我国近年房地产信贷资金比例大幅升高

统计分析表明，当前房地产开发投资呈两个明显的特点，一是房地产开发投资保持快速增长的趋势，二是当前房地产开发投资的增长对银行资金依赖较大。

当前，房地产投资仍保持着较高的增长水平，已成为带动固定资产投资增长的重要力量。1999年至2002年房地产开发投资分别增长11%、19.5%、25.3%和21.9%。今年第一季度，房地产开发投资1285亿元，增长34.9%，继续保持快速增长。与此同时，房地产销售逐步升温，商品房销售价格增势明显。今年第一季度，商品房平均销售价格增长5.1%，全国商品房完成销售面积3125万平方米，增长45.2%，商品房销售额完成785亿元，增长52.7%，分别较去年同期增加27.5和36个百分点。

在房地产开发投资快速增长的同时，当前房地产开发投资的增长对银行资金有较强的依赖性。国家统计局房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资的主要资金是自筹资金和其他资金来源，据估算，房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源中大约有20%至30%间接来自于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。2002年末，房地产贷款占房地产开发投资的比重为49.76%，与国家统计局的统计结果基本一致。这表明，房地产开发中45%的资金来源于银行的结论是可靠的。

可见，在过去几年中，银行房地产贷款在房地产开发投资资金来源的比例，总体呈逐年增长的趋势。其原因：一是快速增长的住房需求拉动了房地产开发的迅速扩张。1998年至2002年的4年时间，城市新增加人口8600万，年均增长2200万人，相当于每年增加一个澳大利亚国家人口。到2000年底，由农村到城市打工或经商的流动人口达到1.5亿人之多。由此可见，我国房地产业的高速增长，是经济发展内在需求的必然结果，并非是建立在投机炒作基础上的泡沫现象。

二是我国企业普遍存在自有资金少，资产负债率高的现象，房地产企业更是如此。当前，我国房地产开发企业自有资金偏低，到2002年年底，我国房地产开发企业的资产负债率为75%，高出全国企业资产负债率平均水平16个百分点。

三是融资渠道单一，银行贷款是企业融资的主要途径。我国每年发行企业债券十分有限，2002年仅有325亿元，即使全部用于房地产开发，也仅占当年房地产开发投资的4%；具有在股票市场融资功能的房地产开发企业不过几十家，但全国有上万家房地产开发商。 1(摘自2003年6月20日《金融时报》 向晓岚/文)