄露; 私营企业的技术服务人员变动频繁, 经营具有不稳定性, 给银行业务稳定发展留下隐患; 磁卡银行卡具有易于涂改和仿制的固有弊端, 当前广泛使用的打卡机、磁条读写器等都可进行磁条读写修改, 制作假卡比较容易。同时, 发卡行内部网络在受理银行卡业务时, 便成为开放式网络, 接受攻击的渠道较多; 发卡行对内部网络的访问控制不严格, 部分口令设置过于简单; 放火墙及入侵检测系统设备配备不完善, 给银行网络安全造成威胁。 三、商业银行加强信用卡业务风险管理的若干建议 随着我国商业银行信用卡业务规模的不断扩大，信用卡业务在我国的迅速发展，信用卡风险也日益显现。如何加强对信用卡业务风险的管理就显得尤为重要， 并且已经成为政府及各发卡银行高度重视的问题。 （一）建立一套适合国情的个人信用制度体系 虽然，目前我国发卡银行可以通过对个人征信系统的查询，了解个人信用情况，但是由于部门分割、信息共享机制缺乏，难以实现对户籍、职业、税务等重要信息的整合利用。所以，政府应积极组织、协调各相关部门，充分利用已建立的人民银行征信系统，把个人纳税、房产等重要信息纳入系统。同时，为了加大力度防范信用卡业务风险，要加强中央银行与商业银行之间的交流合作，建立信用卡持卡人黑名单共享、信息查询和查询取证机制。总之，要建立一套符合我国国情的个人信用调查和评估制度，构筑所有发卡银行可以共享的高效率运行的信息平台。 （二）修订和建立相关的法律法规 我国的信用卡风险管理是一项庞大的系统工程，必须要有各有关部门、中央银行、发卡银行等机构的合作与协调配合，要有健全、完备的法律支持。目前，首先应修订《银行卡业务管理办法》，修订后的新法必须能对信用卡的现状和发展趋势进行兼顾，能更多地考虑保护社会公共利益，保护消费者权益，对各方利益都能给予维护，监管漏洞能得到弥补，从而使信用卡业务风险的防范与控制有法可依。此外，为了调整各类消费信贷业务中的有关法律关系，应有针对性地制定能与现行法律法规衔接的专门性法律，以严格规范信用卡业务风险管理。 （三）中央银行应对透支利率给予适当的调整 中央银行对信用卡的透支利率应逐步放松管制，并在一定范围内浮动。目前可考虑适当降低透支利率。因为，透支利率的降低，能促进信用卡持卡人用卡消费，推动我国消费市场的发展，这对拉动内需将发挥极大的作用，以此鼓励持卡人正常持卡消费、善意透支， 使持卡人养成良好的用卡消费习惯。此外，对恶意透支等信用卡违法行为应给予严惩，提高违约成本。 （四）完善授信政策 选择适合发展信用卡业务的目标客户群是发卡银行控制信用卡业务风险的有效措施之一。目前各发卡银行已有的客户群是发卡银行信用卡客户的主要来源，而客户在选择发卡银行时也大多选择有业务往来的发卡银行申请办理信用卡。但随着信用卡市场的快速发展，市场空间不断扩大，客户的选择性也较大，发卡银行只能根据自身的综合优势和以往客户的素质有针对性地锁定信用卡产品的目标客户，才能留住客源占有市场份额。 （五）建立先进、有效的风险预警系统 建立先进的信用卡风险预警系统是发卡银行有效进行信用卡业务风险管理的重要手段。各发卡银行建立一套健全、完备的风险预警系统，加大对持卡人的监测力度， 除了实时跟踪持卡人的交易行为外，还必须做到及时跟踪开卡后不断取现甚至频繁交易的异常动向。此外，为了能及时并在最小范围内对信用卡风险案件进行处理，还应建立风险案件预警，以避免信用卡风险的不断蔓延， 将风险引发的损失最小化。 （六）制定相应的风险管理策略 针对目前信用卡发卡规模不断增大、而信用卡业务风险也在不断上升的情况，各发卡银行应该制定切合实际的、有效的风险管理策略。应充分认识到风险最小化不是信用卡业务风险管理的目标，而应该是可接受的风险级别下的收益最大化。此外，发卡规模应考虑发卡行的经营管理水平、风险控制能力以及市场情况、客户状况等综合情况。通过制定合理的信用风险管理策略，并能根据不断变化的市场情况进行及时适当的调整， 把风险控制贯穿于信用卡产品设计、授信政策、审批发卡、交易监控、催收以及客户服务的全过程，使信用卡业务收益能完全覆盖风险损失，并能实现盈利空间最大化。 通过上面对信用卡风险管理经济分析, 我们可以看出, 信用卡风险管理部门应该重视风险的事前预防、事中监控与分析以及事后坏账处理, 制定严密的风险管理规章制度; 应重视对业务人员及特约商户的培训工作, 尤其要加强发卡机构内部的管理。总之, 在信用卡业务风险管理中既要考虑保证业务的合理拓展, 又要能够有效的规避各种风险。要保证信用卡业务实现利润最大化, 尽量合理降低成本, 保持我国信用卡业务发展的良性循环。 参考文献： （1） 戴金春. 透视我国信用卡[ N] . 金融时报, 2009- 04- 12. （2） 方耀祺.中国商业银行信用风险管理研究[J].暨南大学学报，2010， （3） 朱中南.信用卡业务操作风险的管理与控制.中国信用卡，2005；(7)
房产法律论文范文第8篇
主题词；商品房认购书，预约款，定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主
要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。
（三）具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同，不能把买卖合同的生效条件误认为是商品房认购书的生效要件，不应要求签订商品房认购书时就符合商品房预售条件。无论双方是否在取得预售许可后再签订正式购房合同，或者在之前取得预售许可证与否，均不应影响商品房认购书的效力。如果只是签订内
部商品房认购书，并不实际支付购房款，不会因没有取得预售许可证导致预约无效。
