海外豪宅真能白菜价?

法国一座名叫谷贝菲的古村庄近来标出27.5万英镑(约合271万人民币)的售价，除了气候宜人、交通便利，这个价还包含村庄里的19座建筑物和各种网球场、马厩、游泳池……仍乏人问津。国内人士心动得难以自持，“271万元人民币的豪宅?!中环里一套房子出手，直接就可以全款买下来了有没有!”难道顶级豪宅是仅供小众娱乐的奢侈品?成为话题的国际化豪宅交易如何进行?非诚勿扰的豪宅市场该怎样入门?《品位》首度曝光房产界的“最神秘掮客”――豪宅人，看看这群具有投行经理外表、外交家言行和国际特工操守的“富人之友”如何走好“无间道”。如果你对海外购房跃跃欲试，更可借此全面了解这一市场，做出最明智的规划。

4S豪宅潜规则

Secrer绝密买卖名单

与指点着橱窗中房源信息侃侃而谈的一般房产中介相比，豪宅人掌握并受理的房产资讯几乎从不见诸广告，他们甚至要训练自己有张“拉链嘴”，对朋友、家人乃至客户都绝口不提。这是因为委托出售豪宅的富人不希望人们根据“变卖”这个敏感词联想到离异、破产等一连串负面事项(即使是事实，他们也不愿被外人揣测)，当然，他们更不愿意“只看不买”的来访者站在光可鉴人的名贵檀木地板上，带着惊羡与腹黑交织的神情将豪宅一览无余，然后在自家博客上添油加醋、大爆其料。买方人同样需要对客户信息守口如瓶，毕竟大手笔购置房产也是为人议论的话题之一。所以豪宅人的委托人名单被称为“Pocket listing”，如同应考者手心的小抄，隐秘稳妥且唯有自己可见。

Show巧妙的形象展示

由于房产产信息需要保有私密性，而有实力的买家同样凤毛麟角，所以想把标价令人昨舌的豪宅卖出去，需要人开启范围更广的搜索引擎、琢磨更巧妙的市场营销技巧。为争取外埠及海外买家，互联网营销是最便捷有效的选择，浏览者可在线查看豪宅的全方位细节。当然，与普通房产信息网页不同的是，豪宅信息网站设置了包含多项提问的访问准入系统，其中包括浏览者的现有房产状况及个k信贷资料，这类实打实的问答绝对能屏蔽相当一部分闲人或恶意浏览客。正如房产评论家Nicholas Marr所言，“越是真正有意向购买豪宅的人，越希望了解更多关于房屋本身的信息，从而乐于回答那些提问。设置门槛的网络展示，是帮助人、吸引海外豪宅买家的上佳途径。”

Safe委托场外交易

奥运契机催生了伦敦的豪宅经济，但知名富豪不愿外界窥见其投机行为，想方设法不在公开市场买房，转而委托买房公司全权负责，使得私下交易渐趋成风。从去年年初开始，英国最大的买方公司The Buying Solution购入了价值约1.5亿英镑、未公开上市销售的房源，且仅通过场外交易一条渠道，卖家可以确保只有买主(对方的底细已经事先打探清楚)才有机会来接洽具体买宜。此举可以阻止某些身份不明的买家实地看房，以确保卖家的人身安全及身份不遭暴露。考虑到或有私人恩怨或有利益纠葛，一些公司甚至拒绝让那些和客户同一国别的买家来看房，以充分确保委托人的安全与安心。

Service全程咨询服务

随着豪宅交易日趋全球化，人提供的服务亦日臻完善，绝非单纯“掮客”二字可概括。在应对海外购置房产的案例时，许多买主不熟悉豪宅所在国的法律、传统习俗以及商洽购置海外房产时所需的语言技能，就需要对当地人情及市场状况更明了的专业人及时贡献咨询意见；对于那些需要全套服务的客户，人还能就安装最新的环保技术以及室内装修提供咨询意见。为了维护长期客户，人在帮客户物色到中意的房子后，还会继续货比三家，直至把性价比最好的房屋遴选出来。而在一些场外交易案例中，如果卖家不愿就预定价位作让步，该价位又未曾在公开市场上得以验证，就需要买方人借助各种渠道核实房屋价值，让客户得到称心实意的价位。当然，这一切均需付费。全球买方通常会收取一次性固定劳务费以及交易成功费，支付标准一般是房价的2％～3％。

一场交易一场戏豪宅买卖趣事

“在亡故爱犬的名义下”

当事人：影星Jennifr Aniston

幕后戏：为保信息隐秘，不留―丝痕迹

即使是腰缠万贯的买房者，也需要在购房合同上落款签字画押――但如果你出名出到了脸蛋等于签名，则可以例外。不过名气也是把双刃剑，譬如经历了各种绯闻风波、狗仔侵扰的好莱坞一姐Jennifer Aniston，在购置纽约新宅时就誓将保密工作进行到底。她不仅聘请了比弗利地区的Roberston房产公司全权负责新宅的置办与交易，还指定“Norman”作为自己的保密委托人(相当于企业法人代表，通常由与买家相熟的律师或业务经理担任)。数月后，Roberston公司JAniston觅得了纽约上城带阁楼的新别墅，交易愉快签约，署名是自始至终从未露面的保密委托人“Norman”，甚至新宅也被命名为“Norman的安乐窝”――但如果娱记和狗仔跃跃欲试去探究这位Norman是否是Aniston的新欢，结果就太令^、失望了，因为在“一切绝密”的前提下，女明星决定将最亲密、最安全人选设置为豪宅的保密委托人，而只有她和自己的父母知道，Norman的真实身份是陪伴Aniston近15年、于不久前去世的一条柯基犬!

