海外房产投资攻略

美国《福布斯》杂志8月5日刊登题为《中国人第二故乡的首选国家》一文，文章说，2013年秋天，总部位于洛杉矶的“亲和中国”组织将在夏威夷接待数百名中国富人，后者正在寻找值得购买的美国房产。

文章指出，中国曾经有可以吐出金条的自动取款机，但黄金已经是明日黄花，他们现在想要的是实打实的房产。“中国人认为房地产是财富保值的最佳方式。另外，一些国家也迫切需要买家的光顾。”

美国全国房地产经纪人协会的数据显示，2013年3月，在加利福尼亚州进行房地产交易的非美籍买家中，中国人占了12%。他们平均每人支付了42.5万美元。这一数字比2013年6月的美国房屋平均售价21.4万美元还要高，并且高于加利福尼亚州的房屋平均售价36.5万美元。

而英国莱坊房地产经纪公司透露，同样是2013年3月，在太平洋另一边的新加坡，中国人占到了外籍房地产买家的34%。中国人购买新加坡房产的数量日益增加，以至于政府正在限制外国人的购房行为。

国内首家海外房产投资机构邦拓国际的副总裁邱泳栋告诉《钱经》，与此前海外购房者多以移民或子女留学为目的不同，最近一两年，更多的人是以投资为目的，希望能通过在海外购房获得收益。“在客户看来，如果能通过房产增值或者租金获得10%以上的投资收益就很划算了，更别提有些国家还有购房得绿卡等政策。”

邦拓国际的一位客户张羽（化名），今年40岁，未来没有移民需求，但是近期也准备出手投资加拿大房产。“国内房价太高了，200万元在一线城市几乎买不到什么像样的房子，在二、三线城市购房又不具有保值增值的作用。在国外，200万可以买到非常棒的房子，投资收益比国内高。”

张先生的观点不无道理，但并不是说在海外购买的所有房产都能赚钱，如果你判断失误，很可能就会砸在手里，例如美国底特律市中心的房子或是韩国首尔的公寓。如今，底特律正在申请破产，城市已变“空城”，房子一文不值；韩国房价则已经连续下跌14个月，拥有全国近一半人口的首都首尔的公寓交易量环比下跌80%。

在海外购房遭遇这样的情况并不少见，在一些海外房产投资的热门国家，早已经完成了城镇化进程，各个城市的人员流动状况趋于稳定，很难见到如国内近十年来人口向城市大规模涌入的现象，而中国人的习惯性购房思维——大城市的公寓肯定值得买，也不是在任何国家或城市都行得通。可以说，在海外投资购房，选择哪个国家、哪个城市、城市里的哪个地区都是有“门道”的，了解清楚了，你才能最大限度地保证自己的投资收益。

美国 出租不如出售

美国是国人在海外买房投资最热门的国家，事实上，美国已经度过了城镇化快速发展的时期，人们对房子的自住和投资需求都与国人不同。

想投资在哪儿买房？

近几年，华人炒房造成了美国的华人聚居区房价不断上涨。国人在美国购房，投资价值较高的主要有四个城市，即洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿，美国西岸的两个城市洛杉矶和旧金山一直是华人在美聚居地，而东岸的两个城市，纽约是美国及世界的经济中心，波士顿则有世界上最好的大学。

在美国投资房产的关键是选择华人聚居区、白人聚居区和学区，这三块是具有升值潜力的投资区域。

在这四大热门城市中，相对来说，城市周边区域的“县城”更具投资价值，以洛杉矶为例，周边的圣盖博谷的东区、西区以及橙县都是华人和白人分布较多的区域，一套中等价位的别墅价格在80万美元到200万美元之间，房子都附带车库、花园，后院可能还会有游泳池，超过120万美元就可以买到一套社区环境和装修设施、后花园都非常棒的房子了。而市中心公寓黑人居住较多，治安环境不好，不适合投资。

还需要缴纳这些钱

由于2008年的次贷危机，现在美国银行对房屋抵押贷款的审批非常严格，而且美国的银行不对外国人提供贷款。

美国房产税根据房子的实际价值征收，各州的税点不同，一般为1.5%～3%，购房后的物业税也是各州自行制定，税率按照房子的实际评估价值来定，约为1.2%～3%，其中需要注意的是，你要是想把房子留给子女，遗产税的起征点是500万美元，税率为35%。

卖房的时候，最大的开支是请经纪人的佣金，占房价6%，此外外国人在美国卖房需要缴纳房价10%的所得税。

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事实上，在美国购房投资，可以通过房产的稳定增值来获得收益，用于出租并不划算，美国保护租房客的法律非常完善，房东有的时候对房客无可奈何。