在实践中，内部认购的目的通常是为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用地许可证后，就向资金拥有人发出较低价格的认购，认购人实际支付部分房款，在开发商以较高价格正式开盘后，开发商再利用购房人交付的购房款支付按照开盘价计算的房款，认购人取得认购价和开盘价之间的差价。笔者认为，这是一种规避法定商品房销售条件的行为，是无效的。但应当澄清的是，这种认购实际上并不是预约性质，而是非法买卖的性质，应当称为内部销售为妥。这种合同的无效并不是认购预约的无效，而是非法买卖的无效。
四、预约款
（一）预约款是否就是定金
商品房认购书中最核心的条款，除了约定了双方的订约义务以外，就是关于预约款的约定。那么，预约款的法律性质是什么呢？预约款是否就是定金？
笔者认为，预约款并不一定就是定金。担保法解释第118条规定，如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。如果双方对于预约款的性质没有做出明确的约定，则不能当然推定预约款就是定金。也就是说，如果商品房认购书没有约定预约款的性质就是定金，也没有约定准买受人不在约定的将来时间洽谈时预约款不退，开发商是没有权利扣留预约款的。
（二）约定了预约款不退条款的预约款是否就是定金
大家知道，定金合同的内容包括两个方面，一个方面是给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这两个方面共同构成了定金作为债权担保的效力。如果商品房认购书约定了准买受人不来洽谈时无权要求返还预约款，就应当推定出卖人默示承诺不履行洽谈义务时双倍返还预约款，此时应认定其性质为定金。因为商品房认购书是双务合同，在准买受人在负有洽谈义务的同时，开发商也负有洽谈义务。如果不在法律上做出这种推定，开发商违约拒绝洽谈购房合同时，就无需与准买受人拒绝洽谈时失去同样数量的金额，这种条款是不公平的。
（三）预约款能否作为开发商保留房屋的对价
有种意见认为，商品房认购书约定了开发商的单方扣款权时，可以把预约款视为开发商保留在此期间内的对价，所以不存在不公平的问题。开发商洽谈商品房认购书后，产生了不再向第三人出售该房屋的义务，也产生了按照商品房认购书约定的条件签定购房合同的义务。也就是说，开发商为此会影响其尽快出售房屋的目的。因此，如果准买受人无故不来洽谈，无论商品房认购书是否约定开发商此时是否有权扣收预约款，开发商都有权扣收预约款，以作补偿。至于如果因为开发商的违约行为，导致准买受人受有损害，准买受人完全可以要求开发商另行赔偿。定金作用是担保债权的履行，既不以发生损害为前提，也不以损害赔偿为目的。因此，此时无需将预约款视为定金。
笔者不同意这种观点。我国实践中的预约款并不具有对价的性质。对价，是英美合同法上的理论。在英美合同法上，存有这样一种土地购买合同。准买受人向土地出卖人缴纳一小笔款项，土地出卖人允诺在将来以确定的价格将土地出卖给准买受人。在这个合同下，准买受人享有订约的权利，出卖人允诺将该土地出卖给准买受人。这样的允诺是可以强制执行的。如果出卖人不履行允诺，法律可以要求其强制出卖。
这种情况看起来似乎与预约款性质相似，其实不然。首先，英国的土地保留对价支付后，就已经归土地出卖人所有了，不存在退还的问题，因此说它具有对价的性质。而准买受人从未明示这笔钱从此就归开发商所有，也就不具备对价的性质。
其次，因为土地出卖合同的内容比较简单，所以在支付土地保留金时，土地合同的内容已经确定了。所以土地保留对价有着类似于史尚宽先生所言的预约的性质。如果土地出卖人不履行出卖土地的承诺，准买受人是有权请求法院强制土地出卖人履行买卖合同的。也就是说，这样的约定，可以视为一种类似于附期限的买卖合同了。而在大多数情况下，签订商品房认购书也不具备购房合同的主要内容，是不能强制履行的。
至于无需双倍返还，可以另行索赔的观点，笔者认为，这种观点是不恰当的。因为商品房认购书保证的主要是洽谈购房合同的可得利益，准买受人虽然享有要求损害赔偿的权利，但通常难以举证其受到的损失。特别是由于正式购房合同还没有签订，其支付预约款期待的可得利益难以得到保障，而仅能追究开发商的缔约过失责任。而定金却具有担保债权履行的作用，主张双倍返还无需主合同的成立，是比较公平也比较容易实现的。
因此，商品房认购书中的预约款不是一种对价，而是一种担保。如果没有约定预约款不退条款，可以视为类同于酒席订金。
（四作为定金的预约款
如果商品房认购书约定或可以认定预约款的性质是购房定金，那么，预约款是什么类型的定金？
笔者认为，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款是立约定金。如果约定了解约权，具有解约定金的性质。
《担保法司法解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本条解释认为预约款是作为订立主合同的担保，显然认为购房定金是立约定金。
笔者不同意这种观点。根据民法理论，立约定金的法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。这显然不符合预约款的特点。前文已述，作为定金的预约款并不是担保购房合同的订立的，而是担保双方履行洽谈义务的，只要双方履行了洽谈义务，即使最终没有达成购房合同，也不能适用定金罚则。该条解释也承认，只有在拒绝订立主合同时，才能适用定金罚则。而拒绝订立主合同的前提是主合同的内容已经确定。因此，在商品房认购书不具备购房合同主要内容的一般情况下，作为定金的预约款是违约定金。
如果在商品房认购书具备了购房合同的主要内容，作为定金的预约款的性质应该是立约定金。此时，双方的义务已经不是洽谈订约，而是订约，作为定金的预约款所担保的就是双方的订约，相对于购房合同来说就是立约定金。但应当注意的是，相对于商品房认购书来说，它仍然是违约定金。
还有一种意见认为，购房定金具有解约定金的性质。也就是说，准买受人有权以放弃预约款为代价解除认购，开发商也有权以双倍返还预约款为代价解除认购，双方除此之外无需对解约行为在承担其他责任。