“豪宅是女人最爽快的交易”

当事人：亿万富翁千金Petra Ecclestone

幕后戏：卖相排场第一，不问前任明细

去年7月，位于巨星寓所云集的荷尔贝山(Holmby Hills)、面积达5.65万平方英尺(约合5249平方米)、曾被誉为“全美最贵物业”而家喻户晓的加州洛杉矶斯柏林庄园(spellingManor)，以8500万美元的成交价易主。整个交易从提出意向到签约，总历时不足2个月，而此项交易的Safari投资公司将其总结为“之所以异常顺利，是因为这是两个女人之间的交易”。豪宅的前任主人是美国金牌电视监制Aaron Spelling的遗孀Candy，原挂牌价高达1.5亿美元；新主人则是一个外国亿万富翁千金：F1一级方程式大奖赛掌门人Bernie Ecclestone的女儿Petra Ecclestone。遗孀觉得大宅子空荡，于是决意出手；F1这位大公主认为自己不会搬来长住，所以砍至半价，两个女人就像商量着互换手袋，千万豪宅就此成交。“如果是男人就麻烦了!有时纯粹是男性自负情绪的博弈，高档住宅卖家若是感觉买主比自己富有，通常会很妒忌，而对这些事折腾计较就会把买卖搅黄。”这位幸运的人如是说。

“舍弃利益总好过折损信誉”

当事人：富豪前妻Edra Blixseth

幕后戏：低价抛售房产，力挽负债危机

坐落于加州的豪猪小湾房产(Porcupine Creek)被称作“牧场海市蜃楼”，占地面积逾249英亩，包括一个面积为2.5万平方英尺的主房，温泉池、标准泳池、健身房各一问，甚至

还有具备专业标准的岩洞。除此之外，它因拥有一个19洞高尔夫球场而赢得《高尔夫文摘》杂志“梦想球场”的赞誉。豪宅的前任主人是Edra Blixseth女士，她和身为福布斯美国400富豪榜成员之一的Tim Blixseth离婚后得到了这处房产。很不幸的是，难逃拜金女的不济命运，现在她因为破产必须卖掉房产。受理此项业务的房产经纪人Kennis Roman称，这位理财不善的女士名下的多处房产已经被银行没收，而她本人也已经对“灾难性”的财务打击非常绝望。鉴于卖房者的银行信誉危机，人决定采取欧美豪宅地产界盛行的卖空(short Sale)方法，以利益的牺牲挽回更重要的个人信誉。去年2月，甲骨文公司亿万富翁兼顶级豪宅收藏家Larry Ellison买下了这座宅院，成交价仅相当于原挂牌价打了43％的折扣。不过，相对于难偿债务的牢狱之灾，Edra Blixseth女士还是赚到了。

六大看点，低价巧购海外房产

随着全球经济杠杆日益向中国倾斜，加之国内一线城市房价逐渐赶超海外价格，国人投资海外豪宅的事例正逐渐增加，而海外购房甚至成为一种主流趋势。海外购房的相关法律流程可方便地通过搜索引擎获得，《品位》私藏6项可低价巧买海外房产的小诀窍，与你分享。

1.上市时间

由于定价的高昂和买卖受众群等特殊性，一些黄金地段房屋的销售周期会相对较长，但这并不意味着房屋持有者具备愿者上钩的耐心。基于这一点，如果你心仪的房子在资讯看板上已经停留超过90天，你就拥有了趁势压价的可能性。同样，普通房产如果上市超过60天，出现折扣的几率就大大增加。

2.财务记录

通过相关渠道，查看旁产的现任持有者是否有欠款记录，或者是否有某些迹象说明他正丧失某项抵押品的赎回权?当卖家蒙受着比房产价值更高的债务，或者已准备宣告破产，那么正是买家与之进行接治并压低价格的好时机。尤其在卖家处于卖空(Short Sale)阶段，是最适合低价购进房产的契机。

3.持有年限

观察房产持有者是否习惯现金支付，或者他是否在此处居住10年以上。如果是，那么此类卖家将较容易接受议价，因为他很可能渴望搬家或进行其他形式的投资。如果你也有投资意向，甚至可以与他商讨住房抵押的所有者融资事宜。

4.重建可能

无论你是否觉得旧宅需重建，都清向前任房东提出这个观点，因为这将是一个降价理由。所有的卖房者其实都做好了被杀价的准备，他们同样自知相对老旧的室内装潢很可能阻退一些年轻的潜在买主，于是当对方透露重建意向时，他们会因急于脱手而自愿降价，这也是许多古宅以超低价成交的原因。

5.止赎交易

随着经济杠杆的倾斜，豪宅市场的丧失赎回权房产日益增加，而在法院一锤定音后，止赎房产便成为买家“又爱又怕”的心头好。由于止赎房产无法接受检视，买家必须事先做足功课，并有一位强有力的专业人进行操作，毕竟谁也不愿承担大手笔买回断壁残垣的“惊喜”。如果想独立购买，建议选择为人熟知或新近被转卖过的止赎房产，品质更有保障。

6.房屋置换

这是正在加州富人区风行的一种房产交易模式，即“互换房产”。由于老龄化的加剧，越来越多的空巢老人不愿守着空荡荡的大宅，宁可搬到离子女更近的新街区。而居住在市中心的年轻人则逐渐成家、生子，原先精致的小户型显得面积不足，也缺少泳池、球场等配套设施。于是买卖双方一拍即合，通过“互换”解决燃眉之急，只支付差价的做法也相当实惠。