一位中国房东曾经遇到这样的事情：他在波士顿花20万美元购买了一套公寓，一直用来出租，每月租金500美元。房客在居住了半年后失业，开始拖欠房租，房东对此无可奈何，因为按照当地政策，这个时候是不能与房客解除合约的，但同时房东每个月还需要缴纳租金的5%～10%作为管理费。

南非 买房不如买地

南非国土面积有八分之一个中国那么大，人口还没有北京和上海两个城市的人加起来多。在北京四环边买一个100平方米三居室的钱，可以在南非买一个带高尔夫球场和游泳池的顶级联排别墅，并且是永久产权。事实上，如果你投资20万美元以上购买房产，就可以获得南非的永久居留权。

想投资在哪儿买房？

在南非投资房产，具有升值价值的区域为约翰内斯堡和开普敦，其中约翰内斯堡为南非最大城市，而开普敦则是全球旅游圣地。

约翰内斯堡市区多为黑人居住，房价便宜，50万元人民币就能买到一套豪宅，不过不建议购买，因为除了黑人没人敢住在这里。

距离市区开车一个小时左右车程的白人和华人社区最具投资价值，安全，价格也稍便宜。在中档白人区，100万元人民币可以买到有5个房间，还带有游泳池、草坪和车库，典型推荐地如伯克斯堡地区；而高档白人社区罗斯班克地区，140万元人民币可以买到8个睡房的豪宅了。

开普敦治安比约翰内斯堡要好，北部海边豪宅价格很高，最便宜的也要500万元人民币，更多的是几千万的豪宅；开普敦内陆北部是中产白人和华人居住较多的地方，100万元人民币可以买到一套不错的独栋别墅。

在南非购房，治安环境非常重要，有24小时保安的封闭小区比同类的房子甚至能贵10%。

还需要缴纳这些钱

南非房价便宜，但是税率很高，每月需要缴纳物业税、水电费和土地管理费，土地管理费是按照地理位置收的，在白人区和华人区，紧邻购物中心、交通方便的社区，物业税和土地管理费较高，税率约为10%，并且每年都会以10%的幅度上升。

除了要缴纳水电费外，还有14%的增值税，一般两人的家庭，一个月的水电费需要2000元人民币；同时还有污水处理费，按照土地面积收取，1000平方米土地的污水处理费约为120元人民币。

此外，房子的维护成本很高，一般情况下，一栋中等住宅，3～5年就要大修一次，平时，即便是房子的油漆掉了也要随时修补好，否则会拿到上万元人民币的罚单。

在南非购房，年满18岁，工作半年或者是创业2年以上，就可以获得银行贷款。如果是在南非工作的华人，购买价格在70万元人民币以上的房子甚至可以获得全额贷款，如果购买高于350元万人民币的豪宅，也可以获得85%的银行贷款。

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南非的房地产市场并不算活跃，市面在售房产并不多，购房者也以华人居多。

在南非购房，如果不是为了自住，你想获得投资收益，出租和出售房子的收益都有限，你还不如期待土地升值带来的收益更靠谱。

在南非生活的张建荣，2005年在约翰内斯堡附近花15万元人民币购买了3800平方米土地，当时土地上仅有一栋很破旧的房子。购房后，他花费了80多万元人民币修建了一栋拥有8个房间的别墅，目前不算房子的土地价值在100万元人民币以上。

“南非土地非常便宜，最近两年价格开始稳步有升，在南非炒房不如炒地。”张建荣告诉《钱经》。

澳大利亚 投资本地人聚居区

非澳大利亚本地人无缘二手房，只能购买通过FIRB审批的新房，一般这类新房的价格与二手房比，每平方米会贵几百甚至上千澳元。

想投资在哪儿买房？

悉尼、墨尔本和布里斯班是比较具有投资价值的城市。

悉尼北面和西面以本地人和欧洲人等白人较多，在距离市区半个小时车程的一套中等偏上的独立别墅的价格约为1000万元人民币。公寓的价格也不低，悉尼市中心一套100平方米的公寓价格约100万澳元，距离市中心10公里距离的BURWOOD区的公寓价格则只有60万澳元。

墨尔本和布里斯班的价格与悉尼相比略低，在墨尔本市区西部车程20分钟左右的地区，一栋带花园和院子的独立别墅，价格约为260万元人民币。

在悉尼、墨尔本和布里斯班，大多数人会选择独栋别墅，很少有选择公寓居住的，因为独栋别墅的土地使用权是永久的，建议选择距离超市和购物中心10公里以内的区域，且附近没有中东人、地势平坦的地区投资别墅。

80%的中产在澳大利亚购房会选择70万澳元左右的独栋别墅。

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选择本地人居住的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

在墨尔本和布里斯班，每距离市中心近一公里，土地价格就上涨1万～2万元。但是远郊的房子升值慢，距离城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投资区域是距离城市中心10～15公里的房子。