笔者认为，预约款并非解约定金。解约定金是订约人为保留解除权交付的定金。各国关于解约定金的规定各不相同。在罗马法，定金除当事人另有订定外，没有解除权保留之效力。德民336条2项规定，如无其他规定，定金不视为解约金。法国和日本民法规定了解约定金，解约定金为定金之通常性质。也就是说，只有法律做出了明确规定的情况下，解约权才能视为定金的通常性质。我国的法律没有这样的规定。我国《担保法司法解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”也就是说，合同必须对这种解约权做出明确的约定，否则解约权不是定金的通常性质。
如果商品房认购书中明确约定，交付预约款的一方可以按照合同的约定以丧失预约款为代价而解除主合同，收受预约款的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，这种约定是有效的。此时，如果当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。此时，应允许合同解除，并裁判当事人以承担定金处罚代替履行合同。
五、违反商品房认购书义务的法律责任
经过了前文的讨论，就可以确定违反商品房认购书义务的违约责任了。
首先，有定金条款的适用前文关于定金的讨论。
除此之外，还有一个是否可以要求强制履行和损害赔偿的问题。笔者认为，如果商品房认购书具备了购房合同的主要内容，准买受人可以向法院申请强制开发商按照认购书的内容将房屋出卖给
自己。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”商品房解释第五条的不足之处在于，当认购书具备了购房合同的主要内容时，就应当是可以强制执行的了，不需要开发商实际收受了购房款的条件。
如果商品房认购书不具备购房合同的主要内容，则准买受人无权强制开发商将房屋出卖给自己。英国合约法上，认为这是不完全的协议。虽然双方当事人可在要约和承诺的必要条件已经相一致的意义上达成协议，但不存在合同，因为协议的条款是不固定的。除非合同的所有具体条款都是相一致的，他们之间就不会存在有约束力的合同（指购房合同）。
当然，无论商品房认购书是否具备购房合同的主要内容，均不影响守约方要求违约方赔偿损害的权利。如果一方拒绝洽谈，自然要承担缔约过失责任；如果双方已经洽谈，并已经洽谈好条款，一方却拒绝与另一方订约，另一方有权要求强制购买，在开发商无法履约时，可以要求其赔偿可得利益损失。
结语
由于现有法律缺乏相应规定，商品房认购书在实践中产生了很多问题。有种意见甚至认为，应当废除商品房认购书，将商品房认购书一律认定无效，预约款退还。笔者则认为，这种观点有违意思自治的合同法原则，是不可取的。通过商品房认购书，可以确定买卖双方洽谈订约的义务，又避免了买房人草率签约，是一种设计精巧的利益平衡制度。只要通过设立法律制度，合理的平衡买卖双方的利益，商品房认购书是可以在房地产交易中好的作用的。
参考书目：
1、《债法总论》 史尚宽著 中国政法大学出版社 2000年。
2、《英国合同法》 何宝玉著 中国政法大学出版社 1999年。
3、《论合同漏洞的填补》 王利明 中国法学网。个人网络文集。
4、《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 韩延彬 《人民司法》 2003年第6期。
5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的理解与适用》 李国光等主编 2000年。
6、《浅析商品房销售中的认购书》 谭蓉
7、《简析定金罚则在房产买卖纠纷适用中的有关问题》 张玉琴 郑州法院网（）
8、《商品房买卖中的定金问题》 高原 法律图书馆网（）法律论文资料库。
房产法律论文范文第9篇
搭陌生人的车、住进陌生人的家、将宠物寄养给陌生人、去陌生人家吃饭……四年前，当以
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搭陌生人的车、住进陌生人的家、将宠物寄养给陌生人、去陌生人家吃饭……四年前，当以Uber为代表的共享出行以迅雷不及掩耳之势席卷全球，收割信徒的时候，你不会意识到它将如此深刻地改变我们的生活。
闲置资源、高效供需配置、只使用而不占用――这一模式让每一个个体更容易通过自身闲置的有形及无形资源创造价值，获得收益。
这无疑是一场自下而上推动着的经济制度变革，改变了传统商业模式，进而提升经济运行效率。预计到2025年，全球共享经济的市场规模将达到3 350亿美元。而目前中国参与共享经济活动总人数，已经超过5亿人。
更重要的是，这不仅仅是更有效率的经济模式，其影响远超经济层面，冲击着比经济模式更加稳定的、经年不变的社会观念。
共享，这种让渡权利的行为，将对传统经济带来多大的变革？在占有观念极为强烈、信任机制较为薄弱的中国，共享经济将会结出什么样的果实？根深蒂固的所有权观念将受到多大的冲击？
每个人都将是这个慷慨时代的设计者和参与者。 ` 前线直击
共享经济蓝皮书
经济、社会文化以及环境可持续发展的要求都是共享经济产生的原动力。
通往独角兽之路
据腾讯研究院调研，2015年，中国共享经济的市场规模已达1 644亿美元，占GDP的1.59%。预计未来五年里，中国共享经济年均增长幅度高达40%，2020年占GDP比重将达到10%。未来十年中国共享经济领域有望出现5～10家巨无霸平台型企业。堪称“爆炸式突进”。
这与中国国情高度相关。中国庞大的人口规模决定了共享经济无与伦比的市场体量。此外，城镇化进程对城市现有服务承载能力的扩充需求，老龄化社会产生的大量闲置资源，以及中国消费者对互联网消费方式的适应，都预示着共享经济大有可为。
从数据上看，共享经济已经成为孕育独角兽企业的最佳摇篮―另一个则是硬件领域。