近几年，澳大利亚的房价每年都有约5%的涨幅，除了等待房产增值外，出租的价格也不错。

不过如想靠出租获利，那公寓房要好于独栋别墅，悉尼市中心一套100平方米的中等公寓房，租金约为每周400澳元，而面积大的别墅的周租金可能也才500澳元。

加拿大 买房出租首选多伦多

相比美国来说，加拿大的房地产市场更稳健一些，在次贷危机期间，美国房价大跌，加拿大的房价却一直稳步增长。此外，加拿大华人较多，更适合国人购房投资。

一般情况下，非加拿大本地居民，可以获得最高65%的银行贷款，且除公寓外都是永久产权。

想投资在哪儿买房？

加拿大最热门的购房区域非温哥华莫属，温哥华西区、西温哥华和列治文地区是最值得购买的区域。在温哥华西区，一栋距离学校和周边购物超市车程10分钟内的中档别墅的售价约300万美元，而列治文地区的价格略低，同样品质的房子约220万美元。

在同一地区，联排别墅和公寓房的售价差不多，比独栋别墅最多能便宜一半左右。

如果说温哥华是以气候宜人、自然景观独特吸引购房者，那么多伦多则是以经济中心和名校吸引购房者。多伦多的留学生和移民较多，购房赚租金非常划算。

在多伦多华人较多的SCARBOROUGH、MISSISSAUGA等地，距离市中心车程半个小时左右的一栋中等两居室的公寓，价格约20万美元，租金价格约1000美元。

刘洋4年前到多伦多读书时，集全家之力在学校附近购买了一套两居室公寓，当时的价格为20万美元，读书期间，刘洋将另外一个房间出租给了同学，月租金500美元。“这是因为同是华人同学打了折扣，市面上可以租到600美元。”

今年刘洋毕业回国，将这套房子以35万美元的价格出售。去掉购房时的物业转让税1万美元，4年间的各种物业税、管理税1.2万美元，同时租金收入2.4万美元，刘洋在多伦多读书期间通过房产获得收益16万美元。

还需要缴纳这些钱

在加拿大买房子，买家需要缴纳物业转让税，20万美元以内的收取1%的物业转让税，超过20万美元的部分收取2%。

在加拿大拥有房产一定要缴纳物业税，物业税计算非常复杂，征收比例每年都会调整，同时以政府对房子的估价为依据征收，大概区间在房价的千分之三到千分之五。如果是300万美元的房子，物业税每年需要缴纳9000到15000美元。

如果是联排别墅和公寓，还需要缴纳物业管理费，每个月200到400美元不等。如果房子被用来出租，年底还需要向税局申报租金收入缴纳相应税款。

英国 买学区房赚租金

英国的房子类型不同，产权期限也不同，大多数的独栋别墅属于永久产权，部分学区的投资公寓拥有999.99年的产权。

想投资在哪儿买房？

在英国，房产投资的热门城市要数伦敦，房价根据距离市中心远近有所差异。在市中心，一套80平方米的中档公寓售价约160万英镑，在车程30分钟以内的非市中心，一套80平方米的中档公寓，售价则为130万英镑。

由于最近几年英国经济陷入衰退，失业人口逐年增加，这几年的房地产市场增长很慢。

想要在英国投资购房，投资郊区别墅并不是好选择，因为房产增值收益并不明显，但是位于大学附近以及市中心的公寓可以买来赚取租金。

在伦敦，市中心公寓和非市中心公寓租金相差不大，同样面积和装修的公寓，租金相差10%左右，但是购买价格要相差20%。

在牛津和剑桥学校附近投资公寓更划算，以剑桥为例，剑桥大学附近骑脚踏车20分钟左右的中档单间公寓，租金在100英镑每周，价格为20万英镑左右。距离大学越近，租金价格越高。

还需要缴纳这些钱

相比其他国家，英国的住房税收不算多，主要征收物业税，根据房产局的标准分为8个档次，其中伦敦地区税率最高，从几千到几万英镑不等。以英格兰和威尔士为例，如果业主购买一套60平方米的两室一厅的房子，每月需缴纳物业税160英镑。

目前英国遗产税的起征点为32.5万英镑，遗产税率为40%。

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英国房价上涨并不明显，但是租金价格逐年上涨，购买用于出租的投资公寓可以选择英格兰和威尔士等地，伦敦和市区内有多所大学的城市更是首选。

此外，在英国购房一定要注意产权年限，999年的产权和99年产权的公寓价格差别很大。

王勇两年前在伦敦购买了公寓，他买之前就确定了以出租为目的，因此选择的投资公寓只有40平方米，总房款为6万英镑，产权年限为99年。

在购房之后，王先生就通过当地的物业管理公司签署了代租协议，房子下来后，物业管理公司帮助王先生把公寓出租出去，每周租金为140英镑，未来还会持续看涨。在王先生看来，60万元人民币，未来可以获得长期持续的10%左右的投资收益非常不错。