共享型企业容易形成竞争壁垒，并且成长速度大大高于其他初创企业。截至2016年3月，国内估值超过10亿美元的企业达到16家。他们是P2P领域的陆金所、有利网、信而富；出行领域的滴滴、Uber中国、神州专车；自媒体领域的今日头条、唱吧；专业/个人服务领域的猪八戒网；医疗领域的挂号网、好大夫在线；租房领域的途家网、魔方公寓；教育领域的沪江网、VIPABC；物流领域的达达配送。此外，还有30多家准独角兽企业，如人人贷、河狸家美甲、春雨医生等。
据统计，共享经济席卷国内10大主流行业，超过32个子领域。我们大致可以认为共享经济已经渗透到经济生活几乎全部场景。实物、技能、时间都可以通过连接达成共享，实现更多效益。
存量供给VS增量市场
刚刚结束的两会上，共享经济被写进政府工作报告，成为供给侧改革的重要助力元素。显而易见，共享经济通过对存量资源的盘活整合激发经济效益―在企业层面体现为闲置库存和闲置产能，在个人层面则表现为闲置资金、物品和认知盈余―一方面提高了资源利用率和配置效率，另一方面大大提升了社会总供给量，完全颠覆过去“不断增加新投入进而刺激经济增长”的传统思路。
但有一种普遍的担心是，共享经济粉碎了原有的生产关系，是传统行业最大的敌人。比如以Uber为代表的打车软件，就将全球的出租车和租车行业拖入了新一轮竞争格局。
事实上，如果从消费一端考量其优越性，共享经济为消费者提供便利与更多选择。Airbnb在旧金山的一项调查显示，房屋分享带来了14%的新客户；在日本的一项调查表明，独特的旅游体验让游客会有重复旅游的欲望，28%的游客表示如果没有房屋分享，将会缩短在当地的停留时间。
无限的社会存量供给有助于降低社会价格总水平，提升消费者的实际购买力。与此同时，通过个人端的非标产品供给，扩大消费者可选择空间，也会培育新的消费增长点。换句话说，共享经济是一个挖掘用户更多增量需求的蓝海。
传统行业革新逻辑
以滴滴出行、小猪短租为代表的中国本土企业正在全面推动共享经济在中国的发展。BAT三巨头也在这一领域抢得先手，涉足出行共享、二手、专业/个人服务、教育、P2P网贷、自媒体和众包物流诸多领域。
为避免在未来的竞争中被边缘化，一些传统企业其实已在共享经济中寻求突破方向。
第一种方式是以租代售。比如通用汽车，成立全资子公司Maven，探索如何利用其数以亿计的车主推出分享服务。在房地产领域，SOHO中国推出共享办公SOHO3Q，万科推出长租公寓“万科驿”。
第二种方式是利用社会化众包或众筹。3W咖啡通过众筹模式筹集股东会员，提供了新的募资方式；微软则通过Gigwalk任务众包平台召集了35个城市10万人，为它提供商户和餐馆的3D全景图。在海尔，送货计划在自有平台上公开展示，拥有车辆的司机均可以竞标物流订单，使物流成本降低、效率更高。
当然，最简单粗暴的方式就是投资。如凯悦酒店集团参与Onefinestay4 000万美元融资，进入闲置豪宅租赁领域；宝马集团投资共享停车初创公司JustPark，已是全球共享停车领域的龙头老大。
客观评价，共享经济并非洪水猛兽―它能让我们所有人变得更好。 变量考察
中国式陷阱
完全照搬Airbnb模式的“爱日租”，2013年年底烧掉两千万美元融资后倒闭。征信不足，个人房源不愿意让陌生人短租，成为其诉说失败故事的关键。而这一诚信问题，在之后诸多共享经济模型遭遇“中国式失败”中被反复提及。
2015年夏天，伴随大量网络租车之后将车辆倒卖、损伤和违约的新闻，共享租车模式在国内大面积失败。某共享租车企业数据称，基于风险考虑，即便是在北京和上海等一线城市，也仅有17%的车主愿意分享自己的车辆。
技术上，共享租车可以在合约车辆中安装安全硬件和定位工具，设置各种电子围栏来预防车辆被盗。各种短租房和网贷也可以通过绑定来自官方和民间的信用大数据系统来预防欺诈。但这一问题可放大至―
为什么同样做共享，国内更依赖B端？为什么同样做共享，出行就是比空间走得顺利？为什么同样是出行解决方案，滴滴出行一骑绝尘，货运App却一直不温不火？
在美国，个人征信系统完善到只要将个人社安号输入全国联网的电脑系统，便可查询到个人所有背景资料和信用记录，包括年龄、教育背景、工作经历、水电费缴纳、个人所得税缴纳，以及与银行、保险等金融机构打交道的记录。
而在中国，“每年一度的春运，短短40天内出行人数达到20亿人次的天量，连公安局都不能摸清流动人口的底细，我怎么知道共享对象是什么情况？”
信任是价值的放大器
扩大共享的范畴，纳入更多的信息源头和参与者，能否补上诚信短板？
在中国，个人征信远落后于企业征信。与拥有个人征信牌照的机构（如芝麻信用）合作共享，会比平台方自身为消费者画像、搭建黑白名单更为准确。
同理，我们所有的资产并不是完全在无保护状态下。
出行共享的另一个想象空间在于空闲车位的共享。普通上班族上班时间闲置车位与下班后停放车辆的时间比约为10：12，即对于车主而言约有42%的车位费是浪费的，对于车位管理方―物业公司而言，这42%的时间所获取的额外收益则是不固定的。假如把管理方作为参与者纳入共享体验，享受收益的同时承担一定安保责任，是否在一定程度上有助于提升体验的安全性和效率？
再比如，政府也可以是共享参与者。公共巴士的线路规划可能好几年才调整一次，发车频率和单车调度更多出于经验操作。此时互联网公司基于App的位置信息却能发挥巨大的威力。若互联网公司将数据共享给政府，以政府信用背书，与公共巴士共同参与优化路线、提供调度建议、获取一定补贴，甚至共同合作设计公共交通出行方案和运营公共交通事业，是否利基空间更大？
互联网口碑法则
实际上，Uber、Airbnb发展早期，也都出现过类似诚信问题，以及与之相关的服务质量良莠不齐问题。反过来说，你质量控制得不够好，可能是因为你规模不够大。
除了长尾状态的超级多元选择和“去中心化”带来的低价优势外，共享经济真正对用户产生强烈消费刺激的核心，还有将过去依靠熟人口碑传播，变成可以依靠海量陌生人“打差评”模式来做购物选择。
国外的普遍做法是依靠Web声誉工具。如Yelp、Amazon 和 Netflix，引入同侪评审，通过同行间相互评议，剔除不完善或者不规范服务，以获得更好的用户体验。Airbnb等共享网站就能够利用这种已经存在的生态系统。
群众的眼睛是雪亮的这一规律，才是筛选出优质商品和服务的最终标准，也是互联网时代口碑的原生法则。尽管依然可以通过刷好评来获得初期口碑，但在庞大规模的平台之下，面对随着真实消费而出现的评价和哪怕以个位数计算的差评，都可以让低劣服务最终变成一锤子买卖。
规模平台，让规则最终在用户的聚沙成塔下自然成型。 无组织的组织力量
“互联网平台+海量个人”正在成为共享经济时代，一种全新的、显著的组织景观。
被拆除的篱笆
凭爱好、兴趣，快速聚散，展开分享、合作乃至集体行动，在共享经济时代，一个有效、简单的平台就足以激发个人创造力，让其利益最大化。
今天，你可能既是Uber司机和Airbnb房东，又是Instacarter买手和Taskbabbit达人。未来，全职工作将不再是一个人的身份标签，或者唯一的收入来源。通过共享经济平台，人们可以灵活地交换时间、技能和物品，找到最适合自己的生活方式，甚至还可以从中交到不同圈子的朋友，获得新的技能和职业机会。我们发挥自我能力和实现自我价值的方式，和过去大不一样。
进一步说，个体将被解脱，人性将被解放，新的社会文明或许正以此为契机开始形成。
而在商业层面，当共享经济改变全职就业范式，每个人都可以成为自由职业者和兼职创造者的混合体。个人将成为最有影响力的合作者。这意味着共享经济提供的是个性化服务。从这个层面来说，非标领域更适合发展共享经济。这些共享型平台看似有组织、无纪律，但又可以随时产生聚变与裂变效应，发挥巨大效能。
谁还需要传统公司？
马化腾做了一个大胆畅想：把“生产力云化”，个人都把自己的能力放到互联网的云端，谁需要这个能力就可以去购买。
此时你会发现一个活生生的问题：那些“传统公司”还有存在价值吗？
共享经济下，个人与企业之间的界限被打破，企业需要重新界定自己的边界、职权。比如什么可以共享，创造溢出效应，创造更大的价值；什么不能共享，逐步打造和专注自己的核心业务。这样一来，对于企业而言，有些服务会外包，有些服务会引进。
跨越企业边界的大规模协作成为可能。如服务众包平台猪八戒网，其平台上整合了诸如Logo设计、包装设计、网站建设、营销推广等一系列需求。而这些需求对于一般企业来讲，属于边际业务，很难产生溢出效应。释放此类业务类型，不仅可以降低企业成本，更可以专注于核心业务，打造企业硬性边界。
实际上，共享经济和众筹、众包、协同消费都有一定重合度。在此基础上，未来组织和个人将建立新合作关系。传统经济体中，公司拥有资源和资产，也拥有绝对权力，掌握价值分配关系。而共享经济中资源所有权在分散的个体中。个人对资源的利用具有决定权，将极大改变权力体系。我们甚至可以说，是员工使用了组织的公共服务，而不是公司雇用了员工。
市场消灭监管
来自Airbnb的数据显示，该网站大部分出租者是工薪阶层，他们将自家的主卧空出来临时租给旅行者，频率大概在66天/年。这项业务每年为美国中产阶级家庭带来约7 350美元的额外收入，可将中产阶级家庭的年收入提高14%。
今年美国大选期间，候选人希拉里・克林顿以“零工经济”来泛指共享经济模式。调查发现，2002～2014年，美国从事零工经济的人口增长了8.8%～14.4%。相较之下，同期美国总体就业仅增长了7.2%。其中，交通共享行业为美国作出了5.19亿美元的贡献，创造了22 000个就业岗位。其结论是，虽然共享经济还处于早期阶段，但它将成为21世纪美国经济的重要增长点。
甚至还有一种观点认为，共享经济能消灭政府监管。随着共享型企业建立起具有影响力的顾客评价体系，市场本身将加强对不良行动者和诈骗的整顿和淘汰。美国默卡图斯中心的高级研究员亚当・蒂雷尔说，通过让顾客获得有关卖家的信息，这类系统“将可能补充、甚至取代相当一部分监管”。
如果信用体系开始取代监管，这将是一种巨大的经济变革。 平台改革三重门
共享经济的内循环，本质上是商品或服务的需求方、平台和供给方，三位一体的有机流动。
轻平台不等于轻模式
全球最大的出租车公司Uber没有一辆出租车；全球最大的住宿服务提供商 Airbnb没有任何房产；全球最热门的媒体所有者Facebook 没有一个内容制作人……
共享平台的本质是服务，本身并不会在前端过度介入产业链的上下游，而是通过整合上下游资源，制定相应的服务标准，获得轻型的发展机遇。
但是，这些轻型平台公司之所以能够成长为独角兽，是因为其后台具有巨大的流量和产品资源。而在维系上下游资源时，平台需要扮演不同的“重”角色。
资源在共享之前，平台方要制定一系列详细的规则约束双方的行为，成为规则制定角色；发生纠纷后，要有相应的协调人员和处罚依据，成为裁判角色；当纠纷闹到深入，还必须提供证据和配合司法调查，成为司法辅助角色；一方权益受到较大损害，可能需要垫付费用、安抚客户，成为担保人角色；假如涉及对双方信用评级、收取保证金的情况，还需扮演征信、资金管理者角色……
这就是所谓的“大后台，小前端”：以后端坚实的云平台（管理或服务平台+业务平台）去支持前端的灵活创新，并以“多个小前端”去实现与“多种个性化需求”的有效对接―70%的钱用来找目标，30%的钱花在直接摧毁目标上。
有形的手
共享经济事实上是在分享供需关系。平台的轻量化，可以让服务更加高效，以避免一切不必要的功能和消耗。但是作为“中介”， 这一切对于信息的沟通速度和效率，以及通过大数据匹配供需的要求很高。
首先是商品匹配。如一个有大量司机和大量用户的出行平台，当用户提出需求的时候，平台必须第一时间为其匹配最近的司机；同时，也会对司机进行优化，分析其空驶率和距离，降低其单位小时的成本。这就要求平台公司在供需均是变量的前提下，做出最优判断，提高平台服务效率。
其次是对价格的调节。共享经济平台替代商业组织的出现，为供给方提供了相对自由灵活定价的可能性。对供给者来说，只要共享的产品或服务闲置未被充分利用，同时共享价格高于共享需要付出的成本（例如资产的折旧），就会有动力参与到共享经济中，并获得利润。而动态成本核算，产品、服务闲置的动线调整，均需要平台公司统筹调节。
未来随着共享经济的发展，企业数据的处理是一个关键，因此也会产生一批为共享经济服务，基于大数据的支撑运营商。
一个电钻引发的共享时代
“电钻在整个生命周期里会被使用12到15分钟。这有点荒谬，不是吗？因为你需要墙上的洞，而不是电钻。你为什么不去租个电钻来用呢？或者把你自己的租出去赚点钱？”
标榜连电钻也能租的平台公司SnapGoods应运而生。电钻从此成了共享经济的典范例子。但是四年后，2014年，SnapGoods宣告破产。
姑且以相对成熟的共享出行为例。四年前，即使是用肉眼观察，你也会发现城市通勤的私家车很少有坐满的时候，而今天拼车服务能减少55%的交通拥堵，同时实现使用者、出让者以及平台的多赢。关键之一就在于，满座5人实际只有司机1人的车辆，即使不断增加乘客直至满座，对于油耗、折旧成本的影响也是微乎其微，意即，其边际成本趋近于0。
再则，平台有效运行的根本，是从供需双方的交易环节中获取利润。以租赁合约取代买卖合约能大大改善资源分配，其实是默认交易费用庞大。当交易费用是零，采用租赁或买卖合约会得出相同的资源分配。而电钻的交易成本――时间成本和物流成本太高，近乎覆盖了其本身产生的利润。换句话说，能否共享，某种程度上取决于交易成本。
与电钻相对，靠出租电影DVD起家的网上平台Netflix ，打败雄霸电影租赁业30年的 Blockbuster，原因之一便是邮寄 DVD 比邮寄电钻成本轻得多。同理，网上配对、验证、沟通、付款、评论等都大大减低了一般屋主租出房间给旅客的交易成本，也更适合Airbnb等共享经济平台。
另一个例子是近年兴起的出租手表网上平台 ElevenJames ，它以邮寄方式出租的手表都是名贵款式。相同运费，只有档次够高的才有市场。 案例分析
分割、整合、开放：我们正在经历的共享
积木盒子：
给云南农场投资100元
投资者即便没有去过云南陆良，不知道洋蓟是什么植物、有什么功效，包里只有一些零散闲钱，也可以在积木盒子的平台上，给云南陆良的一处洋蓟种植园50万元扩建项目投资100元……一年后，它的回报是10元，高达10%。
积木盒子聚集了许多类似项目，覆盖了批发、零售、制造、住宿和餐饮以及农林渔牧等十多个行业。在上游，积木盒子解决了许多中小企业融资难问题；在下游，积木盒子也为投资者闲散资金找到了投资出口。关键是，项目实打实，制造了真实的生产力。
不过，与其他P2P一样，积木盒子面临“陌生人之间的信任”问题，这也是共享经济能否成功的一大门槛。对此，积木盒子的解决办法是“透明”。
在其他平台，项目风险是由投资者根据网站陈列信息自行判断的，风险在源头便发散开来。而在积木盒子，所有信息均经过评估审核。具体来说，积木盒子会到实地考察项目企业，通过照相拍摄等方式收集资料，通过相应的程序“翻译”成电脑能够识别的数据，再由风险控制模型计算出评估结果。
如果仍不“放心”，积木盒子还有一项“穹顶计划”作为保障。机构投资者可以按照项目标的债权的一定比例，向积木盒子缴纳保证金；如标的债权逾期，保证金用来赔偿普通投资者的损失，机构投资者则在不良资产处置公司追索债权完成后获得相应更多的回报―实际上就是机构投资者花钱，为自己和普通投资者购买了一份保险，相较传统担保方式更易平稳过渡。
互联网金融与出行、房屋租赁一样同属国内共享经济领域第一梯队。但成功案例并不多。而凭借出色的模式设计，积木盒子已完成C轮8 400万美元融资，小米、经纬中国、顺为基金等均位列投资人。
任务兔：
临时工的增量市场
中低频服务共享有没有未来？
在任务兔创始人王子彬看来，服务类C2C市场除了类似Uber打车和餐饮外卖那样的超高频有机会单独做成，剩下的垂直C2C类服务基本没有机会。而非标准服务高手一定是在民间，其差异化极强。这一空白是重度垂直B2C解决不了的，只有用C2C的方式才会更有效率。
正因为此，王子彬一定要做全品类C2C平台。任务兔就是一个基于C2C模式的非标准化服务交易平台。老师、平面设计人员、翻译、律师、婚礼策划师等都可以在任务兔上技能服务，消费者则根据自身需要进行选择，价格一般比市场价低30%。在这个过程中，任务兔可以向手艺人收取一定交易费。
目前，C2C服务平台集中于打车、餐饮等高频业务，中低频业务的垂直C2C服务平台普遍生存艰难。因此，任务兔的目标其实是做服务业里的淘宝，集中尽可能多的服务种类与服务人员，向消费者提供大而全的服务选择。
从理论上讲，任务兔面对强大的竞争对手，但任务兔更具自身的灵活优势。与B2C的58赶集、美团大众点评相比，任务兔的网络效应更好，毕竟无论是个人或公司提供服务，服务业的自身特点决定了有效服务时间有限，并不会造成订单数量差别，但B2C因其B端成本更高更易成为平台累赘。与重度垂直B2C的河狸家、好厨师相比，任务兔资产更轻，人力成本效率更优，凭借规模效应，平台发展越大相关费率下降更快。
任务兔目前已获A轮数千万元投资。它能否最终成为手艺人聚集的淘宝，关键要看其发展速度。
货拉拉：
货运滴滴到处是坑
货拉拉是一家货运O2O平台，可以为货主提供软件召车服务，司机则可以抢单拉活。
在传统的线下物流中心，车货匹配完全依靠“人力”，货主与司机均面临信息不对称的问题：货主找车难，一旦推延则造成货品损失；司机找货难，一旦空驶则徒增物流成本。
而在货拉拉平台，货在哪里，有多少货，什么货；车在哪里，车型车况如何，司机经验如何，这些数据都是共享出来一目了然的。货主与司机可以互相选择匹配，根据路线情况完成最优交易。
而且，货拉拉是根据不同车型大小，按照里程数进行交易计费的，过程透明公正，避免了传统磋商模式下货主与司机之间的“斗法”，提高了物流磋商效率，减少了交易纠纷。同时，货拉拉也会要求注册司机必须经过3次认证且定期接受培训，来改善个体司机“散漫无序”的运作模式。
货拉拉目前已完成1 000万美元A轮融资，开通了12个内地城市业务。由于货运O2O领域竞争激烈，货拉拉暂时还未对货主或司机收费。
Plenry：
共享社交红利
Plenry是美国一款陌生人社交软件。对喜欢烹饪的用户（Host）来说，他们可以通过Plenry推出自己的活动信息，邀请大家过来吃饭；对不想做饭或希望通过美食结交新朋友的用户（Guest）来说，他们可以通过Plenry提出申请参加活动。
其实，大多数人都不愿意与陌生人相处。但在Plenry上，通过用户认证与选择，人们实际上是在挑选结识“大公司的人”“好学校的人”“特别牛的人”，零需求立即变为硬需求。
需要注意的是，一些Host之所以愿意为陌生人提供美食，正是为了赚钱，通过美食赚钱或通过饭局进行推销赚钱。当Plenry平台积聚的Host与Guest越来越多，不管人们的目的是“闲得无聊”或“为了赚钱”，它实际上都会成为一个“私厨”平台，在某种程度上成为餐厅的替代者。到这个时候，Plenry就可以通过向“为了赚钱”的Host收费达成盈利模式的构建了。
目前，Plenry已经开始尝试让口碑不错的Host出版一些私房菜书籍，或制作一些私厨美食，在Plenry上进行销售。Plenry也愿意包装出一些明星Host，使得他们在社交软件平台上“火”起来；或者为Host提供生鲜配送和炒菜机器人，使他们可以产出规模化，赚到更多钱。
共享经济在资源整合方面的能力毋庸置疑，但经常被忽略的，是其社交价值的挖掘。在未来，这恐怕会成为潜在的宝藏。而Plenry切入共享经济的方式无疑令人脑洞大开。
在行：
再造一所社会大学
2015年3月，果壳网旗下，以认知盈余理论切入共享经济的经验咨询App平台“在行”。“在行”邀请各领域的行家入驻，让线上用户有机会付费约自己感兴趣的行家交流。
为达到平台知识共享目的，在行平台将所有问题设计成知识点，行家只负责解决自己最擅长的知识点。因此，这些行家又会是平台上其他非擅长知识点的用户。
在行主要是以城市为中心，以提高智库库存与周转效率；主打线下面对面的交流，提高知识共享质量。为提高用户和行家黏度，在行在提高入驻行家品质的同时，在行App首页设置了行家推荐栏目，用来分配和引导流量，提高行家单数。
对于学员来说，每一位行家可能都只代表着一个领域，一个行家满足不了学员的所有的需求。于是，在行的行家互推功能，可以让每一个行家在自己页面上推荐三位行家，将用户包裹起来。
此外，为应对共享平台的“跑单”问题，在行推出了私教约见模式，可让用户直接买断单个行家一个周期内的所有约见。同时，在行通过优化搜索、筛选、约见行家程序，保证流程的便利性，并通过用户评价机制，提高每次约见的效率和质量。
目前在行已开通了9大城市，汇集了创投专家、职场大咖、心理咨询师等，超过8 000名行家。 方法归纳
中国企业如何切蛋糕？
当影响人类社会变迁的两股推动力――技术&文化逐渐成熟后，它必将推动共享经济的成熟。
文化方面，我们正在回到一个更加具有亲密感，具有普适信任，社会资源更加频繁流动的交易文明。
技术方面，实名社交网络、移动设备普及、移动支付、大数据技术、云计算等五项技术的成熟，使得一个随时随地、有高度信任基础和支付便利性的创新基础架构被搭建起来。也使得我们在现代都市里极大地扩大“自己人”的范畴成为可能。
那么，对于创业者而言，共享经济领域的创业应该如何在中国落地？
可借鉴的模式，不同的“初心”
发源自美国的共享经济成功模式迁移到中国来适用吗？
从《经济学人》杂志某一期专门探讨共享经济主题的封面可以看出，美国共享经济的关键在于：不要增加更多东西了，让多余的东西流转起来吧。好了，接下来回到中国。
中国什么最多？没错，就是人！跟人比起来，中国的汽车，房子都是配角。当美国群众一直在发愁自己家的东西、房间、车怎么这么多，如何利用起来的时候，中国群众在发愁的是自己挣的不够多，工作不够好，没时间旅行，地铁太挤，吃饭太贵！
所以，共享经济在美国是个环保问题，而在中国就是一个再就业和挣外快的问题！
关于再就业和挣外快，我们来看看去年两家发展非常迅速的公司。
一个是达达快递，一个是回家吃饭。这两家公司对应的共享经济模式在美国并没有特别成功，但是放在中国却显得前途无量。其根本原因就是他们都成功应用了移动互联网蓬勃带来的新技术能力，解决了以前无法解决的特定人群劳动力的碎片剩余价值释放的问题。
坦率地说，如果中国共享经济的创业者不了解中国的人口特征，没有最起码的社会学素养，恐怕在创业方向的判断上，要吃很大的亏。
中国共享经济创业必须思考的3个维度
如果你是一个共享经济的创业者，那么这里有三个维度可以帮助你更好的理解中国的独特性。
第一，城市维度。我们可以把中国的城市抽象成：乡镇、四线城市、三线城市、二线城市、一线城市，五个层次。
第二，学历维度。中国的劳动人口的学历维度可以分为：小学学历、初中学历、高中学历、大专与普通大学学历、211/985大学学历。
第三，年龄维度。年龄是一个至关重要的维度，信息文明高速发展推动的年龄代际更迭，使得每个年龄层的互联网使用者都表现出完全不同的行为模式。所以，我们先粗略的把用户分为50后、60后、70后、80后、90后。
把这三个维度组织起来我们可以得出一个三维的劳动力人群划分图。
这实际上就是我们理解中国人口国情的一张藏宝图。三个维度分别切分成5个类别，5的三次方，可以划分125个区间，每个区间的劳动力激活都可能产生机会。
比如：达达快递是利用移动互联网的能力，成功地激活了在一二三线城市居住的，80、90后，中专及以下的劳动力的碎片化时间挣外快问题。
又比如：回家吃饭便是满足了一二线城市居住的，50、60后，中专及以下的劳动力再就业需求。
再比如：厅客则是满足了一二线城市居住的，80、90后，大专及以上劳动力的探索人生另一种工作方式的需求。
“选择品类”还是“锁定场景”？
对共享经济创业来说，哪个更重要？要理解这个问题，我们需要引入一个概念，就是引力。
“重资产品类”引力强，围绕自身形成场景；“轻资产品类”引力弱，需要围绕场景构建品类。
比如，Uber 捕捉的是打车需求产生的前后5分钟的场景。Airbnb捕捉的是在旅行中最关键的住宿选购的场景。
它们的区别在于前者是从使用者的视角看问题，后者是从被使用的物品为视角看问题。
两种不同的视角取决于品类的轻重。比如，房子非常重，车子非常重，孩子非常重，所以围绕他们就容易形成围绕场景。但是，灯泡很轻，凳子很轻，电钻很轻，吃个便饭很轻，所以这些往往会融入到其他的场景中。
当你切入共享经济类别相对轻的时候，品类自身的引力不够形成周边场景，这个时候你就要转化思路，主动融入其他场景考虑问题。
打开频次VS传播率
作为一个交易平台，高频打低频的理论相信大家也是耳熟能详。不过，到底为什么高频产品可以侵蚀低频产品呢？
这个可以看成是一个进化生物学问题，不过最终还是一个数学问题。
理查德・道金斯在他的著作《自私的基因》里面对于原始海洋中基因间如何竞争有过精彩的描述。进一步用数学来解释就是，如果有AB两个产品：
A产品用户体验非常好，用户满意度极高，每次使用都能产生200%的传播，但它一个月的时间只有5次被用户打开。
B产品用户体验做得一般，用户满意度一般，每次使用只能产生5%的传播，但是它用户打开频率很高，一个月能打开200次。
那么一个月后，A产品传播结果为243，而B产品的传播结果则是惊人的17 292。
所以，一个自我复制频率高但是每次复制能力低的产品，会胜过一个自我复制频率低但是每次复制能力强的产品。
以上四点即是我对于“共享经济如何在中国落地”的一些看法。事实上，共享经济在中国已不是新鲜话题，它将越来越成为我们生活的一部分。一个全新的经济共享时代正在被开启。 共享主义价值观
每个企业都应该问：在当今全球竞争机会中我究竟处在什么位置？我可以如何与他人进行全球合作？
重新定义价值创造法则
人人共享整合了个人和企业的最佳能力，其实质就是高效利用每种资源和每一个利益相关者。工业革命组织带来的优势是靠规模和大量资源推动的。个人带来的优势是本地化、专业化、个性化。这是组织和个人的优势和不同，当组织和个人都在努力做得更好，为对方解决困难，解决恼人或者是难以攻克的难题时，最终双方的合作就会产生出人意料的成果甚至奇迹。
在今天这个资源稀缺的世界里，人人共享的组织可以创造出富足的社会。我们通过利用已有资源或闲置资源（根本没有被充分利用的资源，如有形资产、技术、网络、设备、数据、经验、流程），可以实现指数级的增长。
人人共享重新定义了我们对资产的理解，它专属于个人的还是群体的？是私有的还是公有的？是公用的还是个人的？人人共享也让我们对监管保险和管理有了新的思索。人人共享重新书写了价值创造的法则：分享资源会带来最高的效率，分享知识会带来最伟大的创新。
人人共享正在推动工业化社会转型为共享经济社会。传统经济发展所基于的理念是：财富是通过一点一滴地囤聚资产再将其售卖累积起来的，这就是我们所说的发明专利、版权、商业机密证书、保密条例。这样做的结果就是造成了巨大的损失，可以被充分利用的产能严重过剩了。
人人共享正在使我们的经济发生翻天覆地的变化，为不断消失的工作岗位、日益加大的贫富差距以及日益严重的资源稀缺问题给出准确的答案。今天依靠燃烧化学燃料作为消费基础的工业经济即将封顶，依靠分享、开放和连接而发展起来的共享经济将逐渐繁荣。
重新定义过剩产能
我们能够分享自己已有的物品，比如我们通过Uber分享汽车，通过Airbnb分享床，我们也可以利用自己不太了解的东西，如社交网络或者之前被隐藏起来的虚拟物品，如开放的数据、应用程序、编程的接口等等。我们还可以分享曾经被我们忽视的才能、专业知识、创造力、记忆洞察力。共享平台的创建能够连接、组织、整合参与进来的个人并赋予他们更大的力量。
而过剩产能是一种诱人的低成本原料，是共享型平台向外界提品或服务的关键。新的价值将从原有的事物中被重新挖掘出来，并会被重新运用。这就是为何过剩产能始终震撼人心的原因。尤其对企业家来说，因为他们所面临的最大问题就是资本的缺乏，那些渴求更高投资的公司和政府机构应该不断寻找某种方式，通过某种程度的开放重新利用原有投资。
假如你能发现过剩产能，那要如何对其予以利用？
第一种是分割，第二种是整合，这两种方式都可以让平台的联合开创者们更加有效利用平台。第三种是开放，从而产生全新的想法、流程、产品和服务。分割和整合可以形成合理的共用。每一种业务都发现了能将之前已有资产分割成更小部分的方法，以便与用户真正想要消费的方式相匹配。
Zipcar把一天的租车变成半天，甚至两个小时，这叫分割。还有一些平台整合了那些个人力量无法驾驭的物资过剩产能，让其变得可信可靠，从而使这些资源的挖掘更容易。Uber和Airbnb就是整合了那些个人力量无法驾驭的物资过剩产能。
开放的意义是：在参与的过程中，每一个人都是获益者，自己都在提高。
全世界最具洞察力的互联网思想家之一克莱・舍基，他出版的一本书叫《人人时代》，另外一本叫《认知盈余》。这两本书中有很多开放的案例。开放的平台数量其实并不多，而且会尽可能简化。因为平台建构者并不知道这些资产如何利用，他们需要使其尽可能地开放。平台的复杂程度与开放程度所能影响的潜在价值呈负相关关系。平台的结构越不严密，越会有更多的创新涌现出来，反之亦然。iOS和Android这两种平台一定是Android所涌现出来的创新比iOS更多。大规模的开放式平台，无论是谷歌还是Airbnb，都是非常简单的平台。平台结构非常重要，基础架构则是更为重要的。
一个平台的结构决定了其未来的可能性以及能不能成功，即便如此，你的平台要不断地进化，并且成为无数不可预测的基础。
重新定义未来
共享经济的未来会怎样？正如互联网的发展一样，20多年前的我们很难对现在有个清晰而具体的描述，但是至少，共享经济有这样几个趋势，目前已经呈现出来。
第一阶段，个人共享阶段，以个人闲置资源共享为主；
第二阶段，企业共享，即企业闲置共享资源。未来3～5年，在线的企业共享市场发展起来，例如企业间的二手交易、租赁等；
第三阶段，公共共享。政府和公共服务闲置资源共享。未来5～7年，政府牵头，主导公共服务资源开放共享。例如政府采购、政府公车、疗养院等资源，公共设施包括公共交通等；
第四阶段，共享城市。未来10年左右，以城市为单位，整个城市的闲置资源共享。由政府统筹整合整个城市的闲置资源和共享主体。除公共服务的共享之外，还会统一规划发展各行业共享企业的布局；